01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 148 logements dont 1 369 résidences principales, 561 résidences secondaires et 218 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 369 | 63,7 % |
| Résidences secondaires | 561 | 26,1 % |
| Logements vacants | 218 | 10,1 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 64 % de résidences principales, 26 % de secondaires et 10 % de vacants pour un total de 2 148 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 272 | 19,9 % |
| 1919-1945 | 132 | 9,6 % |
| 1946-1970 | 245 | 17,9 % |
| 1971-1990 | 356 | 26,0 % |
| 1991-2005 | 184 | 13,4 % |
| 2006-2019 | 180 | 13,1 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (26 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 20 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 13 | 1,0 % |
| 2 pièces | 104 | 7,6 % |
| 3 pièces | 334 | 24,4 % |
| 4 pièces | 431 | 31,5 % |
| 5 pièces ou plus | 486 | 35,5 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 36 % du parc, contre 9 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,2 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 089 | 2 097 | 2 148 |
| Rés. principales | 1 211 | 1 278 | 1 369 |
| Rés. secondaires | 660 | 540 | 561 |
| Vacants | 218 | 280 | 218 |
Commune voisine de taille comparable, Beauzac (7 km) affiche 56,9 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 981 | 71,7 % |
| Locataires (privé) | 267 | 19,5 % |
| Locataires HLM | 91 | 6,6 % |
| Logés gratuitement | 29 | 2,1 % |
Visualisation des quatre statuts — 71,7 % de propriétaires occupants, 26,2 % de locataires et 7 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 12 | 0,9 % |
| Fioul | 459 | 33,5 % |
| Électricité | 423 | 30,9 % |
| Gaz bouteille | 47 | 3,4 % |
| Autre (bois…) | 428 | 31,3 % |
Mode de chauffage dominant: fioul à 34 %. autres sources (bois notamment) pèse 31 %, électricité 31 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 153 |
| 2 à 4 ans | 230 |
| 5 à 9 ans | 237 |
| 10 ans ou plus | 750 |
| Total ménages | 1 369 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 212 |
| Sous-occupation modérée | 400 |
| Sous-occupation accentuée | 354 |
| Suroccupation modérée | 40 |
| Suroccupation accentuée | 10 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 161 | 11,8 % |
| 1 voiture | 647 | 47,3 % |
| 2 voitures ou plus | 561 | 41,0 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 12 % sans voiture, 47 % à une voiture et 41 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 70,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 711 | 927 | 601 | 183 |
| 1975 | 1 817 | 958 | 720 | 139 |
| 1982 | 1 807 | 883 | 783 | 141 |
| 1990 | 1 866 | 884 | 907 | 75 |
| 1999 | 1 767 | 930 | 753 | 84 |
| 2006 | 1 980 | 1 130 | 733 | 117 |
| 2011 | 2 089 | 1 211 | 660 | 218 |
| 2016 | 2 097 | 1 278 | 540 | 280 |
| 2022 | 2 148 | 1 369 | 561 | 218 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 1 711 logements à l'origine, 2 148 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 316 | 320 | 307 | 307 | 427 | 244 |
| Dont vacants > 2 ans | 180 | 200 | 179 | 162 | 157 | 181 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 0,6 % |
| Classe B | 31 | 5,9 % |
| Classe C | 109 | 20,7 % |
| Classe D | 156 | 29,6 % |
| Classe E | 103 | 19,5 % |
| Classe F | 50 | 9,5 % |
| Classe G | 75 | 14,2 % |
Distribution DPE sur 527 diagnostics: la majorité se situe en classe D (30 %), avec 27 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 123 | 23,3 % |
| Classe B | 183 | 34,7 % |
| Classe C | 85 | 16,1 % |
| Classe D | 41 | 7,8 % |
| Classe E | 33 | 6,3 % |
| Classe F | 33 | 6,3 % |
| Classe G | 29 | 5,5 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (35 %), et 74 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 309 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 255 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 287 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 182 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 161 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 119 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 309 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 119 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 0 |
| Classe B | 19 | 12 |
| Classe C | 23 | 86 |
| Classe D | 50 | 106 |
| Classe E | 63 | 40 |
| Classe F | 44 | 6 |
| Classe G | 69 | 6 |
Performance comparée: maisons classées G (314), appartements classés D (202), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 |
| T2 | 21 |
| T3 | 38 |
| T4 | 33 |
| T5+ | 11 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Retournac (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Retournac compte 2 148 logements, dont une part significative — 26,1 %, soit 561 unités — est affectée aux résidences secondaires. 76,6 % de maisons pour 23,4 % d'appartements: la typologie penche nettement côté pavillonnaire. Pour mémoire, Retournac est dans la tradition auvergnate, perchée à 603 m, en contexte de moyenne montagne, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Selon l'INSEE, 71,7 % des résidences principales de Retournac sont occupées par leurs propriétaires, 26,2 % par des locataires. Le parc HLM pèse 6,6 % de l'offre de résidences principales.
