01 Le parc de logements
Le parc comprend 28 804 logements dont 25 781 résidences principales, 1 097 résidences secondaires et 1 925 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 25 781 | 89,5 % |
| Résidences secondaires | 1 097 | 3,8 % |
| Logements vacants | 1 925 | 6,7 % |
Parmi les 28 804 logements du parc, 90 % assurent la fonction de résidence principale, contre 4 % de secondaires et 7 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 422 | 1,7 % |
| 1919-1945 | 2 006 | 8,0 % |
| 1946-1970 | 9 347 | 37,3 % |
| 1971-1990 | 5 449 | 21,7 % |
| 1991-2005 | 4 343 | 17,3 % |
| 2006-2019 | 3 519 | 14,0 % |
La période 1946-1970 concentre 37 % du parc, tandis que 2 % datent d'avant 1919 et 14 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 3 559 | 13,8 % |
| 2 pièces | 5 982 | 23,2 % |
| 3 pièces | 8 232 | 31,9 % |
| 4 pièces | 5 084 | 19,7 % |
| 5 pièces ou plus | 2 925 | 11,3 % |
Distribution par taille: 37 % de petits logements (T1-T2), 11 % de grands (5p+), moyenne à 3,0 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 24 626 | 26 004 | 28 804 |
| Rés. principales | 23 161 | 23 662 | 25 781 |
| Rés. secondaires | 324 | 751 | 1 097 |
| Vacants | 1 141 | 1 592 | 1 925 |
Sartrouville, commune de taille similaire à 21 km, affiche 54,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 8 901 | 34,5 % |
| Locataires (privé) | 8 531 | 33,1 % |
| Locataires HLM | 7 625 | 29,6 % |
| Logés gratuitement | 724 | 2,8 % |
La répartition du parc occupé: 34,5 % de propriétaires, 62,7 % de locataires, dont 30 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 16 021 | 62,1 % |
| Fioul | 1 315 | 5,1 % |
| Électricité | 6 788 | 26,3 % |
| Gaz bouteille | 116 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 1 541 | 6,0 % |
Le gaz de ville équipe 62 % des résidences principales, devant électricité (26 %) et autres sources (bois notamment) (6 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 362 |
| 2 à 4 ans | 6 036 |
| 5 à 9 ans | 4 694 |
| 10 ans ou plus | 11 690 |
| Total ménages | 25 781 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 9 168 |
| Sous-occupation modérée | 6 030 |
| Sous-occupation accentuée | 2 348 |
| Suroccupation modérée | 5 533 |
| Suroccupation accentuée | 1 005 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 11 372 | 44,1 % |
| 1 voiture | 11 838 | 45,9 % |
| 2 voitures ou plus | 2 572 | 10,0 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 44 % sans voiture, 46 % à une voiture et 10 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 51,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 15 920 | 15 211 | 99 | 610 |
| 1975 | 19 261 | 18 594 | 50 | 617 |
| 1982 | 19 584 | 18 983 | 121 | 480 |
| 1990 | 19 527 | 18 579 | 262 | 686 |
| 1999 | 21 113 | 19 358 | 316 | 1 439 |
| 2006 | 22 740 | 21 540 | 244 | 956 |
| 2011 | 24 626 | 23 161 | 324 | 1 141 |
| 2016 | 26 004 | 23 662 | 751 | 1 592 |
| 2022 | 28 804 | 25 781 | 1 097 | 1 925 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 15 920 logements, le total atteint 28 804 en 2022 (+81 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 622 | 3 049 | 2 919 | 2 978 | 2 541 | 1 399 |
| Dont vacants > 2 ans | 223 | 323 | 313 | 286 | 596 | 752 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 36 | 0,2 % |
| Classe B | 569 | 3,2 % |
| Classe C | 6 283 | 35,7 % |
| Classe D | 7 152 | 40,7 % |
| Classe E | 2 116 | 12,0 % |
| Classe F | 842 | 4,8 % |
| Classe G | 585 | 3,3 % |
Distribution DPE sur 17 583 diagnostics: la majorité se situe en classe D (41 %), avec 39 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 370 | 7,8 % |
| Classe B | 2 413 | 13,7 % |
| Classe C | 7 724 | 43,9 % |
| Classe D | 3 935 | 22,4 % |
| Classe E | 1 288 | 7,3 % |
| Classe F | 591 | 3,4 % |
| Classe G | 262 | 1,5 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 44 %, 65 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 299 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 224 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 207 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 145 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 155 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 114 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 299 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 114 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 24 |
| Classe B | 28 | 541 |
| Classe C | 193 | 6 090 |
| Classe D | 280 | 6 872 |
| Classe E | 240 | 1 876 |
| Classe F | 165 | 677 |
| Classe G | 167 | 418 |
Côté maisons, la dominante est D (275 kWh/m²/an); côté appartements, D (199).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 458 |
| T2 | 2 387 |
| T3 | 3 563 |
| T4 | 2 140 |
| T5+ | 492 |
Faut-il investir à Villejuif en 2026 ?
