01 Le parc de logements
Le parc comprend 18 324 logements dont 17 316 résidences principales, 96 résidences secondaires et 911 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 17 316 | 94,5 % |
| Résidences secondaires | 96 | 0,5 % |
| Logements vacants | 911 | 5,0 % |
Sur les 18 324 logements recensés, 94 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 5 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 108 | 6,5 % |
| 1919-1945 | 1 180 | 6,9 % |
| 1946-1970 | 6 103 | 35,6 % |
| 1971-1990 | 4 718 | 27,5 % |
| 1991-2005 | 1 561 | 9,1 % |
| 2006-2019 | 2 457 | 14,3 % |
La période 1946-1970 concentre 36 % du parc, tandis que 6 % datent d'avant 1919 et 14 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 481 | 8,6 % |
| 2 pièces | 3 853 | 22,3 % |
| 3 pièces | 5 166 | 29,8 % |
| 4 pièces | 4 387 | 25,3 % |
| 5 pièces ou plus | 2 429 | 14,0 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,2 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (14 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 16 475 | 17 720 | 18 324 |
| Rés. principales | 15 570 | 16 641 | 17 316 |
| Rés. secondaires | 105 | 127 | 96 |
| Vacants | 800 | 952 | 911 |
39,0 % de part de propriétaires à Bezons, commune de population comparable à 39 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 344 | 30,9 % |
| Locataires (privé) | 5 246 | 30,3 % |
| Locataires HLM | 6 433 | 37,2 % |
| Logés gratuitement | 294 | 1,7 % |
Visualisation des quatre statuts — 30,9 % de propriétaires occupants, 67,4 % de locataires et 37 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 10 889 | 62,9 % |
| Fioul | 332 | 1,9 % |
| Électricité | 5 791 | 33,4 % |
| Gaz bouteille | 68 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 236 | 1,4 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 63 %. électricité pèse 33 %, fioul 2 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 067 |
| 2 à 4 ans | 4 036 |
| 5 à 9 ans | 3 416 |
| 10 ans ou plus | 7 797 |
| Total ménages | 17 316 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 6 307 |
| Sous-occupation modérée | 3 946 |
| Sous-occupation accentuée | 1 980 |
| Suroccupation modérée | 3 137 |
| Suroccupation accentuée | 763 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 5 474 | 31,6 % |
| 1 voiture | 9 142 | 52,8 % |
| 2 voitures ou plus | 2 700 | 15,6 % |
Ventilation par équipement automobile: 32 % sans véhicule, 53 % mono-motorisés, 16 % multi-motorisés. Par ailleurs, 48,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 8 980 | 8 098 | 93 | 789 |
| 1975 | 13 919 | 12 808 | 127 | 984 |
| 1982 | 14 648 | 13 443 | 113 | 1 092 |
| 1990 | 15 756 | 14 538 | 261 | 957 |
| 1999 | 16 391 | 14 607 | 108 | 1 676 |
| 2006 | 15 876 | 14 757 | 63 | 1 056 |
| 2011 | 16 475 | 15 570 | 105 | 800 |
| 2016 | 17 720 | 16 641 | 127 | 952 |
| 2022 | 18 324 | 17 316 | 96 | 911 |
Trajectoire de long terme: 8 980 logements en 1968, 18 324 en 2022 (+104 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 366 | 1 529 | 1 417 | 1 588 | 1 648 | 1 041 |
| Dont vacants > 2 ans | 328 | 324 | 366 | 375 | 422 | 522 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 0,0 % |
| Classe B | 402 | 3,0 % |
| Classe C | 4 893 | 36,8 % |
| Classe D | 3 719 | 27,9 % |
| Classe E | 2 437 | 18,3 % |
| Classe F | 1 388 | 10,4 % |
| Classe G | 470 | 3,5 % |
Le graphique décompose les 13 312 diagnostics par étiquette énergétique: 37 % en C, 40 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 104 | 8,3 % |
| Classe B | 2 015 | 15,1 % |
| Classe C | 5 691 | 42,8 % |
| Classe D | 1 672 | 12,6 % |
| Classe E | 1 382 | 10,4 % |
| Classe F | 1 218 | 9,1 % |
| Classe G | 230 | 1,7 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (43 %), et 66 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 293 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 216 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 191 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 190 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 151 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 122 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 293 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 122 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 1 |
| Classe B | 6 | 396 |
| Classe C | 83 | 4 810 |
| Classe D | 269 | 3 450 |
| Classe E | 247 | 2 190 |
| Classe F | 164 | 1 224 |
| Classe G | 112 | 358 |
Les maisons affichent une classe dominante D (285 kWh/m²/an), les appartements C (208) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 315 |
| T2 | 1 444 |
| T3 | 2 474 |
| T4 | 2 210 |
| T5+ | 751 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Mantes-la-Jolie (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Mantes-la-Jolie est le ville moyenne ayant la plus faible part de propriétaires du département Yvelines. (sur 22 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Mantes-la-Jolie est le ville moyenne ayant le moins de résidences secondaires du département Yvelines. (sur 22 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc de Mantes-la-Jolie comprend 18 324 logements, dont l'essentiel (94,5 %) correspond à des résidences principales occupées à l'année. Au plan typologique, l'appartement écrase le pavillonnaire — 83,2 % contre 16,8 %. Côté cadre local, Mantes-la-Jolie est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne, à basse altitude (123 m), dans un relief de plaine.
