Logement & immobilier

Le logement à Villemomble

93250 Seine-Saint-Denis 29 795 hab.
Fiche complète

Le parc résidentiel de Villemomble totalise 13 565 logements, à dominante collective (63,1 % d'appartements, 3,5 pièces en moyenne).

Résidences principales 92%
Logements vacants 7,5%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant D

01 Le parc de logements

13 565Logements au total
63 %Appartements i
51,2 %Propriétaires
0,5 %Rés. secondaires
26 %Logements sociaux i
7,5 %Logements vacants i+21% vs dept · -6% vs France
+3,2 %Évolution 2016–2022
3 391 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 13 565 logements dont 12 477 résidences principales, 74 résidences secondaires et 1 013 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Sur les 13 565 logements recensés, 92 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 7 % sont vacants.

INSEE · 2022

Époque de construction

L'ancienneté du parc se lit ici: 32 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 10 %.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Le parc compte 3,5 pièces en moyenne par logement, avec 23 % de logements de cinq pièces ou plus et 29 % de petits logements (T1-T2).

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements12 67213 14113 565
Rés. principales11 84012 30712 477
Rés. secondaires5810374
Vacants7747311 013

À titre de comparaison : 41,1 % de part de propriétaires à Champs-sur-Marne, à 8 km

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Structure d'occupation: propriétaires 51,2 %, locataires 47,3 % — la part HLM s'établit à 19 % des résidences principales.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (68 %), suivi par électricité (25 %) et fioul (5 %).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans1 314
2 à 4 ans2 639
5 à 9 ans2 612
10 ans ou plus5 912
Total ménages12 477
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale3 971
Sous-occupation modérée2 881
Sous-occupation accentuée1 557
Suroccupation modérée1 903
Suroccupation accentuée434
INSEE · 2022

Équipement automobile

Motorisation des ménages: 25 % n'ont aucune voiture, 53 % en ont une et 22 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 60,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

13 565Logements en 2022
+37 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 9 937 logements à l'origine, 13 565 aujourd'hui.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 1 218 1 043 1 052 1 103 1 340 700
Dont vacants > 2 ans 144 141 121 116 214 325

04 Performance énergétique (DPE)

DClasse DPE dominante
241kWh/m²/an en moyenne
17,0 %Passoires (F+G) i
8 070Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
D
241 kWh/m²/an
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
D
3 317 kg CO2/an
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Lecture de la performance énergétique: D concentre 39 % des logements et 24 % atteignent les classes A, B ou C.

ADEME · GES

Distribution GES

Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe D dominante (35 %), 38 % de logements en A, B ou C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Les normes thermiques modernes se lisent ici — 106 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 319 pour ceux avant 1948.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Côté maisons, la dominante est E (299 kWh/m²/an); côté appartements, D (231).

Comparaison territoriale
Consommation vs département+37 kWh/m²/an
Consommation vs France+38 kWh/m²/an
Passoires vs département+7,3 pts
Passoires vs France+7,1 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

27,3 %Taux logements sociaux i
3 420Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

6,96 €Loyer moyen /m² i
3,3 %Taux de vacance i
142dont PLAI i
232dont PLS i
743En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1188
T2739
T31 325
T4967
T5+178

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Les données INSEE 2022 indiquent 13 565 logements à Villemomble, dont 92,0 % sont des résidences principales. L'appartement domine nettement le parc (63,6 %), la maison individuelle ne représentant que 36,4 %. Villemomble est une commune francilienne de la première couronne, dans un relief de plaine, à 30 m d'altitude en moyenne.

Répartition proche de l'équilibre: 51,2 % de propriétaires et 47,3 % de locataires à Villemomble. Le parc HLM pèse 18,7 % de l'offre de résidences principales. Bilan SRU favorable: 27,3 % de logements sociaux pour une obligation de 25,0 %.

Le parc de Villemomble combine un noyau ancien (9,6 %) et une couronne plus récente (7,0 % après 2006). Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante D et une consommation de 241 kWh/m²/an, au-dessus de la médiane nationale (203) — un signal de bâti à rénover. 17,0 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (68,3 % des résidences principales).

Croissance observée du parc résidentiel de Villemomble: +3,2 % entre 2016 et 2022. 25,4 % des ménages de Villemomble ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.

Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre une commune francilienne de la première couronne dans lequel s'inscrit Villemomble. Le décor géographique — dans un relief de plaine, à 30 m d'altitude en moyenne — joue sur les caractéristiques recherchées localement.

Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.

Faut-il investir à Villemomble en 2026 ?

À l'est de Paris, Villemomble est une commune résidentielle de Seine-Saint-Denis qui a connu une forte appréciation immobilière avant une correction brutale en 2024. Son profil, marqué par une population jeune et un bon niveau d'équipements, cache une demande locative atone. Faut-il pour autant y investir l'année prochaine ?

3 758 €/m² prix médian
+0,2 % sur un an
308 transactions 2026

La correction de -12,7 % des prix en 2024 ouvre une fenêtre d'opportunité pour l'accession, masquant un marché locatif atone.

Verdict

➤ Investir ici impose une stratégie de primo-accession ou de plus-value à long terme, en évitant le locatif classique.

Rendement correct
Risque modéré
Horizon moyen terme
Stratégie investissement locatif
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Points clés

  • ✓ Correction brutale de -12,7 % en un an
  • ✓ Rendement brut correct pour les appartements (6,4 %)
  • ✓ Accessibilité élevée pour l'achat résidentiel
  • ⚠ Opportunité locative très faible (indice 2,4/10)
  • ⚠ 21,4 % de passoires thermiques à rénover
  • ⚠ Marché porté par l'extérieur, demande locale faible

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✓ Primo-accedant local

Positionnement sur le marché

  • Avec 3 758 €/m², Villemomble se positionne au-dessus de la moyenne des villes moyennes françaises.
  • Son prix médian dépasse de 10 % à 20 % ceux de la plupart de ses voisines en Seine-Saint-Denis.
  • Le rendement locatif brut (6,4 %) surpasse celui des grandes métropoles, mais le net est rongé par les charges.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Villemomble

Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,3/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.

L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.

Indices immobiliers de Villemomble

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

3,3

Indice de Pression Immobilière

Faible

La pression immobilière faible (3,3/10) indique un marché d'acheteur où la négociation est possible.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
54
Années de revenu pour acheter 70 m²
33
% de résidences secondaires
11
Croissance démographique (5 ans)
13
Densité de population
46
7,8

Indice d'Accessibilité Immobilière

Très accessible

L'accessibilité élevée (7/10) est un signal positif pour les ménages locaux souhaitant devenir propriétaires.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
67
% de propriétaires
71
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
82
2,7

Indice d'Opportunité Locative

Peu favorable

L'opportunité locative très faible (2,4/10) traduit une demande limitée et un risque de vacance accru.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
26
% résidences secondaires (demande saisonnière)
11
Croissance démographique (5 ans)
13
Capacité touristique / population
46
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
46
4,0

Indice de Pression Touristique Immobilière

Modéré

La pression touristique modérée (3,9/10) n'offre pas de levier suffisant pour une stratégie de location saisonnière.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
11
Capacité touristique / population
46
% de logements vacants
79
Faible densité (proxy isolement touristique)
54

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 3880,3 — Percentile dept : 54/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 11,4 — Percentile dept : 33/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 11/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : -0,7 — Percentile dept : 13/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 7448,8 — Percentile dept : 46/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 11,4 — Percentile dept : 67/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 47,1 — Percentile dept : 71/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 17,2 — Percentile dept : 82/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 48,8 — Percentile dept : 26/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 11/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : -0,7 — Percentile dept : 13/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 46/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 3880,3 — Percentile dept : 46/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 11/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 46/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 7,5 — Percentile dept : 79/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 7448,8 — Percentile dept : 54/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Villemomble : opportunités et risques

Investir à Villemomble en 2026 relève davantage de la stratégie de patrimonialisation ou de résidence principale que du pur rendement locatif. Le rendement brut affiché de 6,4 % pour les appartements est attractif sur le papier, mais il est immédiatement grignoté par des charges structurelles. Avec une taxe foncière à 32,64 %, un taux de vacance supposé de 8 % et des frais de gestion, le rendement net tombe autour de 4,1 %, à peine supérieur à un livret A.

Le risque majeur réside dans l'état du parc. D'après les diagnostics énergétiques, 21,4 % des logements sont des passoires thermiques (classes F ou G). La loi Climat et Résilience rendra ces biens progressivement indélocalisables (interdiction de louer les G en 2025, F en 2028). Acquérir un tel bien sans budget de rénovation engage l'investisseur dans une impasse financière et juridique.

