01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 442 logements dont 1 143 résidences principales, 1 149 résidences secondaires et 149 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 143 | 46,8 % |
| Résidences secondaires | 1 149 | 47,1 % |
| Logements vacants | 149 | 6,1 % |
Sur les 2 442 logements recensés, 47 % sont occupés à l'année, 47 % servent de résidence secondaire et 6 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 69 | 6,2 % |
| 1919-1945 | 53 | 4,7 % |
| 1946-1970 | 70 | 6,3 % |
| 1971-1990 | 341 | 30,4 % |
| 1991-2005 | 299 | 26,7 % |
| 2006-2019 | 288 | 25,7 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 30 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 6 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 5 | 0,4 % |
| 2 pièces | 61 | 5,3 % |
| 3 pièces | 235 | 20,5 % |
| 4 pièces | 398 | 34,8 % |
| 5 pièces ou plus | 445 | 38,9 % |
Taille moyenne: 4,3 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 39 %, les T1-T2 6 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 398 | 2 391 | 2 442 |
| Rés. principales | 983 | 1 128 | 1 143 |
| Rés. secondaires | 1 406 | 1 245 | 1 149 |
| Vacants | 9 | 19 | 149 |
À Salles-D'aude, commune similaire à 10 km, la part de propriétaires est de 63,6 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 822 | 71,9 % |
| Locataires (privé) | 225 | 19,7 % |
| Locataires HLM | 40 | 3,5 % |
| Logés gratuitement | 57 | 5,0 % |
La répartition du parc occupé: 71,9 % de propriétaires, 23,1 % de locataires, dont 3 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 108 | 9,5 % |
| Fioul | 16 | 1,4 % |
| Électricité | 855 | 74,9 % |
| Gaz bouteille | 8 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 155 | 13,6 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (75 %), 14 % pour autres sources (bois notamment) et 9 % pour gaz de ville.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 107 |
| 2 à 4 ans | 200 |
| 5 à 9 ans | 206 |
| 10 ans ou plus | 629 |
| Total ménages | 1 143 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 156 |
| Sous-occupation modérée | 347 |
| Sous-occupation accentuée | 320 |
| Suroccupation modérée | 16 |
| Suroccupation accentuée | 6 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 50 | 4,4 % |
| 1 voiture | 512 | 44,8 % |
| 2 voitures ou plus | 582 | 50,9 % |
Ventilation par équipement automobile: 4 % sans véhicule, 45 % mono-motorisés, 51 % multi-motorisés. Par ailleurs, 74,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 333 | 270 | 33 | 30 |
| 1975 | 343 | 254 | 28 | 61 |
| 1982 | 602 | 309 | 215 | 78 |
| 1990 | 1 375 | 440 | 826 | 109 |
| 1999 | 2 859 | 604 | 2 212 | 43 |
| 2006 | 2 410 | 796 | 1 554 | 60 |
| 2011 | 2 398 | 983 | 1 406 | 9 |
| 2016 | 2 391 | 1 128 | 1 245 | 19 |
| 2022 | 2 442 | 1 143 | 1 149 | 149 |
Trajectoire de long terme: 333 logements en 1968, 2 442 en 2022 (+633 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 305 | 331 | 329 | 354 | 266 | 153 |
| Dont vacants > 2 ans | 50 | 60 | 68 | 68 | 67 | 101 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 28 | 6,4 % |
| Classe B | 82 | 18,6 % |
| Classe C | 209 | 47,5 % |
| Classe D | 90 | 20,5 % |
| Classe E | 26 | 5,9 % |
| Classe F | 2 | 0,5 % |
| Classe G | 3 | 0,7 % |
Le graphique décompose les 440 diagnostics par étiquette énergétique: 48 % en C, 73 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 245 | 55,7 % |
| Classe B | 130 | 29,5 % |
| Classe C | 56 | 12,7 % |
| Classe D | 8 | 1,8 % |
| Classe E | 1 | 0,2 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 56 % des logements relèvent de la classe A, 98 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 179 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 205 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 168 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 143 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 108 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 60 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 60 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 205 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 28 | 0 |
| Classe B | 73 | 9 |
| Classe C | 189 | 20 |
| Classe D | 79 | 11 |
| Classe E | 17 | 9 |
| Classe F | 2 | 0 |
| Classe G | 2 | 1 |
Côté maisons, la dominante est C (144 kWh/m²/an); côté appartements, C (173).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 11 |
| T4 | 26 |
| T5+ | 5 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Vendres (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le profil résidentiel de Vendres comporte une forte dimension touristique (47,1 % du parc en résidences secondaires). La maison individuelle domine très largement, avec 96,4 % du parc. La commune est typique de l'arrière-pays languedocien, en contexte de plaine (altitude moyenne: 23 m), dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 23 km environ.
