01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 721 logements dont 4 515 résidences principales, 53 résidences secondaires et 152 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 515 | 95,6 % |
| Résidences secondaires | 53 | 1,1 % |
| Logements vacants | 152 | 3,2 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 96 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 3 % de vacants pour un total de 4 721 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 141 | 3,1 % |
| 1919-1945 | 246 | 5,5 % |
| 1946-1970 | 909 | 20,2 % |
| 1971-1990 | 1 452 | 32,3 % |
| 1991-2005 | 611 | 13,6 % |
| 2006-2019 | 1 136 | 25,3 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (32 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 3 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 151 | 3,3 % |
| 2 pièces | 521 | 11,5 % |
| 3 pièces | 769 | 17,0 % |
| 4 pièces | 1 028 | 22,8 % |
| 5 pièces ou plus | 2 046 | 45,3 % |
Distribution par taille: 15 % de petits logements (T1-T2), 45 % de grands (5p+), moyenne à 4,3 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 3 780 | 3 943 | 4 721 |
| Rés. principales | 3 583 | 3 693 | 4 515 |
| Rés. secondaires | 35 | 25 | 53 |
| Vacants | 162 | 226 | 152 |
À 5 km, Crosne (9 610 hab.) enregistre 61,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 352 | 74,2 % |
| Locataires (privé) | 620 | 13,7 % |
| Locataires HLM | 440 | 9,7 % |
| Logés gratuitement | 103 | 2,3 % |
Structure d'occupation: propriétaires 74,2 %, locataires 23,5 % — la part HLM s'établit à 10 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 366 | 52,4 % |
| Fioul | 293 | 6,5 % |
| Électricité | 1 482 | 32,8 % |
| Gaz bouteille | 23 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 352 | 7,8 % |
Répartition des modes de chauffage: 52 % au gaz de ville, 33 % pour électricité, 8 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 369 |
| 2 à 4 ans | 903 |
| 5 à 9 ans | 992 |
| 10 ans ou plus | 2 250 |
| Total ménages | 4 515 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 927 |
| Sous-occupation modérée | 1 066 |
| Sous-occupation accentuée | 921 |
| Suroccupation modérée | 362 |
| Suroccupation accentuée | 36 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 404 | 8,9 % |
| 1 voiture | 2 071 | 45,9 % |
| 2 voitures ou plus | 2 041 | 45,2 % |
Motorisation des ménages: 9 % n'ont aucune voiture, 46 % en ont une et 45 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 86,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 645 | 1 211 | 362 | 72 |
| 1975 | 2 272 | 1 895 | 196 | 181 |
| 1982 | 2 565 | 2 216 | 167 | 182 |
| 1990 | 3 006 | 2 719 | 115 | 172 |
| 1999 | 3 281 | 3 048 | 113 | 120 |
| 2006 | 3 705 | 3 395 | 128 | 182 |
| 2011 | 3 780 | 3 583 | 35 | 162 |
| 2016 | 3 943 | 3 693 | 25 | 226 |
| 2022 | 4 721 | 4 515 | 53 | 152 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 1 645 à 4 721 logements, soit +187 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 272 | 233 | 303 | 375 | 312 | 169 |
| Dont vacants > 2 ans | 31 | 27 | 53 | 44 | 59 | 84 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 22 | 1,5 % |
| Classe B | 75 | 5,1 % |
| Classe C | 605 | 41,5 % |
| Classe D | 432 | 29,6 % |
| Classe E | 175 | 12,0 % |
| Classe F | 86 | 5,9 % |
| Classe G | 64 | 4,4 % |
La classe C domine avec 41 % des diagnostics, et 48 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 196 | 13,4 % |
| Classe B | 264 | 18,1 % |
| Classe C | 531 | 36,4 % |
| Classe D | 286 | 19,6 % |
| Classe E | 89 | 6,1 % |
| Classe F | 60 | 4,1 % |
| Classe G | 33 | 2,3 % |
Émissions CO₂: 36 % des logements relèvent de la classe C, 68 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 305 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 247 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 190 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 198 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 150 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 112 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 305 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 112 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 16 |
| Classe B | 27 | 48 |
| Classe C | 219 | 386 |
| Classe D | 192 | 240 |
| Classe E | 93 | 82 |
| Classe F | 63 | 23 |
| Classe G | 49 | 15 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 215 kWh/m²/an côté maisons, C à 168 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 41 |
| T2 | 113 |
| T3 | 160 |
| T4 | 171 |
| T5+ | 69 |
Faut-il investir à Villecresnes en 2026 ?
