01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 180 logements dont 1 080 résidences principales, 36 résidences secondaires et 64 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 080 | 91,5 % |
| Résidences secondaires | 36 | 3,1 % |
| Logements vacants | 64 | 5,4 % |
Sur les 1 180 logements recensés, 92 % sont occupés à l'année, 3 % servent de résidence secondaire et 5 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 97 | 9,1 % |
| 1919-1945 | 72 | 6,8 % |
| 1946-1970 | 225 | 21,2 % |
| 1971-1990 | 404 | 38,1 % |
| 1991-2005 | 150 | 14,1 % |
| 2006-2019 | 113 | 10,7 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 38 %, devant les constructions récentes (11 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 10 | 0,9 % |
| 2 pièces | 49 | 4,5 % |
| 3 pièces | 139 | 12,9 % |
| 4 pièces | 397 | 36,8 % |
| 5 pièces ou plus | 485 | 44,9 % |
Distribution par taille: 5 % de petits logements (T1-T2), 45 % de grands (5p+), moyenne à 4,5 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 119 | 1 129 | 1 180 |
| Rés. principales | 1 007 | 1 010 | 1 080 |
| Rés. secondaires | 42 | 43 | 36 |
| Vacants | 70 | 76 | 64 |
À 10 km, Saint-Léon-sur-L'isle (2 080 hab.) enregistre 63,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 847 | 78,4 % |
| Locataires (privé) | 178 | 16,5 % |
| Locataires HLM | 41 | 3,8 % |
| Logés gratuitement | 14 | 1,3 % |
Occupation des résidences principales — 78,4 % appartiennent à leurs occupants, 20,3 % sont louées, avec 4 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 254 | 23,5 % |
| Fioul | 158 | 14,6 % |
| Électricité | 391 | 36,2 % |
| Gaz bouteille | 27 | 2,5 % |
| Autre (bois…) | 250 | 23,1 % |
Répartition des modes de chauffage: 36 % au électricité, 24 % pour gaz de ville, 23 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 91 |
| 2 à 4 ans | 179 |
| 5 à 9 ans | 165 |
| 10 ans ou plus | 645 |
| Total ménages | 1 080 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 105 |
| Sous-occupation modérée | 239 |
| Sous-occupation accentuée | 374 |
| Suroccupation modérée | 25 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 58 | 5,4 % |
| 1 voiture | 482 | 44,6 % |
| 2 voitures ou plus | 540 | 50,0 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 5 % sans, 45 % à une voiture, 50 % multi-motorisés. Par ailleurs, 85,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 507 | 419 | 45 | 43 |
| 1975 | 625 | 552 | 40 | 33 |
| 1982 | 758 | 684 | 54 | 20 |
| 1990 | 893 | 794 | 79 | 20 |
| 1999 | 930 | 852 | 55 | 23 |
| 2006 | 1 034 | 962 | 26 | 46 |
| 2011 | 1 119 | 1 007 | 42 | 70 |
| 2016 | 1 129 | 1 010 | 43 | 76 |
| 2022 | 1 180 | 1 080 | 36 | 64 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 507 à 1 180 logements, soit +133 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 85 | 77 | 92 | 109 | 133 | 83 |
| Dont vacants > 2 ans | 33 | 38 | 32 | 30 | 41 | 54 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 1,4 % |
| Classe B | 13 | 4,4 % |
| Classe C | 120 | 40,5 % |
| Classe D | 84 | 28,4 % |
| Classe E | 45 | 15,2 % |
| Classe F | 19 | 6,4 % |
| Classe G | 11 | 3,7 % |
Distribution DPE sur 296 diagnostics: la majorité se situe en classe C (41 %), avec 46 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 59 | 19,9 % |
| Classe B | 71 | 24,0 % |
| Classe C | 74 | 25,0 % |
| Classe D | 40 | 13,5 % |
| Classe E | 30 | 10,1 % |
| Classe F | 15 | 5,1 % |
| Classe G | 7 | 2,4 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (25 %), et 69 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 226 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 230 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 199 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 148 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 128 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 98 kWh/m²/an |
Les logements construits 1948-1974 consomment en moyenne 230 kWh/m²/an, contre 98 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 132 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0 |
| Classe B | 12 | 1 |
| Classe C | 95 | 25 |
| Classe D | 72 | 12 |
| Classe E | 44 | 1 |
| Classe F | 19 | 0 |
| Classe G | 11 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante C (199 kWh/m²/an), les appartements C (189) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 8 |
| T3 | 17 |
| T4 | 16 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Razac-sur-l'Isle (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Selon le recensement 2022 de l'INSEE, Razac-sur-l'Isle dispose de 1 180 logements, dont 1 080 résidences principales (91,5 %). Typologie à très forte dominante pavillonnaire — 95,8 % de maisons. L'environnement communal: caractéristique des communes du Sud-Ouest atlantique, dans la plaine, à une altitude de 142 m.
