01 Le parc de logements
Le parc comprend 652 logements dont 559 résidences principales, 29 résidences secondaires et 64 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 559 | 85,7 % |
| Résidences secondaires | 29 | 4,4 % |
| Logements vacants | 64 | 9,8 % |
Parmi les 652 logements du parc, 86 % assurent la fonction de résidence principale, contre 4 % de secondaires et 10 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 134 | 24,8 % |
| 1919-1945 | 75 | 13,9 % |
| 1946-1970 | 73 | 13,5 % |
| 1971-1990 | 99 | 18,3 % |
| 1991-2005 | 87 | 16,1 % |
| 2006-2019 | 73 | 13,5 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche avant 1919 domine (25 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 25 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 17 | 3,0 % |
| 3 pièces | 72 | 12,9 % |
| 4 pièces | 160 | 28,6 % |
| 5 pièces ou plus | 310 | 55,5 % |
Taille moyenne: 4,8 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 55 %, les T1-T2 3 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 598 | 622 | 652 |
| Rés. principales | 501 | 524 | 559 |
| Rés. secondaires | 18 | 24 | 29 |
| Vacants | 78 | 74 | 64 |
Pouilly-Lès-Feurs, commune de taille similaire à 12 km, affiche 71,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 388 | 69,4 % |
| Locataires (privé) | 134 | 24,0 % |
| Locataires HLM | 32 | 5,7 % |
| Logés gratuitement | 5 | 0,9 % |
La répartition du parc occupé: 69,4 % de propriétaires, 29,8 % de locataires, dont 6 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 25 | 4,5 % |
| Fioul | 110 | 19,7 % |
| Électricité | 196 | 35,1 % |
| Gaz bouteille | 25 | 4,5 % |
| Autre (bois…) | 203 | 36,3 % |
Répartition des modes de chauffage: 36 % au autres sources (bois notamment), 35 % pour électricité, 20 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 60 |
| 2 à 4 ans | 86 |
| 5 à 9 ans | 82 |
| 10 ans ou plus | 331 |
| Total ménages | 559 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 54 |
| Sous-occupation modérée | 112 |
| Sous-occupation accentuée | 134 |
| Suroccupation modérée | 11 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 33 | 5,9 % |
| 1 voiture | 247 | 44,2 % |
| 2 voitures ou plus | 279 | 49,9 % |
Ventilation par équipement automobile: 6 % sans véhicule, 44 % mono-motorisés, 50 % multi-motorisés. Par ailleurs, 70,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 493 | 433 | 21 | 39 |
| 1975 | 508 | 403 | 57 | 48 |
| 1982 | 519 | 431 | 41 | 47 |
| 1990 | 540 | 423 | 59 | 58 |
| 1999 | 536 | 432 | 67 | 37 |
| 2006 | 585 | 494 | 28 | 63 |
| 2011 | 598 | 501 | 18 | 78 |
| 2016 | 622 | 524 | 24 | 74 |
| 2022 | 652 | 559 | 29 | 64 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 493 à 652 logements, soit +32 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 87 | 103 | 97 | 88 | 87 | 80 |
| Dont vacants > 2 ans | 52 | 50 | 31 | 51 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 1,4 % |
| Classe B | 6 | 2,9 % |
| Classe C | 57 | 27,3 % |
| Classe D | 62 | 29,7 % |
| Classe E | 38 | 18,2 % |
| Classe F | 16 | 7,7 % |
| Classe G | 27 | 12,9 % |
Le graphique décompose les 209 diagnostics par étiquette énergétique: 30 % en D, 32 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 38 | 18,2 % |
| Classe B | 79 | 37,8 % |
| Classe C | 38 | 18,2 % |
| Classe D | 17 | 8,1 % |
| Classe E | 16 | 7,7 % |
| Classe F | 10 | 4,8 % |
| Classe G | 11 | 5,3 % |
Émissions CO₂: 38 % des logements relèvent de la classe B, 74 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 265 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 279 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 245 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 181 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 154 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 155 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 154 kWh/m²/an pour les logements 2001-2012, près de 279 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 3 |
| Classe B | 4 | 2 |
| Classe C | 30 | 27 |
| Classe D | 28 | 34 |
| Classe E | 24 | 14 |
| Classe F | 14 | 2 |
| Classe G | 17 | 10 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (255 kWh/m²/an) et appartements en classe D (228).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 9 |
| T3 | 20 |
| T4 | 10 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Neulise (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc résidentiel de Neulise s'établit à 652 logements en 2022, dont la très grande majorité sont des résidences principales (85,7 %). Le pavillonnaire l'emporte largement (81,6 %), le collectif assurant 18,4 % du parc. La commune est une commune ligérienne du département de la Loire, entre Forez et Monts du Lyonnais, perchée à 557 m d'altitude, dans un relief de moyenne altitude.
