01 Le parc de logements
Le parc comprend 7 622 logements dont 5 995 résidences principales, 396 résidences secondaires et 1 232 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 995 | 78,7 % |
| Résidences secondaires | 396 | 5,2 % |
| Logements vacants | 1 232 | 16,2 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 79 % de résidences principales, 5 % de secondaires et 16 % de vacants pour un total de 7 622 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 434 | 7,3 % |
| 1919-1945 | 511 | 8,6 % |
| 1946-1970 | 1 737 | 29,1 % |
| 1971-1990 | 2 131 | 35,7 % |
| 1991-2005 | 558 | 9,4 % |
| 2006-2019 | 593 | 9,9 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (36 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 7 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 144 | 2,4 % |
| 2 pièces | 675 | 11,3 % |
| 3 pièces | 1 680 | 28,0 % |
| 4 pièces | 1 802 | 30,1 % |
| 5 pièces ou plus | 1 694 | 28,3 % |
Le parc compte 3,9 pièces en moyenne par logement, avec 28 % de logements de cinq pièces ou plus et 14 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 491 | 7 552 | 7 622 |
| Rés. principales | 6 376 | 6 176 | 5 995 |
| Rés. secondaires | 195 | 257 | 396 |
| Vacants | 920 | 1 119 | 1 232 |
En regard, Saint-Jean-De-La-Ruelle (à 63 km, 16 768 hab.) affiche 48,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 145 | 52,5 % |
| Locataires (privé) | 1 511 | 25,2 % |
| Locataires HLM | 1 177 | 19,6 % |
| Logés gratuitement | 162 | 2,7 % |
La répartition du parc occupé: 52,5 % de propriétaires, 44,8 % de locataires, dont 20 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 172 | 52,9 % |
| Fioul | 273 | 4,6 % |
| Électricité | 1 932 | 32,2 % |
| Gaz bouteille | 99 | 1,7 % |
| Autre (bois…) | 517 | 8,6 % |
Répartition des modes de chauffage: 53 % au gaz de ville, 32 % pour électricité, 9 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 823 |
| 2 à 4 ans | 1 191 |
| 5 à 9 ans | 990 |
| 10 ans ou plus | 2 991 |
| Total ménages | 5 995 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 235 |
| Sous-occupation modérée | 1 819 |
| Sous-occupation accentuée | 1 331 |
| Suroccupation modérée | 333 |
| Suroccupation accentuée | 25 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 948 | 15,8 % |
| 1 voiture | 3 290 | 54,9 % |
| 2 voitures ou plus | 1 757 | 29,3 % |
Équipement automobile des ménages: 16 % sans voiture, 55 % avec une voiture et 29 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 67,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 4 438 | 4 042 | 193 | 203 |
| 1975 | 5 691 | 5 037 | 190 | 464 |
| 1982 | 6 800 | 5 884 | 239 | 677 |
| 1990 | 7 113 | 6 297 | 299 | 517 |
| 1999 | 7 246 | 6 301 | 215 | 730 |
| 2006 | 7 520 | 6 709 | 127 | 684 |
| 2011 | 7 491 | 6 376 | 195 | 920 |
| 2016 | 7 552 | 6 176 | 257 | 1 119 |
| 2022 | 7 622 | 5 995 | 396 | 1 232 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 4 438 logements à l'origine, 7 622 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 106 | 1 076 | 1 006 | 1 010 | 921 | 710 |
| Dont vacants > 2 ans | 406 | 460 | 468 | 436 | 403 | 415 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 70 | 1,9 % |
| Classe B | 88 | 2,3 % |
| Classe C | 1 109 | 29,5 % |
| Classe D | 1 446 | 38,5 % |
| Classe E | 611 | 16,3 % |
| Classe F | 270 | 7,2 % |
| Classe G | 164 | 4,4 % |
Le graphique décompose les 3 758 diagnostics par étiquette énergétique: 38 % en D, 34 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 344 | 9,2 % |
| Classe B | 637 | 17,0 % |
| Classe C | 1 033 | 27,5 % |
| Classe D | 1 102 | 29,3 % |
| Classe E | 363 | 9,7 % |
| Classe F | 211 | 5,6 % |
| Classe G | 68 | 1,8 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe D dominante (29 %), 54 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 269 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 232 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 164 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 176 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 163 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 93 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 93 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 269 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 64 | 6 |
| Classe B | 34 | 54 |
| Classe C | 188 | 921 |
| Classe D | 381 | 1 065 |
| Classe E | 341 | 270 |
| Classe F | 189 | 81 |
| Classe G | 119 | 45 |
Côté maisons, la dominante est D (245 kWh/m²/an); côté appartements, D (184).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 70 |
| T2 | 318 |
| T3 | 654 |
| T4 | 498 |
| T5+ | 139 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Gien (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Gien est le petite ville ayant le prix au m² le plus bas du département Loiret. (sur 20 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
1 232 logements sont recensés comme vacants dans le parc de Gien (16,2 % des 7 622 unités). Habitat hybride, à la frontière du pavillonnaire et du collectif (57,2 % / 42,8 %). À l'échelle locale, Gien est caractéristique des communes du Val de Loire, à 148 m d'altitude, sur un relief peu marqué — contexte utile pour lire le parc.
