01 Le parc de logements
Le parc comprend 618 logements dont 503 résidences principales, 78 résidences secondaires et 38 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 503 | 81,4 % |
| Résidences secondaires | 78 | 12,6 % |
| Logements vacants | 38 | 6,1 % |
Visualisation des trois usages du parc: 81 % d'habitat permanent, 13 % de résidences secondaires et 6 % de logements inoccupés sur un total de 618.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 106 | 21,9 % |
| 1919-1945 | 29 | 6,0 % |
| 1946-1970 | 63 | 13,0 % |
| 1971-1990 | 119 | 24,6 % |
| 1991-2005 | 87 | 18,0 % |
| 2006-2019 | 80 | 16,5 % |
Structure du bâti par époque: 22 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (25 %), 17 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 | 0,4 % |
| 2 pièces | 10 | 2,0 % |
| 3 pièces | 50 | 9,9 % |
| 4 pièces | 139 | 27,6 % |
| 5 pièces ou plus | 302 | 60,0 % |
Le parc compte 4,9 pièces en moyenne par logement, avec 60 % de logements de cinq pièces ou plus et 2 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 566 | 607 | 618 |
| Rés. principales | 454 | 492 | 503 |
| Rés. secondaires | 81 | 79 | 78 |
| Vacants | 31 | 36 | 38 |
Pour référence, Roannes-Saint-Mary (16 km) affiche 74,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 427 | 84,9 % |
| Locataires (privé) | 49 | 9,7 % |
| Locataires HLM | 16 | 3,2 % |
| Logés gratuitement | 10 | 2,0 % |
Occupation des résidences principales — 84,9 % appartiennent à leurs occupants, 13,0 % sont louées, avec 3 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 0,2 % |
| Fioul | 133 | 26,4 % |
| Électricité | 138 | 27,4 % |
| Gaz bouteille | 27 | 5,4 % |
| Autre (bois…) | 205 | 40,7 % |
Le autres sources (bois notamment) équipe 41 % des résidences principales, devant électricité (27 %) et fioul (26 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 26 |
| 2 à 4 ans | 57 |
| 5 à 9 ans | 87 |
| 10 ans ou plus | 333 |
| Total ménages | 503 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 33 |
| Sous-occupation modérée | 103 |
| Sous-occupation accentuée | 181 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 35 | 7,0 % |
| 1 voiture | 198 | 39,4 % |
| 2 voitures ou plus | 270 | 53,7 % |
Motorisation des ménages: 7 % n'ont aucune voiture, 39 % en ont une et 54 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 82,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 335 | 235 | 82 | 18 |
| 1975 | 365 | 283 | 66 | 16 |
| 1982 | 426 | 301 | 100 | 25 |
| 1990 | 464 | 345 | 103 | 16 |
| 1999 | 495 | 384 | 94 | 17 |
| 2006 | 547 | 436 | 85 | 26 |
| 2011 | 566 | 454 | 81 | 31 |
| 2016 | 607 | 492 | 79 | 36 |
| 2022 | 618 | 503 | 78 | 38 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 335 logements à l'origine, 618 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 43 | 34 | 28 | 37 | 35 | 29 |
| Dont vacants > 2 ans | 17 | 17 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 1 | 1,4 % |
| Classe C | 6 | 8,5 % |
| Classe D | 17 | 23,9 % |
| Classe E | 14 | 19,7 % |
| Classe F | 11 | 15,5 % |
| Classe G | 22 | 31,0 % |
Lecture de la performance énergétique: G concentre 31 % des logements et 10 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 4,2 % |
| Classe B | 23 | 32,4 % |
| Classe C | 13 | 18,3 % |
| Classe D | 6 | 8,5 % |
| Classe E | 3 | 4,2 % |
| Classe F | 11 | 15,5 % |
| Classe G | 12 | 16,9 % |
Émissions CO₂: 32 % des logements relèvent de la classe B, 55 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 361 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 346 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 267 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 293 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 197 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 115 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 361 kWh/m²/an, contre 115 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 246 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 1 | 0 |
| Classe C | 6 | 0 |
| Classe D | 16 | 1 |
| Classe E | 10 | 4 |
| Classe F | 11 | 0 |
| Classe G | 20 | 2 |
Performance comparée: maisons classées G (311), appartements classés E (309), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 5 |
| T4 | 14 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Simon (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Parc mixte à Saint-Simon: sur 618 logements, 81,4 % sont des résidences principales, 12,6 % secondaires, 6,1 % vacants. Le tissu résidentiel est presque uniquement composé de maisons (97,1 %). Ce contexte résidentiel — Saint-Simon est une commune auvergnate, dans les contreforts du Massif central, à une altitude moyenne de 644 m, sur un relief marqué — cadre la lecture du parc local.