Côté occupation, la propriété l'emporte (71,9 %) sur la location (23,1 %). Le parc social représente 3,5 % des résidences principales.
Près d'25,7 % du parc de Vendres a moins de vingt ans, signe d'une dynamique récente de construction. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation moyenne de 147 kWh/m²/an, inférieure à la moyenne nationale (203). Le chauffage principal est dominé par électricité (74,9 % des résidences principales).
Stabilité du parc résidentiel sur la période 2016–2022. Profil fortement motorisé: 50,9 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune typique de l'arrière-pays languedocien. Vendres est en contexte de plaine (altitude moyenne: 23 m), dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 23 km environ, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Vendres en 2026 ?
À 8 km des plages et de la gare TGV de Béziers, Vendres mise sur sa position géographique et ses 3 672 emplacements de camping pour attirer une population extérieure. Cependant, la commune perd des habitants (-3,5 % en 5 ans) et son tissu économique local montre des signes de fragilité. Dans ce contexte, l'investissement immobilier nécessite une analyse fine des équilibres du marché.
Avec une correction de -20,8 % en 2024, le marché offre un point d'entrée réajusté dans un territoire sous pression touristique, mais marqué par un déclin démographique.
Verdict
➤ Opportunité de rendement à saisir avec prudence, uniquement sur des biens bien positionnés et en stratégie moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction récente de -20,8 %
- ✓ Rendement brut maisons à 4,6 %
- ✓ Pression touristique élevée (IPTI 6,9/10)
- ⚠ Déclin territorial et démographique prononcé
- ⚠ Fragilité économique élevée (IFE 6,2/10)
- ⚠ Accessibilité locale faible (IAI 2,4/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Inférieure d'environ 15 % au prix médian national estimé
- Inférieure de plus de 20 % à la moyenne départementale de l'Hérault
- Prix inférieur de 30 % à ceux du littoral biterrois très prisé
Analyse du marché immobilier à Vendres
Le marché immobilier de Vendres affiche une pression notable. La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
La pression touristique pèse fortement sur le marché. Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de Vendres
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (6,3/10) : le marché est dynamique et compétitif, favorable aux vendeurs sur les biens attractifs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (6,3/10) : le marché est dynamique et compétitif, favorable aux vendeurs sur les biens attractifs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible (2,4/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible (2,4/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,6
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative modérée (4,8/10) : la demande locative existe, mais les rendements nets sont limités par les charges.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative modérée (4,8/10) : la demande locative existe, mais les rendements nets sont limités par les charges.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
7,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevé
Pression touristique élevée (6,9/10) : la forte présence de résidences secondaires et de campings soutient les loyers saisonniers.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevéPression touristique élevée (6,9/10) : la forte présence de résidences secondaires et de campings soutient les loyers saisonniers.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3171,7 — Percentile dept : 66/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,9 — Percentile dept : 74/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 47,1 — Percentile dept : 91/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -3,5 — Percentile dept : 12/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 68,8 — Percentile dept : 46/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,9 — Percentile dept : 26/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 33,7 — Percentile dept : 12/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 43/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 28,1 — Percentile dept : 54/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 47,1 — Percentile dept : 91/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -3,5 — Percentile dept : 12/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 4,2 — Percentile dept : 99/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3171,7 — Percentile dept : 34/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 47,1 — Percentile dept : 91/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 4,2 — Percentile dept : 99/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,1 — Percentile dept : 44/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 68,8 — Percentile dept : 54/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Vendres : opportunités et risques
Investir à Vendres en 2026 implique de jouer la carte du rendement locatif sur le segment des maisons, en ciblant des biens nécessitant peu de travaux (le parc ancien est important) et bien situés par rapport aux commodités ou aux zones touristiques. Le rendement brut de 4,6 % pour les maisons est honorable, mais il faut immédiatement en déduire une taxe foncière élevée (41,99 %) et les autres charges pour obtenir un net estimé à 2,8 %. La faible part de passoires thermiques (1,2 %) est un point positif face aux nouvelles réglementations.
