01 Le parc de logements
Le parc comprend 25 751 logements dont 23 985 résidences principales, 474 résidences secondaires et 1 292 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 23 985 | 93,1 % |
| Résidences secondaires | 474 | 1,8 % |
| Logements vacants | 1 292 | 5,0 % |
Le graphique détaille la structure des 25 751 logements: 93 % sont habités en permanence, 2 % épisodiquement et 5 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 264 | 1,1 % |
| 1919-1945 | 310 | 1,3 % |
| 1946-1970 | 5 677 | 24,1 % |
| 1971-1990 | 8 723 | 37,1 % |
| 1991-2005 | 3 136 | 13,3 % |
| 2006-2019 | 5 431 | 23,1 % |
La période 1971-1990 concentre 37 % du parc, tandis que 1 % datent d'avant 1919 et 23 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 179 | 4,9 % |
| 2 pièces | 4 155 | 17,3 % |
| 3 pièces | 5 785 | 24,1 % |
| 4 pièces | 6 056 | 25,2 % |
| 5 pièces ou plus | 6 810 | 28,4 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,7 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (28 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 20 313 | 23 032 | 25 751 |
| Rés. principales | 18 988 | 21 186 | 23 985 |
| Rés. secondaires | 445 | 455 | 474 |
| Vacants | 880 | 1 391 | 1 292 |
Commune voisine de taille comparable, Cholet (61 km) affiche 52,3 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 12 839 | 53,5 % |
| Locataires (privé) | 5 981 | 24,9 % |
| Locataires HLM | 4 824 | 20,1 % |
| Logés gratuitement | 340 | 1,4 % |
Visualisation des quatre statuts — 53,5 % de propriétaires occupants, 45,0 % de locataires et 20 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 17 264 | 72,0 % |
| Fioul | 403 | 1,7 % |
| Électricité | 5 416 | 22,6 % |
| Gaz bouteille | 101 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 800 | 3,3 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 72 %. électricité pèse 23 %, autres sources (bois notamment) 3 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 303 |
| 2 à 4 ans | 5 866 |
| 5 à 9 ans | 4 708 |
| 10 ans ou plus | 10 107 |
| Total ménages | 23 985 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 6 754 |
| Sous-occupation modérée | 6 160 |
| Sous-occupation accentuée | 4 594 |
| Suroccupation modérée | 1 698 |
| Suroccupation accentuée | 132 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 961 | 16,5 % |
| 1 voiture | 13 512 | 56,3 % |
| 2 voitures ou plus | 6 511 | 27,1 % |
Équipement automobile des ménages: 17 % sans voiture, 56 % avec une voiture et 27 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 75,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 4 801 | 4 572 | 30 | 199 |
| 1975 | 12 607 | 11 772 | 111 | 724 |
| 1982 | 14 749 | 13 891 | 139 | 719 |
| 1990 | 16 335 | 15 698 | 175 | 462 |
| 1999 | 18 362 | 17 551 | 245 | 566 |
| 2006 | 19 576 | 18 842 | 133 | 601 |
| 2011 | 20 313 | 18 988 | 445 | 880 |
| 2016 | 23 032 | 21 186 | 455 | 1 391 |
| 2022 | 25 751 | 23 985 | 474 | 1 292 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 4 801 logements à l'origine, 25 751 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 939 | 1 639 | 1 682 | 1 900 | 1 600 | 807 |
| Dont vacants > 2 ans | 82 | 84 | 67 | 94 | 127 | 272 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 165 | 1,2 % |
| Classe B | 842 | 6,0 % |
| Classe C | 7 337 | 52,5 % |
| Classe D | 4 197 | 30,0 % |
| Classe E | 1 019 | 7,3 % |
| Classe F | 327 | 2,3 % |
| Classe G | 93 | 0,7 % |
Distribution DPE sur 13 980 diagnostics: la majorité se situe en classe C (52 %), avec 60 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 368 | 9,8 % |
| Classe B | 1 966 | 14,1 % |
| Classe C | 6 505 | 46,5 % |
| Classe D | 3 053 | 21,8 % |
| Classe E | 800 | 5,7 % |
| Classe F | 241 | 1,7 % |
| Classe G | 47 | 0,3 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (47 %), et 70 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 249 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 188 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 165 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 155 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 129 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 93 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 249 kWh/m²/an, contre 93 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 156 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 56 | 109 |
| Classe B | 44 | 798 |
| Classe C | 720 | 6 617 |
| Classe D | 1 108 | 3 089 |
| Classe E | 402 | 617 |
| Classe F | 134 | 193 |
| Classe G | 44 | 49 |
Côté maisons, la dominante est D (197 kWh/m²/an); côté appartements, C (150).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 250 |
| T2 | 1 384 |
| T3 | 1 988 |
| T4 | 1 315 |
| T5+ | 463 |
Faut-il investir à Saint-Herblain en 2026 ?
