01 Le parc de logements
Le parc comprend 107 679 logements dont 92 893 résidences principales, 4 048 résidences secondaires et 10 738 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 92 893 | 86,3 % |
| Résidences secondaires | 4 048 | 3,8 % |
| Logements vacants | 10 738 | 10,0 % |
Le graphique détaille la structure des 107 679 logements: 86 % sont habités en permanence, 4 % épisodiquement et 10 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 2 912 | 3,2 % |
| 1919-1945 | 9 701 | 10,6 % |
| 1946-1970 | 24 996 | 27,3 % |
| 1971-1990 | 28 838 | 31,5 % |
| 1991-2005 | 12 307 | 13,4 % |
| 2006-2020 | 12 810 | 14,0 % |
La période 1971-1990 concentre 31 % du parc, tandis que 3 % datent d'avant 1919 et 14 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 10 679 | 11,5 % |
| 2 pièces | 17 654 | 19,0 % |
| 3 pièces | 24 724 | 26,6 % |
| 4 pièces | 19 542 | 21,0 % |
| 5 pièces ou plus | 20 293 | 21,8 % |
Distribution par taille: 31 % de petits logements (T1-T2), 22 % de grands (5p+), moyenne à 3,4 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 98 357 | 103 845 | 107 679 |
| Rés. principales | 89 888 | 92 353 | 92 893 |
| Rés. secondaires | 1 118 | 2 463 | 4 048 |
| Vacants | 7 351 | 9 030 | 10 738 |
Paris 13e Arrondissement (181 271 hab., à 132 km) présente 25,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 26 022 | 28,0 % |
| Locataires (privé) | 31 458 | 33,9 % |
| Locataires HLM | 33 615 | 36,2 % |
| Logés gratuitement | 1 797 | 1,9 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 28,0 % de propriétaires face à 70,1 % de locataires (dont 36 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 63 532 | 68,4 % |
| Fioul | 973 | 1,0 % |
| Électricité | 26 384 | 28,4 % |
| Gaz bouteille | 310 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 1 694 | 1,8 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (68 %), 28 % pour électricité et 2 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 17 756 |
| 2 à 4 ans | 25 209 |
| 5 à 9 ans | 17 043 |
| 10 ans ou plus | 32 885 |
| Total ménages | 92 893 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 25 776 |
| Sous-occupation modérée | 25 612 |
| Sous-occupation accentuée | 15 215 |
| Sous-occupation très accentuée | 13 602 |
| Suroccupation modérée | 12 637 |
| Suroccupation accentuée | 690 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 26 727 | 28,8 % |
| 1 voiture | 49 201 | 53,0 % |
| 2 voitures ou plus | 16 965 | 18,3 % |
Ventilation par équipement automobile: 29 % sans véhicule, 53 % mono-motorisés, 18 % multi-motorisés. Par ailleurs, 50,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 52 216 | 48 593 | 387 | 3 236 |
| 1975 | 67 474 | 61 554 | 730 | 5 190 |
| 1982 | 74 215 | 67 266 | 1 314 | 5 635 |
| 1990 | 80 055 | 73 280 | 2 321 | 4 454 |
| 1999 | 91 707 | 83 309 | 1 479 | 6 919 |
| 2007 | 95 408 | 88 421 | 957 | 6 030 |
| 2012 | 98 357 | 89 888 | 1 118 | 7 351 |
| 2017 | 103 845 | 92 353 | 2 463 | 9 030 |
| 2023 | 107 679 | 92 893 | 4 048 | 10 738 |
Entre 1968 et 2023, le parc est passé de 52 216 à 107 679 logements, soit +106 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 10 564 | 10 558 | 10 332 | 11 296 | 10 333 | 6 561 | 8 679 |
| Dont vacants > 2 ans | 1 909 | 2 242 | 2 309 | 2 556 | 2 951 | 2 763 | 2 108 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 306 | 0,3 % |
| Classe B | 4 936 | 4,5 % |
| Classe C | 48 518 | 43,8 % |
| Classe D | 32 840 | 29,6 % |
| Classe E | 15 632 | 14,1 % |
| Classe F | 4 517 | 4,1 % |
| Classe G | 4 141 | 3,7 % |
La classe C domine avec 44 % des diagnostics, et 48 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 644 | 6,9 % |
| Classe B | 15 612 | 14,1 % |
| Classe C | 47 206 | 42,6 % |
| Classe D | 24 074 | 21,7 % |
| Classe E | 10 461 | 9,4 % |
| Classe F | 3 427 | 3,1 % |
| Classe G | 2 466 | 2,2 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (43 %), et 64 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 276 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 183 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 204 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 161 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 149 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 112 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 276 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 112 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 78 | 228 |
| Classe B | 192 | 4 744 |
| Classe C | 2 586 | 45 932 |
| Classe D | 4 080 | 28 760 |
| Classe E | 3 016 | 12 616 |
| Classe F | 833 | 3 684 |
| Classe G | 342 | 3 799 |
Côté maisons, la dominante est D (220 kWh/m²/an); côté appartements, C (190).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 3 422 |
| T2 | 6 636 |
| T3 | 14 080 |
| T4 | 10 689 |
| T5+ | 4 965 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Reims (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Reims est la commune ayant la plus faible part de propriétaires du département Marne. (sur 610 communes) Voir le classement
Résumé
Avec 107 679 logements dont 86,3 % de résidences principales, Reims présente un parc orienté vers l'habitat permanent. Le collectif l'emporte très largement: 80,9 % d'appartements pour 19,1 % de maisons. L'environnement communal: au cœur du tissu champenois ou ardennais.
