01 Le parc de logements
Le parc comprend 193 629 logements dont 172 690 résidences principales, 9 091 résidences secondaires et 11 848 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 172 690 | 89,2 % |
| Résidences secondaires | 9 091 | 4,7 % |
| Logements vacants | 11 848 | 6,1 % |
Parmi les 193 629 logements du parc, 89 % assurent la fonction de résidence principale, contre 5 % de secondaires et 6 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 12 852 | 7,6 % |
| 1919-1945 | 11 946 | 7,1 % |
| 1946-1970 | 37 410 | 22,1 % |
| 1971-1990 | 45 594 | 26,9 % |
| 1991-2005 | 29 922 | 17,7 % |
| 2006-2019 | 31 624 | 18,7 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 27 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 8 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 24 787 | 14,4 % |
| 2 pièces | 42 193 | 24,4 % |
| 3 pièces | 44 321 | 25,7 % |
| 4 pièces | 28 991 | 16,8 % |
| 5 pièces ou plus | 32 398 | 18,8 % |
Le parc compte 3,2 pièces en moyenne par logement, avec 19 % de logements de cinq pièces ou plus et 39 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 163 101 | 177 160 | 193 629 |
| Rés. principales | 148 568 | 159 634 | 172 690 |
| Rés. secondaires | 4 719 | 6 777 | 9 091 |
| Vacants | 9 814 | 10 749 | 11 848 |
À titre de comparaison : 28,5 % de part de propriétaires à Bordeaux, à 275 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 62 556 | 36,2 % |
| Locataires (privé) | 74 357 | 43,1 % |
| Locataires HLM | 33 220 | 19,2 % |
| Logés gratuitement | 2 557 | 1,5 % |
La répartition du parc occupé: 36,2 % de propriétaires, 62,3 % de locataires, dont 19 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 102 231 | 59,2 % |
| Fioul | 1 508 | 0,9 % |
| Électricité | 66 330 | 38,4 % |
| Gaz bouteille | 345 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 2 277 | 1,3 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (59 %), suivi par électricité (38 %) et autres sources (bois notamment) (1 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 37 562 |
| 2 à 4 ans | 50 241 |
| 5 à 9 ans | 32 292 |
| 10 ans ou plus | 52 595 |
| Total ménages | 172 690 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 57 455 |
| Sous-occupation modérée | 42 869 |
| Sous-occupation accentuée | 21 398 |
| Suroccupation modérée | 29 052 |
| Suroccupation accentuée | 932 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 53 744 | 31,1 % |
| 1 voiture | 92 211 | 53,4 % |
| 2 voitures ou plus | 26 735 | 15,5 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 31 % sans, 53 % à une voiture, 15 % multi-motorisés. Par ailleurs, 57,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 89 580 | 82 998 | 1 026 | 5 556 |
| 1975 | 102 354 | 91 623 | 1 783 | 8 948 |
| 1982 | 108 016 | 98 245 | 2 374 | 7 397 |
| 1990 | 121 424 | 108 280 | 3 793 | 9 351 |
| 1999 | 142 420 | 130 494 | 2 860 | 9 066 |
| 2006 | 153 138 | 142 064 | 2 852 | 8 223 |
| 2011 | 163 101 | 148 568 | 4 719 | 9 814 |
| 2016 | 177 160 | 159 634 | 6 777 | 10 749 |
| 2022 | 193 629 | 172 690 | 9 091 | 11 848 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 89 580 à 193 629, soit +116 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 17 693 | 18 250 | 21 708 | 20 166 | 16 869 | 9 652 |
| Dont vacants > 2 ans | 1 896 | 2 119 | 2 491 | 2 473 | 2 905 | 3 402 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 738 | 0,6 % |
| Classe B | 7 626 | 5,9 % |
| Classe C | 60 181 | 46,8 % |
| Classe D | 38 315 | 29,8 % |
| Classe E | 14 655 | 11,4 % |
| Classe F | 4 781 | 3,7 % |
| Classe G | 2 176 | 1,7 % |
Distribution DPE sur 128 472 diagnostics: la majorité se situe en classe C (47 %), avec 53 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 24 430 | 19,0 % |
| Classe B | 27 957 | 21,8 % |
| Classe C | 43 235 | 33,7 % |
| Classe D | 21 377 | 16,6 % |
| Classe E | 8 529 | 6,6 % |
| Classe F | 2 511 | 2,0 % |
| Classe G | 433 | 0,3 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 34 %, 74 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 263 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 200 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 162 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 172 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 154 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 96 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 263 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 96 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 122 | 616 |
| Classe B | 217 | 7 409 |
| Classe C | 3 125 | 57 056 |
| Classe D | 4 121 | 34 194 |
| Classe E | 2 022 | 12 633 |
| Classe F | 848 | 3 933 |
| Classe G | 334 | 1 842 |
Les maisons affichent une classe dominante D (212 kWh/m²/an), les appartements C (185) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 4 996 |
| T2 | 9 526 |
| T3 | 14 759 |
| T4 | 8 821 |
| T5+ | 2 410 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Nantes (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Nantes est la commune ayant la plus faible part de propriétaires du département Loire-Atlantique. (sur 207 communes) Voir le classement
Résumé
Au recensement INSEE 2022, Nantes totalise 193 629 logements dont 89,2 % de résidences principales — un parc à vocation résidentielle permanente. Profil très urbain: l'appartement (à 81,8 %) est largement majoritaire, la maison reste marginale (18,2 %). Ancrage local: la commune est dans le tissu communal du littoral atlantique, en contexte de plaine (altitude moyenne: 26 m).
