01 Le parc de logements
Le parc comprend 293 logements dont 186 résidences principales, 55 résidences secondaires et 51 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 186 | 63,5 % |
| Résidences secondaires | 55 | 18,8 % |
| Logements vacants | 51 | 17,4 % |
Le graphique détaille la structure des 293 logements: 63 % sont habités en permanence, 19 % épisodiquement et 17 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 73 | 39,0 % |
| 1919-1945 | 36 | 19,3 % |
| 1946-1970 | 21 | 11,2 % |
| 1971-1990 | 21 | 11,2 % |
| 1991-2005 | 28 | 15,0 % |
| 2006-2019 | 8 | 4,3 % |
La période avant 1919 concentre 39 % du parc, tandis que 39 % datent d'avant 1919 et 4 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,5 % |
| 2 pièces | 10 | 5,4 % |
| 3 pièces | 23 | 12,4 % |
| 4 pièces | 41 | 22,0 % |
| 5 pièces ou plus | 111 | 59,7 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 60 % du parc, contre 6 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,9 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 265 | 270 | 293 |
| Rés. principales | 188 | 179 | 186 |
| Rés. secondaires | 40 | 41 | 55 |
| Vacants | 37 | 49 | 51 |
À Mauprévoir (13 km, 608 hab.), la part de propriétaires s'élève à 59,3 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 153 | 82,3 % |
| Locataires (privé) | 21 | 11,3 % |
| Locataires HLM | 6 | 3,2 % |
| Logés gratuitement | 6 | 3,2 % |
La répartition du parc occupé: 82,2 % de propriétaires, 14,5 % de locataires, dont 3 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 46 | 24,7 % |
| Électricité | 48 | 25,8 % |
| Gaz bouteille | 1 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 91 | 48,9 % |
Le autres sources (bois notamment) équipe 49 % des résidences principales, devant électricité (26 %) et fioul (25 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 15 |
| 2 à 4 ans | 23 |
| 5 à 9 ans | 34 |
| 10 ans ou plus | 114 |
| Total ménages | 186 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 15 |
| Sous-occupation modérée | 56 |
| Sous-occupation accentuée | 41 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 10 | 5,4 % |
| 1 voiture | 100 | 53,8 % |
| 2 voitures ou plus | 76 | 40,9 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 5 % sans voiture, 54 % à une voiture et 41 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 79,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 249 | 203 | 12 | 34 |
| 1975 | 246 | 176 | 27 | 43 |
| 1982 | 250 | 173 | 39 | 38 |
| 1990 | 251 | 165 | 33 | 53 |
| 1999 | 243 | 164 | 41 | 38 |
| 2006 | 255 | 178 | 56 | 21 |
| 2011 | 265 | 188 | 40 | 37 |
| 2016 | 270 | 179 | 41 | 49 |
| 2022 | 293 | 186 | 55 | 51 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 249 à 293 logements, soit +18 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 51 | 46 | 44 | 37 | 36 | 33 |
| Dont vacants > 2 ans | 34 | 31 | 28 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 4,6 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 5 | 7,7 % |
| Classe D | 17 | 26,2 % |
| Classe E | 21 | 32,3 % |
| Classe F | 12 | 18,5 % |
| Classe G | 7 | 10,8 % |
Le graphique décompose les 65 diagnostics par étiquette énergétique: 32 % en E, 12 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 7,7 % |
| Classe B | 29 | 44,6 % |
| Classe C | 17 | 26,2 % |
| Classe D | 3 | 4,6 % |
| Classe E | 6 | 9,2 % |
| Classe F | 5 | 7,7 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (45 %), et 78 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 308 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 256 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 227 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 194 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 79 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 65 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 308 kWh/m²/an, contre 65 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 243 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 5 | 0 |
| Classe D | 16 | 1 |
| Classe E | 21 | 0 |
| Classe F | 12 | 0 |
| Classe G | 6 | 1 |
Les maisons affichent une classe dominante E (278 kWh/m²/an), les appartements D (313) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 3 |
| T4 | 3 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Romain (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Saint-Romain comprend 293 logements en 2022, mais 51 d'entre eux (17,4 %) sont vacants. Typologie à très forte dominante pavillonnaire — 98,6 % de maisons. Pour mémoire, Saint-Romain est dans la tradition de l'Aquitaine, dans un relief de plaine, à 143 m d'altitude en moyenne, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
La détention de son logement domine très largement à Saint-Romain (82,2 % de propriétaires). La part HLM atteint 3,2 % dans l'offre de résidences principales.
