Logement & immobilier

Le logement à Vaulx-en-Velin

69120 Rhône 53 069 hab.
Fiche complète

Le parc de logements de Vaulx-en-Velin s'élève à 20 782 unités, à dominante collective (82,0 % d'appartements, 3,5 pièces en moyenne).

Résidences principales 92%
Logements vacants 6,9%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant C

01 Le parc de logements

20 782Logements au total
83 %Appartements i
37,7 %Propriétaires
0,7 %Rés. secondaires
53 %Logements sociaux i
6,9 %Logements vacants i-10% vs dept · -14% vs France
+10,6 %Évolution 2016–2022
990 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 20 782 logements dont 19 213 résidences principales, 145 résidences secondaires et 1 424 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Le graphique détaille la structure des 20 782 logements: 92 % sont habités en permanence, 1 % épisodiquement et 7 % restent inoccupés.

INSEE · 2022

Époque de construction

Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 35 %, devant les constructions récentes (28 % après 2006).

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Le graphique montre une moyenne de 3,5 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (19 % de 5 pièces et plus).

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements16 81218 78520 782
Rés. principales15 63517 15519 213
Rés. secondaires1289145
Vacants1 1651 5411 424

35,9 % de part de propriétaires à Alès, commune de population comparable à 196 km

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

La répartition du parc occupé: 37,7 % de propriétaires, 61,4 % de locataires, dont 43 % en HLM.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (76 %), suivi par électricité (19 %) et fioul (3 %).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans1 966
2 à 4 ans4 301
5 à 9 ans4 189
10 ans ou plus8 757
Total ménages19 213
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale6 608
Sous-occupation modérée5 155
Sous-occupation accentuée2 528
Suroccupation modérée3 098
Suroccupation accentuée620
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le parc automobile des résidents se répartit entre 28 % sans voiture, 51 % à une voiture et 21 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 53,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

20 782Logements en 2022
+256 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 5 841 logements, le total atteint 20 782 en 2022 (+256 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 1 137 1 172 1 181 1 332 1 447 814
Dont vacants > 2 ans 168 297 295 314 387 447

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
179kWh/m²/an en moyenne
5,2 %Passoires (F+G) i
9 583Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
179 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
2 637 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

La classe C domine avec 45 % des diagnostics, et 55 % des logements atteignent le palier A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Distribution des étiquettes climat: dominante C à 46 %, 74 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Consommation selon l'époque: maximum 212 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 99 kWh/m²/an (après 2012).

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Performance comparée: maisons classées D (215), appartements classés C (176), en kWh/m²/an.

Comparaison territoriale
Consommation vs département-16 kWh/m²/an
Consommation vs France-24 kWh/m²/an
Passoires vs département-1,8 pts
Passoires vs France-4,7 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

52,6 %Taux logements sociaux i
9 799Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

6,13 €Loyer moyen /m² i
1,7 %Taux de vacance i
300dont PLAI i
822dont PLS i
6 811En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1854
T21 715
T33 379
T42 773
T5+723

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

La commune compte 20 782 logements au total, presque tous dédiés à l'habitation principale (92,5 %). Profil très urbain: l'appartement (à 82,9 %) est largement majoritaire, la maison reste marginale (17,1 %). Ancrage local: la commune est une commune de la métropole lyonnaise ou du Rhône, perchée à 202 m d'altitude, dans un relief de collines.

Vaulx-en-Velin se distingue par un parc majoritairement locatif (61,4 %). Le segment social représente 43,3 % du parc occupé à titre principal. Au titre de la loi SRU, Vaulx-en-Velin est conforme — 52,6 % pour une obligation de 25,0 %.

Le renouvellement du parc est marqué — 27,5 % des logements datent de 2006 ou après. Bonne tenue énergétique du parc de Vaulx-en-Velin: classe C en tête et consommation moyenne (179 kWh/m²/an) sous la médiane nationale. Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (75,8 % des résidences principales).

