01 Le parc de logements
Le parc comprend 7 623 logements dont 5 992 résidences principales, 450 résidences secondaires et 1 180 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 992 | 78,6 % |
| Résidences secondaires | 450 | 5,9 % |
| Logements vacants | 1 180 | 15,5 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 79 % de résidences principales, 6 % de secondaires et 15 % de vacants pour un total de 7 623 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 381 | 6,4 % |
| 1919-1945 | 494 | 8,3 % |
| 1946-1970 | 1 773 | 29,9 % |
| 1971-1990 | 2 166 | 36,5 % |
| 1991-2005 | 519 | 8,7 % |
| 2006-2020 | 604 | 10,2 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (36 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 6 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 152 | 2,5 % |
| 2 pièces | 696 | 11,6 % |
| 3 pièces | 1 603 | 26,8 % |
| 4 pièces | 1 790 | 29,9 % |
| 5 pièces ou plus | 1 751 | 29,2 % |
Le parc compte 3,9 pièces en moyenne par logement, avec 29 % de logements de cinq pièces ou plus et 14 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 560 | 7 589 | 7 623 |
| Rés. principales | 6 335 | 6 202 | 5 992 |
| Rés. secondaires | 234 | 254 | 450 |
| Vacants | 991 | 1 133 | 1 180 |
En regard, Saint-Jean-de-la-Ruelle (à 63 km, 16 768 hab.) affiche 53,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 162 | 52,8 % |
| Locataires (privé) | 1 521 | 25,4 % |
| Locataires HLM | 1 175 | 19,6 % |
| Logés gratuitement | 134 | 2,2 % |
La répartition du parc occupé: 52,8 % de propriétaires, 45,0 % de locataires, dont 20 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 187 | 53,2 % |
| Fioul | 256 | 4,3 % |
| Électricité | 1 945 | 32,5 % |
| Gaz bouteille | 72 | 1,2 % |
| Autre (bois…) | 533 | 8,9 % |
Répartition des modes de chauffage: 53 % au gaz de ville, 32 % pour électricité, 9 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 801 |
| 2 à 4 ans | 1 209 |
| 5 à 9 ans | 1 046 |
| 10 ans ou plus | 2 936 |
| Total ménages | 5 992 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 216 |
| Sous-occupation modérée | 1 712 |
| Sous-occupation accentuée | 1 334 |
| Sous-occupation très accentuée | 1 287 |
| Suroccupation modérée | 393 |
| Suroccupation accentuée | 18 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 891 | 14,9 % |
| 1 voiture | 3 334 | 55,6 % |
| 2 voitures ou plus | 1 768 | 29,5 % |
Équipement automobile des ménages: 15 % sans voiture, 56 % avec une voiture et 30 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 68,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 4 438 | 4 042 | 193 | 203 |
| 1975 | 5 691 | 5 037 | 190 | 464 |
| 1982 | 6 800 | 5 884 | 239 | 677 |
| 1990 | 7 113 | 6 297 | 299 | 517 |
| 1999 | 7 246 | 6 301 | 215 | 730 |
| 2007 | 7 517 | 6 682 | 138 | 697 |
| 2012 | 7 560 | 6 335 | 234 | 991 |
| 2017 | 7 589 | 6 202 | 254 | 1 133 |
| 2023 | 7 623 | 5 992 | 450 | 1 180 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2023: 4 438 logements à l'origine, 7 623 aujourd'hui.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 106 | 1 076 | 1 006 | 1 010 | 921 | 710 | 858 |
| Dont vacants > 2 ans | 406 | 460 | 468 | 436 | 403 | 415 | 371 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 70 | 1,8 % |
| Classe B | 92 | 2,3 % |
| Classe C | 1 143 | 28,7 % |
| Classe D | 1 589 | 39,9 % |
| Classe E | 636 | 16,0 % |
| Classe F | 278 | 7,0 % |
| Classe G | 172 | 4,3 % |
Le graphique décompose les 3 980 diagnostics par étiquette énergétique: 40 % en D, 33 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 356 | 8,9 % |
| Classe B | 663 | 16,7 % |
| Classe C | 1 072 | 26,9 % |
| Classe D | 1 223 | 30,7 % |
| Classe E | 377 | 9,5 % |
| Classe F | 216 | 5,4 % |
| Classe G | 73 | 1,8 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe D dominante (31 %), 53 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 271 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 231 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 166 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 176 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 164 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 94 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 94 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 271 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 64 | 6 |
| Classe B | 37 | 55 |
| Classe C | 207 | 936 |
| Classe D | 429 | 1 160 |
| Classe E | 351 | 285 |
| Classe F | 194 | 84 |
| Classe G | 125 | 47 |
Côté maisons, la dominante est D (244 kWh/m²/an); côté appartements, D (185).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 70 |
| T2 | 318 |
| T3 | 654 |
| T4 | 498 |
| T5+ | 139 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Gien (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Gien est la petite ville ayant le prix au m² le plus bas du département Loiret. (sur 20 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants)
- Gien est la petite ville ayant le plus de résidences secondaires du département Loiret. (sur 20 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
1 180 logements sont recensés comme vacants dans le parc de Gien (15,5 % des 7 623 unités). Habitat hybride, à la frontière du pavillonnaire et du collectif (57,3 % / 42,7 %). À l'échelle locale, Gien est caractéristique des communes du Val de Loire — contexte utile pour lire le parc.