La stratégie de plus-value semble plus risquée à moyen terme, compte tenu des indicateurs de déclin territorial (IDT à 6,9/10) et de la baisse de la population. L'attractivité repose en grande partie sur des facteurs externes (proximité de Béziers, tourisme), qui peuvent être volatils. La correction récente des prix offre néanmoins une marge de négociation absente il y a deux ans.
L'investissement en meublé touristique peut être envisagé, soutenu par les 12 campings et la proximité du littoral. Toutefois, il se heurte à une concurrence importante et à un marché saisonnier. La viabilité du projet dépendra d'un positionnement précis et d'un management actif. Dans tous les cas, l'expertise locale est cruciale pour éviter les pièges d'un marché devenu plus sélectif.
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Données du marché immobilier à Vendres
DVF, loyers, permis, analyse expertLes données DVF 2024 révèlent un marché en pleine correction, avec un prix médian global en repli de 20,8 % sur un an. Ce mouvement brutal fait suite à une hausse soutenue entre 2020 et 2023, et ramène les prix à leur niveau d'il y a cinq ans. La bulle spéculative, alimentée par la pression touristique (IPTI à 6,9/10), semble s'être dégonflée, confrontée aux indicateurs moins reluisants du territoire : déclin démographique et fragilité économique.
Le marché est dual. D'un côté, les maisons, qui représentent l'essentiel du parc et des transactions, affichent un prix médian de 3 350 €/m² pour un rendement locatif brut correct (4,6 %). De l'autre, les appartements, minoritaires, voient leur prix s'envoler à 4 438 €/m², portés par une logique de pied-à-terre ou d'investissement saisonnier, mais avec des rendements nets très faibles (1,9 %). Cette dichotomie illustre la dépendance de Vendres à une économie résidentielle et touristique.
D'après les transactions enregistrées, le volume d'échanges se contracte fortement (56 ventes en 2024 contre 107 en 2021), signe d'un marché qui se tend et d'une demande en retrait. La liquidité réduite et la part importante de résidences secondaires (47,1 %) doivent inciter à la prudence, notamment pour les investissements visant une revente rapide.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Vendres Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Vendres dessine un cycle rapide de surchauffe et de correction. Après une hausse continue jusqu'à un pic à 3 799 €/m² en 2023, le marché chute brutalement de 20,8 % en 2024 pour revenir à 3 411 €/m², son niveau de 2020. Cette volatilité, particulièrement marquée sur les appartements (médiane à 4 438 €/m²), indique un marché spéculatif et peu liquide. Comparé aux communes voisines, Vendres reste plus cher que Cers ou Lignan-sur-Orb, mais sa correction récente est plus violente, reflétant peut-être une prise de conscience des limites du territoire. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique impose la plus grande prudence et une négociation agressive.
Évolution du marché immobilier de Vendres
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 63 transactions en 2025 et affiche une évolution de +10,1 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 411 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières basées sur les données DVF 2024 mettent en lumière un effort d'épargne important pour les acquéreurs locaux, avec 8 années de revenu médian nécessaires pour acheter une maison type. Le rendement brut des maisons (4,6 %) semble correct, mais il est fortement rogné au net (environ 2,8 %) par des charges élevées, dont une taxe foncière à 42 %. Pour un appartement, le rendement net chute à 1,9 %, le rendant peu attractif. Le loyer couvre une partie de la mensualité, mais l'effort résiduel mensuel reste significatif, notamment dans un contexte de taux élevés. La viabilité du montage dépend donc d'un apport personnel solide et d'une sélection rigoureuse du bien.
