01 Le parc de logements
Le parc comprend 9 386 logements dont 7 850 résidences principales, 220 résidences secondaires et 1 316 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 850 | 83,6 % |
| Résidences secondaires | 220 | 2,3 % |
| Logements vacants | 1 316 | 14,0 % |
Sur les 9 386 logements recensés, 84 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 14 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 656 | 8,4 % |
| 1919-1945 | 971 | 12,4 % |
| 1946-1970 | 2 157 | 27,5 % |
| 1971-1990 | 2 690 | 34,3 % |
| 1991-2005 | 901 | 11,5 % |
| 2006-2019 | 458 | 5,8 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 34 %, devant les constructions récentes (6 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 690 | 8,8 % |
| 2 pièces | 1 774 | 22,6 % |
| 3 pièces | 2 570 | 32,7 % |
| 4 pièces | 1 589 | 20,2 % |
| 5 pièces ou plus | 1 226 | 15,6 % |
Taille moyenne: 3,3 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 16 %, les T1-T2 31 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 9 162 | 9 269 | 9 386 |
| Rés. principales | 7 662 | 7 626 | 7 850 |
| Rés. secondaires | 271 | 310 | 220 |
| Vacants | 1 229 | 1 332 | 1 316 |
Nemours (12 889 hab., à 29 km) présente 35,7 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 342 | 29,8 % |
| Locataires (privé) | 2 360 | 30,1 % |
| Locataires HLM | 3 038 | 38,7 % |
| Logés gratuitement | 110 | 1,4 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 29,8 % de propriétaires face à 68,8 % de locataires (dont 39 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 007 | 63,8 % |
| Fioul | 82 | 1,0 % |
| Électricité | 1 865 | 23,8 % |
| Gaz bouteille | 24 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 871 | 11,1 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (64 %), suivi par électricité (24 %) et autres sources (bois notamment) (11 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 263 |
| 2 à 4 ans | 2 120 |
| 5 à 9 ans | 1 523 |
| 10 ans ou plus | 2 945 |
| Total ménages | 7 850 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 542 |
| Sous-occupation modérée | 2 301 |
| Sous-occupation accentuée | 1 064 |
| Suroccupation modérée | 1 027 |
| Suroccupation accentuée | 135 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 888 | 36,8 % |
| 1 voiture | 3 929 | 50,1 % |
| 2 voitures ou plus | 1 034 | 13,2 % |
Ventilation par équipement automobile: 37 % sans véhicule, 50 % mono-motorisés, 13 % multi-motorisés. Par ailleurs, 44,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 7 059 | 6 338 | 168 | 553 |
| 1975 | 7 527 | 6 853 | 155 | 519 |
| 1982 | 7 876 | 6 839 | 241 | 796 |
| 1990 | 7 993 | 7 187 | 280 | 526 |
| 1999 | 8 677 | 7 517 | 291 | 869 |
| 2006 | 9 037 | 7 835 | 231 | 971 |
| 2011 | 9 162 | 7 662 | 271 | 1 229 |
| 2016 | 9 269 | 7 626 | 310 | 1 332 |
| 2022 | 9 386 | 7 850 | 220 | 1 316 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 7 059 à 9 386, soit +33 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 512 | 1 484 | 1 272 | 1 463 | 1 466 | 988 |
| Dont vacants > 2 ans | 562 | 601 | 501 | 493 | 502 | 588 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 22 | 0,3 % |
| Classe B | 200 | 3,0 % |
| Classe C | 1 722 | 26,0 % |
| Classe D | 2 548 | 38,5 % |
| Classe E | 1 326 | 20,0 % |
| Classe F | 539 | 8,1 % |
| Classe G | 267 | 4,0 % |
La classe D domine avec 38 % des diagnostics, et 29 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 599 | 9,0 % |
| Classe B | 1 356 | 20,5 % |
| Classe C | 1 777 | 26,8 % |
| Classe D | 1 649 | 24,9 % |
| Classe E | 804 | 12,1 % |
| Classe F | 357 | 5,4 % |
| Classe G | 82 | 1,2 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (27 %), et 56 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 280 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 226 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 191 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 166 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 166 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 112 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 280 kWh/m²/an, contre 112 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 168 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 19 |
| Classe B | 5 | 195 |
| Classe C | 142 | 1 580 |
| Classe D | 250 | 2 298 |
| Classe E | 251 | 1 075 |
| Classe F | 174 | 365 |
| Classe G | 116 | 151 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe E (283 kWh/m²/an) et appartements en classe D (219).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 264 |
| T2 | 841 |
| T3 | 1 269 |
| T4 | 690 |
| T5+ | 170 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Montargis (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Montargis est la commune ayant la plus faible part de propriétaires du département Loiret. (sur 325 communes) Voir le classement
- Montargis est la commune ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Loiret. (sur 220 communes) Voir le classement
Résumé
Le parc de Montargis présente un niveau de vacance supérieur à la moyenne — 14,0 % en 2022. Au plan typologique, l'appartement écrase le pavillonnaire — 75,7 % contre 24,3 %. Ce contexte résidentiel — Montargis est caractéristique des communes du Val de Loire, en contexte de plaine (altitude moyenne: 91 m) — cadre la lecture du parc local.
