01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 607 logements dont 4 215 résidences principales, 69 résidences secondaires et 323 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 215 | 91,5 % |
| Résidences secondaires | 69 | 1,5 % |
| Logements vacants | 323 | 7,0 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 91 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 7 % de vacants pour un total de 4 607 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 306 | 7,5 % |
| 1919-1945 | 552 | 13,5 % |
| 1946-1970 | 1 068 | 26,2 % |
| 1971-1990 | 1 176 | 28,8 % |
| 1991-2005 | 532 | 13,0 % |
| 2006-2019 | 443 | 10,9 % |
La période 1971-1990 concentre 29 % du parc, tandis que 8 % datent d'avant 1919 et 11 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 337 | 8,0 % |
| 2 pièces | 915 | 21,7 % |
| 3 pièces | 1 027 | 24,4 % |
| 4 pièces | 780 | 18,5 % |
| 5 pièces ou plus | 1 156 | 27,4 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 27 % du parc, contre 30 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,5 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 119 | 4 478 | 4 607 |
| Rés. principales | 3 750 | 4 028 | 4 215 |
| Rés. secondaires | 16 | 30 | 69 |
| Vacants | 354 | 420 | 323 |
61,0 % de part de propriétaires à Ézanville, commune de population comparable à 12 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 175 | 51,6 % |
| Locataires (privé) | 1 151 | 27,3 % |
| Locataires HLM | 789 | 18,7 % |
| Logés gratuitement | 99 | 2,3 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 51,6 % de propriétaires face à 46,0 % de locataires (dont 19 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 125 | 50,4 % |
| Fioul | 74 | 1,8 % |
| Électricité | 1 876 | 44,5 % |
| Gaz bouteille | 10 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 129 | 3,1 % |
Répartition des modes de chauffage: 50 % au gaz de ville, 45 % pour électricité, 3 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 471 |
| 2 à 4 ans | 1 021 |
| 5 à 9 ans | 978 |
| 10 ans ou plus | 1 745 |
| Total ménages | 4 215 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 412 |
| Sous-occupation modérée | 924 |
| Sous-occupation accentuée | 617 |
| Suroccupation modérée | 524 |
| Suroccupation accentuée | 98 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 781 | 18,5 % |
| 1 voiture | 2 182 | 51,8 % |
| 2 voitures ou plus | 1 251 | 29,7 % |
Équipement automobile des ménages: 19 % sans voiture, 52 % avec une voiture et 30 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 60,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 547 | 2 332 | 55 | 160 |
| 1975 | 2 923 | 2 630 | 48 | 245 |
| 1982 | 3 023 | 2 783 | 31 | 209 |
| 1990 | 3 102 | 2 925 | 54 | 123 |
| 1999 | 3 397 | 3 091 | 26 | 280 |
| 2006 | 3 924 | 3 616 | 23 | 285 |
| 2011 | 4 119 | 3 750 | 16 | 354 |
| 2016 | 4 478 | 4 028 | 30 | 420 |
| 2022 | 4 607 | 4 215 | 69 | 323 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 2 547 à 4 607 logements, soit +81 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 674 | 574 | 438 | 560 | 468 | 335 |
| Dont vacants > 2 ans | 145 | 148 | 107 | 104 | 120 | 159 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 0,2 % |
| Classe B | 19 | 0,7 % |
| Classe C | 926 | 35,2 % |
| Classe D | 1 067 | 40,6 % |
| Classe E | 337 | 12,8 % |
| Classe F | 180 | 6,9 % |
| Classe G | 93 | 3,5 % |
Le graphique décompose les 2 627 diagnostics par étiquette énergétique: 41 % en D, 36 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 213 | 8,1 % |
| Classe B | 693 | 26,4 % |
| Classe C | 795 | 30,3 % |
| Classe D | 659 | 25,1 % |
| Classe E | 119 | 4,5 % |
| Classe F | 108 | 4,1 % |
| Classe G | 40 | 1,5 % |
Émissions CO₂: 30 % des logements relèvent de la classe C, 65 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 258 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 190 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 188 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 189 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 160 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 125 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 258 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 125 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 1 |
| Classe B | 11 | 8 |
| Classe C | 67 | 859 |
| Classe D | 147 | 920 |
| Classe E | 98 | 239 |
| Classe F | 67 | 113 |
| Classe G | 44 | 49 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (262 kWh/m²/an) et appartements en classe D (192).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 73 |
| T2 | 227 |
| T3 | 309 |
| T4 | 224 |
| T5+ | 85 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Beaumont-sur-Oise (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Beaumont-sur-Oise recense 4 607 logements, dont 4 215 résidences principales (91,5 %) — la vocation résidentielle y est nettement dominante. Habitat majoritairement collectif — 61,3 % du parc en appartements contre 38,7 % en maisons. Le cadre local de Beaumont-sur-Oise est dans les paysages contrastés de la grande couronne, à 156 m d'altitude, dans un paysage de collines.