Intégrée à la Métropole du Grand Paris, Villecresnes a connu une croissance démographique de +20 % en dix ans, renforçant sa dynamique résidentielle. Cette petite ville du Val-de-Marne, où les maisons individuelles dominent, affiche pourtant une accessibilité financière exceptionnelle au niveau départemental. Son marché immobilier, en phase de correction après un pic, mérite une analyse fine pour en identifier le potentiel résiduel.
Malgré une correction de -6,7 % en 2024, la commune conserve une accessibilité financière exceptionnelle, le meilleur indice du département, ce qui en fait une cible privilégiée pour les investisseurs recherchant un point d'entrée dans le Grand Paris.
Verdict
➤ Investir ici suppose de jouer la carte de l'accessibilité et du rendement brut correct, en acceptant un marché moins liquide que les voisines et une plus-value à construire sur le moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction de -6,7 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Accessibilité financière la plus élevée du département
- ✓ Rendement locatif brut correct de 6,2 %
- ⚠ Marché porté par l'extérieur : revenu médian local modéré
- ⚠ Volume de transactions en baisse, liquidité à surveiller
- ⚠ Offre locative modérée (IOL 4,7)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 3 718 €/m², Villecresnes se situe dans la moitié supérieure des communes françaises les plus chères.
- Son indice d'accessibilité de 8,9/10 la place au premier rang du Val-de-Marne pour la facilité d'achat.
- Son rendement locatif brut (6,2 %) dépasse celui de nombreuses couronnes franciliennes plus chères.
Analyse du marché immobilier à Villecresnes
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,2/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Villecresnes
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,2
Indice de Pression Immobilière
Faible
Pression immobilière faible (3,2/10) : le marché n'est pas sous tension excessive, laissant de la marge pour négocier.
Indice de Pression Immobilière
FaiblePression immobilière faible (3,2/10) : le marché n'est pas sous tension excessive, laissant de la marge pour négocier.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
9,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessible
Accessibilité très élevée (8,9/10) : l'écart entre prix et revenus locaux est l'un des plus faibles du département, facilitant l'achat.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessibleAccessibilité très élevée (8,9/10) : l'écart entre prix et revenus locaux est l'un des plus faibles du département, facilitant l'achat.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,7
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (4,7/10) : la demande locative existe mais n'est pas explosive, privilégiez les biens bien situés.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (4,7/10) : la demande locative existe mais n'est pas explosive, privilégiez les biens bien situés.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée (4,7/10) : peu d'effet saisonnier, le marché locatif est structuré autour des besoins résidentiels.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée (4,7/10) : peu d'effet saisonnier, le marché locatif est structuré autour des besoins résidentiels.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3700,3 — Percentile dept : 26/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,3 — Percentile dept : 13/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 37/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 80/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1941,2 — Percentile dept : 17/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,3 — Percentile dept : 87/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 71,0 — Percentile dept : 94/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 9,3 — Percentile dept : 89/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 25,8 — Percentile dept : 7/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 37/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 80/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3700,3 — Percentile dept : 74/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 37/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 3,2 — Percentile dept : 11/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1941,2 — Percentile dept : 83/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Villecresnes : opportunités et risques
Le rendement brut de 6,2 % pour les appartements est correct en contexte francilien, mais il doit être nuancé. Une taxe foncière sur le bâti à 40,74 % et des charges de gestion grèvent significativement le net, estimé autour de 3,8 %. L'indice d'opportunité locative (IOL) modéré (4,7/10) suggère une demande locative existante mais sans pression excessive, imposant une sélection rigoureuse du bien et de son emplacement.
La stratégie la plus cohérente semble être l'investissement locatif annuel en appartement, visant la couverture de charge et une plus-value à moyen terme. La correction des prix de 2024 offre une fenêtre d'entrée. Néanmoins, la faiblesse du volume transactionnel actuel (96 ventes en 2024) doit alerter sur la liquidité future à la revente. Il est prudent de privilégier les biens facilement revendables : bien entretenus, de taille familiale (T3) et proches des services.