La stratégie la plus pertinente serait donc la plus-value à long terme, en ciblant un bien déjà rénové ou à fort potentiel de valorisation dans un quartier proche de la gare, en pariant sur une reprise du marché francilien. La construction neuve, en net ralentissement, ne crée pas de risque de sur-offre à court terme, ce qui peut soutenir les prix de l'ancien bien entretenu.

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Données du marché immobilier à Villemomble

DVF, loyers, permis, analyse expert

La chute de 12,7 % du prix médian en 2024 n'est pas un simple ajustement statistique. Selon les données DVF, elle ramène les valeurs proches de celles de 2020, effaçant les gains de la bulle post-Covid. Cette correction, plus violente qu'ailleurs en Seine-Saint-Denis, s'explique par la composition du marché : une forte proportion de petits appartements (surface médiane de 47 m²) particulièrement sensibles aux tensions sur le pouvoir d'achat et aux taux d'intérêt.

Comparée à ses voisines, Villemomble conserve un premium de prix, notamment face à Gonesse (-18 %) ou Villeparisis (-11 %). Cet écart se justifiait par une image résidentielle plus établie et une desserte ferroviaire directe via la gare du Raincy - Villemomble. Néanmoins, cet avantage s'érode si la demande locative, elle, ne suit pas, ce que confirme l'indice d'opportunité locative très faible (2,4/10).

Le contexte socio-économique local, avec un taux de chômage contenu (8,7 %) mais un revenu médian modeste (23 920 €), ne permet pas de porter seul le marché. Celui-ci dépend donc largement de l'arrivée de ménages extérieurs, attirés par la proximité de Paris et le cadre de vie, dont la vigueur reste liée à la conjoncture du Grand Paris.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Villemomble Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

L'évolution des prix à Villemomble sur les cinq dernières années révèle un cycle complet : après une hausse continue jusqu'à un pic à 4 501 €/m² en 2022, le marché a entamé une correction sévère, avec une chute de 12,7 % en 2024 pour retrouver un niveau proche de 2020. Cette baisse est plus marquée que dans beaucoup de communes comparables du département. Selon les données DVF 2024, elle touche davantage les appartements (-13% par rapport au pic) que les maisons (-9%), signe d'une plus grande fragilité du segment collectif. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique offre un point d'entrée plus accessible mais impose une vigilance accrue sur la valorisation du bien choisi, dans un contexte où la tendance baissière pourrait se prolonger.

Évolution du marché immobilier de Villemomble

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Le marché local enregistre 308 transactions en 2025 et affiche une évolution de -6,1 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 758 €/m²).

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 4 130 €/m²
Surface médiane 80 m²
Transactions 137
Appartements
Prix médian 3 537 €/m²
Surface médiane 49 m²
Transactions 171

Indicateurs clés du marché

+0,2 %
Variation annuelle prix/m² ?
6,7 %
Rendement locatif apparts ?
5,0 %
Rendement locatif maisons ?
48,9 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

330 400 €
Maison 80 m² ?
Mensualité ~1 916 €/mois (20 ans, 3,5 %)
173 313 €
Appartement 49 m² ?
Mensualité ~1 005 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Les simulations financières, basées sur les prix médians et loyers moyens 2024, montrent un effort d'accession modéré pour les primo-accédants mais un équilibre locatif précaire. Pour acquérir un appartement type de 47 m² (174 746 €), un ménage au revenu médian local (23 920 €) devra mobiliser l'équivalent de 7,3 années de revenus. Une fois loué au prix médian de 19,9 €/m², le bien dégage un rendement brut de 6,4 %. Toutefois, après déduction d'une vacance locative estimée à 8 %, des frais de gestion et de la taxe foncière (32,64 %), le rendement net tombe autour de 4,1 %, insuffisant pour couvrir intégralement un crédit à taux actuels. L'investissement locatif y est donc marginalement viable, sauf avec un apport conséquent.

Acheter vs Louer — appartement 49 m²

1 005 €/mois
Mensualité crédit ?
974 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 31 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

13,8 ans
Pour une maison ?
7,2 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

19,9 €/m²
Loyer médian appartements ?
16,1 - 24,6 €/m²
17,1 €/m²
Loyer médian maisons ?
12,2 - 23,9 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Répartition des ventes

44,5 % de maisons et 55,5 % d'appartements parmi les 308 transactions enregistrées.

