Logement & immobilier

Le logement à Mitry-Mory

77290 Seine-et-Marne 20 456 hab.
Fiche complète

L'habitat de Mitry-Mory regroupe 8 064 logements (4,0 pièces en moyenne).

Résidences principales 93%
Logements vacants 5,6%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant D

01 Le parc de logements

8 064Logements au total
35 %Appartements i
61,6 %Propriétaires
1,3 %Rés. secondaires
26 %Logements sociaux i
5,6 %Logements vacants i-15% vs dept · -30% vs France
+4,2 %Évolution 2016–2022
269 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 8 064 logements dont 7 509 résidences principales, 103 résidences secondaires et 452 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Répartition fonctionnelle du parc: 93 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 6 % de vacants pour un total de 8 064 logements.

INSEE · 2022

Époque de construction

Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 30 %, devant les constructions récentes (18 % après 2006).

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Taille moyenne: 4,0 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 35 %, les T1-T2 16 %.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements7 3607 7428 064
Rés. principales6 8617 2407 509
Rés. secondaires4980103
Vacants450423452

À titre de comparaison : 44,1 % de part de propriétaires à Noisiel, à 15 km

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Le graphique croise les statuts d'occupation: 61,6 % de propriétaires face à 36,8 % de locataires (dont 22 % en HLM).

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (60 %), 33 % pour électricité et 4 % pour autres sources (bois notamment).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans616
2 à 4 ans1 360
5 à 9 ans1 494
10 ans ou plus4 040
Total ménages7 509
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale1 973
Sous-occupation modérée1 920
Sous-occupation accentuée1 339
Suroccupation modérée868
Suroccupation accentuée115
INSEE · 2022

Équipement automobile

Motorisation des ménages: 14 % n'ont aucune voiture, 48 % en ont une et 38 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 73,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

8 064Logements en 2022
+78 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 4 538 logements à l'origine, 8 064 aujourd'hui.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 449 416 457 526 552 351
Dont vacants > 2 ans 98 93 103 76 121 208

04 Performance énergétique (DPE)

DClasse DPE dominante
221kWh/m²/an en moyenne
14,7 %Passoires (F+G) i
2 601Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
D
221 kWh/m²/an
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
3 194 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

La classe D domine avec 33 % des diagnostics, et 33 % des logements atteignent le palier A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Répartition climat du parc: C concentre 27 % des diagnostics et 60 % obtiennent A, B ou C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 286 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 115 (après 2012).

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 228 kWh/m²/an côté maisons, C à 214 côté appartements.

Comparaison territoriale
Consommation vs département+22 kWh/m²/an
Consommation vs France+18 kWh/m²/an
Passoires vs département+5,7 pts
Passoires vs France+4,8 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

27,3 %Taux logements sociaux i
2 005Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

7,77 €Loyer moyen /m² i
1,3 %Taux de vacance i
234dont PLAI i
68dont PLS i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T182
T2366
T3731
T4594
T5+167

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

8 064 logements composent le parc de Mitry-Mory en 2022, très majoritairement occupés à l'année (93,1 %). Au plan typologique, la maison (65,2 %) reste nettement majoritaire face à l'appartement (34,8 %). À l'échelle locale, Mitry-Mory est dans la grande couronne parisienne, dans la plaine, à une altitude de 108 m — contexte utile pour lire le parc.

Selon l'INSEE, 61,6 % des résidences principales de Mitry-Mory sont occupées par leurs propriétaires, 36,8 % par des locataires. Au plan locatif social, 22,3 % des résidences principales sont en HLM. La commune satisfait la loi SRU — 27,3 % de logements sociaux dépasse le cible de 25,0 %.

Selon l'INSEE, 17,7 % du parc de Mitry-Mory remonte à la période 2006-2019, indice d'un essor résidentiel récent. Côté DPE, de Mitry-Mory, le parc fait moins bien que le repère national: D et 221 kWh/m²/an, contre 203 en moyenne. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 14,7 %. 59,8 % des résidences principales sont chauffées au gaz de ville.

Croissance observée du parc résidentiel de Mitry-Mory: +4,2 % entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages est classique: 14,1 % sans voiture et 38,3 % avec deux voitures ou plus.

Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Mitry-Mory est dans la grande couronne parisienne. La commune est dans la plaine, à une altitude de 108 m: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.

Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.

Faut-il investir à Mitry-Mory en 2026 ?

À 20 kilomètres de Paris, Mitry-Mory jouit d'une position géographique stratégique, à mi-chemin entre la capitale et l'aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle. Cette situation en fait un territoire attractif pour les actifs travaillant dans la zone aéroportuaire ou en région parisienne. Cependant, un taux de chômage supérieur à la moyenne nationale et une accessibilité immobilière dégradée complexifient l'équation investisseur.

3 360 €/m² prix médian
-5,4 % sur un an
155 transactions 2026

Une rentabilité locative significative sur les maisons (5,7 %) et une pression immobilière élevée n'effacent pas une accessibilité dégradée.

Verdict

➤ Un marché réservé aux investisseurs locatifs ciblant les maisons individuelles, avec une exigence de sélection rigoureuse.

Rendement correct
Risque modéré
Horizon moyen terme
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Points clés

  • ✓ Rendement brut maisons à 5,7 %
  • ✓ Pression immobilière élevée (7,3/10)
  • ✓ Dynamique démographique positive (+6,2 %)
  • ⚠ Accessibilité très faible (IAI 0,5/10)
  • ⚠ Rendement appartement quasi nul (0,9 %)

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Mitry-Mory affiche un prix médian global de 3 849 €/m², en dessous de la moyenne des villes franciliennes.
  • Dans le top quart des communes les plus dynamiques de Seine-et-Marne, son marché reste tendu.
  • Son rendement locatif maison dépasse largement celui des grandes métropoles comme Paris.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Mitry-Mory

Le marché de Mitry-Mory est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.

L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.

Indices immobiliers de Mitry-Mory

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

7,3

Indice de Pression Immobilière

Élevé

Une pression de 7,3/10 indique un marché très actif et porté par la demande, favorable aux vendeurs.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
100
Années de revenu pour acheter 70 m²
100
% de résidences secondaires
17
Croissance démographique (5 ans)
40
Densité de population
87
2,9

Indice d'Accessibilité Immobilière

Peu accessible

Une accessibilité de 0,5/10 révèle un décalage majeur entre prix du marché et revenus locaux.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
0
% de propriétaires
13
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
5
3,6

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Une opportunité locative modérée (4/10) suggère une demande locative réelle, mais des rendements nets médiocres après charges.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
90
% résidences secondaires (demande saisonnière)
17
Croissance démographique (5 ans)
40
Capacité touristique / population
14
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
0
1,8

Indice de Pression Touristique Immobilière

Très faible

Une pression touristique faible (2/10) confirme l'absence de marché saisonnier, orientant vers du locatif annuel classique.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
17
Capacité touristique / population
14
% de logements vacants
36
Faible densité (proxy isolement touristique)
13

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 11136,8 — Percentile dept : 100/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 34,2 — Percentile dept : 100/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 17/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 40/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 681,9 — Percentile dept : 87/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 34,2 — Percentile dept : 0/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 57,4 — Percentile dept : 13/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 20,7 — Percentile dept : 5/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 38,4 — Percentile dept : 90/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 17/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 40/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 14/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 11136,8 — Percentile dept : 0/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 17/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 14/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 5,6 — Percentile dept : 36/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 681,9 — Percentile dept : 13/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Mitry-Mory : opportunités et risques

Investir à Mitry-Mory en 2026 n'a de sens que dans une stratégie locative ciblant exclusivement les maisons individuelles. Le rendement brut de 5,7 % pour cette typologie, bien qu'inférieur à certains marchés de province, dépasse largement les standards franciliens. Cependant, la rentabilité nette est sévèrement rognée par une taxe foncière parmi les plus élevées du département (49,03 %), auxquelles s'ajoutent les charges de gestion et un risque de vacance non négligeable dans un territoire à la santé économique fragile.

Le segment appartement est à proscrire en investissement locatif classique, avec un rendement brut de 0,9 % qui ne couvre même pas les frais de possession. Ce chiffre aberrant, tiré par quelques ventes à prix élevé, masque une réalité : le parc collectif local est souvent ancien et peu attractif. De plus, avec 14,7 % de passoires thermiques (classes F et G), tout investisseur doit intégrer le coût et l'obligation des travaux de rénovation énergétique dans son business plan.