Vaulx-en-Velin affiche une croissance de son parc de +10,6 % depuis 2016. 27,9 % des ménages de Vaulx-en-Velin ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.

Le contexte régional pèse sur le parc local — Vaulx-en-Velin est une commune de la métropole lyonnaise ou du Rhône. Le contexte naturel (perchée à 202 m d'altitude, dans un relief de collines) module les arbitrages des résidents et investisseurs.

Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.

Faut-il investir à Vaulx-en-Velin en 2026 ?

Dynamique démographique, prix en correction et fort potentiel locatif : Vaulx-en-Velin, ville de la métropole lyonnaise, présente un profil immobilier singulier. L’analyse des données DVF 2024 et des indicateurs territoriaux permet de décrypter les opportunités réelles, au-delà des idées reçues. Voici notre verdict.

2 892 €/m² prix médian
+0,4 % sur un an
311 transactions 2026

Le marché offre un rendement locatif brut de 7,1 %, l’un des plus élevés de la région, malgré une correction récente des prix.

Verdict

➤ Investir ici suppose de cibler le locatif annuel en appartement, en acceptant un risque économique modéré pour un rendement supérieur.

Rendement bon
Risque élevé
Horizon moyen terme
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Points clés

  • ✓ Rendement locatif brut élevé à 7,1 %
  • ✓ Correction de -7,1 % : point d'entrée potentiel
  • ✓ Attractivité territoriale confirmée par les services
  • ⚠ Fragilité économique avec 19,8 % de chômage
  • ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
  • ⚠ Parc locatif social dominant (53 %)

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✓ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Le prix médian se situe 29 % au-dessus de celui de communes comparables comme Alès.
  • À 2 895 €/m², Vaulx-en-Velin reste 30 % moins chère que la moyenne du département du Rhône.
  • Le rendement locatif dépasse largement celui des grandes métropoles françaises.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Vaulx-en-Velin

Le marché immobilier de Vaulx-en-Velin affiche une pression notable (IPI 5,2/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.

Indices immobiliers de Vaulx-en-Velin

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

5,2

Indice de Pression Immobilière

Modéré

Pression modérée : le marché est actif sans être tendu, laissant du temps à la décision.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
34
Années de revenu pour acheter 70 m²
91
% de résidences secondaires
5
Croissance démographique (5 ans)
59
Densité de population
95
3,0

Indice d'Accessibilité Immobilière

Peu accessible

Accessibilité très faible : les prix ont largement dépassé la capacité d’achat des ménages locaux.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
9
% de propriétaires
5
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
0
5,1

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Opportunité locative élevée : la demande est soutenue par une population jeune et une forte proportion de locataires.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
96
% résidences secondaires (demande saisonnière)
5
Croissance démographique (5 ans)
59
Capacité touristique / population
4
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
66
1,2

Indice de Pression Touristique Immobilière

Très faible

Pression touristique négligeable : le marché est entièrement tourné vers la location annuelle, pas saisonnière.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
5
Capacité touristique / population
4
% de logements vacants
52
Faible densité (proxy isolement touristique)
5

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 2827,4 — Percentile dept : 34/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 11,5 — Percentile dept : 91/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 5/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 4,4 — Percentile dept : 59/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 2527,1 — Percentile dept : 95/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 11,5 — Percentile dept : 9/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 34,9 — Percentile dept : 5/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 40,0 — Percentile dept : 0/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 62,3 — Percentile dept : 96/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 5/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 4,4 — Percentile dept : 59/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 4/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 2827,4 — Percentile dept : 66/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 5/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 4/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 6,9 — Percentile dept : 52/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 2527,1 — Percentile dept : 5/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Vaulx-en-Velin : opportunités et risques

Le rendement locatif brut de 7,1 % pour les appartements est l’argument principal. Il dépasse largement la moyenne nationale et s’explique par des loyers modérés (15,6 €/m²/mois) mais des prix d’acquisition en baisse. Selon la carte des loyers du ministère, cette fourchette est adaptée à une demande locative soutenue, notamment étudiante et de jeunes actifs.