Le poids du locatif à Mantes-la-Jolie est caractéristique des communes urbaines denses (67,4 %). Côté logement social, 37,2 % des résidences principales relèvent du parc HLM. Au-dessus du seuil SRU, Mantes-la-Jolie affiche 47,3 % de logements sociaux (cible 25,0 %).
Le parc mêle bâti ancien (6,5 % avant 1919) et constructions récentes (14,3 % après 2006). Le profil DPE est représentatif de la moyenne française — C et 213 kWh/m²/an. Le poids des classes F et G — 14,0 % du parc diagnostiqué — chiffre l'effort de rénovation à entreprendre. Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (62,9 % des résidences principales).
Entre 2016 et 2022, la commune a ajouté +3,4 % à son parc résidentiel. 31,6 % des ménages de Mantes-la-Jolie ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne. Le contexte naturel (à basse altitude (123 m), dans un relief de plaine) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Mantes-la-Jolie en 2026 ?
Deuxième ville des Yvelines, Mantes-La-Jolie cumule une décroissance démographique et un taux de chômage élevé. Pourtant, son marché immobilier, très accessible comparé à ses voisines, affiche un rendement locatif brut attractif. Faut-il y investir en 2026 ? L'analyse des données DVF 2024 livre un verdict nuancé.
Avec un prix médian inférieur de 87 % à celui de Sartrouville et un rendement brut de 7,1 %, Mantes-La-Jolie est un marché à fort effet de levier, mais risqué.
Verdict
➤ Investir ici impose une stratégie locative sélective, réservée aux acteurs acceptant un risque modéré pour un rendement correct.
Points clés
- ✓ Rendement brut attractif (7,1 %)
- ✓ Point d’entrée bas dans les Yvelines
- ✓ Dynamique de construction neuve soutenue
- ⚠ Fragilité socio-économique élevée
- ⚠ Correction des prix en cours (-6 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Moins chère que 90 % des villes françaises de taille comparable
- Inférieure de plus de 50 % à la moyenne des Yvelines (environ 5 500 €/m²)
- Rendement locatif bien supérieur à celui des grandes métropoles comme Paris
Analyse du marché immobilier à Mantes-la-Jolie
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Mantes-la-Jolie : opportunités et risques
Le principal argument est le rendement brut, élevé à 7,1 % pour les appartements. Néanmoins, la taxe foncière locale à 37,71 % et un taux de vacance potentiel lié au profil socio-économique rognent significativement ce rendement, le ramenant autour de 4,4 % net. La stratégie doit intégrer ce réel effort financier.
Le risque rénovation est à surveiller : 14 % du parc est classé passoire thermique (F/G). La loi climat étant déjà en vigueur, l'acquisition d'un bien énergivore impose un plan de travaux immédiat pour rester louable, ce qui alourdit la facture. Privilégier les biens déjà aux normes ou les programmes récents (14,3 % du parc est postérieur à 2006) est une précaution nécessaire.