La location prévaut à Montargis, avec 68,8 % de locataires pour 29,8 % de propriétaires. Le logement social occupe une place de 38,7 % dans le parc de résidences principales.
Héritage et constructions récentes cohabitent: 8,4 % du parc date d'avant 1919, 5,8 % d'après 2006. Performance énergétique en retrait: classe D en tête et consommation moyenne (228 kWh/m²/an) supérieure à la moyenne française. Le poids des classes F et G — 12,2 % du parc diagnostiqué — chiffre l'effort de rénovation à entreprendre. La source de chauffage la plus répandue est le gaz de ville (63,8 %).
Volume du parc globalement inchangé depuis 2016 (+1,3 %). Le taux de ménages sans voiture atteint 36,8 % à Montargis, un indicateur typique d'une commune urbaine.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune caractéristique des communes du Val de Loire. Le contexte naturel (en contexte de plaine (altitude moyenne: 91 m)) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Montargis en 2026 ?
Montargis, pôle urbain du Gâtinais, bénéficie d'une desserte TGV et d'un équipement public remarquable pour sa taille. Sa démographie est stable (+0,2 % sur 5 ans) mais masque une fragilité économique marquée par un taux de chômage élevé. Cette dualité définit un marché immobilier singulier où le verdict s'impose.
Un marché locatif porteur de 8,4 % de rendement brut dans une commune bien équipée, face à une correction des prix de -4 %.
Verdict
➤ Investir ici impose une analyse fine pour transformer le bon rendement brut en rentabilité nette, malgré un contexte économique local difficile.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé (8,4 %)
- ✓ Correction récente offre un point d'entrée
- ✓ Services et connectivité excellents (ICS 9,7/10)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux (IAI 0,4/10)
- ⚠ Fragilité économique avec 23,6 % de chômage
- ⚠ Parc ancien (20,8 % avant 1945)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur de 36 % à la moyenne nationale (Insee 2023).
- Se positionne dans le top 20 % des communes les plus attractives du Loiret.
- Rendement locatif double de celui des grandes métropoles franciliennes.
Analyse du marché immobilier à Montargis
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 10,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Montargis : opportunités et risques
Investir à Montargis en 2026 est un pari sur la rentabilité locative plus que sur la plus-value immédiate. Le rendement brut élevé doit être immédiatement nuancé par les charges importantes : une taxe foncière à 54,36 %, un taux de vacance de 14 % et 11,9 % de passoires thermiques (F/G) selon les DPE. La loi Climat et Résilience rendra bientôt ces logements indésirables, un risque à intégrer.
La stratégie gagnante consiste à cibler des appartements de 2-3 pièces, bien isolés (classe D dominante), dans les secteurs proches de la gare ou des 22 établissements scolaires. L'effort de construction neuve (+131 % d'autorisations) pourrait à terme créer une concurrence sur les loyers, poussant à privilégier l'ancien rénové et bien placé.