Statut d'occupation assez équilibré: 51,6 % de propriétaires occupants et 46,0 % de locataires. Côté logement social, 18,7 % des résidences principales relèvent du parc HLM.
L'ancienneté du parc de Beaumont-sur-Oise mêle deux époques — 7,5 % avant 1919, 10,9 % après 2006. Côté DPE, le parc de Beaumont-sur-Oise est dans la moyenne — classe D dominante, 204 kWh/m²/an. Les passoires thermiques (F+G) atteignent 10,4 % du parc diagnostiqué. Le gaz de ville équipe 50,4 % des logements occupés à titre principal.
Volume du parc globalement inchangé depuis 2016 (+2,9 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 18,5 % de ménages sans voiture, 29,7 % à au moins deux voitures.
Lue dans son contexte régional, la commune est dans les paysages contrastés de la grande couronne — un ancrage qui colore le parc. Sur le plan physique, la commune est à 156 m d'altitude, dans un paysage de collines, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Beaumont-sur-Oise en 2026 ?
À moins de 30 km de Paris et desservie par la gare de Persan-Beaumont, cette ville du Haut Val-d'Oise affiche une vitalité démographique (+7,1 % en 5 ans) et un parc de logements en renouvellement. Son marché immobilier, après une légère correction, présente un profil distinct de ses voisines plus chères. Analyse des opportunités pour 2026.
Avec un écart de prix de 30 % par rapport à ses voisines les plus cotées, Beaumont-sur-Oise affiche un rendement locatif brut parmi les plus élevés du secteur, dépassant 6 %.
Verdict
➤ Investir ici impose de cibler le rendement locatif en maison et d'accepter un marché local fragile, pour un horizon moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé (jusqu'à 6,4 %)
- ✓ Correction récente des prix (-3 % en 2024)
- ✓ Dynamique démographique et construction soutenues
- ⚠ Solvabilité locale limitée (taux de chômage 12,7 %)
- ⚠ Accessibilité immobilière très faible (IAI 2,2/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Inférieure de plus de 20 % au prix médian national estimé
- Se positionne dans la moitié inférieure des communes du Val-d'Oise en termes d'accessibilité
- Rendement locatif nettement supérieur aux grandes métropoles franciliennes
Analyse du marché immobilier à Beaumont-sur-Oise
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Beaumont-sur-Oise : opportunités et risques
Le rendement brut des maisons, à 6,4 %, est le principal atout. Il s'explique par des prix d'acquisition modérés et des loyers résistants, portés par une demande locative structurellement forte dans une commune où 39,8 % des habitants sont locataires. D'après la carte des loyers du Ministère du Logement, le marché locatif beaumontois reste dynamique.
Néanmoins, cet investissement n'est pas sans risque. Le taux de chômage local de 12,7 % et le revenu médian de 22 220 € indiquent une fragilité économique qui peut se traduire par des impayés ou des périodes de vacance. La taxe foncière, à 40,24 %, grève également le rendement net.
La stratégie gagnante consiste donc à privilégier l'acquisition de maisons récentes ou rénovées (classe D ou mieux) dans des quartiers proches de la gare, pour attirer les actifs franciliens. Il faut viser le moyen terme, le temps que la correction des prix s'achève et que la dynamique démographique soutienne une revalorisation.