Intégrée à la Métropole du Grand Paris, Villejuif combine une densité record (plus de 12 000 hab/km²) et une croissance démographique soutenue. Son économie locale, marquée par un taux de chômage de 14,5 %, contraste avec une pression immobilière très forte. Ce contraste définit les conditions d'un investissement qui doit être ciblé.
Avec un rendement locatif brut de 5,6 %, supérieur à la moyenne francilienne, la ville attire les investisseurs en quête de rendement, malgré un marché en correction.
Verdict
➤ Investir ici suppose de privilégier le cash-flow locatif sur la plus-value, avec une sélection rigoureuse pour compenser la décote du parc ancien.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,6 %
- ✓ Pression démographique soutenue (+9,5 % en 5 ans)
- ✓ Parc locatif dynamique (62 % de locataires)
- ⚠ Baisse continue des prix depuis 2020 (-3,2 %/an)
- ⚠ Accessibilité financière très faible (IAI 2,2/10)
- ⚠ Fragilité économique locale (chômage à 14,5 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 5 096 €/m², Villejuif dépasse 75 % des communes françaises.
- Son prix au mètre carré se situe 40 % au-dessus de la moyenne du Val-de-Marne.
- Son rendement locatif dépasse largement celui des grandes métropoles régionales.
Analyse du marché immobilier à Villejuif
Le marché immobilier de Villejuif affiche une pression notable (IPI 8,2/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 7,1/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 5,7 %.
Indices immobiliers de Villejuif
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,2
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Une pression immobilière très élevée (8,2/10) indique un marché tendu où la concurrence entre acheteurs est forte, poussant à des offres rapides.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéUne pression immobilière très élevée (8,2/10) indique un marché tendu où la concurrence entre acheteurs est forte, poussant à des offres rapides.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Une accessibilité immobilière faible (2,2/10) signifie que les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des habitants, créant un risque de liquidité à la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenUne accessibilité immobilière faible (2,2/10) signifie que les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des habitants, créant un risque de liquidité à la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
7,1
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Une opportunité locative élevée (7,4/10) confirme une demande locative solide, idéale pour un placement en location annuelle.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUne opportunité locative élevée (7,4/10) confirme une demande locative solide, idéale pour un placement en location annuelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Une pression touristique immobilière élevée (6,2/10) suggère un potentiel complémentaire pour de la location courte durée, notamment via les plateformes.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéUne pression touristique immobilière élevée (6,2/10) suggère un potentiel complémentaire pour de la location courte durée, notamment via les plateformes.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 5170,7 — Percentile dept : 70/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 16,5 — Percentile dept : 78/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 91/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 9,5 — Percentile dept : 96/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 12036,6 — Percentile dept : 87/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 16,5 — Percentile dept : 22/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 30,9 — Percentile dept : 17/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 26,5 — Percentile dept : 35/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 65,5 — Percentile dept : 78/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 91/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 9,5 — Percentile dept : 96/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 53/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 5170,7 — Percentile dept : 30/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 91/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 53/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,7 — Percentile dept : 74/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 12036,6 — Percentile dept : 13/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Villejuif : opportunités et risques
Investir à Villejuif en 2026 se justifie principalement par la stratégie du rendement locatif. Le rendement brut de 5,6 % pour les appartements selon la carte des loyers du ministère, dépasse nettement les standards parisiens et attire les investisseurs en quête de cash-flow. Ce potentiel s'appuie sur une demande locative solide, dans une ville où 62 % des ménages sont locataires et où la population jeune (41 % a moins de 30 ans) est prépondérante.
Cet investissement comporte néanmoins des charges notables. La taxe foncière, à 42,28 %, représente une ponction annuelle significative sur les revenus locatifs. De plus, le parc immobilier, dont seulement 14 % a été construit après 2006, présente un risque rénovation. Avec 8 % de passoires thermiques (classes F et G), certains biens nécessiteront des travaux lourds pour rester louables au-delà de 2028. La loi Climat et Résilience transforme ce risque en obligation financière.