Le calcul du rendement net, autour de 4,5 % selon nos indices, reste correct mais est très sensible aux vacances locatives dans un territoire où le pouvoir d'achat est faible. L'investissement est donc viable, à condition d'avoir une trésorerie pour absorber d'éventuels impayés et de soigner la gestion.
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Données du marché immobilier à Montargis
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché montargois révèle une dualité frappante. D'un côté, un rendement locatif brut de 8,4 % pour les appartements, issu des données DGFiP et de la carte des loyers, attire les investisseurs. De l'autre, un revenu médian de 16 670 € et un taux de chômage de 23,6 % (INSEE) plombent l'accession locale, expliquant l'indice d'accessibilité (IAI) catastrophique à 0,4/10.
Cette situation crée un marché segmenté : les petits appartements, achetés principalement pour de la location, et les maisons, dont les prix corrigent plus fortement (-4,9 % sur un an). La présence d'une gare TGV à 1,3 km, selon le contexte territorial, soutient l'attractivité pour une population mobile, mais ne compense pas les fragilités socio-économiques du bassin.
La dynamique des transactions, où les appartements dominent, confirme cette orientation. Néanmoins, la forte proportion de logements sociaux (41 %) et le parc vieillissant (20,8 % d'avant 1945) imposent une sélection rigoureuse du bien pour éviter les passoires thermiques et les quartiers moins demandés.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Montargis Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
D'après les données DVF, les prix médians à Montargis ont connu une hausse continue jusqu'en 2022, culminant à 1 676 €/m². Une correction nette de -4 % intervient en 2024, ramenant le prix à 1 560 €/m², un niveau proche de celui de 2020. Cette baisse, plus marquée que dans certaines communes voisines, peut représenter une fenêtre d'opportunité pour l'acheteur. Elle s'explique en partie par le resserrement du crédit et la fragilité du pouvoir d'achat local. Les appartements, avec un prix médian de 1 341 €/m², résistent légèrement mieux que les maisons (1 567 €/m²), reflétant la demande locative.
Évolution du marché immobilier de Montargis
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Montargis évolue de +4,3 %, passant de 1 344 à 1 402 €/m²; 240 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 61 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 240 transactions en 2024, le volume d'échanges est en baisse de 17 % par rapport à 2023, indiquant un marché qui se normalise après des années très actives. Les appartements représentent désormais les deux tiers des ventes (177 contre 90 maisons), signe d'un marché tourné vers l'investissement locatif. La surface médiane vendue est de 53 m² pour les appartements et 78 m² pour les maisons, dessinant un parc de biens plutôt modestes. Cette structure des ventes confirme un marché d'acheteur sur les biens familiaux, mais toujours dynamique pour les petits formats recherchés par les investisseurs.
Répartition des ventes
30,0 % de maisons et 70,0 % d'appartements parmi les 240 transactions enregistrées.
30,0 % maisons, 70,0 % appartements sur 240 ventes: le collectif pèse 70,0 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 240 | 72 | 168 |
| Prix médian/m² | 1 402 € | 1 567 € | 1 341 € |
| Prix moyen/m² | 1 806 € | ||
| Surface médiane | – | 72 m² | 61 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 323 | 1 344 € |
| 2022 | 322 | 1 481 € |
| 2023 | 245 | 1 500 € |
| 2024 | 219 | 1 468 € |
| 2025 | 240 | 1 402 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve est vigoureuse à Montargis, avec 368 logements autorisés sur les 5 dernières années et une tendance en hausse de +131 %. Rien qu'en 2024, 152 logements ont été autorisés. Cette accélération répond à une pression démographique modérée mais réelle et à la volonté de renouveler un parc ancien. Toutefois, elle comporte le risque d'une sur-offre à moyen terme, notamment dans le segment locatif, qui pourrait peser sur les loyers et les plus-values. Cette nouvelle offre se concentre probablement dans les quartiers en renouvellement urbain, à surveiller pour un investissement.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
1 264 logements autorisés cumulés, 466 commencés: la dynamique récente affiche 128 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Montargis
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Montargis (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Montargis: 308 logements autorisés sur 5 ans, 64 pour la dernière année (+14 %).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Montargis
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Montargis
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (54,36 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute souvent de moitié par rapport au brut. À Montargis, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 54,36 %. Il faut y ajouter la charge de copropriété (fréquente dans un parc où 41 % des logements sont sociaux), les frais de gestion, l'assurance et une provision pour travaux, surtout avec une classe DPE dominante (D). Le taux de vacance de 14 % suggère aussi une période de latence possible entre deux locations.