Deuxième ville de Loire-Atlantique par sa population, Saint-Herblain est un poumon économique et résidentiel de Nantes Métropole, avec une démographie en forte croissance (+16,4 % en 10 ans). Cette dynamique a porté les prix jusqu'en 2022 avant une correction notable. Dans ce contexte, l'investissement immobilier en 2026 s'analyse à l'aune de cette nouvelle donne.
Entre correction des prix et attractivité pérenne, cette grande ville de l'ouest présente un profil défensif pour l'investisseur locatif, avec un rendement brut parmi les plus élevés de la région.
Verdict
➤ Investir ici suppose de jouer la carte du rendement locatif annuel sur un marché dynamique, en acceptant une plus-value immobilière atone à moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction de -10,1 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut élevé (6,5 %)
- ✓ Attractivité territoriale très solide (IAT 9,4/10)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux (IAI 1,7/10)
- ⚠ Dépendance au bassin d'emploi extérieur
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian à 2 857 €/m², Saint-Herblain se situe dans la moitié supérieure des grandes villes françaises.
- Son prix dépasse de plus de 40 % la médiane départementale de la Loire-Atlantique.
- Elle reste 35 % moins chère que le littoral très tendu (Les Sables-d'Olonne, Vannes).
Analyse du marché immobilier à Saint-Herblain
Le marché immobilier de Saint-Herblain affiche une pression notable (IPI 6,9/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,3/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 6,4 %.
Indices immobiliers de Saint-Herblain
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,9
Indice de Pression Immobilière
Élevé
La pression immobilière élevée (6,9/10) indique un marché actif et concurrentiel, exigeant une réaction rapide lors de la découverte d'un bien.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéLa pression immobilière élevée (6,9/10) indique un marché actif et concurrentiel, exigeant une réaction rapide lors de la découverte d'un bien.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Le score d'accessibilité très faible (1,7/10) indique que le marché est principalement porté par des acheteurs extérieurs, avec un risque de fragilité en cas de retournement local.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenLe score d'accessibilité très faible (1,7/10) indique que le marché est principalement porté par des acheteurs extérieurs, avec un risque de fragilité en cas de retournement local.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,3
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Une opportunité locative élevée (6,7/10) confirme la demande locative soutenue, idéale pour un placement en location annuelle.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUne opportunité locative élevée (6,7/10) confirme la demande locative soutenue, idéale pour un placement en location annuelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
La faible pression touristique (2,6/10) écarte l'option d'un investissement en meublé saisonnier classique, sauf pour une niche très ciblée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleLa faible pression touristique (2,6/10) écarte l'option d'un investissement en meublé saisonnier classique, sauf pour une niche très ciblée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2734,1 — Percentile dept : 65/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,3 — Percentile dept : 75/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 37/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 10,0 — Percentile dept : 89/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1699,1 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,3 — Percentile dept : 25/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 49,9 — Percentile dept : 9/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 18,7 — Percentile dept : 1/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 46,5 — Percentile dept : 99/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 37/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 10,0 — Percentile dept : 89/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 39/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2734,1 — Percentile dept : 35/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 37/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 39/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,0 — Percentile dept : 44/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1699,1 — Percentile dept : 2/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saint-Herblain : opportunités et risques
Investir à Saint-Herblain en 2026 cible prioritairement la location annuelle en appartement. Le rendement brut de 6,5 % (environ 3,7 % net) est l'un des arguments principaux, mais il faut intégrer la charge de la taxe foncière, élevée à 46,34 %. La faible part de passoires thermiques (2,9 %) limite le risque rénovation lié à la loi Climat et Résilience.