La construction neuve (417 logements autorisés en 5 ans) offre une alternative, mais son rendement est généralement plus faible. L'opportunité réside plutôt dans l'achat de maisons nécessitant des travaux, pour les remettre aux normes et les louer à une clientèle d'actifs aéroportuaires, solvables mais exigeants sur la qualité du logement.

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Données du marché immobilier à Mitry-Mory

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le marché immobilier mitryen repose sur un socle de maisons individuelles, qui concentre l'essentiel de l'activité et de la rentabilité locative. D'après les données DVF 2024, le prix médian de cette typologie (3 354 €/m²) reste inférieur de 9 % à la moyenne globale de la commune, un écart qui s'explique par la surface médiane plus importante (89 m²) et un parc parfois ancien.

La comparaison avec les communes voisines est sans appel sur la dynamique : Mitry-Mory est plus chère que Noisiel et Torcy, mais cet écart se justifie par une desserte ferroviaire directe (gare TGV à 4,1 km) et une proximité immédiate avec l'aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle. Néanmoins, cette attractivité géographique a un coût, visible dans l'indice d'accessibilité (IAI) catastrophique à 0,5/10, signe que les prix ont largement décroché du pouvoir d'achat local.

L'évolution démographique (+0,5 % sur 5 ans) et le tissu économique dynamique (taux de renouvellement des entreprises à 24,6 %) constituent des indicateurs solides. Toutefois, la fragilité sociale, avec un taux de chômage à 12,2 % et un revenu médian dans le bas de classement départemental, impose de cibler une clientèle locative extérieure, dépendante des emplois aéroportuaires et logistiques.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Mitry-Mory Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Le prix médian au mètre carré à Mitry-Mory affiche une progression constante et résiliente depuis 2020, passant de 3 278 €/m² à 3 849 €/m² en 2024, soit une hausse cumulative de 17,4 %. Cette tendance haussière régulière, avec une accélération modérée en 2024 (+2,8 %), démontre une attractivité soutenue malgré le contexte économique national. La comparaison avec les communes voisines est instructive : si Mitry-Mory reste plus chère que Noisiel ou Torcy, l'écart s'est légèrement resserré, indiquant peut-être un rattrapage de ces marchés. Pour un acheteur en 2026, cette trajectoire suggère un marché mature où les opportunités de plus-value rapide sont limitées, mais où la staleur à long terme semble assurée par la pression démographique et la desserte exceptionnelle.

Évolution du marché immobilier de Mitry-Mory

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 365 €/m² à 3 360 €/m² (-0,1 %), pour 155 transactions sur la dernière année.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 3 354 €/m²
Surface médiane 88 m²
Transactions 113
Appartements
Prix médian 3 435 €/m²
Surface médiane 58 m²
Transactions 42

Indicateurs clés du marché

-5,4 %
Variation annuelle prix/m² ?
6,1 %
Rendement locatif apparts ?
6,0 %
Rendement locatif maisons ?
53,0 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

295 152 €
Maison 88 m² ?
Mensualité ~1 712 €/mois (20 ans, 3,5 %)
199 230 €
Appartement 58 m² ?
Mensualité ~1 155 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

L'analyse financière d'un investissement type à Mitry-Mory révèle des profils radicalement différents selon la typologie. Pour une maison de 89 m² à 3 522 €/m², le crédit estimé représente environ 13,7 années du revenu médian local. Le loyer perçu (1 495 €/mois) couvre une part significative de la mensualité, laissant un effort résiduel modéré. Le rendement brut de 5,7 % est correct, mais est amputé par une taxe foncière élevée (49,03 %) et les charges de gestion. À l'inverse, l'appartement type affiche un rendement brut de 0,9 %, le rendant économiquement inviable en locatif classique. La viabilité d'un montage repose donc entièrement sur le choix du bien et la maîtrise des frais annexes.

Acheter vs Louer — appartement 58 m²

1 155 €/mois
Mensualité crédit ?
1 007 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 148 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

12,9 ans
Pour une maison ?
8,7 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

17,4 €/m²
Loyer médian appartements ?
14,9 - 20,2 €/m²
16,8 €/m²
Loyer médian maisons ?
13,2 - 21,3 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Répartition des ventes

72,9 % de maisons et 27,1 % d'appartements parmi les 155 transactions enregistrées.