La structure d'occupation de Nantes penche nettement du côté du locatif (62,3 %). Le parc social représente 19,2 % des résidences principales. Côté SRU, le compte est bon: 30,0 % en place pour 25,0 % requis.
18,7 % des logements de Nantes datent de la période 2006-2019, signe d'un développement résidentiel récent. Bonne tenue énergétique du parc de Nantes: classe C en tête et consommation moyenne (187 kWh/m²/an) sous la moyenne nationale. Mode de chauffage dominant: gaz de ville (59,2 %).
Le parc de Nantes a progressé de +9,3 % entre 2016 et 2022. Le taux de ménages sans voiture atteint 31,1 % à Nantes, un indicateur typique d'une commune urbaine.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune dans le tissu communal du littoral atlantique. Nantes est en contexte de plaine (altitude moyenne: 26 m), autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Nantes en 2026 ?
Métropole régionale en forte croissance démographique (+12 % en 10 ans), Nantes bénéficie d'un tissu économique dynamique avec 6279 créations d'entreprises sur un an. Son marché immobilier, après un cycle haussier, entre dans une phase de correction. Le verdict s'appuie sur cette transition.
Avec un écart de prix de 37 % par rapport à Bordeaux, Nantes offre un point d'entrée attractif dans une métropole en correction.
Verdict
➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse et un horizon moyen terme pour profiter de la correction actuelle.
Points clés
- ✓ Correction de -6,9 % : opportunité d'entrée
- ✓ Rendement locatif brut de 4,9 % : supérieur à la moyenne
- ✓ Dynamisme démographique : +12 % en 10 ans
- ⚠ Accessibilité très faible : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Risque de correction persistante : marché en transition
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un indice de pression immobilière de 8,3/10, Nantes figure parmi les marchés les plus tendus de France.
- Nantes se situe dans le top quart des communes les plus attractives de Loire-Atlantique.
- Son prix au m² est inférieur de 37 % à celui de Bordeaux, une métropole régionale comparable.
Analyse du marché immobilier à Nantes
Le marché de Nantes est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Nantes
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,3
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Marché très tendu : la compétition entre acquéreurs reste forte, nécessitant une réactivité immédiate.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéMarché très tendu : la compétition entre acquéreurs reste forte, nécessitant une réactivité immédiate.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible : le prix des biens dépasse largement la capacité d'achat des revenus locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible : le prix des biens dépasse largement la capacité d'achat des revenus locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,6
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable à un investissement en meublé ou nu.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable à un investissement en meublé ou nu.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : le marché saisonnier n'est pas la stratégie principale, mais peut être complémentaire.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : le marché saisonnier n'est pas la stratégie principale, mais peut être complémentaire.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3645,4 — Percentile dept : 91/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,6 — Percentile dept : 92/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 74/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,3 — Percentile dept : 51/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 4965,7 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,6 — Percentile dept : 8/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 32,3 — Percentile dept : 3/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 17,2 — Percentile dept : 2/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 63,8 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 74/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,3 — Percentile dept : 51/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 28/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3645,4 — Percentile dept : 9/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 74/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 28/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,1 — Percentile dept : 60/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 4965,7 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Nantes : opportunités et risques
Investir à Nantes en 2026 suppose de jouer la carte du rendement locatif plus que de la plus-value immédiate. Avec un loyer moyen de 14,5 €/m² pour les appartements, le rendement brut de 4,9 % est correct, mais il faut en déduire une charge fiscale importante : la taxe foncière s'élève à 53,36 %.
