Montrouge offre un rendement locatif brut estimé à 4,4 % pour les appartements, nettement supérieur à celui des maisons (2,5 %). Une fois déduites les charges (vacance, gestion, taxe foncière à 20,7 %), le rendement net tombe à environ 3,1 %. Ce marché s'adresse à des investisseurs recherchant une certaine stabilité, malgré un prix d'entrée élevé.
Indices immobiliers de Montrouge
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
7,4
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (7,4/10) indique un marché actif et concurrentiel, nécessitant une réaction rapide.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (7,4/10) indique un marché actif et concurrentiel, nécessitant une réaction rapide.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité très faible (2,9/10) révèle que les prix ont décroché du pouvoir d'achat local, un signal pour les investisseurs externes.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité très faible (2,9/10) révèle que les prix ont décroché du pouvoir d'achat local, un signal pour les investisseurs externes.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (4,3/10) suggère une demande locative stable mais sans tension excessive sur les loyers.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (4,3/10) suggère une demande locative stable mais sans tension excessive sur les loyers.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Une pression touristique élevée (5,7/10) pointe un potentiel pour la location saisonnière ou de courte durée, à étudier au cas par cas.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéUne pression touristique élevée (5,7/10) pointe un potentiel pour la location saisonnière ou de courte durée, à étudier au cas par cas.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Montrouge ?
Avec un rendement brut de 4,4 % pour les appartements, Montrouge offre une opportunité correcte en location classique. Ce rendement doit être nuancé par la taxe foncière, fixée à 20,7 % en 2024, qui grève significativement le revenu net. Après déduction des charges, le rendement net estimé à 3,1 % reste supérieur à un placement sans risque, mais exige un horizon de moyen terme.
Le parc immobilier, ancien à 22 %, présente un risque rénovation. Si la part des passoires thermiques (F/G) n'est que de 12,5 %, la classe énergétique dominante D (231 kWh/m²/an) implique des travaux de mise aux normes à anticiper, surtout avec le durcissement progressif de la loi Climat et Résilience. Un diagnostic énergétique précis est impératif avant achat.
La faible construction neuve (78 logements autorisés en 2024) et la part modeste de logements vacants (8,3 %) confirment un marché tendu, favorable aux propriétaires bailleurs en termes de vacance. Toutefois, l'accessibilité très faible pour les primo-accédants locaux signifie que la demande locative pourrait provenir majoritairement de populations extérieures, potentiellement plus mobiles.
Profil locatif à Montrouge
La demande locative est portée par une population plutôt jeune (âge médian 38,7 ans) et active, avec un taux d'emploi de 74,5 %. Les profils dominants sont les jeunes actifs travaillant à Paris ou dans les pôles économiques des Hauts-de-Seine, attirés par la proximité des gares. La part des étudiants est limitée, la commune n'étant pas un pôle universitaire majeur.
Quels types de biens privilégier ?
Les petits et moyens appartements (studio, T2) sont les plus adaptés à la location, avec une surface médiane vendue de 48 m². Le parc ancien (22,2 % d'avant 1945) présente un risque DPE, avec 12,5 % de passoires thermiques (F/G). Le neuf, en faible proportion (8,9 % construits après 2006), est une option plus sécurisée mais à la rentabilité moindre.
Quelles zones cibler à Montrouge ?
La centralité et la proximité des transports (gare Vanves-Malakoff à 2 km, aéroport d'Issy à 3 km) sont les atouts majeurs. Il n'y a pas de zonage spécifique, mais les rues calmes proches du centre-bourg et des axes de métro/bus sont à privilégier. L'offre neuve est limitée (78 logements autorisés en 2024).
Performance énergétique du parc à Montrouge
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 15 821 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Montrouge: majorité classée D, part de passoires thermiques à 12,5 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique D dominante (231 kWh/m²/an) place Montrouge dans la moyenne nationale, mais 12,5 % des logements sont des passoires (F/G). Pour un acquéreur, cela représente un risque réglementaire et financier. La loi Climat et Résilience interdit la location des passoires à partir de 2025 (G), 2028 (F) et impose un audit énergétique pour les ventes. Acquérir un bien mal classé nécessite un budget travaux conséquent pour éviter une décote future et des loyers bloqués.