Performance énergétique du parc à Montargis
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 624 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Montargis: majorité classée D, part de passoires thermiques à 12,2 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D domine, avec une consommation moyenne de 226 kWh/m²/an. Environ 11,9 % du parc est classé F ou G (passoires). Pour un acheteur, cela signifie un risque réglementaire croissant : interdiction de location pour les passoires à partir de 2025 (G) et 2028 (F). Un bien mal classé nécessitera des travaux de rénovation énergétique, un coût à intégrer dans le budget et une négociation sur le prix.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les petits appartements (studios, T2) en bon état, qui correspondent à la demande majoritaire et maximisent le rendement au m². Le parc est ancien (20,8 % d'avant 1945) et la classe DPE dominante est D (226 kWh/m²/an). Attention aux 11,9 % de passoires thermiques (F/G), dont la location sera interdite progressivement. Le neuf, en faible proportion (5,8 % du parc), offre une garantie de conformité mais à un prix d'entrée plus élevé.
Quelles zones cibler à Montargis ?
La zone la plus attractive se situe dans le centre-bourg et à proximité immédiate de la gare TGV, pour sa desserte en commerces (158) et services. La périphérie, plus résidentielle, peut convenir pour des maisons de ville destinées à des familles. Aucun quartier en forte rénovation n'émerge clairement, mais la dynamique de construction neuve (152 logements autorisés en 2024) se concentre probablement en extension urbaine. La taxe foncière, à 54,36 %, est un coût récurrent à intégrer impérativement.
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Risques à connaître avant d'investir à Montargis
Le risque de vacance est réel, avec un taux de logements vacants de 14 % et un marché locatif dépendant d'une économie locale fragile (taux de chômage à 23,6 %). La vétusté du parc (classe D dominante) implique des travaux de rénovation, surtout pour les passoires thermiques (11,9 %). Le risque saisonnier est faible. Enfin, la commune est soumise à un plan de prévention des risques naturels d'inondation (PPRN Loing Aval), à vérifier pour chaque bien. La gestion locative devra être active et réactive.
Erreurs à éviter quand on investit à Montargis
- Négliger la taxe foncière, élevée à Montargis.
- Surestimer le loyer dans un marché locatif tendu.
- Oublier de provisionner pour la rénovation énergétique.
- Choisir un bien sans vérifier le zonage PPRN.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Montargis connaît un ralentissement estival, comme souvent. La période idéale pour vendre est le printemps, lorsque l'attrait des canaux et du patrimoine (8 monuments historiques) est fort. Pour acheter, la fin d'année peut offrir des opportunités de négociation, les vendeurs étant parfois plus pressés. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre avant l'échéance.
Le saviez-vous ?
- Montargis détient le taux de pauvreté le plus élevé de sa catégorie dans le Loiret.
- La ville compte 845 équipements et services pour 14 825 habitants.
- Seulement 5,8 % des logements ont été construits après 2006.
S'installer à Montargis : cadre de vie et logement
S'installer à Montargis, c'est choisir une petite ville bien dotée avec 845 équipements (INSEE BPE), dont 213 en santé et 158 commerces. La connectivité est excellente (fibre à 93,2 %), un atout pour le télétravail, et le cadre de vie est agrémenté de 8 monuments historiques et des bords du Loing.
Le profil démographique est équilibré (âge médian 40,6 ans) mais avec une part significative de moins de 30 ans (38,1 %). Ce dynamisme jeune alimente une demande locative soutenue pour les petits logements. Il faut toutefois composer avec les risques naturels réels, comme les inondations (PPRN Loing Aval en révision), qui impactent l'assurabilité et la valeur de certains biens.