Le marché penche côté appartements (55,5 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 4 130 €/m² pour les maisons et 3 537 €/m² pour les appartements.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 308 137 171
Prix médian/m² 3 758 € 4 130 € 3 537 €
Prix moyen/m² 4 005 €
Surface médiane – 80 m² 49 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 469 4 000 €
2022 458 4 347 €
2023 356 4 192 €
2024 279 3 750 €
2025 308 3 758 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Villemomble est en net ralentissement. Selon les données SITADEL, seulement 78 logements ont été autorisés en 2024, et la tendance sur cinq ans accuse une baisse de 46 % par rapport à la période précédente. Avec 568 logements autorisés sur les cinq dernières années, l'offre nouvelle reste limitée au regard d'un parc existant de plus de 13 500 logements. Ce ralentissement volontariste de la construction, dans un contexte de légère décroissance démographique (-0,7 % sur 5 ans), limite les risques de sur-offre et peut contribuer à soutenir la valeur du parc ancien à moyen terme. Il indique aussi que la commune privilégie une densification maîtrisée, se concentrant probablement sur la rénovation de son bâti existant, dont 31 % est antérieur à 1945.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Cumul sur la période observée: 4 564 autorisations et 3 282 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 72 %.

Vacance longue durée à Villemomble

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

700 logements vacants au total
325 vacants depuis plus de 2 ans 46,4 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Villemomble (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

La production neuve à à Villemomble totalise 850 logements sur 5 ans, soit -17 % vs la période antérieure.

850 logements autorisés sur 5 ans
377 en 2025 dernière année connue
-17 % vs 5 années précédentes tendance

Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.

Fourchettes de loyers à Villemomble

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 16,1 €/m²
Médian 19,9 €/m²
Haut 24,6 €/m²
Écart de 8,6 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 12,2 €/m²
Médian 17,1 €/m²
Haut 23,9 €/m²
Écart de 11,7 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Villemomble

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (49 m²)
~1 908 €/an
soit ~2,0 mois de loyer par an
Pour une maison type (80 m²)
~2 681 €/an
soit ~2,0 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 32,64 % Moyenne dept : 40,99 % -8,35 pt Moyenne France : 43,01 % -10,37 pt
Taxe d'habitation (rappel) 23,19 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

32,58 % 2021
32,53 % 2022
32,60 % 2023
32,64 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (32,64 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.

Le rendement net se distingue du brut par plusieurs charges locales. La taxe foncière sur le bâti s'élève à 32,64 % à Villemomble. Il faut aussi anticiper les frais de copropriété, une vacance locative modérée (le taux de logements vacants est de 7,5 %) et d'éventuels travaux, surtout dans un parc où 21,4 % des logements sont des passoires thermiques. Ces éléments expliquent l'écart entre un rendement brut de 6,4 % et un net d'environ 4,1 % pour un appartement.

Performance énergétique du parc à Villemomble

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 070 diagnostics analysés (ADEME)

La classe énergétique dominante du parc à Villemomble est D, avec 17,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).

Classe dominante D
Passoires thermiques 17,0 % F + G
Conso moyenne 241 kWh/m²/an

Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.

La classe énergétique dominante du parc est D, avec une consommation estimée à 251 kWh/m²/an. Une part non négligeable de 21,4 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G, soit des passoires thermiques. Pour un acheteur, cela implique un risque réglementaire croissant avec les interdictions de location prévues par la loi Climat, et probablement des travaux de rénovation à prévoir pour maintenir la valeur du bien à moyen terme.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les appartements, notamment les T2 et T3, sont les plus adaptés à l'investissement locatif. Leur prix au m² (3 537 €) et leur loyer (19,9 €/m²/mois) offrent un meilleur rendement que les maisons. Les studios peuvent trouver preneurs auprès d'étudiants ou de jeunes actifs seuls. Attention aux passoires thermiques (classe F/G) qui représentent 21,4 % du parc et deviendront progressivement interdites à la location.

Quelles zones cibler à Villemomble ?

