01 Le parc de logements
Le parc comprend 519 logements dont 335 résidences principales, 162 résidences secondaires et 22 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 335 | 64,5 % |
| Résidences secondaires | 162 | 31,2 % |
| Logements vacants | 22 | 4,2 % |
Sur les 519 logements recensés, 65 % sont occupés à l'année, 31 % servent de résidence secondaire et 4 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 108 | 32,6 % |
| 1919-1945 | 28 | 8,5 % |
| 1946-1970 | 58 | 17,5 % |
| 1971-1990 | 63 | 19,0 % |
| 1991-2005 | 30 | 9,1 % |
| 2006-2019 | 44 | 13,3 % |
La période avant 1919 concentre 33 % du parc, tandis que 33 % datent d'avant 1919 et 13 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 8 | 2,4 % |
| 2 pièces | 22 | 6,5 % |
| 3 pièces | 60 | 17,9 % |
| 4 pièces | 91 | 27,1 % |
| 5 pièces ou plus | 155 | 46,1 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 46 % du parc, contre 9 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,5 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 494 | 497 | 519 |
| Rés. principales | 316 | 328 | 335 |
| Rés. secondaires | 134 | 144 | 162 |
| Vacants | 43 | 25 | 22 |
À 5 km, Cherveix-Cubas (557 hab.) enregistre 52,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 270 | 80,6 % |
| Locataires (privé) | 50 | 14,9 % |
| Locataires HLM | 4 | 1,2 % |
| Logés gratuitement | 11 | 3,3 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 80,5 % de propriétaires face à 16,2 % de locataires (dont 1 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 87 | 26,0 % |
| Électricité | 72 | 21,5 % |
| Gaz bouteille | 22 | 6,6 % |
| Autre (bois…) | 154 | 46,0 % |
Le autres sources (bois notamment) équipe 46 % des résidences principales, devant fioul (26 %) et électricité (21 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 34 |
| 2 à 4 ans | 39 |
| 5 à 9 ans | 55 |
| 10 ans ou plus | 207 |
| Total ménages | 335 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 20 |
| Sous-occupation modérée | 71 |
| Sous-occupation accentuée | 107 |
| Suroccupation modérée | 10 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 28 | 8,4 % |
| 1 voiture | 188 | 56,1 % |
| 2 voitures ou plus | 119 | 35,5 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 8 % sans voiture, 56 % à une voiture et 36 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 73,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 326 | 255 | 32 | 39 |
| 1975 | 371 | 245 | 86 | 40 |
| 1982 | 338 | 246 | 53 | 39 |
| 1990 | 399 | 268 | 85 | 46 |
| 1999 | 390 | 285 | 90 | 15 |
| 2006 | 487 | 296 | 162 | 30 |
| 2011 | 494 | 316 | 134 | 43 |
| 2016 | 497 | 328 | 144 | 25 |
| 2022 | 519 | 335 | 162 | 22 |
Trajectoire de long terme: 326 logements en 1968, 519 en 2022 (+59 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 76 | 77 | 61 | 63 | 82 | 60 |
| Dont vacants > 2 ans | 37 | 41 | 39 | 36 | 33 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 6 | 5,4 % |
| Classe C | 15 | 13,4 % |
| Classe D | 29 | 25,9 % |
| Classe E | 33 | 29,5 % |
| Classe F | 19 | 17,0 % |
| Classe G | 10 | 8,9 % |
Lecture de la performance énergétique: E concentre 29 % des logements et 19 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 13 | 11,6 % |
| Classe B | 27 | 24,1 % |
| Classe C | 19 | 17,0 % |
| Classe D | 14 | 12,5 % |
| Classe E | 24 | 21,4 % |
| Classe F | 11 | 9,8 % |
| Classe G | 4 | 3,6 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 24 %, 53 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 269 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 266 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 267 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 176 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 153 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 88 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 269 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 88 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 6 | 0 |
| Classe C | 15 | 0 |
| Classe D | 27 | 2 |
| Classe E | 30 | 3 |
| Classe F | 19 | 0 |
| Classe G | 10 | 0 |
Côté maisons, la dominante est E (250 kWh/m²/an); côté appartements, E (279).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 0 |
| T4 | 2 |
| T5+ | 2 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Tourtoirac (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Selon le recensement 2022, 31,2 % du parc de Tourtoirac sont des résidences secondaires (162 unités sur 519). Le parc se résume presque exclusivement à des maisons individuelles (91,1 %). La commune est caractéristique des communes du Sud-Ouest atlantique, à 305 m d'altitude, dans un paysage de collines.
Profil fortement patrimonial: 80,5 % des ménages de Tourtoirac sont propriétaires de leur logement.