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Données du marché immobilier à Beaumont-sur-Oise
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a reculé de 3 % en 2024, selon les données DVF, effaçant une partie des gains de 2022. Cette correction, plus marquée qu'ailleurs dans le Val-d'Oise, crée un écart de valorisation saisissant avec des communes voisines comme L'Isle-Adam, où le mètre carré est 30 % plus cher.
Cette sous-valorisation relative n'empêche pas un marché actif, avec 78 ventes d'appartements sur l'année. Le parc, dominé par la classe D (201 kWh/m²/an) et comptant 10 % de passoires thermiques, présente un risque rénovation à intégrer, surtout avec le durcissement de la réglementation.
Enfin, la forte accélération des permis de construire (+167 %) croisée avec une croissance démographique soutenue dessine un territoire sous tension. Cette dynamique peut soutenir les loyers, mais aussi générer une sur-offre temporaire qui pèsera sur les plus-values à court terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Beaumont-sur-Oise Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le prix médian à Beaumont-sur-Oise a connu une trajectoire en cloche sur les cinq dernières années : après une stagnation entre 2020 et 2021 autour de 3 180 €/m², il a bondi de 5 % en 2022 pour atteindre 3 355 €/m², avant une correction progressive à 3 122 €/m² en 2024. Cette baisse de 3 % sur un an place la commune en retrait par rapport à la dynamique départementale. Fait notable : les appartements, avec un prix médian de 3 000 €/m², restent plus chers au mètre carré que les maisons (3 164 €/m²), un écart qui reflète une demande orientée vers les petits logements et un parc de maisons souvent plus ancien. Pour un acheteur en 2026, cette correction offre un point d'entrée moins exposé, mais la plus-value à court terme semble compromise.
Évolution du marché immobilier de Beaumont-sur-Oise
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 071 €/m² de prix médian pour 142 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -0,9 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'acquisition d'une maison type de 91 m² à 258 076 € génère un loyer médian estimé à 1 374 € par mois, soit un rendement brut attractif de 6,4 %. Pour un appartement de 44 m² à 144 012 €, le rendement brut est de 5,6 %. L'effort financier net dépendra des conditions de crédit, mais le nombre d'années de revenu nécessaire pour acheter (11,6 ans pour une maison, 6,5 ans pour un appartement) révèle l'écart entre le marché et le revenu médian local (22 220 €). En l'état, un investisseur avec un apport conséquent peut espérer une trésorerie légèrement positive, mais la fragilité économique locale impose une prudence sur la vacance locative.
Acheter vs Louer — appartement 44 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 142 transactions ont été enregistrées à Beaumont-sur-Oise, un volume en repli de 13 % par rapport à 2023, mais qui reste dans la moyenne des cinq dernières années. Le marché est équilibré entre maisons (64 ventes) et appartements (78 ventes). La dispersion des prix est importante, avec un prix moyen global (4 535 €/m²) bien supérieur au médian (3 122 €/m²), signe de la vente de quelques biens haut de gamme. Les profils typiques sont un appartement de 44 m² ou une maison de 91 m², correspondant à une demande de petits ménages et d'investisseurs. Ce volume d'activité soutenu indique un marché liquide, propice à la revente, mais qui reste un marché d'acheteurs dans le segment des maisons.
Répartition des ventes
45,1 % de maisons et 54,9 % d'appartements parmi les 142 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 54,9 % des mutations, pour un prix médian de 3 164 €/m² (maisons) contre 3 000 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 142 | 64 | 78 |
| Prix médian/m² | 3 071 € | 3 164 € | 3 000 € |
| Prix moyen/m² | 3 478 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 44 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 213 | 3 099 € |
| 2022 | 203 | 3 226 € |
| 2023 | 137 | 3 150 € |
| 2024 | 117 | 3 000 € |
| 2025 | 142 | 3 071 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Beaumont-sur-Oise est vigoureuse : 597 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une accélération marquée en 2024 (116 autorisations, soit +167 % par rapport à la période quinquennale précédente). Cette tendance répond à une pression démographique forte (+7,1 % d'habitants en cinq ans) et témoigne de l'attractivité résidentielle de la commune. Toutefois, cet afflux de logements neufs pourrait, à moyen terme, exercer une pression à la baisse sur les prix de l'ancien et saturer le marché locatif si la demande ne suit pas. L'investisseur doit donc être attentif à la localisation de ces nouveaux programmes, souvent situés en périphérie, et à leur impact sur la valorisation du parc existant.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 156 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 158 sur 2013 — soit -1,3 %.