Acheter vs Louer — appartement 33 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché de Vendres est peu liquide, avec seulement 63 transactions en 2024, en baisse constante depuis le pic de 107 ventes en 2021. Il est très majoritairement composé de maisons (56 ventes sur 56), de taille modeste (63 m² médian). Le volume d'appartements vendus est anecdotique (7 ventes) et concerne de petites surfaces (33 m²), souvent liées au tourisme. Ce faible turnover et la part élevée de résidences secondaires (47,1 %) indiquent un marché d'investisseurs et de propriétaires installés, peu dynamique pour les résidents permanents. Le caractère du marché est en train de basculer : après une période de forte demande, la correction des prix et la baisse des transactions suggèrent que le pouvoir de négociation revient aux acheteurs les plus solides.
Répartition des ventes
88,9 % de maisons et 11,1 % d'appartements parmi les 63 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 88,9 % de maisons et 11,1 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 63 | 56 | 7 |
| Prix médian/m² | 3 411 € | 3 350 € | 4 438 € |
| Prix moyen/m² | 3 602 € | ||
| Surface médiane | – | 68 m² | 33 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 92 | 3 097 € |
| 2022 | 91 | 3 285 € |
| 2023 | 71 | 3 714 € |
| 2024 | 51 | 3 056 € |
| 2025 | 63 | 3 411 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Vendres est atone, avec seulement 60 logements autorisés sur les 5 dernières années et une tendance en baisse de 24 %. Les 14 autorisations de 2024 confirment ce ralentissement. Dans un contexte de déclin démographique, cette faible production évite un risque de sur-offre immédiat. Elle indique aussi une attractivité résidentielle limitée et un territoire où la pression à construire est faible, ce qui peut maintenir une relative rareté de l'offre neuve. Les projets se concentrent probablement sur des opérations de petite taille ou des extensions de maisons individuelles, dans un parc déjà très largement composé de maisons (96,7 %). Cette faible dynamique ne viendra pas stimuler le marché à court terme.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 450 autorisations et 206 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 46 %.
Vacance longue durée à Vendres
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Vendres (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 117 logements autorisés à à Vendres, dont 63 en 2025 (+56 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Vendres
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Vendres
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,99 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut est une première indication, mais le net est la réalité. À Vendres, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 41,99 % (taux 2024), ce qui en est une charge significative. Pour un investissement locatif, il faut aussi intégrer les frais de gestion (environ 8 % du loyer en moyenne), les provisions pour travaux et, le cas échéant, les charges de copropriété. Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut et le rendement net approximatif.
Performance énergétique du parc à Vendres
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 440 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Vendres: la classe C domine, 1,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La performance énergétique du parc est relativement bonne, avec une classe dominante C et seulement 1,2 % de passoires thermiques (F/G) selon l'ADEME. Cela limite le risque réglementaire immédiat (interdiction de location des logements F et G). Pour un bien ancien, la rénovation énergétique reste un levier de valorisation important, mais l'urgence est moins forte qu'ailleurs, offrant plus de sérénité à l'achat.
Calculateur de rendement à Vendres
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Vendres
- Négliger la taxe foncière élevée (41,99 % de taux).
- Tabler sur une occupation locative continue en zone de résidences secondaires.
- Oublier les frais de gestion et d'entretien d'un bien locatif.
- Surévaluer le loyer par rapport au marché local (12,1 €/m² pour un appartement).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Vendres, fortement influencé par la saison touristique (3 672 emplacements de camping), est plus actif au printemps et en début d'été. Les annonces postées en février-mars bénéficient d'une plus grande visibilité auprès des acquéreurs souhaitant s'installer pour l'été. À l'automne, après le départ des estivants, la pression acheteuse baisse, ce qui peut créer des opportunités de négociation. Pensez à la taxe foncière, payable en septembre, qui peut motiver certains vendeurs.
Le saviez-vous ?
- Vendres compte 12 campings pour seulement 2 616 habitants permanents.
- 25,7 % du parc immobilier a été construit après 2006.
- La dette communale s'élève à 2 661 € par habitant.
S'installer à Vendres : cadre de vie et logement
S'installer à Vendres, c'est choisir un cadre de vie paisible et ensoleillé (15,6°C de moyenne), à moins de 10 minutes en voiture des plages et de la gare TGV de Béziers. La commune dispose d'une offre de services correcte pour sa taille, avec 25 commerces et 14 établissements de santé, et bénéficie d'une bonne couverture très haut débit (80 %). Le centre-bourg et les hameaux offrent un habitat principalement individuel, dans un environnement à dominante rurale.