La perspective de plus-value à moyen terme est incertaine. La tendance baissière des prix, si elle offre un point d'entrée plus accessible, n'est pas encore stabilisée. L'investisseur doit donc privilégier des biens bien situés, idéalement rénovés ou nécessitant peu de travaux, et budgétiser une trésorerie pour faire face à une vacance locative potentiellement plus longue dans un contexte économique local fragile.
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Données du marché immobilier à Villejuif
DVF, loyers, permis, analyse expertLes données DVF 2024 confirment que Villejuif est un marché en correction. Le prix médian global, à 5 096 €/m², a perdu 3,2 % en un an et près de 60 % depuis son pic de 2020. Cette chute spectaculaire, initialement liée à la fin d'un cycle de vente de biens neufs premium, s'est transformée en une érosion structurelle. Le volume des transactions, en baisse constante depuis 2022, témoigne d'une certaine frilosité des acheteurs.
La lecture par typologie de bien est éclairante. Les maisons, avec un prix médian de 5 824 €/m², résistent légèrement mieux que les appartements (4 806 €/m²). Cet écart de 1 000 €/m² reflète une rareté de l'offre individuelle dans une ville où les maisons ne représentent que 16 % du parc. Néanmoins, la surface médiane vendue (78 m²) indique un parc de maisons plutôt modestes, souvent de type pavillonnaire ancien.
Le contexte territorial, avec un taux de chômage de 14,5 % et un revenu médian de 21 950 €, limite la demande locale d'accession. Le marché est donc largement tiré par des acheteurs extérieurs et des investisseurs, sensibles aux rendements locatifs mais aussi aux signaux de baisse des prix. La proximité immédiate de Paris via le métro et les universités (notamment la faculté de médecine) reste le principal atout attractif.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Villejuif Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Villejuif
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 5 096 €/m² de prix médian pour 440 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -8,4 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières basées sur les données DVF 2024 illustrent l'effort requis. Pour acquérir une maison type de 78 m² (467 k€), un ménage devra mobiliser l'équivalent de 21,3 années de revenu médian local. L'appartement de 50 m² (247 k€) reste plus accessible, à 11,2 années de revenu. En investissement locatif, le loyer moyen de 22,8 €/m²/mois pour un appartement génère un rendement brut de 5,6 %. Toutefois, une fois déduites les charges (taxe foncière à 42,28 %, gestion, vacance locative), le rendement net tombe autour de 3,3 %. L'effort résiduel mensuel après loyer perçu reste substantiel, nécessitant une solide trésorerie de la part de l'investisseur.
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché transactionnel de Villejuif montre des signes de ralentissement. Avec 418 ventes en 2024, le volume est en baisse de 15 % par rapport à 2023 et de près de 30 % par rapport au pic de 2022. Les appartements dominent largement (344 ventes, soit 77 % du marché), avec une surface médiane vendue de 50 m², reflétant un parc plutôt orienté petits et moyens logements. Les maisons, plus rares (96 ventes), affichent un prix médian plus élevé (5 824 €/m²). Ce marché reste liquide mais est clairement passé en faveur de l'acheteur, qui dispose d'un pouvoir de négociation accru face à des prix en baisse et un temps de vente qui s'allonge.
Répartition des ventes
21,8 % de maisons et 78,2 % d'appartements parmi les 440 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (78,2 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 5 824 €/m² pour les maisons et 4 806 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 440 | 96 | 344 |
| Prix médian/m² | 5 096 € | 5 824 € | 4 806 € |
| Prix moyen/m² | 5 403 € | ||
| Surface médiane | – | 80 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 539 | 5 562 € |
| 2022 | 617 | 5 513 € |
| 2023 | 451 | 5 300 € |
| 2024 | 380 | 5 046 € |
| 2025 | 440 | 5 096 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Villejuif marque un net ralentissement. Sur les cinq dernières années, 1 965 logements ont été autorisés, mais la tendance est à la baisse de 61 % par rapport à la période quinquennale précédente. Seulement 461 logements ont été autorisés en 2024. Ce reflux de l'offre neuve, dans un contexte de forte pression démographique (+9,5 % de population en 5 ans), pourrait à terme soutenir les prix de l'ancien en limitant les alternatives. Il indique également une complexification des opérations d'aménagement ou un durcissement des contraintes foncières dans cette commune déjà très dense.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 652 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 14 750 autorisations pour 12 034 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Villejuif
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Villejuif (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 1 756 logements autorisés à à Villejuif, dont 326 en 2025 (-59 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Villejuif
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Villejuif
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,28 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut est un indicateur théorique. À Villejuif, le passage au net implique de déduire en premier lieu la taxe foncière, qui s'élève à 42,28 % du revenu cadastral. S'ajoutent les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les charges de copropriété non récupérables, une provision pour travaux et un taux de vacance locative, que l'on peut estimer à 6,7 % (taux de logements vacants). Ces éléments expliquent l'écart entre le brut et le net annoncé.
