01 Le parc de logements
Le parc comprend 7 492 logements dont 6 605 résidences principales, 367 résidences secondaires et 521 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 6 605 | 88,2 % |
| Résidences secondaires | 367 | 4,9 % |
| Logements vacants | 521 | 7,0 % |
Sur les 7 492 logements recensés, 88 % sont occupés à l'année, 5 % servent de résidence secondaire et 7 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 722 | 11,0 % |
| 1919-1945 | 498 | 7,6 % |
| 1946-1970 | 1 153 | 17,6 % |
| 1971-1990 | 2 581 | 39,4 % |
| 1991-2005 | 1 334 | 20,4 % |
| 2006-2019 | 264 | 4,0 % |
Structure du bâti par époque: 11 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (39 %), 4 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 266 | 19,2 % |
| 2 pièces | 1 680 | 25,4 % |
| 3 pièces | 1 795 | 27,2 % |
| 4 pièces | 1 184 | 17,9 % |
| 5 pièces ou plus | 680 | 10,3 % |
Le graphique montre une moyenne de 2,8 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (10 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 079 | 7 114 | 7 492 |
| Rés. principales | 6 646 | 6 424 | 6 605 |
| Rés. secondaires | 128 | 207 | 367 |
| Vacants | 306 | 483 | 521 |
À Épinay-sous-Sénart (16 km, 11 611 hab.), la part de propriétaires s'élève à 46,6 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 652 | 40,2 % |
| Locataires (privé) | 2 218 | 33,6 % |
| Locataires HLM | 1 367 | 20,7 % |
| Logés gratuitement | 368 | 5,6 % |
Occupation des résidences principales — 40,1 % appartiennent à leurs occupants, 54,3 % sont louées, avec 21 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 788 | 27,1 % |
| Fioul | 308 | 4,7 % |
| Électricité | 4 364 | 66,1 % |
| Gaz bouteille | 4 | 0,1 % |
| Autre (bois…) | 141 | 2,1 % |
Répartition des modes de chauffage: 66 % au électricité, 27 % pour gaz de ville, 5 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 968 |
| 2 à 4 ans | 1 721 |
| 5 à 9 ans | 1 197 |
| 10 ans ou plus | 2 719 |
| Total ménages | 6 605 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 488 |
| Sous-occupation modérée | 1 349 |
| Sous-occupation accentuée | 681 |
| Suroccupation modérée | 1 566 |
| Suroccupation accentuée | 225 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 287 | 34,6 % |
| 1 voiture | 3 424 | 51,8 % |
| 2 voitures ou plus | 894 | 13,5 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 35 % sans voiture, 52 % à une voiture et 14 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 60,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 847 | 3 620 | 42 | 185 |
| 1975 | 3 685 | 3 294 | 52 | 339 |
| 1982 | 4 394 | 3 889 | 88 | 417 |
| 1990 | 5 428 | 4 932 | 192 | 304 |
| 1999 | 6 662 | 5 829 | 171 | 662 |
| 2006 | 7 118 | 6 625 | 162 | 330 |
| 2011 | 7 079 | 6 646 | 128 | 306 |
| 2016 | 7 114 | 6 424 | 207 | 483 |
| 2022 | 7 492 | 6 605 | 367 | 521 |
Trajectoire de long terme: 3 847 logements en 1968, 7 492 en 2022 (+95 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 703 | 704 | 722 | 679 | 653 | 351 |
| Dont vacants > 2 ans | 78 | 72 | 57 | 62 | 88 | 137 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 0,1 % |
| Classe B | 310 | 6,2 % |
| Classe C | 1 939 | 38,6 % |
| Classe D | 1 532 | 30,5 % |
| Classe E | 706 | 14,0 % |
| Classe F | 356 | 7,1 % |
| Classe G | 179 | 3,6 % |
La classe C domine avec 39 % des diagnostics, et 45 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 494 | 29,7 % |
| Classe B | 1 719 | 34,2 % |
| Classe C | 895 | 17,8 % |
| Classe D | 405 | 8,1 % |
| Classe E | 272 | 5,4 % |
| Classe F | 189 | 3,8 % |
| Classe G | 53 | 1,1 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (34 %), et 82 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 305 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 277 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 186 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 154 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 167 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 102 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 305 kWh/m²/an, contre 102 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 204 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 4 |