Les secteurs les plus proches de la gare du Raincy - Villemomble - Montfermeil (0,9 km) sont naturellement les plus demandés pour la location. Le centre-bourg, avec ses commerces et services, est également attractif. Aucune zone en développement majeur n'est signalée, la construction neuve étant en net recul (-46 % sur 5 ans). La faible proportion de résidences secondaires (0,5 %) confirme que le marché est essentiellement constitué de résidences principales.

Calculateur de rendement à Villemomble

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Villemomble

Le principal risque est lié à la qualité énergétique du parc : 21,4 % de passoires thermiques impliquent des travaux de rénovation à prévoir pour rester dans la légalité. Le taux de vacance (7,5 %) est modéré mais indique que certains biens peinent à trouver preneurs. La taxe foncière, à 32,64 %, pèse sur le rendement net. Enfin, la baisse des prix à l'achat (-12,7 %) peut affecter la plus-value à moyen terme.

Cas pratique : un investissement type à Villemomble

Pour un appartement type de 47 m² (prix médian de 174 746 €), le loyer mensuel espéré est d'environ 935 € (19,9 €/m²). Avec un rendement brut de 6,4 %, l'effort net mensuel après charges (taxe foncière, vacance, copropriété) se rapprocherait de 100 € à 150 € selon l'emprunt.

Erreurs à éviter quand on investit à Villemomble

  • Négliger la taxe foncière, au taux local de 32,64 %.
  • Surévaluer les loyers face au revenu médian de 23 920 €.
  • Oublier le risque travaux sur un parc vieillissant.
  • Ne pas provisionner une vacance locative (7,5 % de vacants).

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier à Villemomble suit le rythme francilien, avec une reprise d'activité en septembre après la trêve estivale et un pic au printemps. Vendre entre mars et juin maximise la visibilité. Acheter en fin d'année peut permettre de négocier, certains vendeurs étant pressés par le calendrier fiscal (taxe foncière payable en octobre). La faible activité touristique locale (2 hébergements) n'influence pas les prix saisonnièrement.

Le saviez-vous ?

  • Villemomble dispose de 1 262 équipements pour 30 000 habitants.
  • La fibre couvre 90,5 % des logements de la commune.
  • Le taux de chômage y est le plus bas de sa catégorie dans le 93 (8,7 %).

S'installer à Villemomble : cadre de vie et logement

S'installer à Villemomble, c'est opter pour une ville de moins de 30 000 habitants bien dotée en services du quotidien, avec plus de 1 260 équipements recensés par l'INSEE. La commune offre un bon niveau de confort, porté par de nombreux commerces et services de proximité, ainsi qu'une couverture très haut débit et fibre excellente (plus de 90 %). Son accès rapide à Paris via la gare du Raincy - Villemomble (à moins d'1 km) en fait un choix privilégié pour les navetteurs.

Le parc de logements, majoritairement constitué d'appartements, comprend encore 36,5 % de maisons, offrant une diversité de typologies. Le tissu associatif et les équipements sportifs (43 sites) contribuent à l'animation locale. Cependant, l'environnement urbain et la densité élevée (7 449 hab/km²) éloignent l'image du village, et la commune reste soumise aux mêmes contraintes que le reste de la petite couronne parisienne.

Carte du marché immobilier à Villemomble

Villemomble et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Villemomble

12,3 °C
Température moyenne ?
723 mm
Précipitations ?
41 j
Jours de gel/an ?

Villemomble connaît un climat tempéré avec une température moyenne annuelle de 12,3 °C et 723 mm de précipitations. L'altitude modérée (64 m) et la proximité de Paris atténuent les excès. Ce climat convient aux acheteurs recherchant un rythme de saisons marqué sans conditions extrêmes, propice à une vie de famille avec des espaces extérieurs, d'autant que 36,5 % du parc sont des maisons.

À qui s'adresse Villemomble ?

La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes familles franciliens à la recherche d'un compromis budget/accès à Paris. La part importante de moins de 30 ans (38,8 %) et la présence de nombreuses écoles en font un territoire adapté aux familles. Les actifs travaillant à l'aéroport du Bourget ou en proche banlieue y trouveront aussi un logement accessible. La faible part de résidences secondaires (0,5 %) confirme son statut de ville résidentielle.