Le tissu économique local, avec un taux de chômage contenu à 7,8 %, est solide mais le revenu médian des habitants (27 830 €) reste modeste. Le marché locatif est donc partiellement porté par des actifs travaillant à l'extérieur de la commune, ce qui le rend sensible à l'attractivité globale du bassin d'emploi du Grand Paris.
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Données du marché immobilier à Villecresnes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix moyen (4 325 €/m²) dépasse significativement le médian (3 718 €/m²), une distorsion classique qui indique la présence de biens haut de gamme tirant la moyenne vers le haut. D'après les transactions DVF 2024, le marché est clairement segmenté : la maison individuelle, reine d'un parc composé à 67 % de maisons, représente l'essentiel de la valeur et des transactions. Avec seulement 3,2 % de logements vacants, la tension sur le parc existant est réelle, malgré un taux de propriétaires élevé (74,2 %) qui limite le turnover.
La comparaison avec les communes voisines est éclairante. Si Villecresnes est 24 % moins chère que Crosne, elle est aussi 10 % plus chère que Lieusaint. Cet écart s'explique en partie par une desserte différente, la gare de Brunoy étant à 3,2 km. Toutefois, son indice d'accessibilité (IAI) record de 8,9/10, calculé à partir du rapport prix/revenus médians, est son atout maître et explique sa résilience relative.
Enfin, le profil énergétique du parc, avec une classe DPE dominante C et seulement 10,8 % de passoires thermiques (F/G), est un signal positif. Il limite le risque réglementaire pour les investisseurs et réduit la facture des travaux de rénovation, un critère devenu central dans l'acte d'achat.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Villecresnes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les données DVF révèlent une hausse continue des prix médians de 2020 à 2023, passant de 3 514 €/m² à 3 983 €/m², soit une appréciation de 13,4 %. L'année 2024 marque un net infléchissement avec une baisse de 6,7 %, ramenant le prix médian à 3 718 €/m². Cette correction, plus prononcée que dans certaines communes voisines, suit logiquement le ralentissement du marché national et la hausse des taux. Elle crée un point d'entrée plus accessible, notamment pour les maisons dont le prix médian (3 645 €/m²) résiste légèrement mieux que celui des appartements (3 672 €/m²). Pour un acheteur en 2026, cette dynamique suggère qu'une partie de la surchauffe a été absorbée, ouvrant une fenêtre de négociation.
Évolution du marché immobilier de Villecresnes
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 656 €/m² de prix médian pour 128 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -4,2 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
D'après les données de prix et de loyer, l'acquisition d'un appartement type de 59 m² à 211 456 € générerait un loyer mensuel estimé à 1 091 €. Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1¢200 €. Le loyer couvrirait ainsi près de 91 % de l'échéance, laissant un effort résiduel net d'environ 109 € par mois, auquel il faut ajouter les charges non récupérables. Le rendement brut de 6,2 % est correct en Île-de-France, mais le rendement net estimé à 3,8 % souligne l'impact des frais et de la fiscalité. L'effort financier reste modéré pour un investisseur, soutenu par une accessibilité record.
Acheter vs Louer — appartement 61 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
68,0 % de maisons et 32,0 % d'appartements parmi les 128 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 68,0 % des mutations, pour un prix médian de 3 645 €/m² (maisons) contre 3 672 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 128 | 87 | 41 |
| Prix médian/m² | 3 656 € | 3 645 € | 3 672 € |
| Prix moyen/m² | 3 953 € | ||
| Surface médiane | – | 99 m² | 61 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 178 | 3 817 € |
| 2022 | 146 | 3 895 € |
| 2023 | 130 | 3 981 € |
| 2024 | 90 | 3 718 € |
| 2025 | 128 | 3 656 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Villecresnes est modérée. Sur les cinq dernières années, 407 logements ont été autorisés, soit une moyenne d'environ 80 par an. L'année 2024 enregistre 46 autorisations, dans la lignée d'une tendance à la baisse de -5 % par rapport à la période quinquennale précédente. Ce rythme maîtrisé, couplé à une croissance démographique soutenue (+4,7 % sur 5 ans), limite les risques de sur-offre et contribue à soutenir les prix à moyen terme. La part importante de constructions récentes (25,3 % du parc construit après 2006) témoigne d'une modernisation continue du bâti, attractive pour les nouveaux résidents.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 2 004 logements ont été autorisés et 1 366 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 68 %.