La taxe foncière, à 39,47 %, reste dans la moyenne basse de la métropole et ne grève pas excessivement le rendement net, estimé à 4,4 %. Attention toutefois au parc énergétique : si seulement 5,2 % des logements sont des passoires thermiques, la classe dominante C (179 kWh/m²/an) impose des travaux de rénovation à anticiper pour rester conforme à la loi Climat.

La stratégie à privilégier est la location annuelle en appartement, en ciblant les secteurs bien reliés aux transports (proximité du tramway, gare de Crépieux). Le ralentissement de la construction neuve (-44 % de permis) réduit le risque de sur-offre à court terme, mais la forte proportion de logements sociaux (53 %) impose de soigner la localisation et la qualité du bien pour se démarquer.

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➤ Dans les conditions actuelles, l’acquisition d’un appartement type de 63 m² nécessite un effort mensuel net d’environ 450 € après déduction du loyer perçu, pour un rendement brut de 7,1 %.

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Données du marché immobilier à Vaulx-en-Velin

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian global de 2 895 €/m², en baisse de 7,1 % sur un an, place Vaulx-en-Velin dans une phase de correction. D’après les données DVF 2024, cette baisse suit un pic atteint en 2020 et intervient dans un contexte national de ralentissement, mais elle est plus marquée ici. La structure des ventes, à 75 % d’appartements, explique en partie cette sensibilité.

Comparée à des villes de taille similaire comme Chalon-sur-Saône, Vaulx-en-Velin affiche un prix supérieur de 33 %. Cet écart s’explique par son intégration à la Métropole de Lyon et la proximité d’infrastructures majeures : la gare TGV de Lyon Part-Dieu n’est qu’à 5,1 km. L’attractivité locative, portée par une population jeune et une offre de services dense, compense en partie la fragilité économique.

Néanmoins, le taux de chômage de 19,8 % et un revenu médian de 17 180 € limitent la solvabilité locale. Le marché est donc largement tiré par des investisseurs et des ménages extérieurs, ce qui peut accroître la volatilité des prix en période de crise. La part importante de logements sociaux (53 %) crée également un parc locatif concurrent pour le secteur privé.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Vaulx-en-Velin Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Le prix médian à Vaulx-en-Velin a connu un pic à 3 325 €/m² en 2020, avant une correction à 2 895 €/m² en 2024, soit une baisse de 7,1 % sur un an. Cette tendance à la baisse, amorcée en 2023, contraste avec la stabilité observée dans d’autres secteurs de la métropole lyonnaise. Elle s’explique en partie par la fragilité économique locale et par un parc de logements neufs important qui tempère la tension. Pour un acheteur en 2026, cette correction offre un point d’entrée plus accessible, mais appelle à la vigilance : le marché des maisons (3 146 €/m²) résiste mieux que celui des appartements (2 840 €/m²), signe d’une demande différenciée. D’après les données DVF, la valorisation reste inférieure à la moyenne du département, ce qui peut représenter une marge de progression si la dynamique économique s’améliore.

Évolution du marché immobilier de Vaulx-en-Velin

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 879 €/m² à 2 892 €/m² (+0,5 %), pour 311 transactions sur la dernière année.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 3 146 €/m²
Surface médiane 95 m²
Transactions 63
Appartements
Prix médian 2 840 €/m²
Surface médiane 63 m²
Transactions 248

Indicateurs clés du marché

+0,4 %
Variation annuelle prix/m² ?
6,6 %
Rendement locatif apparts ?
5,7 %
Rendement locatif maisons ?
68,8 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