Le parc locatif est relativement jeune, avec seulement 5,4 % de passoires thermiques (classes F et G), ce qui limite le risque de travaux obligatoires liés à la loi Climat et Résilience. Toutefois, la part des logements sociaux (23 %) et le taux de chômage local (13,3 %) indiquent une fragilité économique d'une partie de la population, pouvant impacter la solvabilité des locataires.
La stratégie la plus cohérente reste l'investissement locatif classique en petit appartement, bien placé pour attirer les étudiants et jeunes actifs, avec un horizon de détention moyen terme pour laisser le temps au marché de digerer sa correction.
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Données du marché immobilier à Nantes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché nantais, après une période euphorique, est entré en correction. Le prix médian a reculé de 12,2 % depuis son pic de 2022, selon les données DVF 2024. Cette baisse est plus marquée que dans beaucoup de métropoles régionales, créant un écart de valorisation intéressant.
Néanmoins, cette correction s'accompagne d'une forte réduction du volume des transactions, qui a chuté de 34 % en deux ans. Le marché reste porté par la vente d'appartements, qui représentent plus de 8 transactions sur 10, signe d'une demande d'investisseurs et de jeunes actifs toujours présente dans le cœur urbain.
La proximité immédiate de la gare TGV (0,9 km) et d'un aéroport international (7,7 km) soutient cette attractivité, mais le niveau de prix, même corrigé, reste élevé au regard des revenus médians locaux (24 170 €). L'accessibilité est donc un point de vigilance majeur pour la pérennité de la demande.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Nantes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le prix médian à Nantes a progressé de 2019 à 2022, atteignant un pic à 4 134 €/m². Une correction s'est amorcée en 2023, avec une baisse de -6,9 % enregistrée en 2024. Cette évolution place aujourd'hui le prix au mètre carré à son niveau de 2020. Les maisons résistent mieux (à 4 129 €/m²) que les appartements (3 410 €/m²), mais l'écart se resserre. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique ouvre une fenêtre d'opportunité par rapport au pic, à condition d'accepter un horizon d'investissement moyen terme. D'après les données DVF 2024, Nantes reste nettement plus accessible que Bordeaux (+37 %), ce qui limite le risque de surchauffe.
Évolution du marché immobilier de Nantes
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 986 €/m² à 3 519 €/m² (-11,7 %), pour 5 192 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Un appartement type de 50 m² à 176 150 €, financé avec 20 % d'apport et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, génère une mensualité d'environ 817 €. Le loyer moyen de 14,5 €/m²/mois procure 725 € de recettes, laissant un effort résiduel net de 92 € mensuels. Le rendement brut s'établit à 4,9 %, mais la charge de la taxe foncière (53,36 %) et les frais de gestion le ramènent à environ 2,7 % net. L'effort financier réel reste modéré, mais la rentabilité nette est modeste.
Acheter vs Louer — appartement 53 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le volume annuel de transactions s'est contracté de 34 % depuis 2022, avec 4 683 ventes enregistrées en 2024 par la DGFiP. Le marché est dominé à 81 % par la vente d'appartements, d'une surface médiane de 50 m², reflétant le caractère urbain et dense de la demande. La baisse conjointe du nombre de transactions et des prix (-6,9 %) indique un marché en phase de correction, plus favorable aux acheteurs qu'il y a deux ans. Les biens vendus sont majoritairement récents (18,7 % du parc construit après 2006), ce qui limite le risque travaux mais explique aussi des prix élevés.