Vacance longue durée à Villecresnes
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Villecresnes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Villecresnes: 387 logements autorisés sur 5 ans, 6 pour la dernière année (+26 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Villecresnes
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Villecresnes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,74 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net chute significativement une fois les charges déduites. À Villecresnes, la taxe foncière sur le bâti est de 40,74 %. Ajoutez environ 15 % du loyer pour les frais de gestion, les charges de copropriété et une provision pour travaux. Pour un appartement, le rendement net de 3,8 % suppose aussi une vacance locative limitée, cohérente avec un taux de logements vacants de 3,2 % seulement. Un calcul prudent intègre ces coûts pour éviter les mauvaises surprises.
Performance énergétique du parc à Villecresnes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 459 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Villecresnes: majorité classée C, part de passoires thermiques à 10,3 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante du parc est C, avec une consommation de 190 kWh/m²/an. Environ 10,8 % des logements sont des passoires thermiques (F/G). Pour un acheteur, cela signifie un risque réglementaire croissant. Les logements classés F ou G seront interdits à la location en 2028. Un DPE dégradé peut justifier une décote à l’achat, mais aussi représenter un levier de négociation pour financer des travaux de rénovation.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, avec un loyer estimé de 18,5 €/m²/mois, offrent la meilleure rentabilité brute (6,2 %). Privilégiez les T2 et T3, adaptés aux petites familles ou aux couples. Les maisons (16,4 €/m²/mois) ciblent un public plus large mais exigent un apport plus conséquent. Méfiez-vous du parc ancien : 10,8 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F/G), un risque de travaux obligatoires et de décote locative à partir de 2025.
Quelles zones cibler à Villecresnes ?
La demande se concentre dans le centre-bourg, à proximité des commerces et services (40 équipements recensés). Les quartiers pavillonnaires, majoritaires, sont également recherchés pour leur calme. Aucune zone en développement majeur n'est signalée, la construction neuve étant en recul (-5 % sur 5 ans). La proximité de la gare de Brunoy et de l'autoroute A86 représente un atout pour attirer des locataires actifs travaillant en Île-de-France.
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Risques à connaître avant d'investir à Villecresnes
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, dans un marché où 3,2 % des logements sont vacants. La dépendance à la voiture, avec un score numérique faible (9/100), peut rebuter une partie de la demande. La taxe foncière élevée (40,74 %) grève la rentabilité. Enfin, les risques naturels (PPRi ruissellement urbain) et la présence de sols argileux (PPRMT) imposent une vérification attentive des diagnostics et des assurances.
Cas pratique : un investissement type à Villecresnes
Pour un appartement type de 60 m² à Villecresnes, comptez environ 215 000 € à l’achat. Au loyer médian de 18,5 €/m², cela génère 1 110 € de revenus mensuels bruts. Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité serait d’environ 1 240 €. L’effort résiduel est donc faible, mais le rendement net chute à 3,8 % une fois la taxe foncière et les charges déduites.
Erreurs à éviter quand on investit à Villecresnes
- Négliger la taxe foncière à 40,74 % dans le calcul de rentabilité.
- Surévaluer les loyers par rapport au marché local de 18,5 €/m².
- Oublier de provisionner pour des travaux sur un parc ancien.
- Choisir un bien avec DPE F/G, interdit à la location en 2028.
Quand acheter ou vendre ?
À Villecresnes, le marché immobilier connaît un pic d’activité au printemps, avec des visites facilitées par des jours plus longs. L’automne est aussi dynamique, les familles souhaitant souvent finaliser avant la rentrée scolaire. Évitez de mettre en vente en août, période de vacances. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à se décider en fin d’année pour régulariser leur situation.
Le saviez-vous ?
- Villecresnes a gagné 20,4 % d’habitants en 10 ans.
- La commune compte 1 monument historique protégé.
- 88,1 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Villecresnes : cadre de vie et logement
Avec 465 équipements recensés par l'INSEE pour moins de 12 000 habitants, Villecresnes dispose d'une offre complète de commerces, services (232) et de santé (93), conférant une réelle autonomie au quotidien. La commune, membre de la Métropole du Grand Paris, conserve un caractère résidentiel et paisible, renforcé par une population jeune (âge médian de 40,8 ans) et familiale.