| Classe B | 1 | 309 |
| Classe C | 23 | 1 916 |
| Classe D | 22 | 1 510 |
| Classe E | 28 | 678 |
| Classe F | 15 | 341 |
| Classe G | 16 | 163 |
Performance comparée: maisons classées E (275), appartements classés C (212), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 247 |
| T2 | 451 |
| T3 | 577 |
| T4 | 295 |
| T5+ | 71 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Maurice (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Saint-Maurice est la petite ville ayant le prix au m² le plus élevé du département Val-de-Marne. (sur 13 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants)
- Saint-Maurice est la petite ville ayant le plus de résidences secondaires du département Val-de-Marne. (sur 13 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc immobilier de Saint-Maurice totalise 7 492 logements en 2022, dominé par la résidence principale (6 605 unités, 88,2 %). Profil très urbain: l'appartement (à 93,7 %) est largement majoritaire, la maison reste marginale (6,3 %). Ancrage local: la commune est au cœur de l'agglomération francilienne dense, en plaine, à 54 m d'altitude.
Selon l'INSEE, 54,3 % des résidences principales de Saint-Maurice sont occupées par des locataires. Le logement social occupe une place de 20,7 % dans le parc de résidences principales. Au titre de la loi SRU, Saint-Maurice est conforme — 25,6 % pour une obligation de 25,0 %.
La structure par époque du parc est contrastée — 11,0 % avant 1919 et 4,0 % depuis 2006. Le parc de Saint-Maurice cadre avec la moyenne française: C en classe dominante, 213 kWh/m²/an. Les classes F+G pèsent 10,6 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. Le chauffage principal est dominé par électricité (66,1 % des résidences principales).
Le parc de Saint-Maurice a progressé de +5,3 % entre 2016 et 2022. Le taux de ménages sans voiture atteint 34,6 % à Saint-Maurice, un indicateur typique d'une commune urbaine.
Lue dans son contexte régional, la commune est au cœur de l'agglomération francilienne dense — un ancrage qui colore le parc. Le parc résidentiel de Saint-Maurice s'inscrit dans un territoire en plaine, à 54 m d'altitude.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 6 605 résidences principales de Saint-Maurice et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Saint-Maurice en 2026 ?
En bord de Marne, à quelques kilomètres de Paris, Saint-Maurice est une commune dense et bien connectée du Val-de-Marne. Son marché immobilier, porté par la proximité de la capitale, a connu une forte appréciation avant une récente correction. Faut-il y investir en 2026 ?
Dans le top 30 % des communes les plus attractives du Val-de-Marne, Saint-Maurice combine un rendement locatif solide et une correction recente ouvrant une fenêtre d'opportunité.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler les petits appartements pour le locatif annuel, en acceptant un effort d'épargne mensuel et un horizon de moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,1 % pour les appartements
- ✓ Correction de -5,8 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Opportunité locative élevée (IOL 6,2/10)
- ⚠ Accessibilité faible : prix déconnectés du revenu local
- ⚠ Marché très tendu (IPI 8,5/10) : négociation difficile
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix au m² y est environ 60 % supérieur à la moyenne nationale.
- La commune se positionne dans le top 30 % des plus attractives du Val-de-Marne.
- À 30 minutes de Paris, son prix au m² est deux fois moins élevé qu'au cœur de la capitale.