Vacance longue durée à Beaumont-sur-Oise
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Beaumont-sur-Oise (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Beaumont-sur-Oise: 589 logements autorisés sur 5 ans, 78 pour la dernière année (+105 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Beaumont-sur-Oise
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Beaumont-sur-Oise
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,24 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net chute de près de 40 % par rapport au brut une fois les charges réelles déduites. La taxe foncière, indexée sur la valeur locative cadastrale, est de 40,24 % à Beaumont-sur-Oise. Il faut y ajouter la provision pour charges de copropriété (si applicable), les frais de gestion locative (environ 5 à 8 % du loyer), l'assurance, et une provision pour vacance locative et travaux. Le taux de vacance structurel de 7 % du parc local est un paramètre à pondérer.
Performance énergétique du parc à Beaumont-sur-Oise
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 627 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Beaumont-sur-Oise: majorité classée D, part de passoires thermiques à 10,4 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc immobilier local présente une performance énergétique médiane de classe D (201 kWh/m²/an), typique des constructions des années 1970-1990. Environ 10 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G). Ces biens sont soumis à des interdictions de location progressives à partir de 2025. Pour un acquéreur, cela implique soit un budget travaux conséquent, soit une décote à l'achat pour compenser le risque réglementaire et les futures rénovations obligatoires.
Calculateur de rendement à Beaumont-sur-Oise
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Cas pratique : un investissement type à Beaumont-sur-Oise
Pour un appartement type de 45 m² à Beaumont-sur-Oise, comptez environ 147 285 € à l'achat (au prix médian). Il peut se louer 708 € par mois (15,4 €/m²), générant un rendement brut de 5,8 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 3,5 %, nécessitant un complément de trésorerie mensuel si le crédit dépasse 500 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Beaumont-sur-Oise
- Oublier la taxe foncière à 40,24 % dans le calcul de rentabilité.
- Négliger le taux de vacance local de 7,0 %.
- Surévaluer les loyers par rapport au marché (15,4 €/m² pour un appart).
- Ignorer la future interdiction de louer les passoires thermiques (10 % du parc).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Beaumont-sur-Oise suit le rythme scolaire francilien, avec une accélération des transactions au printemps et à la rentrée de septembre. L'automne peut être propice aux négociations, les vendeurs moins pressés en hiver étant souvent plus flexibles. Évitez de caler la vente en octobre-novembre si votre bien est soumis à la taxe foncière, pour ne pas créer de confusion sur les proratas. La période estivale, plus calme, permet des visites plus sereines.
Le saviez-vous ?
- Beaumont-sur-Oise compte 4 monuments historiques protégés dans un périmètre de 6 km².
- 93,7 % des logements sont éligibles à la fibre optique, score rare.
- La commune a autorisé 167 % de logements neufs en plus sur les 5 dernières années.
S'installer à Beaumont-sur-Oise : cadre de vie et logement
Avec 425 équipements recensés par l'INSEE, dont 30 commerces et 97 établissements de santé, Beaumont-sur-Oise offre un cadre de vie complet et autonome. La connexion à Paris est assurée par la gare de Persan-Beaumont à moins d'un kilomètre, un atout majeur pour les navetteurs. La quasi-totalité du territoire est couverte par la fibre, facilitant le télétravail.
La commune présente toutefois des contraintes environnementales concrètes, avec deux plans de prévention des risques (PPR) actifs, dont un PPRI pour la vallée de l'Oise. Les 14 arrêtés de catastrophe naturelle historiques rappellent la nécessité de vérifier l'assurabilité du bien. Malgré cela, le patrimoine, avec quatre monuments historiques, et la jeunesse de la population (âge médian de 36,5 ans) contribuent à une atmosphère vivante.
