01 Le parc de logements
Le parc comprend 3 154 logements dont 2 950 résidences principales, 30 résidences secondaires et 174 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 2 950 | 93,5 % |
| Résidences secondaires | 30 | 1,0 % |
| Logements vacants | 174 | 5,5 % |
Le graphique détaille la structure des 3 154 logements: 94 % sont habités en permanence, 1 % épisodiquement et 6 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 199 | 6,9 % |
| 1919-1945 | 112 | 3,9 % |
| 1946-1970 | 226 | 7,8 % |
| 1971-1990 | 1 276 | 44,3 % |
| 1991-2005 | 445 | 15,4 % |
| 2006-2019 | 625 | 21,7 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 44 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 7 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 22 | 0,7 % |
| 2 pièces | 150 | 5,1 % |
| 3 pièces | 475 | 16,1 % |
| 4 pièces | 985 | 33,4 % |
| 5 pièces ou plus | 1 318 | 44,7 % |
Distribution par taille: 6 % de petits logements (T1-T2), 45 % de grands (5p+), moyenne à 4,4 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 547 | 2 937 | 3 154 |
| Rés. principales | 2 409 | 2 777 | 2 950 |
| Rés. secondaires | 29 | 23 | 30 |
| Vacants | 110 | 137 | 174 |
Pour référence, Calvisson (24 km) affiche 52,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 093 | 70,9 % |
| Locataires (privé) | 577 | 19,6 % |
| Locataires HLM | 214 | 7,3 % |
| Logés gratuitement | 66 | 2,2 % |
Structure d'occupation: propriétaires 71,0 %, locataires 26,8 % — la part HLM s'établit à 7 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 590 | 20,0 % |
| Fioul | 72 | 2,4 % |
| Électricité | 1 894 | 64,2 % |
| Gaz bouteille | 37 | 1,3 % |
| Autre (bois…) | 358 | 12,1 % |
Le électricité équipe 64 % des résidences principales, devant gaz de ville (20 %) et autres sources (bois notamment) (12 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 227 |
| 2 à 4 ans | 533 |
| 5 à 9 ans | 559 |
| 10 ans ou plus | 1 632 |
| Total ménages | 2 950 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 465 |
| Sous-occupation modérée | 729 |
| Sous-occupation accentuée | 832 |
| Suroccupation modérée | 74 |
| Suroccupation accentuée | 12 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 163 | 5,5 % |
| 1 voiture | 1 348 | 45,7 % |
| 2 voitures ou plus | 1 439 | 48,8 % |
Équipement automobile des ménages: 6 % sans voiture, 46 % avec une voiture et 49 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 78,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 590 | 520 | 2 | 68 |
| 1975 | 823 | 718 | 13 | 92 |
| 1982 | 1 221 | 1 106 | 7 | 108 |
| 1990 | 1 914 | 1 804 | 12 | 98 |
| 1999 | 2 129 | 2 023 | 19 | 87 |
| 2006 | 2 379 | 2 248 | 18 | 113 |
| 2011 | 2 547 | 2 409 | 29 | 110 |
| 2016 | 2 937 | 2 777 | 23 | 137 |
| 2022 | 3 154 | 2 950 | 30 | 174 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 590 logements à l'origine, 3 154 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 177 | 179 | 168 | 180 | 210 | 125 |
| Dont vacants > 2 ans | 31 | 41 | 46 | 39 | 45 | 74 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 120 | 13,9 % |
| Classe B | 157 | 18,1 % |
| Classe C | 355 | 41,0 % |
| Classe D | 175 | 20,2 % |
| Classe E | 45 | 5,2 % |
| Classe F | 13 | 1,5 % |
| Classe G | 1 | 0,1 % |
Le graphique décompose les 866 diagnostics par étiquette énergétique: 41 % en C, 73 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 402 | 46,4 % |
| Classe B | 160 | 18,5 % |
| Classe C | 177 | 20,4 % |
| Classe D | 100 | 11,5 % |
| Classe E | 19 | 2,2 % |
| Classe F | 8 | 0,9 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: A concentre 46 % des diagnostics et 85 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 179 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 176 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 158 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 137 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 122 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 72 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 179 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 72 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 51 | 69 |
| Classe B | 87 | 70 |
| Classe C | 200 | 155 |
| Classe D | 87 | 88 |
| Classe E | 28 | 17 |
| Classe F | 7 | 6 |
| Classe G | 0 | 1 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 139 kWh/m²/an côté maisons, C à 127 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 43 |
| T3 | 112 |
| T4 | 78 |
| T5+ | 8 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Manduel (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Manduel s'élève à 3 154 logements au recensement 2022, très majoritairement affectés à la résidence principale (93,5 %, soit 2 950 logements habités à titre permanent). Habitat à dominante pavillonnaire — 84,5 % de maisons, 15,5 % d'appartements complètent l'offre. Pour mémoire, Manduel est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc, dans la plaine, à une altitude de 71 m, à une trentaine de kilomètres du littoral camarguais (45 km), autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Le parc penche vers la propriété occupante (71,0 %), le locatif étant minoritaire (26,8 %). Part du parc social: 7,3 % des résidences principales. Au titre de la SRU, Manduel est classée en carence — 10,8 % de logements sociaux pour une obligation de 25,0 %.