Analyse du marché immobilier à Saint-Maurice
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 14,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Saint-Maurice : opportunités et risques
L'investissement locatif à Saint-Maurice trouve son principal intérêt dans le segment des appartements, avec un rendement brut de 5,1 % selon la carte des loyers du Ministère. Ce chiffre, supérieur à la moyenne francilienne, est soutenu par une demande locative solide dans une commune oð 60 % des ménages sont locataires. La présence de deux gares à proximité immédiate et d'une offre de services très complète (206 services et 100 équipements de santé) renforce l'attractivité pour les jeunes actifs, cœur de cible locative.
Il convient néanmoins d'intégrer des charges significatives qui grèvent le rendement net, estimé autour de 3,2 %. La taxe foncière, à 37,51 %, représente à elle seule environ un mois de loyer. De plus, 10,2 % du parc est classé en passoire thermique (F/G), imposant à terme des travaux de rénovation pour rester dans la lice locative. L'investisseur devra donc sélectionner des biens déjà aux normes ou budgéter une envelope de travaux.
La stratégie de plus-value à court terme semble hasardeuse compte tenu de la correction en cours. En revanche, la faible construction neuve (-31 % d'autorisations) et la dynamique démographique positive suggèrent un retour à la hausse des prix à moyen terme, une fois la phase de correction absorbée. L'investissement est donc à envisager avec un horizon de 5 à 10 ans, en visant la combinaison d'un cash-flow modeste et d'une appréciation future du capital.
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Données du marché immobilier à Saint-Maurice
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marchà de Saint-Maurice, avec un prix médian de 6 250 €/m² en 2024, reste un des plus élevés du Val-de-Marne. Cette valorisation s'explique par une situation géographique stratégique, à moins de 2 km de la gare de Maisons-Alfort et à 10 km de Paris, et par une densité extrême (14 506 hab/km²) qui limite l'offre foncière. Selon les données DVF 2024, la fourchette des prix est très étendue (de 3 993 à 7 554 €/m²), reflétant une hétérogénéité certaine entre immeubles anciens et résidences récentes.
La comparaison avec les communes voisines est sans appel : Saint-Maurice est 33 % plus chère que Vaires-sur-Marne et 45 % plus chère que Noisiel. Cet écart s'explique par une accessibilité ferroviaire supérieure et une concentration d'équipements (454 au total selon l'INSEE), qui en font un pôle de services pour les alentours. Néanmoins, cette prime de prix se paye par une accessibilité très faible pour les habitants, avec un prix d'une maison type équivalent à 40,5 années de revenu médian local.
L'évolution démographique, en hausse de 3,6 % sur cinq ans, et un taux d'emploi de 70,4 % indiquent un territoire attractif pour les actifs. Toutefois, le taux de chômage à 10,6 % et un revenu médian modeste (28 510 €) indiquent que le marché immobilier est largement porté par une demande extérieure, plus aiseée, ce qui peut créer une fragilité en cas de retournement conjoncturel.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Maurice Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Après une hausse continue portant le prix médian à 6 741 €/m² en 2022, le marché de Saint-Maurice a entamé une correction en 2023, accentuée en 2024 avec une baisse de -5,8 % pour atteindre 6 250 €/m². Cette décrue suit la tendance générale du Grand Paris, mais reste modérée au regard du pic antérieur. Les appartements, qui représentent l'écrasante majorité des transactions, ont vu leur prix médian baisser plus sensiblement que les maisons, ces dernières bénéficiant d'une rareté structurelle. Pour un acheteur en 2026, cette phase de correction peut représenter un point d'entrée plus favorable, à condition que la dynamique de fond de la demande, soutenue par la proximité parisienne, se maintienne.