Carte du marché immobilier à Beaumont-sur-Oise
Beaumont-sur-Oise et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Beaumont-sur-Oise
Le climat tempéré de la vallée de l'Oise offre des étés relativement chauds et des hivers modérés, avec une moyenne annuelle de 11,4 °C et 692 mm de pluie. Ce régime, moins arrosé que la moyenne nationale, convient aux habitants recherchant une transition douce entre les saisons, sans excès. Le faible nombre de jours de gel en fait un environnement adapté aux jardins familiaux, nombreux dans une commune comptant près de 40 % de maisons.
Composition du parc immobilier à Beaumont-sur-Oise
4 607 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 39,8 % de maisons, 60,2 % d'appartements sur un total de 4 607 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Beaumont-sur-Oise est équilibré entre maisons individuelles (39,8 %) et logements collectifs, avec une majorité de propriétaires occupants (51,6 %). Cette stabilité est renforcée par un taux de résidences secondaires très faible (1,5 %). Le marché local est donc principalement porté par la demande résidentielle, avec une part de logements sociaux (22 %) qui module la pression locative. Le nouveau propriétaire typique est souvent un primo-accédant ou une famille jeune, attirée par l'accessibilité et la surface.
Ancienneté du parc à Beaumont-sur-Oise
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 076 logements).
- Avant 1919 7,5 % 306 logts
- 1919-1945 13,5 % 552 logts
- 1946-1970 26,2 % 1 068 logts
- 1971-1990 28,9 % 1 176 logts
- 1991-2005 13,1 % 532 logts
- 2006-2019 10,9 % 443 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Beaumont-sur-Oise
425 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Beaumont-sur-Oise
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Beaumont-sur-Oise est concernée par deux plans de prévention des risques (PPR) actifs : un PPR inondation (PPRI) pour la vallée de l'Oise et un PPR mouvement de terrain. La sismicité est très faible et le radon négligeable. Ces contraintes se traduisent par des règles d'urbanisme spécifiques dans les zones identifiées, pouvant limiter les possibilités d'extension ou imposer des normes constructives. La consultation du zonage en mairie est une étape obligatoire avant tout compromis.
Cas pratique : un achat type à Beaumont-sur-Oise
Une maison type de 90 m² représente un investissement d'environ 255 240 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 % (hors assurance), la mensualité brute s'établit autour de 1 300 €. Cela équivaut à près de 12 années du revenu médian local (22 220 €). Les frais de notaire (8 % environ) ajoutent 20 419 € au budget total.
Erreurs à éviter quand on achète à Beaumont-sur-Oise
- Se fier uniquement au prix au m² sans vérifier le DPE.
- Négocier sans être pré-approuvé par une banque.
- Oublier de consulter le zonage des PPR (inondation, mouvement de terrain).
- Sous-estimer le budget travaux dans un parc où 21 % des logements datent d'avant 1945.
Points clés à retenir à Beaumont-sur-Oise
- Prix médian à 3 122 €/m², en baisse de 3,0 % sur un an.
- Rendement brut locatif attractif : 6,4 % pour les maisons.
- Climat tempéré avec 11,4 °C de moyenne et 692 mm de pluie.
- Écart important entre maisons (3 164 €/m²) et appartements (3 000 €/m²).
- Taxe foncière élevée à 40,24 %, impactant le rendement net.
- Parc équilibré : 39,8 % de maisons, 51,6 % de propriétaires.
- État du bien et DPE deviennent des critères majeurs de valorisation.
- Tendance haussière sur 5 ans malgré la correction récente.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Beaumont-sur-Oise ?
À surface égale, la valeur d'un bien à Beaumont-sur-Oise varie surtout selon trois critères : l'état et la performance énergétique (un DPE A/B peut justifier une prime de 5 à 10 %), la localisation précise (proximité de la gare de Persan-Beaumont à 800 m ou des 12 écoles), et la typologie. Une maison avec jardin aura un prix au mètre carré inférieur à un appartement récent, mais une valeur totale plus élevée. Les vues dégagées, l'absence de vis-à-vis et un terrain constructible additionnel sont des atouts valorisants.