Répartition proche de l'équilibre: 52,5 % de propriétaires et 44,8 % de locataires à Gien. 19,6 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM).
Le bâti de Gien s'étend d'un noyau historique (7,3 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (9,9 % après 2006). Performance énergétique dans la norme: D dominante et 206 kWh/m²/an, en ligne avec la moyenne nationale. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 11,5 %. gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 52,9 % des résidences principales.
Volume du parc globalement inchangé depuis 2016 (+0,9 %). La motorisation des ménages est classique: 15,8 % sans voiture et 29,3 % avec deux voitures ou plus.
Lue dans son contexte régional, la commune est caractéristique des communes du Val de Loire — un ancrage qui colore le parc. Le décor géographique — à 148 m d'altitude, sur un relief peu marqué — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Gien en 2026 ?
Ancrée dans la vallée de la Loire, Gien jouit d'une position de petit pôle de services, comme en atteste son indice de confort de services de 9/10. Cette centralité locale contraste avec un déclin démographique et un taux de chômage élevé. Dans ce contexte, l'équation immobilière est particulière.
Avec un rendement locatif brut de 9,3 % et un prix au mètre carré inférieur de 18 % à Châlette-sur-Loing, Gien offre une opportunité de rendement rare dans le Loiret.
Verdict
➤ Investir ici suppose de privilégier le rendement locatif immédiat tout en intégrant les risques économiques du territoire, avec une stratégie de moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement brut exceptionnel de 9,3 %
- ✓ Correction de -6,9 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Large offre de services (ICS 9/10)
- ⚠ Fragilité économique élevée (IFE 7,8/10)
- ⚠ Dynamique démographique en déclin (-8 %)
- ⚠ Parc ancien : 15,8 % d'avant 1945
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian 30 % inférieur à la moyenne nationale.
- Moins chère que la plupart des pôles urbains comparables du département.
- Rendement locatif brut près du double de celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Gien
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 11,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Gien : opportunités et risques
Investir à Gien en 2026 cible prioritairement la recherche de rendement locatif brut élevé, qui atteint 9,3 % pour les appartements selon les données de la carte des loyers. Ce chiffre exceptionnel s'explique par des prix d'acquisition bas et des loyers soutenus par une demande locative structurelle, dans un parc où 52,5 % seulement des habitants sont propriétaires.
Cet avantage doit être nuancé par des charges réelles. La taxe foncière sur le bâti s'élève à 39,85 %, et le parc présente un risque rénovation non négligeable : 11,9 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), soumis aux interdictions de location à venir. De plus, la part de logements vacants (16,2 %) est élevée, indiquant possiblement un parc dégradé ou des difficultés de mise sur le marché.
La stratégie gagnante consiste donc à sélectionner des biens déjà aux normes énergétiques ou facilement rénovables, situés à proximité des nombreux services. L'horizon doit être le moyen terme, le temps de capter le rendement et d'espérer une reprise modérée des prix si la fragilité économique du territoire (IFE 7,8/10) s'atténue.