Performance énergétique du parc à Villejuif
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 17 583 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Villejuif: la classe D domine, 8,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D domine le parc, avec une consommation énergétique moyenne de 203 kWh/m²/an. Le pourcentage de passoires thermiques (F/G) est contenu à 8,0 %, un chiffre inférieur à la moyenne de nombreuses communes de même taille. Pour un acheteur, cela signifie un risque réglementaire limité à court terme, mais il reste essentiel de vérifier le DPE individuel du bien visé pour anticiper d'éventuels travaux de rénovation avant les interdictions de location prévues pour 2028 (logements F) et 2034 (logements E).
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les studios et T2 en bon état, bien desservis par le métro (ligne 7), sont les plus liquides et offrent les meilleurs rendements bruts. Le parc ancien (90 % construit avant 2006) comporte un risque de travaux de rénovation énergétique (8 % de passoires F/G). Le neuf, en faible volume récent (tendance autorisations -61 %), peut attirer une clientèle plus aisée mais avec une rentabilité brute initiale souvent plus faible.
Quelles zones cibler à Villejuif ?
La proximité immédiate des stations de métro (Villejuif - Louis Aragon, Léo Lagrange, Paul Vaillant-Couturier) et du tramway T9 est un critère majeur de valorisation locative et de faible vacance. Les quartiers en requalification, notamment autour du campus, présentent un potentiel de plus-value à moyen terme. En revanche, les secteurs très enclavés ou moins bien reliés peuvent connaître des délais de location plus longs.
Calculateur de rendement à Villejuif
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Risques à connaître avant d'investir à Villejuif
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans notre calcul de rendement net, et confirmée par un taux de logements vacants de 6,7 %. La dépendance à la conjoncture du secteur de la santé et de la recherche est un facteur économique à surveiller. Enfin, la loi Climat et Résilience impose la rénovation des logements énergivores (classes F et G), concernant 8 % du parc, ce qui représente une charge financière potentielle pour l'investisseur.
Erreurs à éviter quand on investit à Villejuif
- Oublier la taxe foncière à 42,28 %.
- Tabler sur le rendement brut sans déduire les charges.
- Négliger le taux de vacance (6,7 %).
- Ne pas vérifier le DPE et les travaux à prévoir.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché francilien connaît traditionnellement un pic d'activité au printemps et à la rentrée de septembre. À Villejuif, avec une population jeune (âge médian 36 ans), la rentrée est une période stratégique pour vendre à des familles ou des actifs. Pour acheter, l'hiver peut offrir moins de concurrence. Notez que l'échéance de la taxe foncière en octobre peut inciter certains vendeurs à finaliser avant cette date.
Le saviez-vous ?
- Villejuif possède 5 monuments historiques protégés.
- La densité y est la plus forte de sa catégorie (8 communes).
- 41,3 % de la population a moins de 30 ans.
S'installer à Villejuif : cadre de vie et logement
S'installer à Villejuif, c'est choisir l'urbanité dense de la petite couronne parisienne. La commune offre une gamme complète de services du quotidien, avec plus de 1 620 équipements recensés par l'INSEE, dont 287 établissements de santé, ce qui est un atout majeur. La connexion à Paris est excellente, via la ligne 7 du métro, un argument décisif pour les actifs. La couverture en fibre optique est totale, répondant aux besoins des télétravailleurs.
Le cadre de vie est toutefois marqué par la densité (plus de 12 000 hab/km²) et les contraintes d'un territoire très urbanisé. Les espaces verts sont limités et le bâti, majoritairement constitué d'immeubles collectifs, peut manquer de charme. La commune est soumise à deux plans de prévention des risques (PPR) actifs concernant d'anciennes carrières et le ruissellement urbain, une donnée à vérifier lors de l'acquisition. Le parc de logements, à 38 % sociaux, contribue à une mixité sociale réelle mais peut influencer la perception de certains quartiers.