Enfin, la forte dynamique de construction neuve (+116 % d'autorisations) peut, à moyen terme, créer une concurrence sur le segment locatif et exercer une pression à la baisse sur les loyers de l'ancien. L'horizon d'investissement doit donc être moyen terme, le temps que le renouvellement urbain porté par la CU Grand Paris Seine et Oise consolide l'attractivité globale.
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Données du marché immobilier à Mantes-la-Jolie
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a reculé de 6 % en 2024, selon les données DVF, une correction plus marquée que dans bon nombre de communes françiliennes. Cette baisse ramène les valeurs sous la barre des 3 000 €/m², un niveau qui place Mantes-La-Jolie en position de outsider prix dans un département où la moyenne avoisine les 5 500 €.
Le marché est structuré autour de la location : avec 42 % de logements sociaux et seulement 31 % de propriétaires, la demande locative est structurellement forte. Les 226 ventes d'appartements en 2024, pour une surface médiane de 57 m², confirment que l'essentiel de l'activité est porté par les petits biens, cibles des investisseurs.
Cette dynamique doit être nuancée par les signaux territoriaux. La fragilité économique, avec un taux de chômage de 18,8 %, limite la solvabilité de la demande locale. L'attractivité dépend donc largement des navetteurs travaillant à l'extérieur, facilités par la présence de la gare de Mantes-Station.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Mantes-la-Jolie Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les prix médians à Mantes-La-Jolie ont oscillé entre 2 852 et 2 977 €/m² entre 2020 et 2023, avant une correction nette à 2 720 €/m² en 2024 (-6 %). Cette baisse, la plus marquée sur la période, contraste avec la stabilité relative des années précédentes et pourrait signaler un ajustement après la flambée nationale. Comparé aux voisines comme Houilles ou Sartrouville qui ont maintenu leur valorisation, l'écart s'est considérablement creusé. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique suggère une fenêtre d'opportunité, à condition que la ville parvienne à stabiliser ses indicateurs économiques.
Évolution du marché immobilier de Mantes-la-Jolie
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Mantes-la-Jolie évolue de -8,1 %, passant de 2 771 à 2 546 €/m²; 308 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'acquisition d'un appartement type de 57 m² à 153 501 €, avec un apport de 20 % et un crédit à 4 % sur 20 ans, génère une mensualité d'environ 650 €. Le loyer médian de 15,9 €/m²/mois rapporte 906 €, couvrant largement la charge et dégageant un cash-flow positif immédiat. Le rendement brut s'établit à 7,1 %, mais le net tombe autour de 4,4 % après déduction de la taxe foncière (37,71 %), des frais de gestion et d'une provision pour vacance locative. L'effort financier initial est donc très limité, masquant une rentabilité réelle modérée par les charges.
Acheter vs Louer — appartement 59 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 308 transactions en 2024, le volume d'échanges à Mantes-La-Jolie est en retrait par rapport au pic de 2021 (517 ventes) mais se stabilise. Le marché est massivement dominé par les appartements (226 ventes, soit 83 % du total), d'une surface médiane de 57 m². Les maisons, moins nombreuses (82 ventes), sont plus spacieuses (83 m² médians). Ce profil trahit un marché porté par des investisseurs et des primo-accédants à budget contraint, avec une liquidité correcte pour les petits biens. La baisse des prix et le volume d'échanges soutenu dessinent un marché d'acheteurs, où la négociation est de mise, particulièrement sur les biens moins liquides.
Répartition des ventes
26,6 % de maisons et 73,4 % d'appartements parmi les 308 transactions enregistrées.