La stratégie de plus-value est plus incertaine. La correction récente et le ralentissement de la construction neuve (-31 % de logements autorisés) suggèrent un marché en phase de consolidation. Toute reprise des prix dépendra de la capacité de Nantes Métropole à maintenir son attractivité économique.
Le tissu économique local, avec un taux de renouvellement des entreprises de 13,7 %, est dynamique. Cependant, un taux de chômage de 11,3 % rappelle la fragilité d'une partie de la population. L'investisseur devra donc sélectionner des biens correspondant à la demande des ménages solvables, souvent en lien avec les pôles d'emploi et de transports.
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Données du marché immobilier à Saint-Herblain
DVF, loyers, permis, analyse expertLe recul des prix de -10,1 % en 2024, issu des données DVF, n'efface pas la robustesse du marché. Avec 664 ventes, l'activité reste à un niveau historiquement haut, signe d'une liquidité préservée. La correction agit comme un régulateur après la flambée post-Covid, réintroduisant de la négociation.
La segmentation est flagrante : l'appartement, moteur du marché avec 461 ventes, offre un rendement locatif brut de 6,5 %, nettement supérieur à celui des maisons (5,0 %). Cet écart s'explique par une demande locative concentrée sur les petits et moyens logements, alimentée par la proximité des pôles d'emplois nantais et un parc locatif social limité à 24 %.
Néanmoins, cette dépendance à l'économie nantaise est aussi un point de vigilance. Un ralentissement de l'emploi métropolitain impacterait directement la demande. La faible accessibilité pour les revenus locaux (IAI 1,7/10) confirme que le marché est tiré par des capitaux extérieurs.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Herblain Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Saint-Herblain dessine un cycle immobilier classique : une ascension continue de 2020 à 2022, avec un pic à 3 101 €/m², suivi d'une stabilisation en 2023 et d'une correction significative de -10,1 % en 2024. Cette baisse ramène le prix médian en dessous de son niveau de 2020. Elle est plus marquée pour les maisons (-9,9 % sur un an) que pour les appartements (-8,2 %). Comparée aux voisines de l'agglomération nantaise, Saint-Herblain a absorbé une partie de la surchauffe, créant un point d'entrée plus accessible sans remettre en cause ses indicateurs attractifs. Pour un acheteur en 2026, cela signifie davantage de marge de négociation qu'il y a deux ans, dans un marché qui cherche un nouveau point d'équilibre.
Évolution du marché immobilier de Saint-Herblain
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 985 €/m² → 2 857 €/m² (-4,3 %), volume annuel actuel 721 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières révèlent un effort important pour les primo-accédants locaux, nécessitant 12,9 années de revenu médian pour acheter une maison type, mais un équilibre plus favorable pour l'investisseur. Pour un appartement de 64 m² à 163 072 €, le loyer médian de 13,7 €/m²/mois génère 877 € de recette mensuelle. Avec un crédit à taux courant, cet apport locatif peut couvrir une large part de la mensualité, réduisant l'effort net de trésorerie. Le rendement brut de 6,5 % (environ 3,7 % net après charges) reste attractif dans le paysage régional, malgré une taxe foncière à 46,34 % qui pèse sur la rentabilité nette.