298 870 €
Maison 95 m² ?
Mensualité ~1 733 €/mois (20 ans, 3,5 %)
178 920 €
Appartement 63 m² ?
Mensualité ~1 038 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Un appartement type de 63 m² à 2 629 €/m² représente un investissement de 165 627 €. Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 % et 20 % d’apport, la mensualité s’élève à environ 800 €. Le loyer médian de 15,6 €/m²/mois génère 982 € de recettes, couvrant largement la mensualité et dégageant même un cash-flow positif avant charges. Le rendement brut de 7,1 % est attractif, mais le rendement net estimé à 4,4 % intègre une taxe foncière à 39,47 %, la vacance locative et les frais de gestion. L’effort financier initial est donc modéré, mais la rentabilité réelle dépendra de la gestion rigoureuse des charges et de l’évolution du taux de vacance, actuellement de 6,9 % dans la commune.

Acheter vs Louer — appartement 63 m²

1 038 €/mois
Mensualité crédit ?
985 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 53 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

17,4 ans
Pour une maison ?
10,4 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

15,6 €/m²
Loyer médian appartements ?
12,4 - 19,7 €/m²
15,0 €/m²
Loyer médian maisons ?
9,7 - 23,3 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Répartition des ventes

20,3 % de maisons et 79,7 % d'appartements parmi les 311 transactions enregistrées.

20,3 % maisons, 79,7 % appartements sur 311 ventes: le collectif pèse 79,7 % du marché local.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 311 63 248
Prix médian/m² 2 892 € 3 146 € 2 840 €
Prix moyen/m² 2 968 €
Surface médiane – 95 m² 63 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 513 2 879 €
2022 444 3 134 €
2023 339 3 070 €
2024 294 2 881 €
2025 311 2 892 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve ralentit sensiblement : 831 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance en baisse de 44 % par rapport à la période précédente. Seulement 456 permis ont été délivrés en 2024. Ce ralentissement pourrait limiter l’offre future et soutenir les prix à moyen terme, d’autant que la pression démographique reste positive (+4,4 % en 5 ans). Les zones en cours d’urbanisation, notamment près des axes de transport comme la gare de Crépieux-la-Pape (3,5 km), restent stratégiques. Pour l’investisseur, ce contexte signifie un risque limité de sur-offre à court terme, mais aussi une moindre opportunité d’acquisition dans le neuf.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Cumul sur la période observée: 8 080 autorisations et 6 782 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 84 %.

Vacance longue durée à Vaulx-en-Velin

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

814 logements vacants au total
447 vacants depuis plus de 2 ans 54,9 % des vacants

Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.

Construction neuve à Vaulx-en-Velin (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Cumul 5 ans: 980 logements autorisés à à Vaulx-en-Velin, dont 256 en 2025 (-10 % vs les 5 années précédentes).

980 logements autorisés sur 5 ans
256 en 2025 dernière année connue
-10 % vs 5 années précédentes tendance

Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.

Fourchettes de loyers à Vaulx-en-Velin

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 12,4 €/m²
Médian 15,6 €/m²
Haut 19,7 €/m²
Écart de 7,2 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 9,7 €/m²
Médian 15,0 €/m²
Haut 23,3 €/m²
Écart de 13,6 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Vaulx-en-Velin

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (63 m²)
~2 332 €/an
soit ~2,4 mois de loyer par an
Pour une maison type (95 m²)
~3 385 €/an
soit ~2,4 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 39,47 % Moyenne dept : 33,78 % +5,69 pt Moyenne France : 43,01 % -3,54 pt
Taxe d'habitation (rappel) 31,50 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

39,36 % 2021
39,35 % 2022
39,37 % 2023
39,47 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (39,47 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.

Le rendement net se calcule en déduisant du brut toutes les charges récurrentes. À Vaulx-en-Velin, la taxe foncière sur le bâti est de 39,47 %, un taux significatif qui impacte directement la rentabilité. Ajoutez-y les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les provisions pour travaux, l'assurance et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 6,9 %). Pour un appartement, ces charges peuvent représenter jusqu'à 40 % du loyer, expliquant l'écart entre le rendement brut affiché (7,1 %) et le net estimé (4,4 %).