Évolution du marché immobilier de Saint-Maurice
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 186 transactions en 2025 et affiche une évolution de -8,4 % entre 2021 et 2025 (prix médian à 5 918 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'acquisition d'un appartement type de 53 m² à 323 459 € nécessiterait, avec un crédit à taux actuel sur 20 ans, une mensualité brute d'environ 1 700 €. Le loyer estimé de 25,8 €/m²/mois, soit 1 367 €, couvrirait ainsi environ 80 % de cette charge, laissant un effort résiduel net de l'ordre de 330 € par mois. Le rendement brut de 5,1 % est correct en île-de-France, mais il est impératif de le nuancer avec les charges réelles (taxe foncière à 37,51 %, gestion, vacance locative) pour approcher un rendement net aux alentours de 3,2 %. La viabilité du montage repose donc sur une capacité d'épargne complémentaire et un horizon de moyen terme.
Acheter vs Louer — appartement 52 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marchà des transactions à Saint-Maurice est caractérisé par un volume élevé mais en baisse, avec 122 ventes en 2024 contre 192 en 2022. Cette réduction d'activité indique un marché qui passe progressivement d'une dynamique de vendeur à une phase de rebalancement. Les appartements constituent 95 % des biens échangés, avec une surface médiane de 53 m² et un prix médian de 5 878 €/m². Les maisons, très rares (7 ventes), affichent un prix au m² bien supérieur (9 105 €) pour des surfaces moyennes de 132 m². Le profil des biens vendus est donc très homogène, orienté vers les petits logements, ce qui reflète le parc existant et la demande locative principale.
Répartition des ventes
3,2 % de maisons et 96,8 % d'appartements parmi les 186 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (96,8 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 9 523 €/m² pour les maisons et 5 853 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 186 | 6 | 180 |
| Prix médian/m² | 5 918 € | 9 523 € | 5 853 € |
| Prix moyen/m² | 5 887 € | ||
| Surface médiane | – | 140 m² | 52 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 180 | 6 464 € |
| 2022 | 183 | 6 727 € |
| 2023 | 144 | 6 541 € |
| 2024 | 115 | 6 000 € |
| 2025 | 186 | 5 918 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Maurice montre un net ralentissement, avec une autorisation de 206 logements sur les 5 dernières années et une tendance à la baisse de -31 % par rapport au quinquennat précédent. Seulement 106 logements ont été autorisés en 2024. Ce frein à la nouvelle offre, dans une commune déjà très dense et où seulement 4 % du parc date d'après 2006, limite les risques de sur-offre à court terme. Cette faible production contraste avec une pression démographique positive (+3,6 % sur 5 ans), ce qui devrait continuer à soutenir les prix et la demande locative sur le parc ancien, particulièrement pour les biens bien placés et rénovés.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 192 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 1 234 autorisations pour 598 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Saint-Maurice
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Saint-Maurice (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 299 logements autorisés à à Saint-Maurice, dont 96 en 2025 (+4 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Saint-Maurice
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Maurice
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,51 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut chute significativement une fois les charges réelles déduites. À Saint-Maurice, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 37,51 %, un poste majeur. Pour un appartement, le passage de 5,1 % brut à environ 3,2 % net inclut aussi les frais de gestion (environ 8 %), la provision pour travaux (copropriétés anciennes) et un taux de vacance estimé à 7 %. Cette mue est cruciale pour votre trésorerie.
Performance énergétique du parc à Saint-Maurice
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 027 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Saint-Maurice: la classe C domine, 10,6 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc est plutôt performant avec une classe C dominante (219 kWh/m²/an), supérieure à la moyenne nationale. Seulement 10,2 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux faible qui réduit le risque de dépréciation réglementaire à court terme. Néanmoins, pour tout achat, vérifiez le DPE : les biens classés E ou pire devront être rénovés d'ici 2034 pour rester louables.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2, correspondant à la surface médiane vendue (53 m²) et adaptés aux célibataires ou couples. Les studios peuvent aussi trouver preneurs. Le parc est ancien (18,6 % d'avant 1945), donc attentif au DPE : 10,2 % sont des passoires (classes F/G), un risque réglementaire majeur. Le neuf est rare (4 % du parc post-2006) et les autorisations de construire reculent (-31 %), limitant l'offre de produits récents.