Sur 308 transactions enregistrées, 26,6 % portent sur des maisons (2 931 €/m²) et 73,4 % sur des appartements (2 408 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 308 | 82 | 226 |
| Prix médian/m² | 2 546 € | 2 931 € | 2 408 € |
| Prix moyen/m² | 2 993 € | ||
| Surface médiane | – | 84 m² | 59 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 471 | 2 771 € |
| 2022 | 461 | 2 894 € |
| 2023 | 340 | 2 854 € |
| 2024 | 300 | 2 601 € |
| 2025 | 308 | 2 546 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La construction neuve connaît une forte accélération à Mantes-La-Jolie, avec 1 369 logements autorisés sur les cinq dernières années, soit une tendance à +116 % par rapport à la période quinquennale précédente. Rien qu'en 2024, 335 permis ont été délivrés. Cette dynamique, portée par la communauté urbaine Grand Paris Seine et Oise, témoigne d'une volonté de renouvellement urbain et répond partiellement à une demande. Néanmoins, dans un contexte de légère décroissance démographique (-1,6 % sur 5 ans), elle pourrait à terme exercer une pression baissière sur les prix de l'ancien si l'offre dépasse la demande effective. Les investisseurs doivent donc porter une attention particulière à la localisation de ces programmes neufs.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 1 068 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 5 356 autorisations pour 3 472 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Mantes-la-Jolie
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Mantes-la-Jolie (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Mantes-la-Jolie: 1 519 logements autorisés sur 5 ans, 534 pour la dernière année (+70 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Mantes-la-Jolie
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Mantes-la-Jolie
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,71 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net chute significativement une fois les charges déduites. La taxe foncière à Mantes-la-Jolie est de 37,71 %, un taux relativement élevé qui grève la rentabilité. Il faut aussi provisionner la vacance locative (5 % de logements vacants) et les frais de gestion. Pour les appartements, souvent en copropriété, ajoutez les charges courantes et un fonds de travaux pour les bâtiments dont 13,4 % sont antérieurs à 1945. Ces éléments expliquent l'écart entre le brut (7,1 %) et le net estimé (4,4 %).
Performance énergétique du parc à Mantes-la-Jolie
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 13 312 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Mantes-la-Jolie: majorité classée C, part de passoires thermiques à 14,0 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (214 kWh/m²/an) place le parc de Mantes-la-Jolie dans une moyenne plutôt favorable. Cependant, 14 % des logements sont des passoires thermiques (classes F et G). Pour un acquéreur, cela implique un risque réglementaire : interdiction de location pour les pires passoires dès 2025, extension en 2028 et 2034. Un bien mal classé nécessitera des travaux de rénovation, un coût à intégrer dans le budget. C'est un point de vigilance essentiel pour les investisseurs et les occupants.
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Cas pratique : un investissement type à Mantes-la-Jolie
Pour un appartement type de 57 m² (d'après le prix total médian de 153 501 €), l'investisseur peut compter sur un loyer mensuel aux alentours de 906 € (15,9 €/m²). Avec un emprunt sur 20 ans au taux moyen, la mensualité pourrait avoisiner 800 €, laissant un effort résiduel faible, voire négatif une fois les charges déduites. Le rendement brut serait de 7,1 %, mais le net tomberait près de 4,4 %, soulignant l'importance d'un apport personnel conséquent.
Erreurs à éviter quand on investit à Mantes-la-Jolie
- Négliger la taxe foncière élevée (37,71 %) dans le calcul de rentabilité.
- Sous-estimer les coûts de travaux dans un parc ancien (13,4 % d'avant 1945).
- Oublier de vérifier le classement DPE et les interdictions de location à venir.
- Tabler sur une augmentation des loyers sans considérer le revenu médian bas.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Mantes-la-Jolie suit le rythme francilien, avec une reprise d'activité nette à partir de mars et un pic jusqu'en juin. L'automne (septembre-octobre) constitue une seconde fenêtre dynamique avant le ralentissement hivernal. Pour les vendeurs, mettre son bien en mars permet de capter les acheteurs motivés avant l'été. À noter que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre en première partie d'année. Aucune affluence touristique notable ne vient perturber ce calendrier.
Le saviez-vous ?
- Mantes-la-Jolie compte 11 monuments historiques protégés.
- La fibre est déployée à 87,6 % des habitants.
- L'âge médian de 34,6 ans en fait une ville plus jeune que la moyenne nationale.
S'installer à Mantes-la-Jolie : cadre de vie et logement
Avec plus de 1 630 équipements recensés par l'INSEE, dont 222 commerces et 414 établissements de santé, Mantes-La-Jolie bénéficie d'une armature urbaine complète, ce qui en fait un pôle de services pour son bassin de vie. La connexion ferroviaire via la gare de Mantes-Station et un taux de couverture fibre de 87,6 % sont des atouts concrets pour les actifs.