Performance énergétique du parc à Vaulx-en-Velin

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 9 583 diagnostics analysés (ADEME)

Étiquettes DPE à Vaulx-en-Velin: la classe C domine, 5,2 % du parc relève du statut de passoire thermique.

Classe dominante C
Passoires thermiques 5,2 % F + G
Conso moyenne 178 kWh/m²/an

Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).

Le parc est plutôt performant avec une classe énergétique dominante C (179 kWh/m²/an) et seulement 5,2 % de passoires thermiques (F/G). Ce score, lié aux nombreuses constructions récentes (27,5 % post-2006), limite le risque réglementaire pour les acquéreurs. Les interdictions de location des passoires (2025 pour les F/G, 2028 pour les E, 2034 pour les D) concerneront peu de biens à Vaulx-en-Velin. C'est un gage de sérénité et de moindres travaux de rénovation énergétique à prévoir lors d'un achat.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, correspondant à la demande familiale majoritaire. Le petit parc de maisons (17,2 % du total) offre des opportunités plus rares. Attention au parc ancien : seulement 5,4 % des logements datent d'avant 1945, mais le DPE classe dominante C (179 kWh/m²/an) indique un besoin de rénovation énergétique. Le neuf récent (27,5 % construit après 2006) peut être exempt de travaux mais à un prix d'entrée plus élevé.

Quelles zones cibler à Vaulx-en-Velin ?

La valeur locative est soutenue par une excellente desserte en transports (Tram T3, proximité gare). Les secteurs les plus proches des arrêts de tramway et du centre commercial Carré de Soie offrent la meilleure liquidité. Les quartiers en rénovation urbaine peuvent présenter un potentiel de plus-value, mais avec un risque temporaire de vacance ou de travaux. La couverture fibre à 98,6 % est un atout incontestable.

Calculateur de rendement à Vaulx-en-Velin

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Vaulx-en-Velin

Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 6,9 %. Le pouvoir d'achat locatif limité (revenu médian de 17 180 €) exige de maîtriser les loyers. La taxe foncière élevée (39,47 %) grève la rentabilité nette. Enfin, la future réglementation sur les passoires thermiques concerne 5,2 % du parc (classes F/G) : un audit énergétique est impératif avant l'achat.

Erreurs à éviter quand on investit à Vaulx-en-Velin

  • Oublier la taxe foncière élevée (39,47 %) dans le calcul de rentabilité.
  • Négliger le taux de vacance local (6,9 %) dans les prévisions financières.
  • Surévaluer les loyers en se basant sur des moyennes sans vérifier le quartier.
  • Ne pas provisionner pour les travaux dans un parc pourtant récent.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché suit le rythme lyonnais, avec une reprintanière traditionnelle de mars à juin et une reprise automnale en septembre. L'automne peut être propice aux négociations, les vendeurs dont les biens sont restés en vente l'été étant parfois plus flexibles. Le calendrier fiscal (taxe foncière payable en septembre) peut inciter certains propriétaires à vendre en première partie d'année. Il n'y a pas d'affluence touristique significative qui perturbe le marché. Les transactions sont possibles toute l'année, avec un léger ralentissement estival et durant les fêtes de fin d'année.

Le saviez-vous ?

  • La ville compte 47 établissements scolaires pour ses 53 069 habitants.
  • 98,6 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
  • L'âge médian est de 32,2 ans, bien en dessous de la moyenne nationale.

S'installer à Vaulx-en-Velin : cadre de vie et logement

Avec 2 028 équipements recensés par l’INSEE, dont 246 commerces et 345 établissements de santé, Vaulx-en-Velin offre un cadre de vie complet et pratique pour ses 53 000 habitants. Cette densité de services, couplée à une excellente connectivité numérique (fibre à 98,6 %), répond aux attentes des jeunes actifs et des familles.