72,9 % maisons, 27,1 % appartements sur 155 ventes: le collectif pèse 27,1 % du marché local.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 155 113 42
Prix médian/m² 3 360 € 3 354 € 3 435 €
Prix moyen/m² 3 912 €
Surface médiane – 88 m² 58 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 238 3 365 €
2022 220 3 614 €
2023 159 3 556 €
2024 149 3 553 €
2025 155 3 360 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Mitry-Mory est significative, avec 417 logements autorisés sur les cinq dernières années, soit une tendance en forte hausse (+51 %). Cette accélération, concentrée près des nœuds de transport comme la gare de Mitry-Claye, répond à une pression démographique réelle (+6,2 % de population en 10 ans). Pour un investisseur, ce flux de neuf représente à la fois une opportunité (biens aux normes, demande locative ciblée) et un risque de concurrence sur le segment locatif, potentiellement accentué par le taux déjà élevé de logements sociaux (26 %). Cette offre additionnelle doit être absorbée par une demande extérieure constante, sous peine de peser sur les loyers et les prix de l'ancien à moyen terme.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Rythme de la construction: 188 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 56 sur 2013 — soit +235,7 %.

Vacance longue durée à Mitry-Mory

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

351 logements vacants au total
208 vacants depuis plus de 2 ans 59,3 % des vacants

Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.

Construction neuve à Mitry-Mory (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

La production neuve à à Mitry-Mory totalise 492 logements sur 5 ans, soit +102 % vs la période antérieure.

492 logements autorisés sur 5 ans
94 en 2025 dernière année connue
+102 % vs 5 années précédentes tendance

Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.

Fourchettes de loyers à Mitry-Mory

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 14,9 €/m²
Médian 17,4 €/m²
Haut 20,2 €/m²
Écart de 5,3 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 13,2 €/m²
Médian 16,8 €/m²
Haut 21,3 €/m²
Écart de 8,2 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Mitry-Mory

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (58 m²)
~2 962 €/an
soit ~2,9 mois de loyer par an
Pour une maison type (88 m²)
~4 337 €/an
soit ~2,9 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 49,03 % Moyenne dept : 48,41 % +0,62 pt Moyenne France : 43,01 % +6,02 pt
Taxe d'habitation (rappel) 21,82 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

48,44 % 2021
49,06 % 2022
49,06 % 2023
49,03 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (49,03 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le rendement net chute souvent de moitié. À Mitry-Mory, la taxe foncière sur le bâti est de 49,03 %. Ajoutez 20 % pour les frais de gestion, les réparations, et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants local est de 5,6 %). Pour un appartement, les charges de copropriété peuvent être lourdes. Un rendement brut de 5,7 % sur une maison devient ainsi un net d'environ 3,2 %.

Performance énergétique du parc à Mitry-Mory

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 601 diagnostics analysés (ADEME)

La classe énergétique dominante du parc à Mitry-Mory est D, avec 14,7 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).

Classe dominante D
Passoires thermiques 14,7 % F + G
Conso moyenne 220 kWh/m²/an

Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.

La classe énergétique dominante D (220 kWh/m²/an) place Mitry-Mory dans la moyenne française. Attention néanmoins aux 14,7 % de passoires (étiquettes F et G), soumises aux interdictions de location à partir de 2025 (G) et 2028 (F). Un bien classé E ou inférieur représente un risque réglementaire et financier. Pour un achat, privilégiez les biens déjà rénovés ou budgétisez des travaux de performance énergétique.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Privilégiez les maisons individuelles, qui représentent les deux tiers du parc et offrent le meilleur rendement brut (5,7 %). Les appartements, avec un rendement anémique de 0,9 %, sont à éviter. L'ancien domine, mais 17,7 % du parc est postérieur à 2006. Attention au DPE : la classe dominante est D (220 kWh/m²/an) et 14,7 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un risque réglementaire et financier.

Quelles zones cibler à Mitry-Mory ?

La proximité immédiate de la gare de Mitry - Claye (ligne P et RER E) et du centre-bourg, doté de 74 commerces, constitue le secteur le plus demandé. Les quartiers pavillonnaires périphériques offrent des opportunités de maisons avec jardin. Aucune zone en développement majeur n'est signalée, mais 417 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, ce qui pourrait modérer la hausse des loyers à moyen terme.