Répartition des ventes
20,3 % de maisons et 79,7 % d'appartements parmi les 5 192 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (79,7 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 4 129 €/m² pour les maisons et 3 410 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 5 192 | 1 055 | 4 137 |
| Prix médian/m² | 3 519 € | 4 129 € | 3 410 € |
| Prix moyen/m² | 3 845 € | ||
| Surface médiane | – | 97 m² | 53 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 6 747 | 3 986 € |
| 2022 | 6 624 | 4 065 € |
| 2023 | 5 073 | 3 860 € |
| 2024 | 4 421 | 3 583 € |
| 2025 | 5 192 | 3 519 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Nantes montre un net ralentissement : 9 357 logements autorisés sur les cinq dernières années, mais avec une tendance à -48 % par rapport à la période précédente. Seulement 1 432 permis ont été délivrés en 2024. Ce reflux de l'offre neuve, couplé à une croissance démographique soutenue (+4,3 % sur 5 ans), devrait à moyen terme maintenir une pression à la hausse sur les prix de l'ancien. L'investisseur doit donc cibler des biens bien situés, dans un parc où la concurrence du neuf se fait moins forte.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 2 458 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 68 618 autorisations pour 61 740 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Nantes
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Nantes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 8 471 logements autorisés à à Nantes, dont 1 229 en 2025 (-48 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Nantes
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Nantes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (53,36 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,2 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Passer du rendement brut de 4,9 % au net de 2,7 % pour un appartement nantais implique de soustraire environ 2,2 points de charges. La taxe foncière, indexée à 53,36 % du taux de base, pèse lourd. S'y ajoutent les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les charges de copropriété et un budget travaux annuel (1 % du prix du bien). Cette déduction est structurelle et impacte la rentabilité réelle.
Performance énergétique du parc à Nantes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 128 472 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Nantes: la classe C domine, 5,4 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe C dominante et les 5,4 % de passoires thermiques (F/G) placent Nantes au-dessus de la moyenne nationale. Ce parc relativement performant réduit le risque réglementaire immédiat pour les acquéreurs. Cependant, les lois Climat étendent progressivement l'interdiction de location : les logements classés F et G sont concernés dès 2025. À Nantes, cela concerne environ 6 550 biens, un enjeu à surveiller pour les investisseurs.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les studios et T2 en centre-ville ou près des pôles universitaires offrent la meilleure liquidité locative. Les appartements familiaux (T3/T4) sont recherchés dans les quartiers périphériques bien desservis. Le neuf (18,7% du parc construit après 2006) attire les investisseurs en loi Pinel, mais l'offre est en baisse (-48% d'autorisations de construire). Attention aux passoires thermiques (5,4% du parc en F/G) dont la location sera interdite à horizon 2028.
Quelles zones cibler à Nantes ?
Le centre historique et l'Île de Nantes concentrent la demande étudiante et jeune active. Les quartiers en rénovation (Malakoff, Saint-Joseph de Porterie) offrent un potentiel de plus-value. La proximité des gares (TGV à 0,9 km) et du tramway est un atout majeur pour la valorisation locative. Les secteurs plus résidentiels, comme le nord de la ville, répondent à la demande des familles.
Calculateur de rendement à Nantes
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Risques à connaître avant d'investir à Nantes
Le principal risque est la vacance locative (6,1% de logements vacants), qui peut impacter la rentabilité. La taxe foncière élevée (53,36%) grève le rendement net. La réglementation énergétique (DPE) impose des travaux de rénovation sur une partie du parc. Enfin, la baisse récente des prix (-6,9%) peut limiter les plus-values à court terme. La présence de 22 risques naturels recensés (dont inondation) peut influencer l'assurance.
Erreurs à éviter quand on investit à Nantes
- Négliger la taxe foncière élevée (taux à 53,36 %).
- Oublier de provisionner pour les travaux en copropriété.
- Surévaluer le loyer face à un parc social de 23 %.
- Ne pas vérifier le classement en zone inondable (PPRi).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché nantais est actif de mars à juin, période où les familles veulent finaliser avant la rentrée. L'automne (septembre-octobre) voit une reprise, mais l'annonce de la taxe foncière en septembre peut freiner certains acheteurs. L'hiver est plus calme, offrant des opportunités de négociation. Vendre au printemps maximise la visibilité, notamment auprès des jeunes actifs, 44,3 % de la population ayant moins de 30 ans.
Le saviez-vous ?
- Nantes possède 129 monuments historiques protégés.
- L'aéroport Nantes-Atlantique est à 7,7 km seulement du centre.
- La dette communale s'élève à 982 € par habitant.
S'installer à Nantes : cadre de vie et logement
S'installer à Nantes, c'est bénéficier d'une métropole extrêmement bien équipée, avec plus de 11 260 commerces et services recensés par l'INSEE. La ville, jeune (âge médian de 34 ans), offre une vie culturelle et économique dynamique, alimentée par un tissu de 36 849 entreprises.