Ce cadre idyllique est néanmoins tempéré par certaines réalités. Le profil démographique est vieillissant (indice de vieillissement de 197,1) et la commune perd des habitants. Les activités économiques locales sont limitées, avec un taux de chômage de 14,2 %. Par ailleurs, le territoire est soumis à un PPR Inondation qu'il est impératif de consulter avant tout achat, 17 arrêtés de catastrophe naturelle ayant été recensés. La vie à Vendres convient donc particulièrement aux retraités ou aux actifs travaillant dans le bassin biterrois, qui y trouveront un bon compromis entre calme et accessibilité.
Carte du marché immobilier à Vendres
Vendres et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Vendres
Le climat de Vendres, avec une température moyenne annuelle de 15,6 °C et seulement 604 mm de précipitations, est typiquement méditerranéen. Cet ensoleillement généreux et la douceur des températures sont des atouts majeurs pour les acquéreurs recherchant un cadre de vie agréable, notamment les retraités ou les actifs en télétravail. La proximité de l'étang et de la mer renforce cet attrait pour les loisirs de plein air.
Composition du parc immobilier à Vendres
2 442 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 96,7 % du parc à Vendres, 3,3 % en collectif.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier de Vendres est très majoritairement constitué de maisons individuelles (96,7 %), une caractéristique rare. La part élevée de résidences secondaires (47,1 %) et de propriétaires occupants (71,9 %) dessine un marché segmenté : un noyau stable de résidents permanents et un important flux saisonnier. Ceci peut créer une certaine volatilité des prix, mais aussi des opportunités à l'achat en basse saison.
Ancienneté du parc à Vendres
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 119 logements).
- Avant 1919 6,2 % 69 logts
- 1919-1945 4,7 % 53 logts
- 1946-1970 6,3 % 70 logts
- 1971-1990 30,5 % 341 logts
- 1991-2005 26,7 % 299 logts
- 2006-2019 25,7 % 288 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Vendres
192 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Vendres
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Vendres est concerné par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif, avec 17 arrêtés de catastrophe naturelle historiques selon Géorisques. Cela se traduit par des contraintes constructives et assurantielles pour les biens en zone identifiée. La sismicité et le radon sont classés faibles. Consulter le zonage PPR et l'historique d'assurance du bien est une étape incontournable avant tout compromis.
Cas pratique : un achat type à Vendres
Pour une maison type de 63 m² (budget médian 177 912 €), un acquéreur avec le revenu médian local (22 350 €/an) devra y consacrer environ 8 années de revenus. Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans générerait une mensualité d'environ 850 €, soit un taux d'effort proche de 45 % du revenu net, nécessitant souvent deux apporteurs.
Erreurs à éviter quand on achète à Vendres
- Oublier de vérifier le zonage du PPR Inondation avant l'offre.
- Ne pas visiter le bien en saison des pluies pour vérifier d'éventuels problèmes d'humidité.
- Sous-estimer les coûts de rénovation dans un parc où 10,9 % des logements sont antérieurs à 1945.
- Négliger la proximité des 12 campings et son impact sur le calme en été.
Points clés à retenir à Vendres
- Prix médian en baisse de -20,8 % sur un an (DVF 2024).
- Rendement net estimé à 2,8 % pour une maison, 1,9 % pour un appartement.
- Climat méditerranéen avec 15,6 °C de moyenne annuelle.
- Écart important entre appartements (4 438 €/m²) et maisons (3 350 €/m²).
- Taxe foncière élevée à 41,99 % (taux 2024).
- Parc immobilier composé à 96,7 % de maisons individuelles.
- La localisation exacte et l'état du bien font la différence.
- Budget type pour une maison : environ 177 912 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Vendres ?
À Vendres, la valeur d'un bien est très sensible à sa localisation exacte : proximité des commodités (25 commerces recensés), vue dégagée, calme, et exposition au soleil sont primordiaux. Pour une maison, la taille du terrain et son agencement (piscine, terrasse) pèsent lourd. L'état général et la performance énergétique (classe DPE) sont des critères de plus en plus valorisés. La proximité de la gare TGV de Béziers (7,5 km) peut aussi justifier une prime.