Le territoire est néanmoins exposé à un risque d’inondation (PPRI Grand Lyon - secteur Rhône amont), ce qui peut impacter l’assurabilité et la tranquillité dans certains quartiers. La commune, très urbaine, présente un indice de santé environnementale faible (2,8/10), un point à considérer pour les profils recherchant un cadre vert.

La population est jeune (âge médian de 32,2 ans) et dynamique, portée par une évolution démographique positive. L’offre culturelle et de loisirs est réelle, mais la pression touristique est quasi nulle, confirmant le caractère résidentiel du marché. Les projets d’aménagement, bien que ralentis, continuent de transformer le paysage urbain.

Carte du marché immobilier à Vaulx-en-Velin

Vaulx-en-Velin et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Vaulx-en-Velin

13,1 °C
Température moyenne ?
2 050 h
Ensoleillement ?
821 mm
Précipitations ?
42 j
Jours de gel/an ?

Avec une température moyenne annuelle de 13,1 °C et 821 mm de précipitations, Vaulx-en-Velin bénéficie d'un climat typiquement rhodanien, aux hivers modérés et aux étés chauds. Ce profil, similaire à celui de Lyon voisine, convient à ceux qui redoutent les grands froids prolongés. L'altitude basse (174 m) limite les jours de gel. C'est un atout pour le confort au quotidien et peut réduire légèrement les dépenses de chauffage, surtout pour les biens bien isolés, majoritairement de classe C selon l'ADEME.

À qui s'adresse Vaulx-en-Velin ?

Cette commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs cherchant à devenir propriétaires près de Lyon sans le budget lyonnais. Les familles y trouveront de nombreux équipements scolaires (47 établissements) mais un environnement urbain dense. Elle est moins adaptée aux chercheurs de calme absolu ou aux profils nécessitant une forte plus-value patrimoniale à court terme.

Avantages et limites à Vaulx-en-Velin

✓ Points forts

  • Proximité immédiate de Lyon (5 km de Part-Dieu)
  • Desserte excellente en transports (tram, bus, gare proche)
  • Prix d'entrée inférieur à la moyenne métropolitaine
  • Équipements et commerces nombreux (plus de 2000)
  • Démographie jeune et dynamique (+4,4% en 5 ans)

− À prendre en compte

  • Taux de chômage élevé (19,8%, rang 3/3 dans sa catégorie)
  • Faible part de maisons individuelles (17,2%)
  • Exposition à un risque d'inondation (PPRI en vigueur)

Composition du parc immobilier à Vaulx-en-Velin

20 782 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Dominante collective (82,8 %) sur un total de 20 782 logements.

92,5 % Résidences principales 19 213 logements
0,7 % Résidences secondaires 145 logements
6,9 % Logements vacants 1 424 logements
37,7 % Propriétaires de leur résidence

Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.

Le parc immobilier est marqué par une forte proportion de logements sociaux (53,0 %) et de locataires (seulement 37,7 % de propriétaires). Cette structure influe sur la dynamique du marché libre, qui représente un segment plus restreint. Le taux de résidences secondaires est infime (0,7 %), signe d'un marché essentiellement tourné vers la résidence principale. Le taux de vacance (6,9 %) est légèrement supérieur à la moyenne nationale, pouvant indiquer une rotation ou une moindre tension sur certains segments. Le marché est donc stable, ancré dans les besoins locaux.

Ancienneté du parc à Vaulx-en-Velin

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 18 888 logements).

  • Avant 1919 1,1 % 208 logts
  • 1919-1945 4,3 % 815 logts
  • 1946-1970 21,6 % 4 083 logts
  • 1971-1990 35,0 % 6 607 logts
  • 1991-2005 10,5 % 1 977 logts
  • 2006-2019 27,5 % 5 198 logts

Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.

Équipements et services à Vaulx-en-Velin

2 028 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

246 Commerces
1 100 Services
345 Santé
96 Sports et loisirs
53 Enseignement
9 Tourisme
179 Transports

Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.