L'occupation est largement dominée par les propriétaires: 84,9 % des résidences principales de Saint-Simon sont occupées par leur propriétaire, contre 13,0 % de locataires. 3,2 % des logements occupés à titre principal sont des HLM.
Le parc mêle bâti ancien (21,9 % avant 1919) et constructions récentes (16,5 % après 2006). Le parc de Saint-Simon présente des performances DPE contrastées: classe dominante G et 311 kWh/m²/an, soit davantage que la moyenne nationale. Les passoires thermiques (F+G) atteignent 46,5 % du parc diagnostiqué. Le autres sources (bois notamment) est la première source de chauffage du parc (40,7 %).
Entre les millésimes INSEE 2016 et 2022, le parc de Saint-Simon reste stable (+1,8 %). La multi-motorisation est la norme à Saint-Simon: 53,7 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Le profil régional — Saint-Simon est une commune auvergnate, dans les contreforts du Massif central — éclaire les choix d'habitat localement. Le contexte naturel (à une altitude moyenne de 644 m, sur un relief marqué) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 503 résidences principales de Saint-Simon et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Verdict
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Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 7,6 %
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Pour qui est faite cette commune ?
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Cantal (121ᵉ rang sur 244 communes)
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Analyse du marché immobilier à Saint-Simon
Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 3,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Saint-Simon
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Simon s'établit à 1 226 €, sur la base de 9 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
46,5 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 45,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,6 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Simon Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Saint-Simon
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 226 €/m² de prix médian pour 9 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -10,8 %.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 92 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 9 | 9 |
| Prix médian/m² | 1 226 € | 1 226 € |
| Prix moyen/m² | 1 373 € | |
| Surface médiane | – | 92 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 13 | 1 375 € |
| 2022 | 12 | 1 508 € |
| 2023 | 5 | 2 244 € |
| 2024 | 11 | 1 490 € |
| 2025 | 9 | 1 226 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 4 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 10 sur 2013 — soit -60,0 %.
Construction neuve à Saint-Simon (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Saint-Simon: 13 logements autorisés sur 5 ans, 2 pour la dernière année (-41 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-Simon
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Simon
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,56 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Saint-Simon
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 71 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Saint-Simon: majorité classée G, part de passoires thermiques à 46,5 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Saint-Simon
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Saint-Simon : cadre de vie et logement
Saint-Simon, commune de 1 159 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 820 m d'altitude, exposée à un climat plus rigoureux (10,6 °C annuels) et arrosée par 1 462 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 4 monuments historiques protégés, 16 appellations d'origine rattachées au terroir local et 45 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Saint-Simon
Saint-Simon et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Simon
Composition du parc immobilier à Saint-Simon
618 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Saint-Simon: 97,4 % de maisons, 2,6 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Saint-Simon
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 484 logements).
- Avant 1919 21,9 % 106 logts
- 1919-1945 6,0 % 29 logts
- 1946-1970 13,0 % 63 logts
- 1971-1990 24,6 % 119 logts
- 1991-2005 18,0 % 87 logts
- 2006-2019 16,5 % 80 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Saint-Simon
45 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Simon
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Simon
Pour une maison de 92 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
112 792 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Simon
Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Simon ?
Le prix médian au m² à Saint-Simon est de 1 226 € (données DVF, 9 transactions). Pour une maison de 92 m² (surface médiane locale), compter environ 113 000 €.
Comment Saint-Simon se situe-t-elle dans le Cantal ?
Saint-Simon se situe au 121ᵉ rang du Cantal sur 244 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Simon ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Saint-Simon est de 7,6 % (loyer de 7,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Saint-Simon est-il énergétiquement dégradé ?
46,5 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante G). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Simon.
Résumé
Marché d'accès abordable à Saint-Simon: 1 226 €/m² sur 9 ventes récentes, un ticket d'entrée inférieur à la médiane départementale.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Saint-Simon a enregistré une baisse de -10,8 % du prix médian. Au total, 50 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année fait apparaître une correction de -17,7 % du prix médian.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 1 226 €/m² pour 92 m². Un bien type de 92 m² revient à environ 112 792 €, soit 4,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 8,8 €/m² pour un appartement et 7,7 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 7,6 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le parc de Saint-Simon compte 12,6 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
La construction neuve reste limitée: 13 logements autorisés sur l'ensemble de la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier de Saint-Simon s'interprète dans un contexte plus large — Saint-Simon est une commune auvergnate, dans les contreforts du Massif central, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: à une altitude moyenne de 644 m, sur un relief marqué.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).