Calculateur de rendement à Mitry-Mory

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Mitry-Mory

Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de vacants de 5,6 % dans la commune. La dépendance à l'économie aéroportuaire de Roissy expose à une certaine saisonnalité. Le principal écueil reste la mauvaise performance énergétique d'une partie du parc, imposant des rénovations coûteuses pour rester louable après 2025 (loi Climat). La taxe foncière, à 49,03 %, grève significativement la rentabilité nette.

Erreurs à éviter quand on investit à Mitry-Mory

  • Négliger la taxe foncière à 49,03 %.
  • Oublier de provisionner pour la vacance locative.
  • Surévaluer un loyer dans un parc social à 26 %.
  • Ignorer les futures interdictions de louer les passoires.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier local suit le rythme francilien : printemps actif, été calme, reprise en septembre. Pour vendre, le printemps est idéal, porté par les familles. Acheter en fin d'année peut permettre de négocier sur des biens en vente depuis l'été. Pensez à l'échéance de la taxe foncière en septembre, qui peut influencer les décisions des vendeurs.

Le saviez-vous ?

  • Altitude moyenne : 76 m seulement.
  • 74 % des logements sont éligibles à la fibre.
  • L'aéroport CDG n'est qu'à 5,8 km à vol d'oiseau.

S'installer à Mitry-Mory : cadre de vie et logement

S'installer à Mitry-Mory, c'est opter pour une ville francilienne à la fois bien équipée et verte, avec une superficie de 30 km² qui laisse une large place aux espaces naturels. La commune dispose de 755 équipements selon l'INSEE, dont 96 structures de santé et 28 équipements sportifs, offrant une autonomie quotidienne appréciable. La desserte en transports est son atout majeur, avec la gare de Mitry-Claye à moins de 2 km et une connexion fibre satisfaisante pour le télétravail.

Le cadre de vie reste toutefois marqué par la proximité immédiate de plates-formes logistiques et industrielles, avec trois plans de prévention des risques technologiques (PPRT) actifs. Le bruit et le trafic liés à l'aéroport CDG, distant de 6 km seulement, sont une réalité pour certains quartiers. La démographie jeune (âge médian de 36,2 ans) et la part importante de maisons individuelles en font un territoire familial, où la pression immobilière rend toutefois l'accès à la propriété difficile pour les budgets modestes.

Carte du marché immobilier à Mitry-Mory

Mitry-Mory et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Mitry-Mory

12,1 °C
Température moyenne ?
1 730 h
Ensoleillement ?
694 mm
Précipitations ?
33 j
Jours de gel/an ?

Température moyenne de 12,1 °C et 694 mm de pluie par an : un climat océanique dégradé typique de la région parisienne. Les hivers sont frais sans être rigoureux, les étés modérément chauds. Ce climat tempéré convient à une large majorité, sans contrainte notable pour la construction ou le quotidien. Il est adapté aux actifs recherchant une météo sans extrêmes, proche de l'aéroport Roissy-Charles de Gaulle.

À qui s'adresse Mitry-Mory ?

Cette commune s'adresse principalement aux primo-accédants ou aux jeunes familles en quête d'une maison avec extérieur à un prix contenu, prêts à accepter une dépendance à la voiture pour certains déplacements. Les actifs travaillant à Roissy ou le long du RER E y trouvent également un logement pratique. En revanche, les chercheurs d'animation urbaine dense ou d'un parc immobilier très récent pourraient être déçus.

Avantages et limites à Mitry-Mory

✓ Points forts

  • Prix d'entrée inférieur à la moyenne régionale
  • Large offre de maisons individuelles avec jardins
  • Desserte par le RER E (gare à 1,9 km) et proximité de l'aéroport CDG
  • Panier de services et équipements complet pour le quotidien
  • Démographie dynamique (+0,5% en 5 ans) et population jeune

− À prendre en compte

  • Exposition à des risques technologiques (PPRT) et historique de catastrophes naturelles
  • Performance énergétique moyenne du parc (classe D dominante)
  • Taux de chômage local élevé (12,2%), reflet de fragilités socio-économiques

Composition du parc immobilier à Mitry-Mory

8 064 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Le parc à Mitry-Mory combine 65,4 % de maisons et 34,6 % d'appartements.