Carte du marché immobilier à Villejuif
Villejuif et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Villejuif
Avec une température moyenne annuelle de 12,4 °C et 668 mm de précipitations, le climat de Villejuif est typique de l'Île-de-France : des hivers frais sans excès et des étés relativement doux. L'altitude moyenne de 101 m limite les risques de gel sévère. Ce profil tempéré convient parfaitement à ceux qui recherchent un climat urbain sans extrêmes, propice aux déplacements quotidiens vers Paris, situé à seulement quelques kilomètres.
À qui s'adresse Villejuif ?
La ville s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux primo-accédants souhaitant devenir propriétaires à moindre coût qu'à Paris, tout en bénéficiant d'une excellente desserte. Les familles y trouveront de nombreux services et écoles, mais devront composer avec un parc de maisons rare (16 %) et un environnement très urbanisé. Les seniors apprécieront la proximité des grands centres hospitaliers.
Avantages et limites à Villejuif
✓ Points forts
- Desserte exceptionnelle par le métro ligne 7 et le tram T9
- Équipements et services nombreux (santé, écoles, commerces)
- Prix au m² inférieur à Paris, opportunité pour les primo-accédants
- Dynamisme démographique et projets de renouvellement urbain
- Connexion fibre optique et très haut débit à 100 %
Composition du parc immobilier à Villejuif
28 804 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (83,9 %) sur un total de 28 804 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Villejuif est majoritairement composé d'appartements (83,9 %), avec seulement 16,1 % de maisons, ce qui reflète son urbanisation dense. Le taux de propriétaires (34,5 %) est inférieur à la moyenne nationale, indiquant un marché locatif important, renforcé par 38 % de logements sociaux. La faible part de résidences secondaires (3,8 %) et un taux de vacance modéré (6,7 %) suggèrent un marché stable, orienté vers la demande de résidence principale, souvent de jeunes actifs.
Ancienneté du parc à Villejuif
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 25 087 logements).
- Avant 1919 1,7 % 422 logts
- 1919-1945 8,0 % 2 006 logts
- 1946-1970 37,3 % 9 347 logts
- 1971-1990 21,7 % 5 449 logts
- 1991-2005 17,3 % 4 343 logts
- 2006-2019 14,0 % 3 519 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Villejuif
1 629 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Villejuif
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Les principaux risques naturels identifiés par Géorisques sont liés aux anciennes carrières (PPRMT) et au ruissellement urbain (PPRi). La sismicité est très faible et le radon faible. Ces PPR actifs impliquent des contraintes constructives spécifiques et une vigilance accrue lors des fortes pluies. Avant tout achat, il est impératif de consulter le cadastre des risques et de vérifier si le bien est concerné, ce qui peut influencer l'assurabilité et les travaux autorisés.
Cas pratique : un achat type à Villejuif
Acheter une maison type de 78 m² (proche du prix médian au m² maison) représente un investissement d'environ 467 k€. Avec un apport de 10 % et un taux à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance dépasse 2300 €. Cela nécessite un revenu conséquent, très au-dessus du revenu médian local de 21 950 €, expliquant la part réduite de maisons dans le parc.
Erreurs à éviter quand on achète à Villejuif
- Se fier au prix moyen sans visiter le quartier.
- Oublier de consulter le cadastre des risques (PPRMT).
- Négocier sans connaître le DPE exact du bien.
- Sous-estimer les frais de notaire (8-10 %).
Points clés à retenir à Villejuif
- Prix médian 2024 : 5 096 €/m² (DVF).
- Rendement brut appart : 5,6 % (loyer 22,8 €/m²).
- Classe DPE dominante : D (203 kWh/m²/an).
- Marché en correction : -3,2 % sur 1 an.
- Écart maison/appart : +21 % pour les maisons.
- Taxe foncière élevée : 42,28 %.
- Parc jeune : 14 % construit après 2006.
- Population en hausse : +9,5 % en 5 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Villejuif ?
À Villejuif, la valeur au m² est fortement influencée par la proximité des transports (gare de Vitry-sur-Seine à 3 km, accès au TGV à 5,4 km) et des 162 commerces recensés. Pour un appartement, l'étage, la présence d'un ascenseur et l'exposition sud ajoutent une prime. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus : un bien rénové se vendra significativement mieux qu'une passoire. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sont déterminantes. La vue et le calme de la rue sont aussi des atouts valorisants.