Répartition proche de l'équilibre: 52,8 % de propriétaires et 45,0 % de locataires à Gien. 19,6 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM).
Le bâti de Gien s'étend d'un noyau historique (6,4 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (10,2 % après 2006). Performance énergétique dans la norme: D dominante et 206 kWh/m²/an, en ligne avec la moyenne nationale. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 11,3 %. gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 53,2 % des résidences principales.
Volume du parc globalement inchangé depuis 2017 (+0,4 %). La motorisation des ménages est classique: 14,9 % sans voiture et 29,5 % avec deux voitures ou plus.
Lue dans son contexte régional, la commune est caractéristique des communes du Val de Loire — un ancrage qui colore le parc.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2023 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Gien affiche des prix parmi les plus accessibles du Loiret (62ᵉ rang le moins élevé sur 324 communes).
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 12,7 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Loiret (62ᵉ rang le moins élevé)
Analyse du marché immobilier à Gien
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 12,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Gien
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Gien s'établit à 1 200 €, sur la base de 138 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Gien fait partie du quart des communes les moins chères du Loiret.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 39,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,8 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Gien Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Gien
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 230 €/m² → 1 200 €/m² (-2,4 %), volume annuel actuel 138 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 64 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
73,9 % de maisons et 26,1 % d'appartements parmi les 138 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (73,9 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 298 €/m² pour les maisons et 1 031 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 138 | 102 | 36 |
| Prix médian/m² | 1 200 € | 1 298 € | 1 031 € |
| Prix moyen/m² | 1 285 € | ||
| Surface médiane | – | 87 m² | 64 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 191 | 1 230 € |
| 2022 | 189 | 1 250 € |
| 2023 | 168 | 1 313 € |
| 2024 | 144 | 1 230 € |
| 2025 | 138 | 1 200 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
1 112 logements autorisés cumulés, 520 commencés: la dynamique récente affiche 194 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Gien
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Gien (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Gien totalise 241 logements sur 5 ans, soit +12 % vs la période antérieure.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Gien
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Gien
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,84 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Gien
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 980 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Gien est D, avec 11,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Gien
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Gien : cadre de vie et logement
Gien compte 13 459 habitants sur 67,86 km². Le climat local affiche 11,4 °C de moyenne annuelle et 782 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 5 monuments historiques protégés, 17 appellations d'origine rattachées au terroir local et 626 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Gien
Gien et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Gien
Composition du parc immobilier à Gien
7 623 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Gien combine 58,0 % de maisons et 42,0 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Gien
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 935 logements).
- Avant 1919 6,4 % 381 logts
- 1919-1945 8,3 % 494 logts
- 1946-1970 29,9 % 1 773 logts
- 1971-1990 36,5 % 2 166 logts
- 1991-2005 8,7 % 519 logts
- 2006-2020 10,2 % 604 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Gien
626 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Gien
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi du Val de Gien PPRN Approuvé approuvé le 11/12/2002
- PPRN-I - Révision Gien/Briare PPRN Prescrit
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Gien
Pour une maison de 87 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
104 400 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Gien
Quel est le prix de l'immobilier à Gien ?
Le prix médian au m² à Gien est de 1 200 € (données DVF, 138 transactions). Pour une maison de 87 m² (surface médiane locale), compter environ 113 000 €.
Comment Gien se situe-t-elle dans le Loiret ?
Gien figure parmi les communes les plus abordables du Loiret : 263ᵉ rang sur 324, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Gien ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Gien est de 7,8 % (loyer de 8,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Gien
Gien est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût du m² à Gien est contenu: 1 200 € en médiane sur 138 transactions, un niveau -50,9 % comparé à la médiane nationale. Dans le Loiret, Gien se classe parmi les 19 % de communes les plus accessibles (62e rang le moins cher sur 324).
Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (-2,4 %). 830 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Marché mixte à Gien: maisons à 1 298 €/m² et appartements à 1 031 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Un bien type de 87 m² revient à environ 112 926 €, soit 5,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Gien avoisinent 10,9 €/m² pour les appartements et 8,4 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 12,7 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 5,9 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les permis de construire autorisent 48 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Gien est caractéristique des communes du Val de Loire.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).