Carte du marché immobilier à Montargis
Montargis et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Montargis
Avec une température moyenne de 11,7 °C et 643 mm de pluie annuels, le climat de Montargis est océanique dégradé, tempéré. Les hivers sont frais sans être rigoureux, les étés doux. Ce profil convient à ceux qui redoutent les extrêmes. La proximité du Loing et des canaux apporte une certaine humidité. C'est un cadre agréable pour les activités de plein air, sans contraintes météorologiques majeures.
À qui s'adresse Montargis ?
L'accessibilité des prix destine Montargis principalement aux primo-accédants et aux investisseurs locatifs. Les familles y trouvent de nombreux services scolaires et de proximité, mais le niveau de vie moyen est bas. Les retraités (26,9 % des habitants) apprécient la tranquillité relative et la densité d'équipements de santé. Enfin, les navetteurs occasionnels vers Paris peuvent tirer parti de la gare TGV, bien que la distance reste significative.
Avantages et limites à Montargis
✓ Points forts
- Prix du m² très accessible (1 560 € médian)
- Densité exceptionnelle d'équipements et services (845 au total)
- Excellente connectivité (TGV, fibre 93,2 %, 5G)
- Patrimoine historique et cadre de vie agréable
- Dynamisme démographique léger (+0,2 % sur 5 ans)
− À prendre en compte
- Contexte économique fragile (chômage à 23,6 %)
- Parc immobilier ancien et énergivore (classe D)
- Exposition aux risques d'inondation (PPRN actif)
Composition du parc immobilier à Montargis
9 386 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 75,5 % d'appartements, 24,5 % de maisons — profil urbain marqué.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est majoritairement locatif (seulement 29,8 % de propriétaires occupants) et composé à 75,5 % d'appartements. Un taux de logements vacants de 14 % et un taux de résidences secondaires très faible (2,3 %) dessinent un marché locatif actif mais avec un turn-over potentiellement élevé. La part importante de logements sociaux (41 %) influe sur la dynamique des prix et le profil des acheteurs, souvent des investisseurs.
Ancienneté du parc à Montargis
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 832 logements).
- Avant 1919 8,4 % 656 logts
- 1919-1945 12,4 % 971 logts
- 1946-1970 27,5 % 2 157 logts
- 1971-1990 34,3 % 2 690 logts
- 1991-2005 11,5 % 901 logts
- 2006-2019 5,8 % 458 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Montargis
845 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Montargis
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est soumis à un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) pour les inondations du Loing Aval. Six risques naturels sont recensés et huit arrêtés catastrophes naturelles ont été pris historiquement. La sismicité est très faible et le radon faible. Consulter le zonage PPRN est indispensable avant tout achat, car il peut imposer des contraintes constructives ou d'assurance.
Cas pratique : un achat type à Montargis
Une maison de 78 m² (surface type pour le prix médian) coûte environ 115 206 €. Cela représente près de 7 années du revenu médian local (16 670 €). Avec un apport de 10 % et un taux à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance avoisine les 640 €, soit un taux d'endettement élevé pour un ménage au revenu médian.
Erreurs à éviter quand on achète à Montargis
- Oublier de vérifier le classement DPE avant l'offre.
- Ne pas consulter les règles du PPRN inondation.
- Sous-estimer les charges en copropriété ancienne.
- Négliger la composition du quartier (proportion de logements sociaux).
Points clés à retenir à Montargis
- Prix médian en baisse de 4 % sur un an (DVF 2024).
- Rendement brut locatif élevé, jusqu'à 8,4 % en appartement.
- Climat tempéré avec 11,7 °C de moyenne annuelle.
- Écart de 156 €/m² entre maisons et appartements.
- Taxe foncière conséquente à 54,36 %.
- Parc locatif dominant (41 % de logements sociaux).
- Le DPE est un facteur de valorisation critique.
- Coût total médian d'une maison : 115 206 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Montargis ?
À Montargis, la performance énergétique (DPE) devient un facteur clé de valorisation et de vente, face à la réglementation. La proximité de la gare TGV (1,3 km) et des 158 commerces locaux est également très valorisante. Pour un appartement, l'étage et la vue comptent moins que la présence d'un ascenseur dans un parc ancien (20,8 % d'avant 1945). Pour une maison, la taille du jardin et un bon état général priment. La présence de logements sociaux dans l'immeuble ou le quartier peut, à l'inverse, exercer une pression à la baisse.