Estimation indicative d'une maison à Villejuif
Pour une maison de 80 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
407 680 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Sous-estimer votre bien peut vous faire perdre des dizaines de milliers d'euros. Le surévaluer risque de le faire stagner des mois sur un marché où 6,7 % des logements sont déjà vacants. Une estimation experte intègre des paramètres invisibles sur les plateformes en ligne : l'évolution des autorisations de construire (tendance -61 % sur 5 ans, indiquant un futur resserrement de l'offre), la fiscalité locale (taxe foncière à 42,28 %) et le profil des acheteurs locaux. Elle vous permet de fixer un prix d'annonce stratégique pour attirer les offres sérieuses et négocier en position de force.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes qui ne captent pas les subtilités des micro-marchés de Villejuif. Un professionnel local évalue l'état réel, l'exposition, la qualité de la copropriété et la proximité exacte des 755 services ou 35 écoles. Il connaît aussi la demande spécifique pour chaque type de bien. Son estimation, fondée sur des visites et une analyse comparative fine, sert de base solide pour négocier avec des acheteurs sérieux et maximiser le prix de vente dans un marché où les acheteurs sont informés.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser seulement le prix au m² médian.
- Ne pas tenir compte de l'état énergétique (DPE).
- Ignorer la baisse récente des prix (-3,2 %).
- Oublier de valoriser la proximité des 35 écoles.
Investir à Villejuif : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement à Villejuif se joue sur la sélection du bien, son état et la négociation. Une expertise locale est indispensable pour naviguer dans un marché en correction et identifier les rares opportunités qui préservent la rentabilité.
Ces données tracent une trajectoire. Identifier le bon bien au bon prix nécessite une connaissance fine des micro-secteurs.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Villejuif grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur 418 ventes réelles (DVF 2024)
- Évolution des prix et dynamique locative de Villejuif
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Villejuif
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Villejuif ?
Le prix médian global à Villejuif est de 5 096 €/m² en 2024. Les appartements se vendent en médiane à 4 806 €/m² et les maisons à 5 824 €/m², pour des surfaces médianes respectives de 50 m² et 78 m².
Le marché immobilier à Villejuif est-il en baisse ?
Oui, les prix médians sont en baisse continue depuis 2021. La variation annuelle 2023-2024 est de -3,2 %. Le prix médian a perdu près de 60 % de sa valeur par rapport au pic de 2020, même si ce dernier était exceptionnel.
Villejuif est-elle une bonne ville pour investir en location ?
La ville présente un potentiel locatif avec un rendement brut de 5,6 % pour les appartements et une forte demande (77 % des transactions). L'opportunité locative est notée 7,4/10. Cependant, le rendement net est réduit par une taxe foncière élevée (42,28 %) et un parc parfois ancien.
Quels sont les quartiers les plus demandés à Villejuif ?
Les secteurs les plus proches des stations de métro (Villejuif – Louis Aragon, Villejuif – Paul Vaillant-Couturier, Villejuif – Léo Lagrange) sont traditionnellement les plus prisés pour leur accès direct à Paris. La zone autour du centre-ville et du campus universitaire est également dynamique.
Combien coûte un loyer à Villejuif ?
Le loyer médian pour un appartement est de 22,8 €/m²/mois, soit environ 1 140 € par mois pour un deux-pièces de 50 m². Pour une maison, le loyer médian est de 20,0 €/m²/mois. Les fourchettes de loyer sont larges, de 17,7 à 29,5 €/m²/mois pour les appartements.
Marché immobilier des communes voisines
Malgré une correction récente, Villejuif conserve un prix au m² 28 % plus élevé que Chelles et 13 % de plus que Massy, un éart de valorisation qui limite l'effet de levier par rapport à des voisines aux indicateurs similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Villejuif.
Communes limitrophes de Villejuif
Villejuif est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Villejuif s'établit à 5 096 €, +100,9 % au regard de la médiane nationale — une commune du haut du spectre.
Repli du prix médian: -8,4 % entre 2021 et 2025 à Villejuif. Sur l'ensemble de la période, 2 427 transactions sont recensées par les données DVF.
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (78,2 %), vendus autour de 4 806 €/m² en médiane. Un bien type de 80 m² revient à environ 465 920 €, soit 21,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 22,8 € (appartements) et 20,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 5,7 % pour un appartement (4,1 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 3,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Construction neuve active à Villejuif: l'équivalent de 351 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 89 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Villejuif est caractéristique du tissu urbain parisien. Sur le plan physique, la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 106 m), un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).