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Données du marché immobilier à Gien
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian de 1 283 €/m² à Gien, en recul de 6,9 % sur un an, marque un retour à la réalité après la forte hausse post-Covid. Cette correction, plus prononcée que dans certaines communes voisines, s'explique par des indicateurs socio-économiques moins solides, avec un taux de chômage de 17 % et un revenu médian parmi les plus bas de sa catégorie dans le Loiret. Le marché est ainsi moins protégé des retournements de conjoncture.
La structure des transactions, équilibrée entre maisons et appartements, reflète le statut de pôle de centralité de la commune. L'indice de confort de services (ICS) exceptionnel de 9/10, avec plus de 600 équipements, soutient cette attractivité résidentielle de proximité. Néanmoins, cette centralité ne compense pas entièrement le déclin démographique, qui pèse à terme sur la demande.
La proximité de la gare de Gien et de l'accès au Val de Loire, classé au patrimoine mondial de l'UNESCO, constitue un atout patrimonial et touristique. Cependant, l'indice de pression touristique immobilière (IPTI) modéré de 4,1/10 indique que cet atout n'est pas le principal moteur du marché, lequel reste ancré dans une logique de résidence principale et de location annuelle.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Gien Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Gien
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 275 €/m² → 1 283 €/m² (+0,6 %), volume annuel actuel 164 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Le simulateur financier, basé sur les données DVF et de loyers 2024, révèle une rentabilité brute attractive mais un effort net réel. Pour acquérir une maison type de 87 m² (115 623 €), avec un apport de 20 %, la mensualité de crédit (sur 20 ans à 4 %) avoisine 480 €. Le loyer médian estimé de 8,4 €/m²/mois génère un revenu de 731 €, couvrant largement la mensualité. Toutefois, après déduction des charges (taxe foncière à 39,85 %, gestion, vacance), le rendement net tombe autour de 4,6 %. L'effort résiduel mensuel est faible, mais la viabilité du montage dépend fortement de la stabilité du loyer face à un tissu économique local vulnérable.
Acheter vs Louer — appartement 61 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 193 ventes en 2024, le volume d'activité à Gien est en repli de 27 % par rapport au pic de 2022, mais reste comparable à celui de 2020. Le marché est équilibré entre maisons (111 transactions, surface médiane 87 m²) et appartements (53 transactions, 61 m²). Les prix moyens récents, légèrement supérieurs aux médians, indiquent que les biens les mieux situés ou en meilleur état continuent de trouver preneurs. Le caractère du marché penche légèrement en faveur de l'acheteur, avec une marge de négociation qui s'est rouverte après la correction. Le profil typique des biens vendus reste l'habitation individuelle de taille moyenne, souvent issue du parc ancien (15,8 % d'avant 1945).
Répartition des ventes
67,7 % de maisons et 32,3 % d'appartements parmi les 164 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (67,7 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 329 €/m² pour les maisons et 1 180 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 164 | 111 | 53 |
| Prix médian/m² | 1 283 € | 1 329 € | 1 180 € |
| Prix moyen/m² | 1 743 € | ||
| Surface médiane | – | 87 m² | 61 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 212 | 1 275 € |
| 2022 | 219 | 1 298 € |
| 2023 | 187 | 1 361 € |
| 2024 | 155 | 1 250 € |
| 2025 | 164 | 1 283 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Gien est mesurée mais en nette progression : 221 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance haussière de +37 %. Seulement 13 permis ont été délivrés en 2024, suggérant un ralentissement récent des projets. Cette offre modeste, couplée à une démographie en déclin (-8 % sur 10 ans), limite le risque de sur-offre. Elle indique une attractivité résidentielle qui peine à se traduire en croissance populationnelle. Les projets se concentrent vraisemblablement dans les zones déjà urbanisées en continuité du bâti existant, plutôt que dans de vastes extensions. Pour un investisseur, cela indique un parc locatif neuf limité, préservant la valeur des biens anciens bien entretenus.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
1 112 logements autorisés cumulés, 520 commencés: la dynamique récente affiche 194 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Gien
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Gien (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Gien totalise 241 logements sur 5 ans, soit +12 % vs la période antérieure.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Gien
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Gien
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,85 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net baisse mécaniquement une fois les charges déduites. À Gien, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 39,85 %. Il faut aussi provisionner la vacance locative (le taux de logements vacants local est de 16,2 %), les frais de gestion, les travaux et, en copropriété, les charges courantes. Ces éléments peuvent réduire le rendement brut affiché de plusieurs points.