Le profil démographique est jeune (âge médian de 34,6 ans) et la part des moins de 30 ans est importante (43,6 %). Cela se traduit par une demande locative dynamique, mais aussi par des enjeux sociaux. L'indice de fragilité territoriale élevé (6,9/10) rappelle que ce cadre de vie reste marqué par des difficultés économiques, ce qui influence le marché immobilier.
Carte du marché immobilier à Mantes-la-Jolie
Mantes-la-Jolie et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Mantes-la-Jolie
Avec une température moyenne annuelle de 11,6 °C et 639 mm de précipitations, le climat de Mantes-la-Jolie est tempéré, sans extrêmes. L'altitude moyenne de 26 m et la proximité de la Seine atténuent les gelées sévères. Ce profil convient aux acheteurs recherchant un climat d'Île-de-France classique, sans les rigueurs montagnardes ou l'humidité excessive du littoral. Les précipitations, légèrement inférieures à la moyenne nationale, limitent les contraintes d'entretien extérieur.
Composition du parc immobilier à Mantes-la-Jolie
18 324 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 82,9 % d'appartements, 17,1 % de maisons — profil urbain marqué.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est majoritairement composé d'appartements, avec seulement 17,1 % de maisons individuelles. La part de propriétaires occupants (30,9 %) est faible, tandis que les logements sociaux représentent 42 % du parc. Cette structure indique un marché locatif très présent et une population plutôt locataire, jeune (âge médian 34,6 ans). La faible part de résidences secondaires (0,5 %) indique une ville vivante à l'année. La stabilité des prix est liée à cette demande locative soutenue, mais aussi aux politiques de l'habitat social.
Ancienneté du parc à Mantes-la-Jolie
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 17 126 logements).
- Avant 1919 6,5 % 1 108 logts
- 1919-1945 6,9 % 1 180 logts
- 1946-1970 35,6 % 6 103 logts
- 1971-1990 27,5 % 4 718 logts
- 1991-2005 9,1 % 1 561 logts
- 2006-2019 14,3 % 2 457 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Mantes-la-Jolie
1 630 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Mantes-la-Jolie
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le risque d'inondation est le principal aléa naturel, avec un PPRI couvrant la Seine et l'Oise. Deux arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement recensés. La commune est aussi concernée par un risque de cavités souterraines (R111.3). La sismicité est très faible et le radon faible. Pour tout achat, la consultation du plan de prévention des risques (PPR) en mairie est indispensable, car il peut imposer des contraintes constructives ou d'assurabilité, notamment pour les biens en zone inondable.
Cas pratique : un achat type à Mantes-la-Jolie
Une maison type de 83 m² (d'après le prix total médian de 240 285 €) représente un investissement de près de 14 années de revenu médian local (17 310 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1¢000 €. Cela nécessite un revenu stable bien supérieur à la médiane locale, orientant ce segment vers les ménages bi-actifs ou les transfuges de l'Île-de-France.
Erreurs à éviter quand on achète à Mantes-la-Jolie
- Omettre de consulter le PPRI pour les risques d'inondation.
- Ne pas budgéter des travaux de rénovation énergétique sur une passoire.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian local de 17 310 €.
- Négliger l'impact des 42 % de logements sociaux sur l'environnement du bien.
Points clés à retenir à Mantes-la-Jolie
- Prix médian à 2 720 €/m², en baisse de 6,0 % sur un an.
- Rendement brut locatif attractif à 7,1 % pour les appartements.
- Classe énergétique dominante C, meilleure que la moyenne nationale.
- Écart modéré entre maisons (2 931 €/m²) et appartements (2 408 €/m²).
- Rendement net estimé à 4,4 % après charges et taxe foncière.
- Parc locatif très présent (42 % de logements sociaux).
- La proximité de la gare (0,6 km) est un important facteur de valeur.
- Revenu médian local de 17 310 €, le plus bas des Yvelines.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Mantes-la-Jolie ?
À Mantes-la-Jolie, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation précise par rapport aux 1 630 équipements et services, notamment la gare à 0,6 km, les 53 établissements scolaires et les 222 commerces. La performance énergétique (DPE) est un critère de plus en plus valorisant ou pénalisant. Pour un appartement, l'étage, la vue, l'état de la copropriété et la présence d'un ascenseur pèsent. Pour une maison, la surface du terrain et son exposition sont clés. L'état général du bâti, surtout pour les 13,4 % de logements d'avant 1945, influence directement le prix au m², bien au-delà de la simple moyenne.