La structure d'occupation de Razac-sur-l'Isle est caractéristique des communes de propriétaires (78,4 %). La part HLM atteint 3,8 % dans l'offre de résidences principales.
L'ancienneté du parc de Razac-sur-l'Isle mêle deux époques — 9,1 % avant 1919, 10,7 % après 2006. DPE: classe C en tête et 198 kWh/m²/an en moyenne — un niveau comparable à la moyenne nationale (203). 10,1 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). Mode de chauffage dominant: électricité (36,2 %).
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements de Razac-sur-l'Isle a augmenté de +4,5 %. 50,0 % des ménages de Razac-sur-l'Isle disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Razac-sur-l'Isle est caractéristique des communes du Sud-Ouest atlantique. Le décor géographique — dans la plaine, à une altitude de 142 m — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Le marché immobilier de Razac-sur-l'Isle a bondi de +9,0 % en un an, signal rare sur une commune de 2 376 habitants.
Verdict
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Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,6 %
Pour qui est faite cette commune ?
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- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Dordogne
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
Analyse du marché immobilier à Razac-sur-l'Isle
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Razac-sur-l'Isle
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Razac-sur-l'Isle s'établit à 1 819 €, sur la base de 28 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 53,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Razac-sur-l'Isle Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Razac-sur-l'Isle
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 28 transactions en 2025 et affiche une évolution de +21,8 % sur 2021–2025 (prix médian à 1 819 €/m²).
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 90 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 28 | 28 |
| Prix médian/m² | 1 819 € | 1 819 € |
| Prix moyen/m² | 1 786 € | |
| Surface médiane | – | 90 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 36 | 1 493 € |
| 2022 | 32 | 1 591 € |
| 2023 | 23 | 1 812 € |
| 2024 | 25 | 1 669 € |
| 2025 | 28 | 1 819 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 234 autorisations et 112 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 48 %.
Vacance longue durée à Razac-sur-l'Isle
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Razac-sur-l'Isle (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Razac-sur-l'Isle totalise 51 logements sur 5 ans, soit +34 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Razac-sur-l'Isle
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Razac-sur-l'Isle
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (53,24 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,2 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Razac-sur-l'Isle
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 296 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Razac-sur-l'Isle est C, avec 10,1 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Razac-sur-l'Isle
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Razac-sur-l'Isle : cadre de vie et logement
Razac-sur-l'Isle compte 2 376 habitants, à 114 m d'altitude. Le climat local affiche 13,4 °C de moyenne annuelle et 915 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 14 appellations d'origine rattachées au terroir local et 68 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Razac-sur-l'Isle
Razac-sur-l'Isle et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Razac-sur-l'Isle
Composition du parc immobilier à Razac-sur-l'Isle
1 180 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Razac-sur-l'Isle est composé très majoritairement de maisons (96,0 %), profil résidentiel familial typique.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Razac-sur-l'Isle
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 061 logements).
- Avant 1919 9,1 % 97 logts
- 1919-1945 6,8 % 72 logts
- 1946-1970 21,2 % 225 logts
- 1971-1990 38,1 % 404 logts
- 1991-2005 14,1 % 150 logts
- 2006-2019 10,7 % 113 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Razac-sur-l'Isle
68 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Razac-sur-l'Isle
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Razac-sur-l'Isle
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
163 710 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Razac-sur-l'Isle
Quel est le prix de l'immobilier à Razac-sur-l'Isle ?
Le prix médian au m² à Razac-sur-l'Isle est de 1 819 € (données DVF, 28 transactions). Pour une maison de 90 m² (surface médiane locale), compter environ 164 000 €.
Comment Razac-sur-l'Isle se situe-t-elle dans le Dordogne ?
Razac-sur-l'Isle se situe dans la moyenne départementale du Dordogne.
Quel rendement locatif espérer à Razac-sur-l'Isle ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Razac-sur-l'Isle est de 5,6 % (loyer de 8,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Razac-sur-l'Isle
Razac-sur-l'Isle est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Razac-sur-l'Isle s'établit à 1 819 € sur 28 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale de la Dordogne (1 706 €/m²).
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Razac-sur-l'Isle a enregistré une hausse de +21,8 % du prix médian au m². 144 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +9,0 %.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Razac-sur-l'Isle à un niveau significatif — 1 819 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Razac-sur-l'Isle, un logement de 90 m² (163 710 €) représente 7,4 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Razac-sur-l'Isle avoisinent 10,3 €/m² pour les appartements et 8,4 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 5,6 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Razac-sur-l'Isle (3,1 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2021 et 2025, 51 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Razac-sur-l'Isle est caractéristique des communes du Sud-Ouest atlantique. Contexte physique: dans la plaine, à une altitude de 142 m.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.