Quelles zones cibler à Saint-Maurice ?
La valeur locative est homogène sur ce territoire exigu de 1 km². La proximité immédiate de la gare de Maisons-Alfort - Alfortville (1,8 km) et des commerces (59 équipements) constitue le principal levier de valorisation et de réduction de la vacance locative. Aucune zone en développement majeur n'est identifiée, le renouvellement urbain restant limité. La présence de trois monuments historiques peut offrir un cachet à certains îlots.
Calculateur de rendement à Saint-Maurice
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Saint-Maurice
Le risque de vacance est réel avec un taux de logements vacants de 7 %. La dépendance à l'économie locale, avec un taux de chômage supérieur à 10 %, affecte la solvabilité des locataires. La vétusté partielle du parc expose à des travaux de rénovation énergétique, urgents pour les 10,2 % de passoires. Enfin, la commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI), une donnée à intégrer dans l'assurance et l'évaluation du bien.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Maurice
- Oublier la taxe foncière à 37,51 % dans le calcul net.
- Négliger le taux de vacance local de 7 %.
- Surévaluer les loyers face à l'offre existante.
- Ne pas provisionner pour travaux en copropriété ancienne.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché francilien est traditionnellement plus actif de mars à juin. À Saint-Maurice, la vente en automne permet parfois de bénéficier de moins de concurrence. Pour les acheteurs, viser la fin d'année (novembre-décembre) peut ouvrir des opportunités de négociation. Pensez au calendrier fiscal : l'acquéreur paie la taxe foncière au prorata temporis à partir de la date de vente.
Le saviez-vous ?
- Superficie de seulement 1 km², l'une des plus petites communes d'Île-de-France.
- Altitude moyenne de 46 m, proche du niveau de la Seine.
- Score numérique de 9/100 malgré un bon déploiement fibre.
S'installer à Saint-Maurice : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Maurice, c'est bénéficier d'une connexion exceptionnelle à Paris tout en vivant dans une commune à l'échelle humaine, malgré sa forte densité. La proximité des berges de la Marne et la présence de trois monuments historiques offrent des espaces de respiration et un patrimoine accessible. La commune est très bien équipée pour le quotidien, avec 59 commerces et 16 équipements sportifs, et bénéficie d'une excellente couverture fibre (87,4 %), un atout majeur pour les télétravailleurs.
Le profil démographique, avec un âge médian de 38,6 ans et 37,2 % de moins de 30 ans, dessine une population jeune et active. Il faut toutefois avoir conscience des contraintes spécifiques du territoire. Saint-Maurice est soumise à un PPRI (Plan de Prévention des Risques d'Inondation) pour la Marne et la Seine, et à un plan pour les anciennes carrières, ce qui peut impacter l'assurabilité et la constructibilité de certains biens. Le cadre de vie est donc dynamique et pratique, mais nécessite une vérification attentive des risques naturels avant toute acquisition.
Carte du marché immobilier à Saint-Maurice
Saint-Maurice et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Maurice
Un climat francilien tempéré, avec une moyenne annuelle de 12,3 °C et 668 mm de précipitations. Les hivers sont modérés, les étés peuvent être chauds sans excès, typique du bassin parisien. Ce profil convient aux acheteurs recherchant une absence d'extrêmes climatiques, facilitant la vie quotidienne et limitant les contraintes d'entretien du bâti liées au gel ou à la canicule intense.
À qui s'adresse Saint-Maurice ?
Saint-Maurice s'adresse prioritairement aux jeunes actifs et aux célibataires cherchant un pied-à-terre bien connecté en proche banlieue. Les familles pourront être attirées par les 9 établissements scolaires, mais devront composer avec la rareté des maisons (6,4% du parc) et la densité. Les retraités (20,7% de 60 ans et plus) y trouveront tous les services de santé et de proximité. La commune est moins adaptée à ceux qui recherchent le calme d'un village ou la propriété d'une maison avec jardin.