Acheter vs Louer — appartement 65 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 721 transactions en 2024, le marché de Saint-Herblain montre une liquidité soutenue, bien qu'en repli par rapport aux années record 2021-2022. La répartition est très orientée vers l'immobilier collectif : les appartements représentent 69 % des ventes, contre 31 % pour les maisons. Ce profil reflète le parc de logements de la commune (65 % d'appartements) et une demande portée par les jeunes actifs et les investisseurs. Les biens vendus sont relativement récents (23,1 % du parc construit après 2006) et énergétiquement performants (classe C dominante, seulement 2,9 % de passoires). Le marché est aujourd'hui plus équilibré, offrant des opportunités dans un contexte de prix ajustés.
Répartition des ventes
36,1 % de maisons et 63,9 % d'appartements parmi les 721 transactions enregistrées.
Sur 721 transactions enregistrées, 36,1 % portent sur des maisons (3 125 €/m²) et 63,9 % sur des appartements (2 568 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 721 | 260 | 461 |
| Prix médian/m² | 2 857 € | 3 125 € | 2 568 € |
| Prix moyen/m² | 2 878 € | ||
| Surface médiane | – | 93 m² | 65 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 933 | 2 985 € |
| 2022 | 905 | 3 097 € |
| 2023 | 731 | 3 044 € |
| 2024 | 646 | 2 755 € |
| 2025 | 721 | 2 857 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Herblain marque un net ralentissement : seulement 110 logements autorisés en 2024, soit une baisse de 31 % sur cinq ans. Cette tendance contraste avec la forte pression démographique (+10 % en cinq ans). Elle indique une phase de maturation urbaine, où les grandes opérations d'aménagement des dernières décennies laissent place à un renouvellement plus diffus. Pour l'investisseur, cela signifie un risque limité de sur-offre neuve à court terme, qui pourrait soutenir les prix de l'ancien et la demande locative. L'enjeu sera de suivre les projets de renouvellement urbain dans les quartiers prioritaires.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 716 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 10 730 autorisations pour 9 484 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Saint-Herblain
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Saint-Herblain (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Saint-Herblain: 1 590 logements autorisés sur 5 ans, 358 pour la dernière année (-36 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-Herblain
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Herblain
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,34 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net, environ 3,7 % pour un appartement, intègre des coûts significatifs. La taxe foncière à Saint-Herblain s'élève à 46,34 % du taux de base. Il faut aussi anticiper les frais de gestion locative (environ 5 % du loyer), la provision pour travaux, les charges de copropriété et une période de vacance locative. Le taux de logements vacants étant de 5 %, cela représente un risque modéré à intégrer dans votre projection sur 5 ans.
Performance énergétique du parc à Saint-Herblain
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 13 980 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Saint-Herblain: majorité classée C, part de passoires thermiques à 3,0 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier local affiche une performance énergétique moyenne (classe C, 157 kWh/m²/an). Seulement 2,9 % des logements sont classés F ou G, un taux très bas qui limite le risque réglementaire immédiat lié à la loi Climat. Pour les acheteurs, cela signifie que la majorité des biens sont déjà conformes aux premières échéances d'interdiction de location (2028 pour les passoires), offrant une relative sécurité sur le long terme.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de 1 à 3 pièces, qui représentent l'essentiel de la demande locative et offrent le meilleur rendement brut (6,5 %). Le parc relativement récent (23,1 % construit après 2006) est un atout face aux futures réglementations énergétiques. Attention aux passoires thermiques (2,9 % du parc en F/G), dont la location sera interdite à horizon 2028.
Quelles zones cibler à Saint-Herblain ?
La proximité de la gare de La Basse Indre - Saint-Herblain (1,2 km) et des axes vers le centre de Nantes (8 km) est un critère majeur de valorisation locative. Les quartiers bien équipés en services (971 recensés) et commerces (306) assurent une rotation plus rapide des locataires. Les zones en développement, avec une construction neuve ralentie (-31 % de logements autorisés), limitent les risques de sur-offre à court terme.