Avantages et limites à Villemomble

✓ Points forts

  • Desserte ferroviaire pratique (gare à 0,9 km)
  • Offre scolaire développée (23 établissements)
  • Taux de chômage bas pour le département (8,7 %)
  • Prix au m² inférieur à la moyenne régionale
  • Connexion fibre très étendue (90,5 %)

− À prendre en compte

  • Marché immobilier en baisse (-12,7 %)
  • Forte densité de population (7 449 hab./km²)
  • Exposition à des risques naturels (PPR actif)

Composition du parc immobilier à Villemomble

13 565 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Le parc à Villemomble combine 36,5 % de maisons et 63,5 % d'appartements.

92,0 % Résidences principales 12 477 logements
0,5 % Résidences secondaires 74 logements
7,5 % Logements vacants 1 013 logements
51,2 % Propriétaires de leur résidence

Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.

Le parc de Villemomble est majoritairement constitué de résidences principales, avec seulement 0,5 % de secondaires. La part des propriétaires (51,2 %) et celle des logements sociaux (26 %) indiquent une mixité sociale et une certaine stabilité résidentielle. Cependant, un taux de vacants à 7,5 % et une légère baisse démographique récente (-0,7 % en 5 ans) indiquent un marché qui peut présenter des opportunités de négociation.

Ancienneté du parc à Villemomble

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 12 319 logements).

  • Avant 1919 9,6 % 1 177 logts
  • 1919-1945 21,4 % 2 640 logts
  • 1946-1970 31,9 % 3 930 logts
  • 1971-1990 23,1 % 2 846 logts
  • 1991-2005 7,1 % 869 logts
  • 2006-2019 7,0 % 858 logts

Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.

Équipements et services à Villemomble

1 262 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

123 Commerces
666 Services
227 Santé
43 Sports et loisirs
24 Enseignement
5 Tourisme
174 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Villemomble

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 8 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 13 catastrophes naturelles déclarées

La commune est soumise à un plan de prévention des risques (PPR) actif. Huit risques naturels sont recensés, dont des inondations, et 13 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Le radon y est faible et la sismicité très faible. Consulter le PPR en mairie ou sur Géorisques est indispensable pour connaître les contraintes constructives et d'assurance attachées à une parcelle précise.

Cas pratique : un achat type à Villemomble

Une maison type de 95 m² (au prix médian de 4 125 €/m²) coûte environ 391 875 €. Cela représente plus de 16 années du revenu médian local (23 920 €). Avec un apport de 10 %, la mensualité pour un crédit sur 20 ans à 3,5 % serait d'environ 1 950 €.

Erreurs à éviter quand on achète à Villemomble

  • Oublier de vérifier le DPE, crucial avec 21,4 % de passoires.
  • Négliger le PPR actif et les risques naturels recensés.
  • Surévaluer un bien loin de la gare ou des commerces.
  • Ne pas anticiper les travaux dans un parc ancien (31 % avant 1945).

Points clés à retenir à Villemomble

  • Prix médian au m² : 3 758 €, en baisse de 12,7 % sur un an.
  • Rendement net estimé à 4,1 % pour un appartement.
  • Climat tempéré : 12,3 °C et 723 mm de pluie par an.
  • Écart maison/appartement : +11 % pour les maisons (4 130 €/m²).
  • Taxe foncière élevée : taux de 32,64 %.
  • 36,5 % de maisons individuelles dans le parc.
  • Facteur valeur clé : proximité de la gare et commerces.
  • Rendement brut locatif : 6,4 % pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Villemomble ?

À Villemomble, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation par rapport à la gare du Raincy - Villemomble - Montfermeil (à 0,9 km du centre) et aux 123 commerces recensés. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, avec 21,4 % de passoires thermiques dans le parc. Pour une maison, la surface du terrain est un atout majeur. Un appartement rénové et bien exposé dans une copropriété saine se distinguera nettement d'un logement énergivore.