Risques naturels et géorisques à Vaulx-en-Velin

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Faible Zone 2/5
Risques naturels recensés 12 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 9 catastrophes naturelles déclarées

Le principal risque identifié est l'inondation, avec un PPRI (Plan de Prévention des Risques Inondation) actif sur le secteur Rhône amont. Il est impératif de consulter le zonage du PPRI pour tout bien concerné, car il peut imposer des contraintes constructives ou d'usage. Les autres risques sont faibles : radon et sismicité classés au niveau le plus bas. La commune a connu 9 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, essentiellement pour inondations. Une vérification en préfecture ou sur Géorisques est une étape incontournable avant tout compromis.

Cas pratique : un achat type à Vaulx-en-Velin

Une maison type de 87 m² (équivalant au prix médian de 297 105 €) représente environ 17,3 années du revenu médian local (17 180 €). Avec un apport de 10 % (29 710 €) et un emprunt sur 25 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1¢000 €. Cela donne un taux d'effort de près de 70 % pour un ménage au revenu médian, soulignant la nécessité d'un apport conséquent ou de deux revenus pour accéder à la propriété d'une maison à Vaulx-en-Velin.

Erreurs à éviter quand on achète à Vaulx-en-Velin

  • Omettre de vérifier le zonage du PPRI inondation avant l'offre.
  • Ne pas consulter le DPE, même si les passoires sont rares (5,2 %).
  • Surestimer sa capacité d'emprunt face à un taux de chômage local de 19,8 %.
  • Négliger les charges de copropriété dans les ensembles d'appartements.

Points clés à retenir à Vaulx-en-Velin

  • Prix médian à 2 895 €/m², en baisse de 7,1 % sur un an.
  • Climat doux avec 13,1 °C de moyenne annuelle.
  • Écart important entre maison (3 146 €/m²) et appartement (2 840 €/m²).
  • Taxe foncière impactante à 39,47 % sur le bâti.
  • Parc immobilier récent : 27,5 % construits après 2006.
  • La performance énergétique (DPE) est un critère valorisant.
  • Taux de chômage local élevé à 19,8 %, à considérer dans le projet.
  • Taux de logements vacants à 6,9 %, à provisionner.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Vaulx-en-Velin ?

Outre la surface, l'état du bien et sa performance énergétique (DPE) sont déterminants. Un bien rénové ou de classe B vaudra significativement plus qu'un équivalent nécessitant des travaux. La proximité des gares (Crépieux-la-Pape à 3,5 km, Part-Dieu à 5,1 km) et des commerces (246 équipements recensés) est valorisée. Pour les appartements, l'étage et l'orientation jouent. La présence d'un terrain, rare dans un parc composé à 82,8 % d'appartements, est un atout majeur. Enfin, dans un marché avec 53 % de logements sociaux, la localisation dans un îlot de copropriété privée peut créer une prime.

Estimation indicative d'une maison à Vaulx-en-Velin

Pour une maison de 95 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

274 740 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Sur un marché en baisse, surévaluer son bien conduit à une vacance prolongée. À l'inverse, sous-évaluer, c'est perdre des milliers d'euros. Une estimation professionnelle croise les données DVF (313 ventes récentes) avec les spécificités de votre bien : surface exacte, année de construction, qualité de la rénovation, et exposition aux risques (comme le PPRI). Elle anticipe aussi l'impact du DPE, sachant que 5,2 % du parc est en passoire thermique. C'est le préalable indispensable à une vente réussie.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un professionnel local intègre des facteurs invisibles sur les bases de données. Il connaît la valeur différentielle entre le Carré de Soie et le Mas du Taureau, l'impact d'une vue dégagée ou de nuisances sonores ponctuelles. Il évalue justement l'état réel, anticipant le coût des travaux que les algorithmes sous-estiment souvent. Son estimation est aussi un outil de négociation : elle s'appuie sur des comparables récents et vérifiés, crédibilisant votre prix auprès des acheteurs et des banques. Enfin, il vous alerte sur les évolutions de marché immédiates, comme la correction des prix de -7,1 % sur un an.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Utiliser le prix médian du m² sans distinction maison/appartement.
  • Ignorer l'impact de la baisse récente des prix (-7,1 %) sur les comparables.
  • Ne pas pondérer la valeur selon la performance énergétique (DPE).
  • Oublier de valoriser la proximité des gares TGV et RER.

