01 Le parc de logements
Le parc comprend 485 logements dont 408 résidences principales, 31 résidences secondaires et 47 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 408 | 84,1 % |
| Résidences secondaires | 31 | 6,4 % |
| Logements vacants | 47 | 9,7 % |
Visualisation des trois usages du parc: 84 % d'habitat permanent, 6 % de résidences secondaires et 10 % de logements inoccupés sur un total de 485.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 121 | 31,3 % |
| 1919-1945 | 70 | 18,1 % |
| 1946-1970 | 52 | 13,5 % |
| 1971-1990 | 41 | 10,6 % |
| 1991-2005 | 53 | 13,7 % |
| 2006-2019 | 49 | 12,7 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — avant 1919 arrive en tête avec 31 %, devant les constructions récentes (13 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 5 | 1,2 % |
| 2 pièces | 10 | 2,5 % |
| 3 pièces | 41 | 10,0 % |
| 4 pièces | 105 | 25,7 % |
| 5 pièces ou plus | 247 | 60,5 % |
Le parc compte 5,1 pièces en moyenne par logement, avec 61 % de logements de cinq pièces ou plus et 4 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 464 | 463 | 485 |
| Rés. principales | 376 | 385 | 408 |
| Rés. secondaires | 34 | 31 | 31 |
| Vacants | 54 | 47 | 47 |
Villeneuve-La-Comtesse, commune de taille similaire à 11 km, affiche 62,6 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 335 | 82,1 % |
| Locataires (privé) | 65 | 15,9 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 8 | 2,0 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 82,2 % de propriétaires face à 16,0 % de locataires (dont 0 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 64 | 15,7 % |
| Électricité | 174 | 42,8 % |
| Gaz bouteille | 13 | 3,2 % |
| Autre (bois…) | 156 | 38,3 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (43 %), 38 % pour autres sources (bois notamment) et 16 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 51 |
| 2 à 4 ans | 72 |
| 5 à 9 ans | 76 |
| 10 ans ou plus | 209 |
| Total ménages | 408 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 14 |
| Sous-occupation modérée | 76 |
| Sous-occupation accentuée | 105 |
| Suroccupation modérée | 10 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 16 | 3,9 % |
| 1 voiture | 160 | 39,2 % |
| 2 voitures ou plus | 232 | 56,9 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 4 % sans voiture, 39 % à une voiture et 57 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 88,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 323 | 268 | 21 | 34 |
| 1975 | 308 | 252 | 20 | 36 |
| 1982 | 354 | 267 | 28 | 59 |
| 1990 | 330 | 266 | 28 | 36 |
| 1999 | 367 | 301 | 43 | 23 |
| 2006 | 419 | 334 | 26 | 59 |
| 2011 | 464 | 376 | 34 | 54 |
| 2016 | 463 | 385 | 31 | 47 |
| 2022 | 485 | 408 | 31 | 47 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 323 logements à l'origine, 485 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 41 | 39 | 46 | 35 | 42 | 36 |
| Dont vacants > 2 ans | 12 | 13 | 21 | 20 | 17 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 1,7 % |
| Classe B | 3 | 2,5 % |
| Classe C | 20 | 16,7 % |
| Classe D | 40 | 33,3 % |
| Classe E | 29 | 24,2 % |
| Classe F | 20 | 16,7 % |
| Classe G | 6 | 5,0 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (33 %), 21 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 16 | 13,3 % |
| Classe B | 53 | 44,2 % |
| Classe C | 22 | 18,3 % |
| Classe D | 8 | 6,7 % |
| Classe E | 10 | 8,3 % |
| Classe F | 9 | 7,5 % |
| Classe G | 2 | 1,7 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (44 %), et 76 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 250 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 249 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 249 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 170 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 147 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 41 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 250 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 41 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0 |
| Classe B | 3 | 0 |
| Classe C | 20 | 0 |
| Classe D | 37 | 3 |
| Classe E | 26 | 3 |
| Classe F | 20 | 0 |
| Classe G | 6 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 245 kWh/m²/an côté maisons, D à 213 côté appartements.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Marsais (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Marsais dispose d'un parc de 485 logements mêlant résidences principales (84,1 %), secondaires (6,4 %) et vacants (9,7 %). Typologie à très forte dominante pavillonnaire — 98,1 % de maisons. Pour mémoire, Marsais est une commune de la façade atlantique française, dans un relief de plaine, à 14 m d'altitude en moyenne, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Parc très largement détenu par ses occupants: 82,2 % de propriétaires contre 16,0 % de locataires.