Estimation indicative d'une maison à Villemomble

Pour une maison de 80 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

300 640 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Une estimation erronée peut coûter cher : trop haute, elle allonge la vacance commerciale ; trop basse, elle génère une moins-value. Les données brutes (prix médian par type) sont un point de départ, mais ne tiennent pas compte de l'état exact, de la vue, de l'étage ou des travaux récents. Une expertise locale intègre aussi la dynamique de quartier et l'évolution récente des prix, cruciale dans un marché en correction comme celui de Villemomble. Avec un taux de vacance de 7,5 %, seuls les biens bien positionnés sur le marché trouvent rapidement acquéreur.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un agent immobilier local maîtrise les micro-marchés de Villemomble, entre les secteurs très proches de la gare et les quartiers plus résidentiels. Il peut ajuster l'estimation en fonction de l'état réel du bien, souvent sous-évalué par les algorithmes basés sur le prix au m² moyen (3 858 €/m²). Son réseau lui permet aussi de cibler les acheteurs sérieux, ce qui est crucial dans un contexte de baisse des prix de 12,7 % sur un an où chaque offre compte.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se baser sur le prix au m² moyen seul, sans nuance.
  • Ignorer l'impact d'un DPE faible sur la valorisation.
  • Oublier la baisse récente des prix (-12,7 % sur un an).
  • Sous-estimer l'attrait d'un jardin ou d'une terrasse.

Investir à Villemomble : passer à l'action

Les données DVF identifient une fenêtre d'opportunité pour les acheteurs, mais chaque rue, chaque copropriété a sa propre dynamique. Transformer cette analyse en achat réussi nécessite une expertise fine du tissu urbain local et des négociations en cours.

Ces chiffres posent un diagnostic clair. La suite dépend de votre projet concret et de la sélection du bon bien.

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  • Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Villemomble
  • Évolution des prix et dynamique du marché local
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Villemomble

    Quel est le prix moyen de l'immobilier à Villemomble ?

    En 2024, le prix médian du mètre carré à Villemomble est de 3 758 €. Il faut compter environ 4 130 €/m² pour une maison et 3 537 €/m² pour un appartement, selon les données DVF.

    Le marché est-il en baisse à Villemomble ?

    Oui, le marché a connu une correction significative de -12,7 % entre 2023 et 2024. Le prix médian est revenu à un niveau proche de celui de 2020, après un pic en 2022.

    Villemomble est-elle plus chère que ses voisines ?

    Généralement oui. Villemomble est environ 10 % plus chère que Roissy-en-Brie ou Torcy, et 11 % plus chère que Villeparisis. Seule Champs-sur-Marne affiche des prix légèrement supérieurs (+1 %).

    Est-ce intéressant pour un investissement locatif ?

    L'opportunité locative est jugée faible (indice 2,4/10). Le rendement brut de 6,4 % est correct, mais le rendement net estimé n'est que de 4,1 % après charges, ce qui limite l'intérêt pour un investissement locatif classique.

    Quels sont les quartiers à privilégier à Villemomble ?

    Les secteurs les plus prisés sont généralement ceux à proximité immédiate de la gare du Raincy - Villemomble pour leur accessibilité, et les zones pavillonnaires plus calmes au nord de la commune. La vigilance sur l'état du bâti (DPE) est cruciale partout.

    Marché immobilier des communes voisines

    Villemomble présente un écart de valorisation notable avec des communes voisines aux indicateurs similaires comme Roissy-en-Brie ou Torcy, mais cet écart s'explique par un rendement locatif inférieur et une demande plus fragile, limitant l'effet de levier pour l'investisseur.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Villemomble.

    Communes limitrophes de Villemomble

    Villemomble est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    3 758 €/m² Prix médian à Villemomble
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Côté prix, Villemomble est un marché tendu — 3 758 €/m² sur 308 ventes récentes, -2,6 % par rapport au reste de la Seine-Saint-Denis.

    Le prix médian de Villemomble recule de -6,1 % entre 2021 et 2025. 1 870 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.

    Marché mixte à Villemomble: maisons à 4 130 €/m² et appartements à 3 537 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Rapporté au revenu médian de Villemomble, un logement de 80 m² (330 400 €) représente 13,8 années de ressources brutes.

    Les loyers d'annonce de Villemomble avoisinent 19,9 €/m² pour les appartements et 17,1 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,7 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Villemomble (0,5 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.

    Construction neuve active à Villemomble: l'équivalent de 170 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (93 % des autorisations sur 2021-2025).

    Côté contexte, Villemomble est une commune francilienne de la première couronne, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est dans un relief de plaine, à 30 m d'altitude en moyenne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.

    Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Villemomble

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    Communes voisines

    Bondy 93140 50 595 hab. 3,0 km Rosny-sous-Bois 93110 47 180 hab. 1,8 km Le Raincy 93340 14 735 hab. 1,9 km Gagny 93220 42 313 hab. 2,1 km