93,1 % Résidences principales 7 509 logements
1,3 % Résidences secondaires 103 logements
5,6 % Logements vacants 452 logements
61,6 % Propriétaires de leur résidence

Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.

Le parc est majoritairement composé de maisons (65,4 %), ce qui dessine un marché stable et familial. Le taux de propriétaires (61,6 %) est solide, et les résidences secondaires (1,3 %) sont marginales. Les 26 % de logements sociaux témoignent d'une mixité programmée. Ce paysage indique une demande ancrée pour l'accession à la propriété en maison individuelle, avec un turnover modéré et une clientèle de primo-accédants ou de familles.

Ancienneté du parc à Mitry-Mory

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 482 logements).

  • Avant 1919 1,5 % 114 logts
  • 1919-1945 9,2 % 690 logts
  • 1946-1970 22,4 % 1 675 logts
  • 1971-1990 30,2 % 2 261 logts
  • 1991-2005 18,9 % 1 416 logts
  • 2006-2019 17,7 % 1 326 logts

Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.

Équipements et services à Mitry-Mory

755 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

74 Commerces
402 Services
96 Santé
28 Sports et loisirs
18 Enseignement
2 Tourisme
135 Transports

Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.

Risques naturels et géorisques à Mitry-Mory

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 3 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 20 catastrophes naturelles déclarées

La sismicité est très faible et le radon, faible. La présence de PPRT (Plans de Prévention des Risques Technologiques) GAZECHIM, CCMP et GEREP est liée à la proximité de zones d'activités industrielles et de l'aéroport. Ces plans peuvent imposer des contraintes constructives ou des servitudes. Vérifiez systématiquement le certificat d'urbanisme et le dossier de diagnostics techniques pour connaître les éventuelles restrictions affectant le bien convoité.

Cas pratique : un achat type à Mitry-Mory

Une maison de 89 m² (surface médiane déduite) coûte environ 313 458 €. Avec un apport de 10 % (31 346 €) et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance approche 1 750 €. Cela représente environ 11,5 années de revenu médian local total.

Erreurs à éviter quand on achète à Mitry-Mory

  • Oublier de vérifier le DPE et le risque travaux.
  • Ne pas consulter les PPRT en vigueur.
  • Sous-estimer les frais de notaire sur un bien ancien.
  • Négliger la qualité de la fibre (disponible à 74 %).

Points clés à retenir à Mitry-Mory

  • Prix médian à 3 849 €/m² en 2024 (DVF).
  • Rendement brut maison : 5,7 %.
  • 65,4 % de maisons dans le parc.
  • Marché stable avec 61,6 % de propriétaires.
  • Une maison type coûte environ 313 458 €.
  • Taxe foncière élevée : 49,03 %.
  • Climat tempéré : 12,1 °C de moyenne.
  • Prix appartement : 3 435 €/m² en moyenne.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Mitry-Mory ?

À Mitry-Mory, la valeur est fortement tirée par la proximité des gares (Mitry - Claye à 1,9 km, TGV à 4,1 km) et de l'aéroport CDG. Pour une maison, la taille du terrain et l'état général priment. Pour un appartement, l'étage, la vue et la qualité de la copropriété sont discriminants. L'exposition sud/sud-ouest et la performance énergétique (DPE) deviennent des arguments de vente majeurs. La proximité des 19 établissements scolaires et des 74 commerces valorise aussi le bien.

Estimation indicative d'une maison à Mitry-Mory

Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

295 680 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Une estimation imprécise peut vous faire perdre du temps et de l'argent. Surévaluer son bien le conduit à une mise en vente stagnante, surtout avec un taux de vacance de 5,6 % dans la commune. Sous-évaluer, c'est laisser une plus-value sur la table dans un marché en croissance. Seule une estimation fondée sur les dernières transactions DVF, croisée avec les spécificités de votre bien (surface, année de construction, état) et les dynamiques de quartier, permet de fixer un prix d'appel optimisé pour attirer les acheteurs sans brader votre patrimoine.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un algorithme utilise des moyennes, mais un professionnel local connaît les micro-marchés : la cote d'un quartier près de la gare Mitry - Claye diffère de celle d'un lotissement éloigné. Il évalue l'état réel, l'ensoleillement, les nuisances potentielles et l'historique de la copropriété. Son estimation crédible permet de négocier avec des acheteurs sérieux et d'éviter une mise en prix trop haute (stagnation) ou trop basse (manque à gagner). Il intègre aussi les projets d'aménagement de la CA Roissy Pays de France.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se baser uniquement sur le prix au m² moyen.
  • Oublier l'impact d'un DPE F ou G sur la valeur.
  • Ne pas tenir compte de la vue et de l'exposition.
  • Ignorer les projets de construction neuve à proximité.