Le parc de Reims est dominé par la location (70,1 %), la propriété occupante ne rassemblant que 28,0 %. La part HLM atteint 36,2 % dans l'offre de résidences principales. Au titre de la loi SRU, Reims est conforme — 47,4 % pour une obligation de 20,0 %.
Le bâti de Reims s'étend d'un noyau historique (3,2 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (14,0 % après 2006). Bilan énergétique intermédiaire: classe C et consommation moyenne (193 kWh/m²/an) calées sur la moyenne nationale (203). Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (68,4 % des résidences principales).
Progression modérée du parc: +3,7 % entre 2017 et 2023. Le taux de ménages sans voiture atteint 28,8 % à Reims, un indicateur typique d'une commune urbaine.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune au cœur du tissu champenois ou ardennais.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2023 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Parmi les 569 communes du Marne, Reims se place dans le top 8 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,9 %
- ⚠ 9,2 années de revenu médian pour 70 m²
Pour qui est faite cette commune ?
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 8 % du Marne
Analyse du marché immobilier à Reims
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Reims
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Reims s'établit à 2 651 €, sur la base de 2342 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Reims se positionne dans le top 8 % des communes les plus chères du Marne.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 46,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Reims Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Reims
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 2 342 transactions en 2025 et affiche une évolution de +6,9 % entre 2021 et 2025 (prix médian à 2 651 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 57 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
21,3 % de maisons et 78,7 % d'appartements parmi les 2 342 transactions enregistrées.
21,3 % maisons, 78,7 % appartements sur 2 342 ventes: le collectif pèse 78,7 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 342 | 500 | 1 842 |
| Prix médian/m² | 2 651 € | 2 682 € | 2 646 € |
| Prix moyen/m² | 2 771 € | ||
| Surface médiane | – | 91 m² | 57 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 3 035 | 2 481 € |
| 2022 | 2 878 | 2 673 € |
| 2023 | 2 317 | 2 630 € |
| 2024 | 2 206 | 2 585 € |
| 2025 | 2 342 | 2 651 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 1 026 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 25 352 autorisations pour 20 654 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Reims
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Reims (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 3 181 logements ont été autorisés à à Reims, -53 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Reims
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Reims
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,33 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Reims
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 110 890 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Reims: classe C en tête, 7,8 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Reims
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Reims : cadre de vie et logement
Avec 177 674 habitants concentrés sur 46,90 km² (3 788 hab/km²), Reims affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 66 monuments historiques protégés, 3 appellations d'origine rattachées au terroir local et 6 602 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Reims
Reims et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Reims
Composition du parc immobilier à Reims
107 679 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
85 220 appartements pour 20 518 maisons: le parc à Reims relève d'un tissu urbain collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Reims
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 91 564 logements).
- Avant 1919 3,2 % 2 912 logts
- 1919-1945 10,6 % 9 701 logts
- 1946-1970 27,3 % 24 996 logts
- 1971-1990 31,5 % 28 838 logts
- 1991-2005 13,4 % 12 307 logts
- 2006-2020 14,0 % 12 810 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Reims
6 602 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Reims
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- R 111-3 cavité PPRN Approuvé approuvé le 16/05/1991
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Reims
Pour une maison de 91 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
241 241 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Reims
Quel est le prix de l'immobilier à Reims ?
Le prix médian au m² à Reims est de 2 651 € (données DVF, 2342 transactions). Pour une maison de 91 m² (surface médiane locale), compter environ 244 000 €.
Comment Reims se situe-t-elle dans le Marne ?
Reims se classe au 43ᵉ rang sur 569 communes du Marne — dans le top 8 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Reims ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Reims est de 5,3 % (loyer de 11,8 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Résumé
Le coût médian du m² à Reims (2 651 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de +21,3 % par rapport dans la Marne. La commune figure parmi les 8 % les plus chères de la Marne au mètre carré.
Le marché immobilier de Reims est en hausse progressive: +6,9 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 12 778 transactions (source DGFiP/DVF).
Marché à dominante collective à Reims: 78,7 % d'appartements dans les transactions, à 2 646 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Reims, un logement de 91 m² (244 062 €) représente 10,9 années de ressources brutes.
Loyers observés à Reims: 13,1 €/m²/mois pour un appartement, 11,8 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 5,9 % pour un appartement (5,3 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 3,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve est soutenue à Reims: 3 181 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 636 par an. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 65 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Reims est au cœur du tissu champenois ou ardennais, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.