Estimation indicative d'une maison à Beaumont-sur-Oise
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
276 390 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local connaît les micro-marchés : la différence de prix entre un quartier proche de la gare et une rue plus éloignée, ou l'impact d'une vue sur les 4 monuments historiques. Son expertise va au-delà du prix médian au m² (3 122 €) : il évalue l'état réel, les travaux à prévoir, et sait argumenter auprès des acheteurs sérieux. Il optimise ainsi le prix de vente final, souvent supérieur à une estimation automatique qui ne capture pas ces subtilités territoriales.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix médian au m² comme référence unique.
- Ne pas ajuster le prix selon l'état énergétique (classe D dominante).
- Oublier de valoriser la proximité des équipements (206 services).
- Vendre sans professionnel dans un marché en baisse (-3,0 %).
Investir à Beaumont-sur-Oise : passer à l'action
Transformer cette analyse en investissement réussi nécessite une expertise fine des micro-secteurs et des opportunités de négociation. Un professionnel local peut identifier les biens au meilleur rapport rendement/risque dans un marché où chaque rue compte.
Les chiffres dessinent une opportunité, mais sa concrétisation dépend du bien, du quartier et des conditions de financement.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Beaumont-sur-Oise grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Beaumont-sur-Oise
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Beaumont-sur-Oise
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Beaumont-sur-Oise
Quel est le prix immobilier moyen à Beaumont-sur-Oise ?
Le prix médian est de 3 122 €/m² en 2024. Les appartements sont en moyenne plus chers (3 000 €/m²) que les maisons (3 164 €/m²), en raison de surfaces plus petites.
Est-ce le bon moment pour investir à Beaumont-sur-Oise ?
La correction de 3 % en 2024 peut constituer un point d'entrée intéressant pour un investisseur locatif visant le rendement. Le marché est favorable à l'achat, mais la plus-value immédiate est incertaine.
Beaumont-sur-Oise est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Beaumont-sur-Oise est nettement moins chère : son prix au m² est inférieur de 30 % à celui de L'Isle-Adam ou Lamorlaye, pourtant situées dans le même bassin de vie.
Quel rendement locatif espérer à Beaumont-sur-Oise ?
Le rendement brut locatif est estimé à 5,6 % pour un appartement et 6,4 % pour une maison. Ces taux sont supérieurs à la moyenne régionale, mais le rendement net est réduit par les charges.
Quels sont les quartiers à privilégier à Beaumont-sur-Oise ?
Les secteurs proches de la gare de Persan-Beaumont et du centre-ville, bien équipés, sont les plus demandés pour la location. Vérifiez systématiquement le zonage du Plan de Prévention du Risque Inondation (PPRI).
Marché immobilier des communes voisines
Beaumont-sur-Oise offre un effet de levier immédiat avec un prix au m² inférieur de 30 % à celui de L'Isle-Adam ou Lamorlaye, pour des indicateurs locatifs similaires voire supérieurs.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Beaumont-sur-Oise.
Communes limitrophes de Beaumont-sur-Oise
Beaumont-sur-Oise est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Beaumont-sur-Oise se situe dans la moyenne — prix médian 3 071 €/m², dans la ligne de la médiane du Val-d'Oise.
Marché en palier: -0,9 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Au total, 812 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 3 164 €/m² (surface médiane 90 m²) et celui des appartements à 3 000 €/m² (44 m²). Rapporté au revenu médian de Beaumont-sur-Oise, un logement de 90 m² (284 760 €) représente 12,8 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 15,4 €/m² pour un appartement et 15,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 6,2 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 1,5 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 589 logements autorisés, soit 118/an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 92 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Beaumont-sur-Oise s'interprète dans un contexte plus large — Beaumont-sur-Oise est dans les paysages contrastés de la grande couronne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (à 156 m d'altitude, dans un paysage de collines) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.