Estimation indicative d'une maison à Mantes-la-Jolie
Pour une maison de 84 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
213 864 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique se base sur des moyennes qui ne capturent pas les micro-marchés de Mantes-la-Jolie. Un professionnel local connaît la valeur différentielle entre un quartier proche de la gare, un autre près des monuments historiques, ou un secteur plus éloigné. Il évalue concrètement l'état du bien, l'impact d'un DPE F ou G, et les atouts invisibles (calme, ensoleillement). Son expertise permet aussi de cibler le prix optimal pour attirer des acheteurs sérieux et négocier efficacement, en tenant compte de la dynamique actuelle du marché et des projets de la CU Grand Paris Seine et Oise.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très variable selon les quartiers.
- Oublier de valoriser les atouts proximité (gare, commerces, écoles).
- Ne pas actualiser le prix au regard de la baisse récente du marché (-6,0 %).
- Négliger l'état réel du bien et son DPE dans l'estimation finale.
Investir à Mantes-la-Jolie : passer à l'action
Les données posent un diagnostic, mais l'acquisition se joue dans le détail des rues et des copropriétés. Dans un contexte aussi contrasté, l'expertise d'un professionnel implanté est indispensable pour transformer cette analyse en opération sûre.
Les chiffres dessinent un marché sous-valorisé et risqué. Identifier le bon bien exige une connaissance pointue du terrain.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Mantes-La-Jolie grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 333 ventes réelles de 2024
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Mantes-la-Jolie
Quel est le prix moyen d'un appartement à Mantes-La-Jolie ?
Le prix médian d'un appartement à Mantes-La-Jolie est de 2 408 €/m² selon les transactions DVF 2024. Pour un appartement type de 57 m², le coût total est d'environ 153 500 €.
Le marché immobilier à Mantes-La-Jolie est-il en baisse ?
Oui, les données DVF montrent une correction de 6 % du prix médian global entre 2023 et 2024, le faisant passer de 2 893 à 2 720 €/m². C'est le niveau le plus bas observé depuis 2020.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Mantes-La-Jolie ?
Le rendement locatif brut moyen pour les appartements est de 7,1 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 4,4 %.
Mantes-La-Jolie est-elle une ville attractive pour les investisseurs ?
Elle présente un profil contrasté. L'attrait réside dans son prix bas et son bon rendement brut, mais la fragilité économique locale (taux de chômage à 18,8 %) et la part élevée de passoires thermiques en font un marché à risque modéré, réservé aux investisseurs avertis.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir à Mantes-La-Jolie ?
Il est crucial de cibler les secteurs bien desservis par les transports (proximité de la gare) et les programmes récents ou rénovés pour éviter les passoires énergétiques. L'analyse fine des transactions DVF par secteur, avec un expert local, est indispensable pour ce choix.
Marché immobilier des communes voisines
Mantes-La-Jolie affiche un prix au mètre carré inférieur de 2 367 € à Sartrouville et de 2 770 € à Houilles, creusant un écart de valorisation qui représente un effet de levier puissant, mais sur des indicateurs économiques nettement plus fragiles.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Mantes-la-Jolie.
Communes limitrophes de Mantes-la-Jolie
Mantes-la-Jolie est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Mantes-la-Jolie s'établit à 2 546 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles des Yvelines. Sur 259 communes classées dans les Yvelines, Mantes-la-Jolie figure parmi les 14 % les moins chères au m².
Le prix médian au m² à Mantes-la-Jolie diminue de -8,1 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 1 880 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Les maisons (26,6 % des transactions, 2 931 €/m²) et les appartements (73,4 %, 2 408 €/m²) se partagent le marché. Rapporté au revenu médian de Mantes-la-Jolie, un logement de 84 m² (246 204 €) représente 14,2 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 15,9 €/m² pour un appartement et 13,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,9 % pour un appartement (5,7 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Mantes-la-Jolie (0,5 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 1 519 logements autorisés, soit 304/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 76 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Mantes-la-Jolie est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne. Mantes-la-Jolie est à basse altitude (123 m), dans un relief de plaine, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.