Le parc de Saint-Romain porte la trace d'une construction ancienne: 39,2 % des logements sont antérieurs à 1919. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante E et une consommation de 279 kWh/m²/an, au-dessus de la moyenne nationale (203) — un signal de bâti à rénover. 29,2 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). Mode de chauffage dominant: autres sources (bois notamment) (48,9 %).
Progression modérée du parc: +8,5 % entre 2016 et 2022. La multi-motorisation est la norme à Saint-Romain: 40,9 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune dans la tradition de l'Aquitaine. Le décor géographique — dans un relief de plaine, à 143 m d'altitude en moyenne — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Saint-Romain affiche des prix parmi les plus accessibles du Vienne (32ᵉ rang le moins élevé sur 265 communes).
Verdict
➤ Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 3,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 10,1 %
- ✓ Correction des prix récente
- ✓ Prix accessibles au regard des revenus locaux
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Vienne (32ᵉ rang le moins élevé)
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Fragilité économique locale marquée — vigilance sur la demande de long terme
- Correction récente des prix : -18,5 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Saint-Romain
Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 3,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Le rendement locatif brut estimé atteint 10,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Saint-Romain
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Romain s'établit à 781 €, sur la base de 10 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Saint-Romain fait partie du quart des communes les moins chères du Vienne.
29,2 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 32,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 10,1 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Romain Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Saint-Romain
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 10 transactions en 2025 et affiche une évolution de -5,7 % sur 2021–2025 (prix médian à 781 €/m²).
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 82 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 10 | 10 |
| Prix médian/m² | 781 € | 781 € |
| Prix moyen/m² | 892 € | |
| Surface médiane | – | 82 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 13 | 828 € |
| 2022 | 14 | 985 € |
| 2023 | 7 | 750 € |
| 2024 | 9 | 958 € |
| 2025 | 10 | 781 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
6 logements autorisés cumulés, 8 commencés: la dynamique récente affiche 0 autorisations sur 2025.
Construction neuve à Saint-Romain (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Romain totalise 1 logements sur 5 ans, soit 0 % vs la période antérieure.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Saint-Romain
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Romain
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (32,40 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Saint-Romain
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 65 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Romain est E, avec 29,2 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Saint-Romain
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Saint-Romain : cadre de vie et logement
Saint-Romain compte 386 habitants, à 143 m d'altitude. Le climat local affiche 12,6 °C de moyenne annuelle et 826 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 22 appellations d'origine rattachées au terroir local et 14 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Saint-Romain
Saint-Romain et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Romain
Composition du parc immobilier à Saint-Romain
293 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Saint-Romain est composé très majoritairement de maisons (99,3 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Saint-Romain
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 186 logements).
- Avant 1919 39,2 % 73 logts
- 1919-1945 19,4 % 36 logts
- 1946-1970 11,3 % 21 logts
- 1971-1990 11,3 % 21 logts
- 1991-2005 15,1 % 28 logts
- 2006-2019 4,3 % 8 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Saint-Romain
14 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Romain
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Romain
Pour une maison de 82 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
64 042 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Romain
Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Romain ?
Le prix médian au m² à Saint-Romain est de 781 € (données DVF, 10 transactions). Pour une maison de 82 m² (surface médiane locale), compter environ 64 000 €.
Comment Saint-Romain se situe-t-elle dans le Vienne ?
Saint-Romain figure parmi les communes les plus abordables du Vienne : 234ᵉ rang sur 265, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Romain ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Saint-Romain est de 10,1 % (loyer de 6,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Saint-Romain est-il énergétiquement dégradé ?
29,2 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante E). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Romain.
Communes limitrophes de Saint-Romain
Saint-Romain est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Saint-Romain s'inscrit dans la partie basse du spectre français — 781 €/m², soit -68,4 % par rapport à la médiane nationale (2 472 €/m²). Dans la Vienne, Saint-Romain se classe parmi les 12 % de communes les plus accessibles (32e rang le moins cher sur 265).
Sur la période 2021-2025, le m² médian de Saint-Romain se replie de -5,7 %. 53 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -18,5 % — un retournement à surveiller.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Saint-Romain à un niveau significatif — 781 €/m² en médiane. Le bien médian (82 m² à 64 042 €) équivaut à 3,6 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Saint-Romain avoisinent 8,1 €/m² pour les appartements et 6,6 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (10,1 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 18,8 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
La production neuve est quasi inexistante (1 logement autorisé sur 5 ans): tension foncière ou saturation d'urbanisation possible. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Saint-Romain est dans la tradition de l'Aquitaine. Sur le plan physique, la commune est dans un relief de plaine, à 143 m d'altitude en moyenne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.