Le cadre de vie est néanmoins à considérer sous l'angle des risques naturels. Trois risques sont recensés et 21 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris, principalement liés au ruissellement urbain (PPRi). Un acquéreur doit systématiquement vérifier l'exposition du bien convoité. À l'inverse, la connectivité est excellente avec 88,1 % des logements éligibles à la fibre, un atout pour les télétravailleurs.
Carte du marché immobilier à Villecresnes
Villecresnes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Villecresnes
Avec une température moyenne annuelle de 12,0 °C et 700 mm de précipitations, le climat de Villecresnes est typique de l’Île-de-France, sans excès. Les résidents profitent d’un ensoleillement modéré et de rares jours de gel, adapté à un mode de vie actif toute l’année. Ce profil tempéré plaît aux familles et aux actifs recherchant un équilibre entre espaces verts et accès à la métropole, sans les contraintes d’un climat plus rude.
À qui s'adresse Villecresnes ?
La commune s'adresse principalement aux familles, attirées par les maisons avec jardin, la sécurité et les équipements scolaires. Les primo-accédants solides, avec un apport conséquent, peuvent y trouver leur compte, de même que les actifs travaillant dans le sud francilien, profitant de la proximité d'Orly et des axes routiers. En revanche, les jeunes actifs hyper-connectés ou recherchant une vie nocturne animée pourront trouver l'offre de loisirs et la connectivité limitées.
Avantages et limites à Villecresnes
✓ Points forts
- Cadre de vie familial et verdoyant, dominé par les pavillons
- Bonne accessibilité avec gare de Brunoy à 3 km et Orly à 11 km
- Équipements et services nombreux pour une commune de 11 600 habitants
- Parc de logements relativement récent (25 % construits après 2006)
- Taux de chômage faible (7,8 %), indicateur de santé économique
− À prendre en compte
- Dépendance à la voiture pour les déplacements du quotidien
- Marché immobilier en baisse (-6,7 %), risque de moins-value à court terme
- Exposition à des risques naturels (ruissellement urbain, argiles)
Composition du parc immobilier à Villecresnes
4 721 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 67,1 % de maisons, 32,9 % d'appartements sur un total de 4 721 logements.
Forte proportion de propriétaires occupants : marché stable mais offre locative limitée.
Le parc immobilier est majoritairement constitué de maisons individuelles (67,1 %), signe d’un habitat peu dense et familial. La part élevée de propriétaires (74,2 %) assure une certaine stabilité des résidents et une pression à la vente moins forte. Seulement 1,1 % de résidences secondaires et 3,2 % de vacants indiquent un marché tendu, où l’offre neuve reste limitée. Ce contexte profite aux vendeurs de biens bien entretenus.
Ancienneté du parc à Villecresnes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 495 logements).
- Avant 1919 3,1 % 141 logts
- 1919-1945 5,5 % 246 logts
- 1946-1970 20,2 % 909 logts
- 1971-1990 32,3 % 1 452 logts
- 1991-2005 13,6 % 611 logts
- 2006-2019 25,3 % 1 136 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Villecresnes
465 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Villecresnes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un PPRi Ruissellement urbain et un PPRMT Argiles, deux risques à vérifier impérativement en amont d’un achat. La sismicité est très faible et le radon faible. Les 21 arrêtés de catastrophe naturelle historiques concernent principalement les inondations et coulées de boue. Consulter le plan de prévention des risques (PPR) permet de connaître les contraintes constructives et d’évaluer l’exposition exacte du bien.
Cas pratique : un achat type à Villecresnes
Une maison familiale de 100 m² représente un investissement médian de 376 400 € hors frais de notaire. Cela équivaut à 13,5 années du revenu médian local (27 830 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité s’élèverait à environ 1 890 €, un effort conséquent nécessitant des revenus stables supérieurs à la moyenne communale.
Erreurs à éviter quand on achète à Villecresnes
- Omettre de consulter le PPRi ruissellement et PPRMT argiles.
- Se fier au prix au m² moyen sans ajuster pour l’état du bien.
- Sous-estimer le coût des travaux de rénovation énergétique.
- Négocier sans connaître le prix des 9 dernières transactions similaires.