Performance énergétique du parc à Gien
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 758 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Gien est D, avec 11,5 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc est dominé par la classe D (205 kWh/m²/an), avec 11,9 % de passoires thermiques (F/G). Cette performance moyenne implique des travaux de rénovation fréquents. Attention aux logements classés F ou G : la loi Climat et Résilience prévoit des interdictions de location à partir de 2025 (G) et 2028 (F). Un audit énergétique est prudent avant tout achat.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de petite surface (médiane 61 m²) pour maximiser le rendement brut (9,3 %). Les T2 et T3 en bon état DPE trouvent preneurs. Les maisons, avec un rendement brut de 7,6 %, peuvent intéresser des familles. Attention, 11,9 % du parc est classé F ou G (passoires). Le neuf est rare (9,9 % construit après 2006) mais 221 logements ont été autorisés sur 5 ans, ce qui pourrait créer une sur-offre à terme.
Quelles zones cibler à Gien ?
Le centre-bourg, près de la gare (0,8 km) et des 5 monuments historiques, offre la meilleure attractivité pour la location. La périphérie, plus résidentielle, convient aux maisons. Aucune zone en développement majeur n'est signalée, mais surveillez les 221 logements autorisés en 5 ans. La présence d'un PPRi (inondation) sur le Val de Gien peut impacter l'assurabilité et l'attractivité de certains secteurs.
Calculateur de rendement à Gien
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Risques à connaître avant d'investir à Gien
Le risque de vacance est tangible avec 16,2 % de logements vacants. La dépendance au marché local (taux de chômage 17 %) limite la solvabilité. La saisonnalité est faible. Le risque réglementaire lié au DPE est critique : 11,9 % de passoires thermiques sont à rénover avant 2028. La taxe foncière (39,85 %) grève le rendement net. Enfin, la baisse démographique (-2 % en 5 ans) peut peser sur la demande future.
Erreurs à éviter quand on investit à Gien
- Négliger la taxe foncière, élevée à 39,85 %
- Oublier de provisionner la vacance locative (16,2 % de vacants)
- Surévaluer le loyer par rapport au marché local (10,9 €/m² pour un appart)
- Ne pas vérifier le classement DPE, clé pour la loi Climat
Quand acheter ou vendre ?
Le marché local suit une saisonnalité classique : plus actif au printemps et en début d'automne. Vendre en avril-mai capitalise sur les projets familiaux avant les vacances. Acheter en novembre-décembre peut offrir des opportunités avec moins de concurrence. Notez que la taxe foncière, due par le propriétaire au 1er janvier, est souvent réglée en octobre, ce qui peut influencer les négociations en fin d'année.
Le saviez-vous ?
- Gien compte 5 monuments historiques protégés, dont son château.
- La fibre couvre 68 % des logements, score numérique de 7/100.
- L'âge médian de 43,3 ans y est plus élevé qu'au niveau national.
S'installer à Gien : cadre de vie et logement
S'installer à Gien, c'est bénéficier d'une gamme de services et de commerces très complète pour une ville de cette taille, avec 107 commerces et 148 équipements de santé recensés par l'INSEE. Le cadre de vie est marqué par la Loire et un patrimoine historique, avec cinq monuments protégés, mais aussi par des risques naturels actifs, notamment d'inondation (PPRi du Val de Gien), une réalité à intégrer dans le choix du quartier et l'assurance.
Le profil démographique, avec un indice de vieillissement de 164,9, indique une population âgée, ce qui influe sur le dynamisme général et la demande pour certains types de biens. La connectivité numérique est correcte (78 % de couverture très haut débit), facilitant le télétravail, mais le score numérique global de 7/100 pointe des lacunes dans les services en ligne.