Calculateur de rendement à Saint-Herblain
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Risques à connaître avant d'investir à Saint-Herblain
Le principal risque est la vacance locative, intégrée à 8 % dans notre calcul de rendement net. Le taux de vacance structurel de 5,0 % du parc confirme cette réalité. La dépendance à l'économie nantaise est forte. Enfin, la taxe foncière (46,34 %) et les obligations de rénovation énergétique pour les biens les moins performants pèsent sur la rentabilité finale.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Herblain
Pour un appartement type de 64 m² (valeur médiane 163 072 €) à Saint-Herblain, le loyer attendu est d'environ 877 € par mois (13,7 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 % et 20 % d'apport, la mensualité serait proche de 750 €. Le rendement brut est de 6,5 %, mais après déduction de la taxe foncière, des charges et de la provision pour vacance, l'effort net mensuel est légèrement positif ou nul.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Herblain
- Négliger la taxe foncière élevée (46,34 %) dans le calcul de rentabilité.
- Surévaluer le loyer perçu par rapport au marché local (13,7 €/m² en moyenne).
- Oublier de provisionner pour les travaux dans un parc majoritairement de classe C.
- Choisir un bien loin des transports, pénalisant pour attirer des locataires.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Saint-Herblain suit le rythme classique des villes de la métropole nantaise. La meilleure période pour vendre est traditionnellement le printemps (mars à juin), lorsque l'afflux de candidats est le plus fort. L'automne peut aussi être dynamique, avant la trêve hivernale. Pour les acheteurs, l'hiver offre parfois moins de concurrence et des opportunités de négociation. Prévoyez que la taxe foncière, payable en septembre, peut influencer le calendrier des vendeurs en difficulté.
Le saviez-vous ?
- Saint-Herblain abrite 2 monuments historiques protégés.
- La ville compte 40 établissements scolaires sur son territoire.
- L'âge médian y est de 38 ans, plus jeune que la moyenne nationale.
S'installer à Saint-Herblain : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Herblain, c'est bénéficier des services d'une grande ville (plus de 2 300 équipements) tout en étant intégré à la métropole nantaise, à 8 km seulement de la gare TGV. La commune est extrêmement bien dotée en commerces, services et santé, avec une couverture fibre complète, un atout majeur pour les télétravailleurs.
Le parc de logements, plutôt récent (un quart construit après 2006), et la faible exposition aux risques naturels majeurs (malgré un PPRi actif sur les inondations) constituent des arguments rassurants. Le profil démographique, avec un âge médian de 38 ans et 39 % de moins de 30 ans, dessine une ville jeune et active, même si l'indice de vieillissement (129,3) indique une population vieillissante.
Carte du marché immobilier à Saint-Herblain
Saint-Herblain et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Herblain
Le climat océanique de Saint-Herblain se caractérise par des températures douces (moyenne annuelle de 12,7 °C) et des précipitations régulières (820 mm par an). Les hivers sont rarement rigoureux, avec peu de jours de gel. Ce profil convient particulièrement aux habitants recherchant un climat tempéré sans extrêmes, favorable à une vie de plein air, mais peut décevoir les amateurs de fort ensoleillement méditerranéen.
À qui s'adresse Saint-Herblain ?
La commune s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux familles travaillant dans l'agglomération nantaise, recherchant un accès rapide aux emplois et aux services sans les prix du centre-ville. Les 38,9 % de moins de 30 ans et la présence de nombreux équipements scolaires en font un terrain favorable pour les familles. Les séniors (23,5 % de 60 ans et plus) y trouvent aussi une offre de services et de santé développée.