Le cadre de vie est marqué par un patrimoine historique riche (129 monuments protégés) et une connectivité excellente (fibre à 89,6 %). En revanche, l'acheteur doit intégrer la réalité des risques naturels, avec un Plan de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) actif sur la Loire et la Sèvre Nantaise, ainsi qu'une sismicité modérée.
Carte du marché immobilier à Nantes
Nantes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Nantes
Avec 12,7 °C de moyenne annuelle et 820 mm de pluie, Nantes bénéficie d'un climat océanique doux. Les hivers sont rarement rigoureux et les étés agréables, sans canicules fréquentes. Ce profil tempéré plaît particulièrement aux actifs et familles recherchant un équilibre entre urbanité et qualité de vie. L'altitude moyenne de 18 m et la proximité de l'estuaire de la Loire atténuent les extrêmes.
À qui s'adresse Nantes ?
Nantes s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux familles recherchant l'animation urbaine et les services. Les primo-accédants peuvent viser les T2/T3 en périphérie du centre. Les familles apprécient les quartiers résidentiels plus calmes, malgré une offre limitée en maisons (18,4% du parc). Les retraités (18,5% de 60 ans et plus) y trouvent également une vie culturelle riche et un réseau de santé dense (3 657 équipements).
Avantages et limites à Nantes
✓ Points forts
- Métropole économique dynamique avec 36 849 entreprises
- Accessibilité exceptionnelle (TGV, aéroport, tramway)
- Cadre de vie animé et riche en patrimoine (129 monuments)
- Services et équipements très nombreux (11 264 au total)
- Parc immobilier globalement performant énergétiquement (DPE C)
Composition du parc immobilier à Nantes
193 629 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (81,6 %) sur un total de 193 629 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc nantais est majoritairement composé d'appartements (81,6 %), reflétant son statut de métropole dense. Seulement 36,2 % de propriétaires occupants indiquent un marché locatif très actif, porté par une population jeune. Le taux de résidences secondaires (4,7 %) et de logements vacants (6,1 %) reste bas, signe d'une pression constante sur le logement. Cela dessine un marché stable et dynamique, orienté vers les investisseurs et les locataires.
Ancienneté du parc à Nantes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 169 347 logements).
- Avant 1919 7,6 % 12 852 logts
- 1919-1945 7,1 % 11 946 logts
- 1946-1970 22,1 % 37 410 logts
- 1971-1990 26,9 % 45 594 logts
- 1991-2005 17,7 % 29 922 logts
- 2006-2019 18,7 % 31 624 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Nantes
11 264 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Nantes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Nantes est soumise à des PPRi actifs pour les crues de la Loire et de la Sèvre, couvrant une partie significative du territoire. Le radon, gaz naturel radioactif, y est également présent de manière significative. Ces contraintes, bien que gérées, impliquent des vérifications obligatoires (état des risques, mesure du radon) et peuvent impacter l'assurabilité. La sismicité est modérée, sans prescription constructive majeure pour l'habitat courant.
Cas pratique : un achat type à Nantes
Pour une maison familiale de 100 m², le budget moyen s'élève à 403 423 € hors frais de notaire. Cela représente environ 16,7 années de revenu médian local (24 170 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 4 % génère une mensualité hors assurance d'environ 2 000 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Nantes
- Omettre de consulter les PPRi pour les risques d'inondation.
- Se fier uniquement au DPE fourni sans vérifier les consommations.
- Sous-estimer les frais de notaire sur un bien récent.
- Négliger le score de couverture fibre (89,6 % ici).
Points clés à retenir à Nantes
- Prix médian en baisse de 6,9 % sur un an à 3 519 €/m².
- Rendement brut locatif de 4,9 % pour les appartements.
- Climat doux avec une température moyenne annuelle de 12,7 °C.
- Écart de 636 €/m² entre maisons (4 129 €) et appartements (3 410 €).
- Rendement net estimé à 2,7 % après charges et taxe foncière.
- Parc locatif très actif (63,8 % de locataires).
- 5,4 % du parc est une passoire thermique (DPE F/G).
- Le parc immobilier est jeune : 18,7 % construits après 2006.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Nantes ?