Estimation indicative d'une maison à Vendres
Pour une maison de 68 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
231 948 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local intègre des paramètres invisibles sur les bases de données : l'attrait exact d'une rue, la qualité des matériaux, l'évolution des micro-secteurs face aux risques d'inondation, ou la dynamique précise de la demande (retraités vs familles). Son estimation repose sur des visites comparatives et une connaissance du tissu économique local (taux de renouvellement des entreprises de 13,8 %). Il peut aussi pré-qualifier les acheteurs et sécuriser la négociation.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² moyen, très variable entre maisons et appartements.
- Oublier de valoriser un bon DPE dans un parc globalement performant (classe C dominante).
- Ne pas tenir compte de la baisse démographique (-3,5 % en 5 ans) dans la projection de valeur.
- Surévaluer un bien nécessitant des travaux dans un marché devenu exigeant.
Investir à Vendres : passer à l'action
Une correction de prix ouvre une fenêtre d'opportunité, mais elle s'accompagne de risques spécifiques à Vendres, comme la dépendance au tourisme et la faible solvabilité locale. Transformer cette analyse en investissement réussi demande une expertise de terrain pour identifier les biens résilients et négocier au juste prix.
Les données révèlent un marché contrasté. Le succès d'un investissement à Vendres se joue sur une sélection micro-locale précise.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Vendres grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Vendres
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Vendres
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Vendres ?
En 2024, le prix médian global à Vendres est de 3 007 €/m². Les maisons se négocient autour de 3 350 €/m², tandis que les appartements, plus rares, atteignent 4 438 €/m². Ces prix ont subi une baisse significative de 20,8 % sur un an.
Est-ce le bon moment pour acheter à Vendres ?
La forte correction des prix en 2024 crée une fenêtre de négociation favorable aux acheteurs. Cependant, le contexte local (déclin démographique, économie fragile) impose une sélection rigoureuse du bien et une stratégie d'investissement à moyen ou long terme.
Vendres est-elle plus chère que ses communes voisines ?
Vendres est plus chère que plusieurs communes comparables comme Cers (-25 %) ou Lignan-sur-Orb (-20 %), mais reste moins chère que Montblanc (+10 %). Son prix reflète sa proximité avec le littoral, mais son ajustement récent est plus marqué.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Vendres ?
Le rendement locatif brut est estimé à 4,6 % pour une maison et 3,2 % pour un appartement. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion), le rendement net tombe aux alentours de 2,8 % et 1,9 % respectivement.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Vendres ?
Les principaux risques sont le déclin démographique (-3,5 % en 5 ans), la fragilité économique locale (taux de chômage à 14,2 %) et l'exposition aux risques d'inondation (PPR actif). Le marché est également peu liquide, avec une baisse du nombre de transactions.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au m² supérieur de 10 % à Montblanc mais un tissu économique plus fragile, Vendres présente un écart de valorisation risqué par rapport à des communes voisines aux indicateurs similaires comme Vinassan ou Salles-d'Aude, moins chères de 15 %.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Vendres.
Résumé
Le m² médian à Vendres s'échange à 3 411 €, un niveau supérieur aux médianes départementale et nationale.
Le prix médian de Vendres gagne +10,1 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 368 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +11,6 % sur le prix médian.
La maison individuelle domine les ventes de Vendres (88,9 % des transactions), à un prix médian de 3 350 €/m². Rapporté au revenu médian de Vendres, un logement de 68 m² (227 800 €) représente 10,2 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 12,1 € (appartements) et 10,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le ratio loyer / prix ressort à 3,3 %: rendement brut limité, cohérent avec un marché de valorisation long terme. Avec 47,1 % de résidences secondaires, Vendres est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
La construction neuve est soutenue à Vendres: 117 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 23 par an.
Le marché immobilier de Vendres s'interprète dans un contexte plus large — Vendres est typique de l'arrière-pays languedocien, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Vendres est dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 23 km environ, en contexte de plaine (altitude moyenne: 23 m), autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.