Carte du marché immobilier à Gien
Gien et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Gien
Un climat tempéré avec 11,4 °C de moyenne annuelle et 782 mm de pluie. Les hivers sont frais sans être extrêmes, les étés agréables. Ce profil convient aux personnes recherchant des saisons marquées mais sans excès. L'altitude modérée (164 m) et l'éloignement des reliefs atténuent les vents forts, offrant un cadre de vie paisible.
À qui s'adresse Gien ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et aux familles à budget modeste, attirés par la possession d'une maison (57,8 % du parc) à un coût inférieur aux pôles urbains voisins. Les retraités (30,4 % de la population) y trouvent des services de santé. Les actifs travaillant dans le bassin de Montargis ou en télétravail (score numérique 7/100) peuvent y voir une opportunité résidentielle, sous réserve d'accepter une mobilité automobile.
Avantages et limites à Gien
✓ Points forts
- Prix au m² attractif, inférieur de 25% à Nemours
- Cadre de vie avec 5 monuments historiques et la Loire
- Gare en ville et bonne accessibilité routière
- Gamme complète de services (608 équipements)
- Majorité de maisons individuelles (57,8% du parc)
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (17%) et fragilité sociale
- Démographie en déclin (-2% en 5 ans)
- Risques d'inondation (PPRi actif) sur certains secteurs
Composition du parc immobilier à Gien
7 622 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Gien combine 57,8 % de maisons et 42,2 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est majoritairement composé de maisons individuelles (57,8 %) et compte plus de 16 % de logements vacants. La part de propriétaires (52,5 %) indique un marché ancré dans le résidentiel et l'accession sociale. Ce mix dessine un paysage stable, moins spéculatif, adapté aux familles et aux primo-accédants, avec une offre locative limitée hors secteur social.
Ancienneté du parc à Gien
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 965 logements).
- Avant 1919 7,3 % 434 logts
- 1919-1945 8,6 % 511 logts
- 1946-1970 29,1 % 1 737 logts
- 1971-1990 35,7 % 2 131 logts
- 1991-2005 9,4 % 558 logts
- 2006-2019 9,9 % 593 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Gien
608 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Gien
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Gien est soumis à deux Plans de Prévention des Risques (PPRN-I et PPRi) principalement liés aux inondations du Val de Gien. La sismicité est très faible et le radon faible. Consultez systématiquement le zonage du PPR en mairie : il peut imposer des contraintes constructives ou des assurances spécifiques. 9 arrêtés catastrophe naturelle ont été pris par le passé.
Cas pratique : un achat type à Gien
Pour une maison type de 87 m² à 1 329 €/m², le coût total est d'environ 115 623 €. Cela représente 5,8 années du revenu médian local (19 830 €). Avec un apport de 10 % (11 562 €), empruntant 104 061 € sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisinerait les 600 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Gien
- Oublier de consulter le PPRi en zone inondable
- Ne pas budgeter les travaux sur une passoire thermique (11,9 % du parc)
- Ignorer le taux de vacance élevé, signe de possibles difficultés à revendre
- Surenchérir sans comparer avec le neuf (13 logements autorisés en 2024)
Points clés à retenir à Gien
- Prix médian au m² : 1 283 € (DVF 2024)
- Rendement brut locatif élevé : 9,3 % pour les appartements
- Climat tempéré : moyenne de 11,4 °C et 782 mm de pluie
- Marché en baisse (-6,9 % an), nécessite une estimation précise
- Maisons à 1 329 €/m², appartements à 1 180 €/m²
- Rendement net estimé à 5,7 % après charges et impôts
- 57,8 % de maisons, parc à dominante individuelle
- Le DPE devient un facteur clé de valorisation
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Gien ?
À Gien, la valeur dépend fortement de la localisation intra-muros versus les écarts, et de l'état du bien. La performance énergétique (DPE) devient un critère financier majeur. La proximité de la gare (0,8 km), des 20 écoles ou du centre avec ses 107 commerces ajoute une prime. Pour une maison, la surface du terrain et son exposition comptent. Un appartement rénové avec ascenseur se valorise mieux. Préparez un dossier technique complet pour justifier votre prix.