Selon l'INSEE, 21,7 % du parc de Manduel remonte à la période 2006-2019, indice d'un essor résidentiel récent. Sur le plan énergétique, de Manduel, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 133 kWh/m²/an. Mode de chauffage dominant: électricité (64,2 %).
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements de Manduel a augmenté de +7,4 %. La multi-motorisation est la norme à Manduel: 48,8 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc. L'environnement physique — dans la plaine, à une altitude de 71 m, à une trentaine de kilomètres du littoral camarguais (45 km) — colore l'offre de logements et la demande locale.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Verdict
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Points clés
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Gard (106ᵉ rang sur 348 communes)
Analyse du marché immobilier à Manduel
Acheter demande un effort important : 8,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Manduel
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Manduel s'établit à 2 753 €, sur la base de 68 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 50,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Manduel Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Manduel
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 68 transactions en 2025 et affiche une évolution de +5,0 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 753 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 54 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
95,6 % de maisons et 4,4 % d'appartements parmi les 68 transactions enregistrées.
Sur 68 transactions enregistrées, 95,6 % portent sur des maisons (2 769 €/m²) et 4,4 % sur des appartements (2 561 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 68 | 65 | 3 |
| Prix médian/m² | 2 753 € | 2 769 € | 2 561 € |
| Prix moyen/m² | 2 832 € | ||
| Surface médiane | – | 99 m² | 54 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 84 | 2 622 € |
| 2022 | 89 | 2 752 € |
| 2023 | 58 | 2 886 € |
| 2024 | 75 | 2 768 € |
| 2025 | 68 | 2 753 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 44 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 130 sur 2013 — soit -66,2 %.
Vacance longue durée à Manduel
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Manduel (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 148 logements ont été autorisés à à Manduel, +70 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Manduel
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Manduel
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,46 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Manduel
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 866 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Manduel: classe C en tête, 1,6 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Manduel
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S'installer à Manduel : cadre de vie et logement
Manduel compte 7 044 habitants, à 62 m d'altitude. Le climat local affiche 15,4 °C de moyenne annuelle et 727 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 13 appellations d'origine rattachées au terroir local et 258 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Manduel
Manduel et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Manduel
Composition du parc immobilier à Manduel
3 154 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
2 665 maisons pour 470 appartements: le parc à Manduel est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Manduel
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 884 logements).
- Avant 1919 6,9 % 199 logts
- 1919-1945 3,9 % 112 logts
- 1946-1970 7,8 % 226 logts
- 1971-1990 44,2 % 1 276 logts
- 1991-2005 15,4 % 445 logts
- 2006-2019 21,7 % 625 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Manduel
258 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Manduel
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Manduel
Pour une maison de 99 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
272 547 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Manduel
Quel est le prix de l'immobilier à Manduel ?
Le prix médian au m² à Manduel est de 2 753 € (données DVF, 68 transactions). Pour une maison de 99 m² (surface médiane locale), compter environ 274 000 €.
Comment Manduel se situe-t-elle dans le Gard ?
Manduel se situe au 106ᵉ rang du Gard sur 348 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Manduel ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Manduel est de 5,2 % (loyer de 12,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Manduel.
Communes limitrophes de Manduel
Manduel est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Manduel (2 753 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de +14,9 % par rapport dans le Gard.
Hausse contenue du prix médian: +5,0 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 374 transactions (source DGFiP/DVF).
Le marché de Manduel est dominé par les maisons individuelles — 95,6 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 2 769 €/m² pour 99 m² en surface médiane. Un bien type de 99 m² revient à environ 274 131 €, soit 12,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Manduel: 12,7 €/m²/mois pour un appartement, 12,1 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,9 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,0 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les permis de construire autorisent 30 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Manduel est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc. Le cadre géographique (à une trentaine de kilomètres du littoral camarguais (45 km), dans la plaine, à une altitude de 71 m) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).