À Nantes, au-delà de la surface, trois facteurs dopent la valeur au m² : la proximité des 4356 services et commerces, la performance énergétique (DPE A/B vs C/D), et la vue/étage dans l'habitat vertical. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sud-ouest priment. Un bien rénové à moins de 900 m d'une école ou d'un arrêt de transport voit sa valorisation augmenter de 5 à 10 %. À l'inverse, un DPE F/G peut entraîner une décote jusqu'à 15 %.
Estimation indicative d'une maison à Nantes
Pour une maison de 97 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
341 343 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher : un prix trop haut entraîne une vacance longue (le bien reste 6,1% de vacants en moyenne à Nantes), un prix trop bas une moins-value. Avec une taxe foncière à 53,36%, chaque euro compte. Les données brutes (DVF) ne suffisent pas ; il faut pondérer par la date de vente (les prix baissent), la surface, l'état (5,4% de passoires thermiques à rénover), et l'environnement immédiat. Une expertise professionnelle croise ces données avec la connaissance fine des micro-quartiers nantais.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils automatiques peinent à saisir les écarts de prix entre le Haut du Cens et l'Île de Nantes, deux micro-marchés pourtant distants de 3 km. Un expert local intègre l'impact d'une vue dégagée sur l'Erdre, la qualité d'une copropriété avec 18,7 % de logements récents, ou la prime d'un quartier proche des 274 établissements scolaires. Il ajuste aussi selon l'état réel, invisible sur les bases DVF. Cette expertise est cruciale pour négocier avec des acheteurs informés.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix médian au m² sans pondérer par la surface.
- Oublier la décote pour un DPE F ou G (5,4 % du parc).
- Ne pas tenir compte de la prime de proximité des équipements.
- Comparer avec des biens neufs sans ajuster.
Investir à Nantes : passer à l'action
Les chiffres de la DGFiP posent le diagnostic, mais un investissement réussi à Nantes se joue sur le bon quartier et le bon timing. Notre réseau de professionnels locaux décrypte les micro-marchés pour transformer cette analyse en opportunité concrète.
Les données révèlent un marché en correction, mais chaque investissement exige une analyse micro-locale.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Nantes grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Nantes
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Nantes
Quel est le prix moyen d'un appartement à Nantes ?
Le prix médian d'un appartement à Nantes est de 3 410 €/m² en 2024, pour une surface typique de 50 m². Le coût total d'un tel bien s'élève donc à environ 176 150 €.
Est-ce le bon moment pour acheter à Nantes ?
Le marché est en correction (-6,9 % sur un an), offrant un point d'entrée plus favorable qu'en 2022. Pour un investisseur locatif, le rendement brut de 4,9 % reste intéressant sous réserve d'un horizon moyen terme.
Nantes est-elle plus chère que Bordeaux ?
Non, Nantes est nettement plus accessible. Le prix au mètre carré y est inférieur de 37 % à celui de Bordeaux, une métropole régionale comparable.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Nantes ?
Le rendement brut moyen pour un appartement est de 4,9 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 2,7 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Nantes ?
Le principal risque est la poursuite de la correction des prix. Il faut aussi considérer la faible accessibilité pour les revenus locaux et les risques naturels (inondation, radon) qui peuvent impacter l'assurance et la valeur de certains biens.
Marché immobilier des communes voisines
Nantes affiche un prix au m² inférieur de 37 % à Bordeaux, offrant un effet de levier significatif pour un investisseur recherchant une métropole dynamique à moindre coût.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Nantes.
Communes limitrophes de Nantes
Nantes est entourée de 11 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Nantes atteint 3 519 € sur 5 192 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale. La commune figure parmi les 8 % les plus chères de la Loire-Atlantique au mètre carré.
Le prix médian au m² à Nantes diminue de -11,7 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 28 057 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché est principalement collectif: 79,7 % des ventes portent sur des appartements, à 3 410 €/m² pour 53 m² en surface médiane. Rapporté au revenu médian de Nantes, un logement de 97 m² (400 513 €) représente 16,6 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 14,5 € (appartements) et 14,4 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,1 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Le poids limité des résidences secondaires (4,7 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Nantes: 8 471 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 1 694 par an. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 83 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Nantes s'interprète dans un contexte plus large — Nantes est dans le tissu communal du littoral atlantique, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: en contexte de plaine (altitude moyenne: 26 m).
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).