Avantages et limites à Saint-Maurice
✓ Points forts
- Densité élevée de services et de commerces (454 équipements)
- Très bonne accessibilité via gare proche et autoroutes
- Parc immobilier majoritairement en bon état énergétique (classe C dominante)
- Population jeune et dynamique (37,2% de moins de 30 ans)
- Fibre optique déployée à 87,4% du territoire
− À prendre en compte
- Forte densité (14 506 hab/km²) et peu d'espaces verts
- Exposition à des risques d'inondation (PPRI Marne et Seine)
- Marché des maisons très restreint et très onéreux
Composition du parc immobilier à Saint-Maurice
7 492 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (93,6 %) sur un total de 7 492 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Un parc immobilier très dense et majoritairement locatif, avec seulement 40,1 % de propriétaires occupants. La part des maisons individuelles est marginale (6,4 %), confirmant un marché dominé par l'appartement en collectif. Le taux de logements vacants (7 %) et de résidences secondaires (4,9 %) reste modéré, indiquant une demande locative stable portée par la proximité de Paris et les gares.
Ancienneté du parc à Saint-Maurice
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 551 logements).
- Avant 1919 11,0 % 722 logts
- 1919-1945 7,6 % 498 logts
- 1946-1970 17,6 % 1 153 logts
- 1971-1990 39,4 % 2 581 logts
- 1991-2005 20,4 % 1 334 logts
- 2006-2019 4,0 % 264 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Saint-Maurice
454 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Maurice
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saint-Maurice est exposé à deux risques naturels principaux couverts par des PPR : inondation (PPRI Marne et Seine) et mouvements de terrain liés aux anciennes carrières (PPRMT). La sismicité est très faible et le radon faible. Consulter le plan de prévention en mairie est essentiel avant tout achat, car il peut imposer des contraintes constructives ou d'assurance spécifiques.
Cas pratique : un achat type à Saint-Maurice
Pour une maison type de 132 m² (d'après le prix total médian), l'investissement est d'environ 1 155 660 €. Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 4 % entraîne une mensualité proche de 6 000 €. Cela représente environ 25 ans du revenu médian local, indiquant un marché réservé aux foyers aux revenus élevés ou aux héritages.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Maurice
- Omettre de vérifier le zonage du PPR inondation.
- Acheter un bien classé F/G sans budget rénovation.
- Négliger les charges de copropriété dans son budget.
- Se fier au prix au m² moyen sans visiter le quartier.
Points clés à retenir à Saint-Maurice
- Écart maison/appartement : +43 % pour les maisons.
- Rendement brut appartement : 5,1 %, net environ 3,2 %.
- Climat tempéré, 12,3 °C de moyenne annuelle.
- Marché en correction (-5,8 %), négociation possible.
- Surface communale minimale : 1 km² seulement.
- Taxe foncière élevée : 37,51 % sur le bâti.
- Parc performant : seulement 10,2 % de passoires.
- Peu de constructions neuves (206 sur 5 ans).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Maurice ?
À Saint-Maurice, la valeur dépend d'abord de la proximité des transports (gare d'Alfortville à 1,8 km) et des commerces (59 équipements recensés). Pour un appartement, l'étage avec ascenseur et la vue dégagée ajoutent une prime. L'état et le DPE sont devenus critiques : un bien rénové (classe B ou A) se vend avec une décote moindre. La surface du jardin pour une maison influence fortement le prix au m², au-delà de la simple surface habitable.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Maurice
Pour une maison de 140 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
828 520 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché en correction comme celui de Saint-Maurice, une estimation trop haute conduit à une stagnation prolongée du bien, tandis qu'une sous-évaluation fait perdre plusieurs milliers d'euros. Les données DVF indiquent que le prix médian des appartements est de 6 103 €/m², mais ce chiffre masque des écarts considérables. Seule une analyse comparative fine, prenant en compte la rénovation récente, la qualité de la copropriété et l'exposition aux risques naturels (PPRI), permet de fixer un prix de vente réaliste et attractif. Cette précision est d'autant plus cruciale que le volume de transactions est modeste (122 par an), limitant les occasions de rectifier le tir rapidement.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes, mais le marché de Saint-Maurice est micro-localisé. Un professionnel local connaît la valeur différentielle entre une rue calme et une artère passante, l'impact d'une copropriété bien gérée, ou l'attractivité d'une vue sur le Bois de Vincennes. Son estimation, fondée sur des ventes réelles non encore publiées, permet de positionner le bien au juste prix et d'attirer des acheteurs sérieux, accélérant la vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix moyen du m² sans pondération.