Le parc de Marsais porte la trace d'une construction ancienne: 31,4 % des logements sont antérieurs à 1919. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante D et une consommation de 243 kWh/m²/an, au-dessus de la moyenne nationale (203) — un signal de bâti à rénover. 21,7 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). Côté énergie, le électricité chauffe 42,8 % des résidences principales.
Le parc de Marsais s'est étoffé de +4,8 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2016-2022). La multi-motorisation est la norme à Marsais: 56,9 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Marsais appartient au tissu une commune de la façade atlantique française, repère pour lire son marché résidentiel. La commune est dans un relief de plaine, à 14 m d'altitude en moyenne: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Le marché immobilier de Marsais a bondi de +10,3 % en un an, signal rare sur une commune de 981 habitants.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 7,7 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Charente-Maritime (270ᵉ rang sur 461 communes)
- Prix en forte hausse : +10,3 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Marsais
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Marsais : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à Marsais
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Marsais s'établit à 1 591 €, sur la base de 19 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 42,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,7 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Marsais Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Marsais
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 19 transactions en 2025 et affiche une évolution de +23,0 % sur 2021–2025 (prix médian à 1 591 €/m²).
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 105 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 19 | 19 |
| Prix médian/m² | 1 591 € | 1 591 € |
| Prix moyen/m² | 1 484 € | |
| Surface médiane | – | 105 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 23 | 1 293 € |
| 2022 | 19 | 839 € |
| 2023 | 21 | 1 385 € |
| 2024 | 17 | 1 443 € |
| 2025 | 19 | 1 591 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 8 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 8 sur 2013 — soit 0,0 %.
Vacance longue durée à Marsais
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Marsais (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Marsais totalise 31 logements sur 5 ans, soit +107 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Marsais
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Marsais
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,85 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Marsais
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 120 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Marsais est D, avec 21,7 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Marsais
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Marsais : cadre de vie et logement
Marsais compte 981 habitants, à 45 m d'altitude. Le climat local affiche 12,9 °C de moyenne annuelle et 837 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 16 appellations d'origine rattachées au terroir local et 41 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Marsais
Marsais et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Marsais
Composition du parc immobilier à Marsais
485 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Marsais est composé très majoritairement de maisons (99,6 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Marsais
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 385 logements).
- Avant 1919 31,4 % 121 logts
- 1919-1945 18,2 % 70 logts
- 1946-1970 13,5 % 52 logts
- 1971-1990 10,6 % 41 logts
- 1991-2005 13,8 % 53 logts
- 2006-2019 12,7 % 49 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Marsais
41 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Marsais
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Marsais
Pour une maison de 105 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
167 055 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Marsais
Quel est le prix de l'immobilier à Marsais ?
Le prix médian au m² à Marsais est de 1 591 € (données DVF, 19 transactions). Pour une maison de 105 m² (surface médiane locale), compter environ 167 000 €.
Comment Marsais se situe-t-elle dans le Charente-Maritime ?
Marsais se situe au 270ᵉ rang du Charente-Maritime sur 461 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Marsais ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Marsais est de 7,7 % (loyer de 10,2 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Marsais est-il énergétiquement dégradé ?
21,7 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Marsais
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Résumé
Le prix médian au m² à Marsais s'inscrit dans la partie basse du spectre français — 1 591 €/m², soit -35,6 % par rapport à la médiane nationale (2 472 €/m²).
Forte valorisation observée: le m² médian de Marsais gagne +23,0 % sur la période 2021-2025. 99 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +10,3 % sur le prix médian.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Marsais à un niveau significatif — 1 591 €/m² en médiane. Un bien type de 105 m² revient à environ 167 055 €, soit 7,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Marsais avoisinent 10,7 €/m² pour les appartements et 10,2 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,7 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 6,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Flux de construction neuve intermédiaire: 31 logements autorisés sur 2021-2025, dont 27 commencés. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Marsais est une commune de la façade atlantique française. Le cadre géographique (dans un relief de plaine, à 14 m d'altitude en moyenne) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).