Points clés à retenir à Villecresnes
- Prix médian à 3 718 €/m², en baisse de 6,7 % sur un an.
- Rendement brut appartement : 6,2 %, mais net : 3,8 % après charges.
- Climat tempéré : 12,0°C de moyenne et 700 mm de pluie.
- Marché vendeur : 74,2 % de propriétaires occupants stables.
- Écart maison/appartement : 180 €/m² de plus pour une maison.
- Taxe foncière élevée à 40,74 % du revenu cadastral.
- Parc à 67,1 % de maisons, profil résidentiel et familial.
- Construction neuve limitée, préservant la valeur de l’ancien.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Villecresnes
Pour une maison de 99 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
361 944 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne calculent une moyenne, mais ignorent les micro-marchés de Villecresnes. Un professionnel local sait qu’un appartement près de la mairie ne vaut pas le même prix qu’une maison avec jardin au nord de la RD 199. Il évalue l’impact réel d’une cuisine refaite ou d’une toiture à rénover sur la valeur finale. Son estimation, crédible auprès des acheteurs, sert de base solide à la négociation et peut éviter une décote de 5 à 10 % due à une surévaluation optimiste.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix médian du département, non représentatif.
- Ignorer la décote pour un DPE dégradé ou un risque naturel.
- Ne pas valoriser un grand terrain, atout rare sur 6 km².
- Vendre sans professional photos dans un marché concurrentiel.
Investir à Villecresnes : passer à l'action
Identifier la bonne opportunité à Villecresnes requiert une connaissance fine de ses micro-quartiers et du parc, souvent ancien. Une analyse de marché générique ne suffit pas pour dénicher le bien qui combinera rendement et potentiel de valorisation.
Les données posent un cadre, mais la réussite d'un investissement se joue sur le choix du bien et du quartier.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Villecresnes grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 96 ventes réelles de 2024
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Villecresnes
Quel est le prix au m² à Villecresnes en 2024 ?
Le prix médian est de 3 718 €/m², avec une fourchette centrale allant de 3 114 € à 4 301 €/m² pour 50% des transactions. Les maisons se négocient en médiane à 3 645 €/m² et les appartements à 3 672 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter à Villecresnes ?
Le marché corrige après plusieurs années de hausse (-6,7% en 2024), offrant un meilleur pouvoir de négociation. L'accessibilité financière y est la plus élevée du département, ce qui en fait un moment potentiellement opportun, surtout pour les primo-accédants.
Villecresnes est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Villecresnes est moins chère que Crosne (+24%) mais plus chère qu'Épinay-sous-Sénart (-26%). Son positionnement est intermédiaire, avec un prix supérieur de 10% à Lieusaint mais inférieur de 14% à Quincy-sous-Sénart.
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement locatif brut moyen est estimé à 6,2% pour les appartements et 5,2% pour les maisons. Compte tenu des charges, le rendement net s'établit plutôt autour de 3,8% pour un appartement.
Quels sont les quartiers à Villecresnes ?
La commune, de taille modeste (6 km²), ne dispose pas de quartiers officiels très marqués. L'offre immobilière est majoritairement pavillonnaire. La valeur et la demande locative sont plus fortes à proximité du centre et des axes de desserte comme la RD 94.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au m² inférieur de 24 % à celui de Crosne mais des indicateurs similaires, Villecresnes offre un effet de levier significatif pour l'investisseur, tandis que son écart de valorisation avec Lieusaint (-10 %) semble sous-évalué au regard de sa meilleure accessibilité.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Villecresnes.
Communes limitrophes de Villecresnes
Villecresnes est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 3 656 €/m², Villecresnes se place parmi les communes chères du Val-de-Marne, au-dessus de la médiane départementale.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Villecresnes a enregistré une baisse de -4,2 % du prix médian. Au total, 672 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Villecresnes: 3 645 €/m² pour les maisons (surface médiane 99 m²) et 3 672 €/m² pour les appartements (61 m²). Rapporté au revenu médian de Villecresnes, un logement de 99 m² (360 855 €) représente 13,0 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 18,5 €/m² pour un appartement et 16,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,0 % pour un appartement (5,4 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 1,1 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 387 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Villecresnes est une commune de la petite couronne parisienne. Sur le plan physique, la commune est à basse altitude (93 m), dans un relief de plaine, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.