- Ignorer l'impact d'un DPE médiocre sur la valorisation.
- Ne pas comparer avec des biens vendus récemment.
- Oublier de valoriser une proximité avec une gare.
Investir à Saint-Maurice : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux dessine un paysage précis, mais la concrétisation d'un investissement réussi passe par une expertise locale fine. Notre réseau de professionnels maîtrise les spécificités de Saint-Maurice et peut vous aider à identifier les biens à fort potentiel.
Les données posent un diagnostic, mais le succès dépend du choix du bien, du secteur et du timing de l'acquisition.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Maurice grâce aux dernières transactions DVF et à une analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF 2024)
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel du secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Saint-Maurice
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Maurice
Quel est le prix immobilier moyen à Saint-Maurice ?
Le prix médian global est de 6 250 €/m² en 2024. Pour un appartement, comptez 5 878 €/m², et pour une maison, 9 105 €/m². Les prix varient fortement selon l'état et la localisation du bien.
Est-ce le bon moment pour investir à Saint-Maurice ?
Le marchà est en correction (-5,8 % en 2024), ce qui peut représenter un point d'entrée intéressant pour un investissement locatif à moyen terme, notamment dans les petits appartements qui offrent un rendement brut de 5,1 %.
Saint-Maurice est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, Saint-Maurice est significativement plus chère. Son prix au m² est par exemple 45 % supérieur à celui de Noisiel et 33 % supérieur à Vaires-sur-Marne, en raison de sa proximité avec Paris et de sa densité d'équipements.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Maurice ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 5,1 %. Après déduction des charges (taxe foncière élevée, gestion, vacance), le rendement net se situe autour de 3,2 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Saint-Maurice ?
La commune est exposée au risque d'inondation (PPRI Marne et Seine) et à d'anciennes carrières souterraines. Il est crucial de vérifier le zonage du bien. De plus, 10,2 % du parc est en passoire thermique, ce qui implique des travaux de rénovation à prévoir.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Maurice affiche un prix au m² 45 % supérieur à celui de Noisiel, mais avec des indicateurs locatifs similaires, ce qui réduit l'effet de levier pour l'investisseur recherchant la plus-value.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Maurice.
Communes limitrophes de Saint-Maurice
Saint-Maurice est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Saint-Maurice s'établit à 5 918 €, +142,0 % au regard de la médiane nationale — une commune du haut du spectre.
Repli du prix médian: -8,4 % entre 2021 et 2025 à Saint-Maurice. Sur l'ensemble de la période, 808 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché est principalement collectif: 96,8 % des ventes portent sur des appartements, à 5 853 €/m² pour 52 m² en surface médiane. Le bien médian (140 m² à 1 333 220 €) dépasse très largement la capacité d'achat du revenu médian communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 25,8 € (appartements) et 23,1 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rendement brut calculé: environ 5,3 % sur un bien médian. Peu de résidences secondaires à Saint-Maurice (4,9 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Flux de construction neuve intermédiaire: 299 logements autorisés sur 2021-2025, dont 48 commencés. Le gros des permis concerne des logements collectifs (59 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Saint-Maurice s'interprète dans un contexte plus large — Saint-Maurice est au cœur de l'agglomération francilienne dense, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 54 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.