Entre héritage et modernité: 19,9 % de logements d'avant 1919 et 13,1 % postérieurs à 2006. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante D et une consommation de 259 kWh/m²/an, au-dessus de la moyenne nationale (203) — un signal de bâti à rénover. 23,7 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). La source de chauffage la plus répandue est le fioul (33,5 %).
Peu de variation du parc résidentiel de Retournac entre 2016 et 2022 (+2,4 %). La multi-motorisation est la norme à Retournac: 41,0 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Retournac est dans la tradition auvergnate. Le cadre géographique perchée à 603 m, en contexte de moyenne montagne nuance les caractéristiques du parc local.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 11,2 %
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Haute-Loire
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Analyse du marché immobilier à Retournac
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 11,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Retournac
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Retournac s'établit à 1 228 €, sur la base de 56 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 53,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,3 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Retournac Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Retournac
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 228 €/m² de prix médian pour 56 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -6,3 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
78,6 % de maisons et 21,4 % d'appartements parmi les 56 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (78,6 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 429 €/m² pour les maisons et 853 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 56 | 44 | 12 |
| Prix médian/m² | 1 228 € | 1 429 € | 853 € |
| Prix moyen/m² | 1 436 € | ||
| Surface médiane | – | 81 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 63 | 1 310 € |
| 2022 | 48 | 1 468 € |
| 2023 | 42 | 1 573 € |
| 2024 | 41 | 1 477 € |
| 2025 | 56 | 1 228 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 10 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 178 autorisations pour 92 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Retournac
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Retournac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Retournac totalise 42 logements sur 5 ans, soit +31 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Retournac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Retournac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (52,98 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,2 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Retournac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 527 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Retournac est D, avec 23,7 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Retournac
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S'installer à Retournac : cadre de vie et logement
Retournac compte 3 007 habitants, à 665 m d'altitude. Le climat local affiche 10,6 °C de moyenne annuelle et 759 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 4 monuments historiques protégés, 9 appellations d'origine rattachées au terroir local et 122 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Retournac
Retournac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Retournac
Composition du parc immobilier à Retournac
2 148 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Retournac combine 76,9 % de maisons et 23,1 % d'appartements.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Retournac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 369 logements).
- Avant 1919 19,9 % 272 logts
- 1919-1945 9,6 % 132 logts
- 1946-1970 17,9 % 245 logts
- 1971-1990 26,0 % 356 logts
- 1991-2005 13,4 % 184 logts
- 2006-2019 13,1 % 180 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Retournac
122 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Retournac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Retournac
Pour une maison de 81 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
99 468 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Retournac
Quel est le prix de l'immobilier à Retournac ?
Le prix médian au m² à Retournac est de 1 228 € (données DVF, 56 transactions). Pour une maison de 81 m² (surface médiane locale), compter environ 116 000 €.
Comment Retournac se situe-t-elle dans le Haute-Loire ?
Retournac se situe dans la moyenne départementale du Haute-Loire.
Quel rendement locatif espérer à Retournac ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Retournac est de 6,3 % (loyer de 7,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Retournac est-il énergétiquement dégradé ?
23,7 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Retournac.
Communes limitrophes de Retournac
Retournac est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Retournac s'inscrit dans la partie basse du spectre français — 1 228 €/m², soit -50,3 % par rapport à la médiane nationale (2 472 €/m²).
Sur la période 2021-2025, le m² médian de Retournac se replie de -6,3 %. 250 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Variation récente (12 mois): -16,9 %.
Le marché penche nettement côté maisons (78,6 %), vendues autour de 1 429 €/m² pour des surfaces médianes de 81 m². Rapporté au revenu médian de Retournac, un logement de 81 m² (115 749 €) représente 5,4 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Retournac avoisinent 7,9 €/m² pour les appartements et 7,5 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 11,2 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le parc de Retournac compte 26,1 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
La production neuve est peu intense à Retournac — 42 logements autorisés entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 69 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Retournac est dans la tradition auvergnate, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. La géographie joue son rôle: la commune est perchée à 603 m, en contexte de moyenne montagne.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).