Investir à Vaulx-en-Velin : passer à l'action

Les chiffres posent un diagnostic, mais seul un expert du terrain peut identifier le bien qui conciliera rendement et sécurité. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer cette analyse en investissement maîtrisé, en tenant compte des spécificités de chaque quartier.

Ces données tracent une tendance, mais la réussite d’un investissement se joue sur le choix précis du bien et du quartier.

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  • Analyse basée sur les 313 ventes réelles de 2024
  • Projection de rendement et d’évolution des prix
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Vaulx-en-Velin

    Quel est le prix moyen d’un appartement à Vaulx-en-Velin ?

    Le prix médian des appartements est de 2 840 €/m² en 2024. Pour un appartement type de 63 m², le budget moyen s’élève donc à environ 165 000 €.

    Le rendement locatif est-il intéressant à Vaulx-en-Velin ?

    Oui, le rendement locatif brut pour les appartements est de 7,1 %, ce qui est supérieur à la moyenne des grandes villes françaises. Le rendement net estimé est d’environ 4,4 % après charges.

    Vaulx-en-Velin est-elle plus chère que ses voisines de la métropole ?

    Non, Vaulx-en-Velin est généralement moins chère que les communes centrales de Lyon. Son prix au m² est inférieur de 15 % à celui d’Istres et de 38 % à Chambéry, deux communes comparables.

    Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?

    Privilégiez les secteurs bien desservis par les transports (proximité du tram T3, gare de Crépieux-la-Pape) et les programmes récents. Évitez les zones directement sous le PPR inondation pour faciliter l’assurance.

    La ville est-elle en train de se gentrifier ?

    La dynamique est contrastée. L’arrivée de logements neufs et la jeunesse de la population sont des facteurs positifs, mais le taux de chômage élevé (19,8 %) et la part importante de logements sociaux freinent un processus de gentrification rapide.

    Marché immobilier des communes voisines

    Avec un prix médian inférieur de 15 % à Istres et de 38 % à Chambéry, Vaulx-en-Velin offre un effet de levier significatif pour des indicateurs locatifs similaires.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Vaulx-en-Velin.

    Communes limitrophes de Vaulx-en-Velin

    Vaulx-en-Velin est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    2 892 €/m² Prix médian à Vaulx-en-Velin
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    En 2026, 311 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 892 €/m² à Vaulx-en-Velin, niveau conforme à la médiane départementale.

    Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (+0,5 %). Sur l'ensemble de la période, 1 901 transactions sont recensées par les données DVF.

    L'appartement domine nettement le marché de Vaulx-en-Velin (79,7 % des ventes), avec un prix médian de 2 840 €/m². Un bien type de 95 m² revient à environ 298 870 €, soit 17,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.

    Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 15,6 € (appartements) et 15,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (0,7 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.

    Construction neuve active à Vaulx-en-Velin: l'équivalent de 196 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 80 % des autorisations de la période).

    Le marché immobilier de Vaulx-en-Velin s'interprète dans un contexte plus large — Vaulx-en-Velin est une commune de la métropole lyonnaise ou du Rhône, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est perchée à 202 m d'altitude, dans un relief de collines.

    Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Vaulx-en-Velin

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    Communes voisines

    Villeurbanne 69100 163 684 hab. 3,4 km Caluire-et-Cuire 69300 43 597 hab. 6,4 km Décines-Charpieu 69150 29 877 hab. 3,1 km Neyron 01700 2 421 hab. 4,1 km