Selon l'INSEE, 32,5 % des logements de Tourtoirac ont été construits avant 1919 — signe d'un noyau historique très présent. Performance énergétique en retrait: classe E en tête et consommation moyenne (251 kWh/m²/an) supérieure à la moyenne française. Le poids des classes F et G — 25,9 % du parc diagnostiqué — chiffre l'effort de rénovation à entreprendre. 46,0 % des résidences principales sont chauffées au autres sources (bois notamment).
Croissance modérée du parc de Tourtoirac entre 2016 et 2022 (+4,4 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 8,4 % de ménages sans voiture, 35,5 % à au moins deux voitures.
Tourtoirac appartient au tissu caractéristique des communes du Sud-Ouest atlantique, repère pour lire son marché résidentiel. Le parc résidentiel de Tourtoirac s'inscrit dans un territoire à 305 m d'altitude, dans un paysage de collines.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 7,4 %
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- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Dordogne
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier à Tourtoirac
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Tourtoirac
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Tourtoirac s'établit à 1 190 €, sur la base de 14 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Tourtoirac fait partie du quart des communes les moins chères du Dordogne.
25,9 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 46,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,4 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Tourtoirac Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Tourtoirac
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Tourtoirac évolue de -7,2 %, passant de 1 283 à 1 190 €/m²; 14 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 32 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
92,9 % de maisons et 7,1 % d'appartements parmi les 14 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 92,9 % des mutations, pour un prix médian de 1 167 €/m² (maisons) contre 3 375 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 14 | 13 | 1 |
| Prix médian/m² | 1 190 € | 1 167 € | 3 375 € |
| Prix moyen/m² | 1 463 € | ||
| Surface médiane | – | 73 m² | 32 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 27 | 1 283 € |
| 2022 | 17 | 1 208 € |
| 2023 | 10 | 1 180 € |
| 2024 | 25 | 1 264 € |
| 2025 | 14 | 1 190 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 28 logements ont été autorisés et 16 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 57 %.
Vacance longue durée à Tourtoirac
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Tourtoirac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Tourtoirac: 5 logements autorisés sur 5 ans, 0 pour la dernière année (-29 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Tourtoirac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Tourtoirac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,26 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Tourtoirac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 112 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Tourtoirac: majorité classée E, part de passoires thermiques à 25,9 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Tourtoirac
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Tourtoirac : cadre de vie et logement
Tourtoirac, commune de 636 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : arrosée par 1 131 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 17 appellations d'origine rattachées au terroir local et 25 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Tourtoirac
Tourtoirac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Tourtoirac
Composition du parc immobilier à Tourtoirac
519 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Tourtoirac: 94,4 % de maisons, 5,6 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Tourtoirac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 332 logements).
- Avant 1919 32,5 % 108 logts
- 1919-1945 8,4 % 28 logts
- 1946-1970 17,5 % 58 logts
- 1971-1990 19,0 % 63 logts
- 1991-2005 9,0 % 30 logts
- 2006-2019 13,3 % 44 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Tourtoirac
25 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Tourtoirac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Tourtoirac
Pour une maison de 73 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
86 870 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Tourtoirac
Quel est le prix de l'immobilier à Tourtoirac ?
Le prix médian au m² à Tourtoirac est de 1 190 € (données DVF, 14 transactions). Pour une maison de 73 m² (surface médiane locale), compter environ 85 000 €.
Comment Tourtoirac se situe-t-elle dans le Dordogne ?
Tourtoirac figure parmi les communes les plus abordables du Dordogne, dans le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Tourtoirac ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Tourtoirac est de 7,4 % (loyer de 7,2 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Tourtoirac est-il énergétiquement dégradé ?
25,9 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante E). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Tourtoirac.
Communes limitrophes de Tourtoirac
Tourtoirac est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Selon les ventes DVF 2026, Tourtoirac affiche un prix médian de 1 190 €/m², inférieur à la médiane nationale (2 472 €/m²). Côté classement départemental, Tourtoirac compte parmi les 19 % les plus abordables de la Dordogne.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Tourtoirac a enregistré une baisse de -7,2 % du prix médian. Au total, 93 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Variation récente (12 mois): -5,9 %.
Typologie largement pavillonnaire à Tourtoirac: 92,9 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 1 167 €/m². Rapporté au revenu médian de Tourtoirac, un logement de 73 m² (85 191 €) représente 4,1 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 9,9 €/m² pour un appartement et 7,2 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 3,5 %, un niveau intermédiaire. Le parc local comporte 31,2 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
Peu de permis de construire délivrés sur 2021-2025: 5 logements autorisés au total, soit 1 par an. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Tourtoirac est caractéristique des communes du Sud-Ouest atlantique. La géographie joue son rôle: la commune est à 305 m d'altitude, dans un paysage de collines.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.