Avantages et limites à Saint-Herblain
✓ Points forts
- Proximité immédiate de Nantes et excellente desserte transports
- Large palette d'équipements et de services (2 301 au total)
- Parc immobilier plutôt récent et énergétiquement correct (classe C dominante)
- Démographie dynamique (+16,4 % en 10 ans) et tissu économique actif
- Connectivité numérique de très haut niveau (fibre 95,2 %)
− À prendre en compte
- Marché immobilier en baisse (-10,1 %), risque de moins-value à court terme
- Exposition à certains risques naturels (inondation, radon significatif)
- Taux de chômage (11,3 %) et de pauvreté élevés dans sa catégorie
Composition du parc immobilier à Saint-Herblain
25 751 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 35,3 % de maisons, 64,7 % d'appartements sur un total de 25 751 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements est majoritairement composé d'appartements (environ 65 %), reflétant un profil urbain et une forte proportion de locataires (35 %). Seuls 53,5 % des habitants sont propriétaires, un taux inférieur à la moyenne nationale, indiquant une dynamique locative importante et un marché accessible à l'achat pour les primo-accédants. Le faible taux de résidences secondaires (1,8 %) confirme une ville vivante à l'année, orientée vers les actifs travaillant dans l'agglomération nantaise.
Ancienneté du parc à Saint-Herblain
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 23 541 logements).
- Avant 1919 1,1 % 264 logts
- 1919-1945 1,3 % 310 logts
- 1946-1970 24,1 % 5 677 logts
- 1971-1990 37,1 % 8 723 logts
- 1991-2005 13,3 % 3 136 logts
- 2006-2019 23,1 % 5 431 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Saint-Herblain
2 301 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Herblain
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saint-Herblain est concernée par un Plan de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) sur la Loire aval et présente un aléa radon significatif. La sismicité est modérée. Ces contraintes, normales dans la région, impliquent de consulter systématiquement l'état des risques (ESRIS) avant tout achat et peuvent imposer des prescriptions constructives ou des diagnostics spécifiques. Ce n'est pas un facteur bloquant, mais une vigilance nécessaire.
Cas pratique : un achat type à Saint-Herblain
Pour une maison type de 94 m² (valeur médiane 295 912 €), il faudrait environ 8,5 années de revenu médian local (23 000 €) pour financer l'achat. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 1 400 €. Cela représente un taux d'effort important, nécessitant souvent un second revenu dans le foyer.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Herblain
- Oublier de vérifier le zonage du PPRi inondation avant de faire une offre.
- Se fier uniquement au prix au m² moyen, très variable selon les quartiers.
- Sous-estimer le coût des travaux dans un bien ancien, même si le DPE n'est pas une passoire.
- Négocier sans connaître la tendance baissière du marché (-10 % sur un an).
Points clés à retenir à Saint-Herblain
- Prix médian à 2 857 €/m², en baisse de 10 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 6,5 % pour les appartements.
- Climat doux (12,7 °C de moyenne) et humide (820 mm de pluie).
- Écart maison/appartement : 600 €/m² environ.
- Rendement net ramené à environ 3,7 % après charges.
- Parc jeune : 23 % des logements construits après 2006.
- Proximité des transports et commerces, facteur clé de valeur.
- Revenu médian local de 23 000 €, inférieur à la moyenne métropolitaine.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Herblain ?