Côté occupation, la propriété l'emporte (69,4 %) sur la location (29,8 %). Le segment social représente 5,7 % du parc occupé à titre principal.
Héritage et constructions récentes cohabitent: 24,8 % du parc date d'avant 1919, 13,5 % d'après 2006. Bilan DPE plus tendu — D en classe dominante et 243 kWh/m²/an, signal d'un parc à moderniser. Les classes F+G pèsent 20,6 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. Mode de chauffage dominant: autres sources (bois notamment) (36,3 %).
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+4,8 %). Profil fortement motorisé: 49,9 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Lue dans son contexte régional, la commune est une commune ligérienne du département de la Loire, entre Forez et Monts du Lyonnais — un ancrage qui colore le parc. Sur le plan physique, la commune est perchée à 557 m d'altitude, dans un relief de moyenne altitude, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 559 résidences principales de Neulise et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Le marché immobilier de Neulise a bondi de +51,9 % en un an, signal rare sur une commune de 1 344 habitants.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,9 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Loire (164ᵉ rang sur 320 communes)
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Prix en forte hausse : +51,9 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Neulise
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Neulise
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Neulise s'établit à 1 824 €, sur la base de 20 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 39,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Neulise Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Neulise
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 926 €/m² → 1 824 €/m² (+97,0 %), volume annuel actuel 20 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 55 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
95,0 % de maisons et 5,0 % d'appartements parmi les 20 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 95,0 % de maisons et 5,0 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 20 | 19 | 1 |
| Prix médian/m² | 1 824 € | 1 777 € | 5 091 € |
| Prix moyen/m² | 1 836 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 55 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 18 | 926 € |
| 2022 | 12 | 1 984 € |
| 2023 | 12 | 1 351 € |
| 2024 | 12 | 1 201 € |
| 2025 | 20 | 1 824 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 108 logements ont été autorisés et 88 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 81 %.
Vacance longue durée à Neulise
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Neulise (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 32 logements autorisés à à Neulise, dont 3 en 2025 (+88 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Neulise
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Neulise
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,64 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Neulise
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 209 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Neulise: la classe D domine, 20,6 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Neulise
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Neulise : cadre de vie et logement
Neulise, commune de 1 344 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 496 m d'altitude.
Le territoire abrite 5 appellations d'origine rattachées au terroir local et 57 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Neulise
Neulise et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Neulise
Composition du parc immobilier à Neulise
652 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 82,0 % du parc à Neulise, 18,0 % en collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Neulise
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 541 logements).
- Avant 1919 24,8 % 134 logts
- 1919-1945 13,9 % 75 logts
- 1946-1970 13,5 % 73 logts
- 1971-1990 18,3 % 99 logts
- 1991-2005 16,1 % 87 logts
- 2006-2019 13,5 % 73 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Neulise
57 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Neulise
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Neulise
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
182 400 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Investir à Neulise : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Neulise
Quel est le prix de l'immobilier à Neulise ?
Le prix médian au m² à Neulise est de 1 824 € (données DVF, 20 transactions). Pour une maison de 100 m² (surface médiane locale), compter environ 178 000 €.
Comment Neulise se situe-t-elle dans le Loire ?
Neulise se situe au 164ᵉ rang du Loire sur 320 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Neulise ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Neulise est de 4,9 % (loyer de 7,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier de Neulise est-il énergétiquement dégradé ?
20,6 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Neulise.
Communes limitrophes de Neulise
Neulise est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 20 transactions ont permis d'établir un prix médian de 1 824 €/m² à Neulise, niveau conforme à la médiane départementale.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Neulise a progressé de +97,0 %, une dynamique haussière marquée au regard des évolutions observées ailleurs. Sur l'ensemble de la période, 74 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +51,9 %.
Le marché de Neulise est dominé par les maisons individuelles — 95,0 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 1 777 €/m² pour 100 m² en surface médiane. Le bien médian (100 m² à 177 700 €) équivaut à 8,1 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 9,1 € (appartements) et 7,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le ratio loyer / prix ressort à 2,1 %: rendement brut limité, cohérent avec un marché de valorisation long terme. Peu de résidences secondaires à Neulise (4,4 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 32 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 6 par an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (59 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Neulise est une commune ligérienne du département de la Loire, entre Forez et Monts du Lyonnais. La géographie joue son rôle: la commune est perchée à 557 m d'altitude, dans un relief de moyenne altitude.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.