Construction neuve à Montrouge (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Montrouge: 356 logements autorisés sur 5 ans, 78 pour la dernière année (-32 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Seulement 356 logements ont été autorisés en 5 ans, avec une tendance à la baisse de 32 %. Ce faible volume de construction neuve limite l'offre future et évite un risque de surproduction. Cela maintient une pression à la hausse sur les prix de l'ancien à moyen terme, car la demande est canalisée vers le parc existant. Pour un acheteur, cela signifie que le neuf est rare et que la rénovation de l'ancien est une voie quasi-obligée. La densité déjà extrême (2 km²) explique cette dynamique atone.
Fourchettes de loyers à Montrouge
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Montrouge
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (20,70 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale faible : moins de 2 mois de loyer par an. Avantage notable pour le rendement net.
Passer du rendement brut au net implique de soustraire les charges récurrentes. La taxe foncière à Montrouge, à 20,7 %, pèse significativement. S'y ajoutent les frais de copropriété (dans un parc où 22 % des logements sont sociaux, la gestion peut être spécifique), une provision pour travaux (le parc est vieillissant avec 22,2 % d'avant 1945) et un taux de vacance (8,3 % des logements sont vacants). Ces éléments expliquent l'écart entre le brut (4,4 %) et le net estimé (3,1 %) pour un appartement.
Calculateur de rendement à Montrouge
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Montrouge ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Montrouge
Pour un appartement type de 48 m² (prix médian 343 392 €), le loyer espéré est d'environ 1 272 €/mois (48 * 26,5 €). Avec un crédit à 3,5 % sur 20 ans et 20 % d'apport, la mensualité est d'environ 1 550 €. Le loyer ne couvre pas le crédit, générant un effort mensuel net d'environ 278 €, avant impôt et charges. Le rendement brut est de 4,4 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Montrouge
- Négliger la taxe foncière, élevée à 20,7 % à Montrouge.
- Surestimer le loyer réel, le marché peut être tendu.
- Oublier de provisionner pour travaux dans un parc ancien.
- Ignorer le taux de vacance local (8,3 %).
Le saviez-vous ?
- Montrouge est la 3e ville la plus dense des Hauts-de-Seine.
- La commune compte 1 414 équipements sur seulement 2 km².
- Le parc de logements sociaux y représente 22 % des résidences.
Risques à connaître avant d'investir à Montrouge
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, dans un parc où 8,3 % des logements sont vacants. La dépendance à l'économie francilienne est forte. La loi Climat et Résilience impose aussi la rénovation des logements les plus énergivores (classe D dominante) d'ici 2028.
Simulation financière — appartement type 48 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation de crédit illustre l'effort mensuel après la perception du loyer. À Montrouge, avec un loyer médian de 26,5 €/m², cet effort résiduel dépend fortement du taux d'emprunt et de l'apport. Pour un investisseur, l'objectif est souvent de viser un cash-flow neutre ou positif. Le rendement brut de 4,4 % pour les appartements doit être mis en regard de cet effort : il couvre rarement l'intégralité de la mensualité, surtout avec les taux actuels. Un apport conséquent est donc levier essentiel.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Correction de -6,4 % : point d'entrée potentiel
- Liquidité assurée par 570 ventes d'appartements
- Rendement locatif net de 3,1 % supérieur à l'épargne
− Points d'attention
- Effort d'accession record : 32 ans de revenu pour une maison
- Fragilité territoriale élevée (7,2/10)
- Pression fiscale locale à 20,7 %
Notre verdict
Investir ici suppose d'avoir un apport conséquent pour acquérir un bien. Privilégiez les appartements bien situés et aux DPE corrects pour un rendement locatif modeste mais relativement stable. Évitez les maisons, trop chères pour être rentables.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Montrouge
- Rendement brut locatif de 4,4 % pour les appartements.
- Rendement net estimé à 3,1 % après charges et taxe foncière (20,7 %).
- Loyer médian des appartements à 26,5 €/m²/mois.
- Taux de vacance de 8,3 %, à intégrer dans les calculs.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Montrouge
Quel rendement locatif à Montrouge ?
Le rendement brut moyen est de 4,4 % pour un appartement. Après charges, il reste environ 3,1 % net. Les maisons sont moins rentables, avec 2,5 % brut.
Quel type de bien acheter pour louer à Montrouge ?
Privilégiez les appartements de petite ou moyenne surface (type T2, surface médiane 48 m²), mieux adaptés à la demande des jeunes actifs qui forment le bassin locatif.
Quels sont les risques d'investir à Montrouge ?
Les risques incluent un taux de vacance non négligeable (8,3 % du parc), la présence de passoires thermiques (12,5 %) à rénover, et une taxe foncière à 20,7 %.
Vous envisagez d'investir à Montrouge ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
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