Estimation indicative d'une maison à Gien
Pour une maison de 87 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
111 621 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Sur un marché en baisse et avec 16,2 % de logements vacants, un surprix de seulement 5 % peut bloquer la vente pendant des mois. Une estimation juste, fondée sur les transactions réelles (193 ventes en 2024) et les spécificités de votre bien (surface, état, DPE), vous positionne correctement face à une clientèle souvent locale et budgetée. Elle évite aussi la décote liée aux passoires thermiques (11,9 % du parc), dont la vente sera interdite à la location dès 2028. C'est un outil de négociation indispensable.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local maîtrise les micro-secteurs : un bien près de la gare n'a pas la même valeur qu'un bien en limite de commune. Il évalue l'état réel, souvent sous-estimé par les algorithmes, et connaît la demande active. Son estimation crédibilise votre annonce auprès des acheteurs et des banques. C'est un atout de négociation pour conclure plus vite et au meilleur prix, en évitant la dépréciation due à une mise en marché trop longue.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le prix au m² moyen sans pondérer par l'état
- Oublier de valoriser un DPE performant (classe A-C)
- Négliger l'impact de la localisation précise (proche gare ou non)
- Ne pas actualiser au regard de la baisse récente des prix (-6,9 % an)
Investir à Gien : passer à l'action
Le potentiel locatif de Gien est chiffré, mais il se conjugue avec des risques territoriaux réels. Identifier la bonne transaction nécessite de croiser ces données macro avec l'analyse micro-locale du bien, du quartier et de sa réglementation. C'est là qu'intervient l'expertise terrain.
Ces données tracent une voie. Choisir le bon bien et le négocier exige une connaissance fine des rues et des copropriétés.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Gien grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Gien
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Gien
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Gien
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Gien ?
Le prix médian global était de 1 283 €/m² en 2024, avec une fourchette centrale comprise entre 1 028 et 1 826 €/m² pour 50 % des transactions. Un appartement type de 61 m² coûtait environ 86 132 €.
Gien est-elle plus chère que Montargis ?
Non, Gien est moins chère. En 2024, le prix au mètre carré à Montargis était supérieur de 9 % (1 477 €/m²). Cet éart de prix offre un effet de levier intéressant pour un investisseur.
Est-ce un bon moment pour acheter à Gien ?
Le marché a connu une correction de -6,9 % en 2024, ramenant les prix près de leur niveau de 2020. Cela peut représenter un point d'entrée opportun, notamment pour un investissement locatif, sous réserve d'une sélection rigoureuse du bien.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Gien ?
Le rendement locatif brut est élevé, estimé à 9,3 % pour les appartements. Après déduction des charges courantes (taxe, gestion, vacance), le rendement net approche les 5,7 %.
Quels sont les risques à connaître à Gien ?
Le territoire présente une fragilité économique (taux de chômage à 17 %) et est soumis à un Plan de Prévention des Risques d'inondation (PPRi). Le parc immobilier comprend aussi 11,9 % de passoires thermiques, soumises à des interdictions de location futures.
Marché immobilier des communes voisines
À 1 351 €/m², Gien présente un effet de levier significatif face à des voisines comme Châlette-sur-Loing (1 600 €/m²) ou Amilly (1 793 €/m²), pour des indicateurs de services souvent supérieurs.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Gien.
Communes limitrophes de Gien
Gien est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût du m² à Gien est contenu: 1 283 € en médiane sur 164 transactions, un niveau -48,1 % comparé à la médiane nationale.
Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (+0,6 %). 937 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Marché mixte à Gien: maisons à 1 329 €/m² et appartements à 1 180 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Un bien type de 87 m² revient à environ 115 623 €, soit 5,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Gien avoisinent 10,9 €/m² pour les appartements et 8,4 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 11,1 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 5,2 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les permis de construire autorisent 48 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Gien est caractéristique des communes du Val de Loire. Sur le plan physique, la commune est à 148 m d'altitude, sur un relief peu marqué, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).