À Saint-Herblain, la valeur d'un bien est d'abord pilotée par sa localisation intra-communale. La proximité des transports (gare de La Basse Indre à 1,2 km, tramway), des commerces (306 commerces recensés) et des écoles prime. Pour un appartement, l'étage, la vue et la qualité de la copropriété (charges, travaux programmés) font varier le prix. Pour une maison, la surface du terrain et l'état général (rajeuni ou à rénover) sont décisifs. Un DPE performant (classe A ou B) devient un vrai argument face à une réglementation de plus en plus stricte.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Herblain
Pour une maison de 93 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
265 701 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Un prix trop haut entraîne une vacance commerciale prolongée dans un marché déjà moins tendu (5 % de logements vacants). Un prix trop bas signifie une moins-value immédiate. Seule une analyse fine des comparables récents (DVF), croisée avec les spécificités de votre bien (DPE, vue, exposition) et les micro-tendances locales (évolution démographique, projets d'équipements), permet de fixer le prix d'équilibre qui attirera les acheteurs sans brader votre actif.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local maîtrise les micro-marchés, comme la différence entre le secteur de la Bourgonnière et celui de Sillon de Bretagne. Il ajuste l'estimation en fonction de l'état réel, des travaux à prévoir et de la demande précise du moment, éléments qu'un algorithme moyen ne capture pas. Son réseau lui permet aussi de pré-qualifier des acheteurs sérieux, accélérant la vente et sécurisant le prix obtenu en négociation.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur des prix de 2022, avant la correction actuelle.
- Comparer un bien rénové avec des logements nécessitant des travaux.
- Oublier de valoriser un DPE performant, un atout grandissant.
- Vendre seul sans maîtriser les risques juridiques (radon, PPR).
Investir à Saint-Herblain : passer à l'action
Le potentiel locatif est réel, mais le marché est segmenté. Identifier le bon bien au bon prix requiert une expertise de terrain et une analyse micro-locale que seuls des professionnels implantés peuvent offrir.
Ces chiffres dessinent une opportunité, mais sa concrétisation dépend d'une connaissance fine des quartiers et du parc.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Herblain grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 664 ventes récentes à Saint-Herblain
- Évolution des prix et dynamique locative par quartier
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Herblain
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Herblain ?
Le prix médian est de 2 857 €/m² en 2024. Une maison type de 94 m² coûte environ 296 000 €, tandis qu'un appartement de 64 m² se négocie aux alentours de 163 000 €.
Le marché est-il en baisse à Saint-Herblain ?
Oui, les prix ont corrigé de -10,1 % en 2024, revenant sous leur niveau de 2020. Cette baisse fait suite à un pic atteint en 2022, et offre désormais des opportunités de négociation.
Saint-Herblain est-elle plus chère que Nantes ?
Non, Saint-Herblain est généralement moins chère que Nantes intra-muros. Son prix au m² est inférieur d'environ 15 à 20 %, tout en offrant un accès rapide au centre-ville, ce qui en fait une alternative prisée.
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement locatif brut moyen est de 6,5 % pour les appartements et 5,0 % pour les maisons. Après déduction des charges et de la taxe foncière, le rendement net se situe autour de 3,7 % pour un appartement.
Quels sont les quartiers les plus demandés ?
La demande est forte près des axes de transport (TAN, future ligne Chronobus) et des pôles d'emploi comme Atlantis. Les quartiers proches du centre-ville historique et ceux bénéficiant de rénovation urbaine (comme le Sillon de Bretagne) sont également suivis.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec le littoral est saisissant : un investisseur acquiert 64 m² à Saint-Herblain pour le prix de 39 m² aux Sables-d'Olonne, offrant un effet de levier foncier considérable sur des indicateurs locatifs solides.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Herblain.
Résumé
Le marché immobilier de Saint-Herblain se situe dans la moyenne — prix médian 2 857 €/m², dans la ligne de la médiane de la Loire-Atlantique.
Le prix médian au m² à Saint-Herblain diminue de -4,3 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 3 936 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +3,7 % sur le prix médian.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Saint-Herblain: 3 125 €/m² pour les maisons (surface médiane 93 m²) et 2 568 €/m² pour les appartements (65 m²). Rapporté au revenu médian de Saint-Herblain, un logement de 93 m² (290 625 €) représente 12,6 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 13,7 €/m² pour un appartement et 13,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 6,4 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (1,8 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 1 590 logements autorisés, soit 318/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 91 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier de Saint-Herblain s'interprète dans un contexte plus large — Saint-Herblain est entre océan et marais, sur la côte atlantique, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est en plaine, à 26 m d'altitude.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).