Estimation indicative d'une maison à Montargis
Pour une maison de 72 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
100 944 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
À Montargis, où les prix sont en léger repli et où une part non négligeable de biens peine à trouver acquéreur (14 % de vacants), une estimation juste est cruciale. Un prix trop élevé conduit à une stagnation, tandis qu'une sous-évaluation vous prive de capitaux. Les données DVF 2024 fournissent une base solide, mais elles doivent être croisées avec les spécificités de votre bien : surface, année de construction, état, DPE (11,9 % de passoires) et exposition aux risques naturels (inondations). Seul un examen approfondi de ces critères permet de se positionner correctement sur un marché en transition.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes qui ignorent les micro-marchés de Montargis : la différence de prix entre un appartement rénové près de la gare et un logement nécessitant des travaux dans une copropriété vieillissante est substantielle. Un professionnel local connaît la demande réelle, le poids des 41 % de logements sociaux sur la perception des quartiers, et l'impact précis du DPE sur la négociation. Son estimation, basée sur des visites et une analyse comparative fine, sert aussi de base solide pour argumenter face à un acheteur et conclure plus rapidement.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² moyen.
- Oublier de déduire le coût des travaux nécessaires.
- Ne pas considérer l'impact d'un DPE F ou G.
- Négliger l'influence de la gare TGV sur la valeur.
Investir à Montargis : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais l'acquisition se joue sur la sélection précise du bien et du quartier. L'expertise d'un professionnel implanté localement est indispensable pour identifier les biens à fort potentiel locatif et négocier au juste prix dans ce marché contrasté.
Ces données tracent un cadre. Transformer ce potentiel en investissement rentable exige une expertise de terrain.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montargis
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Montargis ?
Le prix médian est de 1 560 €/m² en 2024. Un appartement type de 53 m² coûte environ 86 550 €, une maison de 78 m² environ 115 200 €, selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour acheter à Montargis ?
Le marché est en correction (-4 % sur un an), ce qui peut représenter une opportunité de négociation, surtout pour les maisons. Pour les investisseurs, les rendements locatifs restent attractifs.
Montargis est-elle une ville chère par rapport à ses voisines ?
Non, Montargis est 15 % moins chère que Nemours et 71 % moins chère que Moret-Loing-et-Orvanne. Elle est en revanche 15 % plus chère que Gien.
Quel rendement locatif puis-je espérer à Montargis ?
Le rendement brut moyen est de 8,4 % pour un appartement et 7,6 % pour une maison. Après charges, le rendement net estimé est d'environ 4,5 %.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Privilégiez les secteurs proches de la gare TGV pour les actifs, et ceux desservis par les nombreux commerces et services. Évitez les logements classés F ou G, qui représentent 11,9 % du parc.
Marché immobilier des communes voisines
Montargis affiche un prix au m² inférieur de 15 % à Gien et de 38 % à Nemours, pour des indicateurs locatifs similaires, créant un effet de levier intéressant pour l'investisseur patient.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Montargis.
Communes limitrophes de Montargis
Montargis est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Selon les ventes DVF 2026, Montargis affiche un prix médian de 1 402 €/m², inférieur à la médiane nationale (2 472 €/m²).
Sur 2021-2025, le prix médian de Montargis progresse de +4,3 %, une trajectoire haussière modérée. Au total, 1 349 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année fait apparaître une correction de -4,5 % du prix médian.
Les maisons (30,0 % des transactions, 1 567 €/m²) et les appartements (70,0 %, 1 341 €/m²) se partagent le marché. Rapporté au revenu médian de Montargis, un logement de 72 m² (112 824 €) représente 6,8 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,4 €/m² pour un appartement et 9,3 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 10,2 % pour un appartement (7,1 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (2,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Flux de construction neuve intermédiaire: 308 logements autorisés sur 2021-2025, dont 59 commencés. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 58 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier de Montargis s'interprète dans un contexte plus large — Montargis est caractéristique des communes du Val de Loire, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 91 m).
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).