Investir à Mitry-Mory : passer à l'action

Les tendances macro ne font pas tout : la valeur d'un bien se négocie au cas par cas, en fonction de son état, de son exposition et de son environnement immédiat. Pour transformer ces données en opportunité concrète, une connaissance fine des quartiers et de la dynamique locale est indispensable.

Les données DVF 2024 révèlent un marché en hausse, mais chaque bien a son histoire. Confrontez ces tendances à la réalité du terrain.

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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Mitry-Mory

    Quel est le prix moyen de l'immobilier à Mitry-Mory ?

    Le prix médian global à Mitry-Mory est de 3 849 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 3 354 €/m², tandis que le prix médian des appartements, influencé par quelques ventes spécifiques, atteint 3 435 €/m².

    Mitry-Mory est-elle plus chère que ses voisines comme Torcy ou Noisiel ?

    Oui, Mitry-Mory est environ 9 % plus chère que Torcy (3 516 €/m²) et 11 % plus chère que Noisiel (3 411 €/m²). Cet écart s'explique par sa proximité directe avec l'aéroport CDG et la gare TGV.

    Est-ce rentable d'investir en location à Mitry-Mory ?

    La rentabilité locative est correcte uniquement pour les maisons, avec un rendement brut de 5,7 %. Pour les appartements, le rendement brut de 0,9 % est trop faible pour couvrir les charges et le crédit, rendant l'investissement peu viable.

    Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Mitry-Mory ?

    Les principaux risques incluent une taxe foncière élevée (49,03 %), la présence de passoires thermiques (14,7 % du parc) et une exposition à certains risques technologiques (trois PPRT actifs) dus à la proximité de sites industriels.

    Le marché immobilier de Mitry-Mory est-il en hausse ?

    Oui, les prix médians sont en hausse constante depuis 2020, avec une progression de 2,8 % entre 2023 et 2024. Le marché bénéficie d'une activité stable (près de 200 transactions par an) et d'une pression immobilière élevée.

    Marché immobilier des communes voisines

    Avec un prix médian supérieur de 9 % à celui de Torcy et de 11 % à Noisiel, Mitry-Mory affiche un différentiel de valorisation qui limite l'effet de levier pour un investisseur, malgré des indicateurs comparables.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Mitry-Mory.

    Communes limitrophes de Mitry-Mory

    Mitry-Mory est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    3 360 €/m² Prix médian à Mitry-Mory
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Le marché immobilier de Mitry-Mory est sensiblement au-dessus de la moyenne — prix médian 3 360 €/m² en 2026, soit +9,4 % de plus que la médiane du Seine-et-Marne (3 071 €/m²). Au classement départemental, Mitry-Mory se place dans les 7 % de communes les plus chères du Seine-et-Marne.

    Marché en palier: -0,1 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. 921 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -5,4 % du prix médian.

    Marché mixte à Mitry-Mory: maisons à 3 354 €/m² et appartements à 3 435 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Rapporté au revenu médian de Mitry-Mory, un logement de 88 m² (295 152 €) représente 12,9 années de ressources brutes.

    Les loyers d'annonce de Mitry-Mory avoisinent 17,4 €/m² pour les appartements et 16,8 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,1 % pour un appartement (6,0 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Mitry-Mory (1,3 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.

    Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 492 logements autorisés, soit 98/an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 61 % des logements autorisés.

    Côté contexte, Mitry-Mory est dans la grande couronne parisienne, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Mitry-Mory est dans la plaine, à une altitude de 108 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.

    Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Mitry-Mory

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    Communes voisines

    Tremblay-en-France 93290 38 348 hab. 5,1 km Villeparisis 77270 26 946 hab. 4,9 km Compans 77290 754 hab. 3,3 km Le Mesnil-Amelot 77990 992 hab. 4,2 km