Logement & immobilier

Le logement à Vincennes

94300 Val-de-Marne 48 193 hab.
Fiche complète

Le parc résidentiel de Vincennes totalise 28 068 logements, à dominante collective (93,8 % d'appartements, 2,8 pièces en moyenne).

Résidences principales 88%
Logements vacants 6,5%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant E

01 Le parc de logements

28 068Logements au total
95 %Appartements i
49,2 %Propriétaires
5,1 %Rés. secondaires
11 %Logements sociaux i
6,5 %Logements vacants i+10% vs dept · -19% vs France
+1,8 %Évolution 2016–2022
14 034 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 28 068 logements dont 24 800 résidences principales, 1 437 résidences secondaires et 1 831 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Sur les 28 068 logements recensés, 88 % sont occupés à l'année, 5 % servent de résidence secondaire et 7 % sont vacants.

INSEE · 2022

Époque de construction

Structure du bâti par époque: 16 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1919-1945 (25 %), 4 % postérieurs à 2006.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Le graphique montre une moyenne de 2,8 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (10 % de 5 pièces et plus).

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements27 14927 55928 068
Rés. principales24 61324 96724 800
Rés. secondaires8511 0901 437
Vacants1 6851 5031 831

Sarcelles (59 173 hab., à 16 km) présente 27,1 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Visualisation des quatre statuts — 49,2 % de propriétaires occupants, 47,4 % de locataires et 8 % de HLM dans les résidences principales.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Répartition des modes de chauffage: 52 % au gaz de ville, 42 % pour électricité, 5 % pour fioul.

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans3 854
2 à 4 ans5 964
5 à 9 ans4 616
10 ans ou plus10 365
Total ménages24 800
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale10 326
Sous-occupation modérée5 414
Sous-occupation accentuée2 030
Suroccupation modérée5 401
Suroccupation accentuée392
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le parc automobile des résidents se répartit entre 52 % sans voiture, 42 % à une voiture et 6 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 39,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

28 068Logements en 2022
+24 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 22 623 logements, le total atteint 28 068 en 2022 (+24 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 2 676 3 282 2 749 2 806 2 892 1 478
Dont vacants > 2 ans 343 427 491 377 445 625

04 Performance énergétique (DPE)

EClasse DPE dominante
277kWh/m²/an en moyenne
22,9 %Passoires (F+G) i
13 776Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
D
E
277 kWh/m²/an
F
G

Climat (GES)

A
B
C
3 174 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Distribution DPE sur 13 776 diagnostics: la majorité se situe en classe E (30 %), avec 18 % de logements économes (A-B-C).

ADEME · GES

Distribution GES

Émissions CO₂: 24 % des logements relèvent de la classe C, 51 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Les normes thermiques modernes se lisent ici — 140 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 314 pour ceux avant 1948.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Le graphique oppose deux profils — maisons en classe E (286 kWh/m²/an) et appartements en classe E (277).

Comparaison territoriale
Consommation vs département+66 kWh/m²/an
Consommation vs France+74 kWh/m²/an
Passoires vs département+12,0 pts
Passoires vs France+13,0 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

Commune déficitaire SRU — Le taux de logements sociaux est inférieur à l'objectif légal.
12,5 %Taux logements sociaux i
3 098Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutDéficitaire

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

9,66 €Loyer moyen /m² i
1,1 %Taux de vacance i
301dont PLAI i
730dont PLS i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1622
T2958
T3947
T4403
T5+75

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Vincennes recense 28 068 logements, dont 24 800 résidences principales (88,4 %) — la vocation résidentielle y est nettement dominante. Au plan typologique, l'appartement écrase le pavillonnaire — 95,2 % contre 4,8 %. Côté cadre local, Vincennes est au cœur de l'agglomération francilienne dense, en plaine, à 110 m d'altitude.

Statut d'occupation assez équilibré: 49,2 % de propriétaires occupants et 47,4 % de locataires. 7,8 % des logements occupés à titre principal sont des HLM. La commune reste sous la cible SRU (25,0 %): son taux s'établit à 12,5 %.

Près d'15,5 % du parc de Vincennes est antérieur à 1919. Performance énergétique en retrait: classe E en tête et consommation moyenne (277 kWh/m²/an) supérieure à la moyenne française. Le poids des classes F et G — 22,9 % du parc diagnostiqué — chiffre l'effort de rénovation à entreprendre. gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 51,6 % des résidences principales.

Le nombre de logements de Vincennes varie peu sur la période 2016–2022. Le taux de ménages sans voiture atteint 51,5 % à Vincennes, un indicateur typique d'une commune urbaine.

Le contexte régional pèse sur le parc local — Vincennes est au cœur de l'agglomération francilienne dense. Le parc résidentiel de Vincennes s'inscrit dans un territoire en plaine, à 110 m d'altitude.

Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.

Faut-il investir à Vincennes en 2026 ?

Ville historique de la proche banlieue est, Vincennes combine une densité record, un excellent niveau d'équipements et une fiscalité modérée pour l'Île-de-France. Son marché immobilier, après des années de forte valorisation, amorce une phase de correction. Dans ce contexte, l'opportunité d'investissement en 2026 mérite une analyse fine entre attractivité pérenne et rendements actuels.

8 711 €/m² prix médian
+2,0 % sur un an
830 transactions 2026

Avec un prix au m² en correction de -5,9 % mais toujours supérieur de 47 % aux voisines comparables, Vincennes confirme son statut de valeur refuge en petite couronne, malgré un effort d'entrée conséquent.

Verdict

➤ Investir ici suppose de viser la stabilité et la plus-value à long terme plutôt que la rentabilité locative immédiate, en ciblant des biens rénovés.

Rendement faible
Risque modere
Horizon long terme
Stratégie Plus-value long terme en bien rénové
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Points clés

  • ✓ Correction récente : opportunité de point d'entrée
  • ✓ Pression locative et commerciale très élevée
  • ✓ Fiscalité locale modérée pour l'Île-de-France
  • ⚠ Accessibilité immobilière très faible
  • ⚠ Rendement net locatif sous les 3 %
  • ⚠ Parc ancien : 40,9 % construits avant 1945

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accedant local

Positionnement sur le marché

  • Avec 8 614 €/m², le prix médian est plus de deux fois supérieur à la médiane nationale.
  • Vincennes se positionne au-dessus de la moyenne départementale pour le revenu médian et le taux d'emploi.
  • Le rendement locatif brut (4,1 %) dépasse celui de Paris intra-muros mais reste inférieur aux grandes métropoles régionales.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Vincennes

Le marché immobilier de Vincennes affiche une pression notable (IPI 8,4/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.

L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.

Indices immobiliers de Vincennes

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

8,4

Indice de Pression Immobilière

Très élevé

Pression immobilière très élevée (8,4/10) : la demande dépasse largement l'offre, un atout pour la revente.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
100
Années de revenu pour acheter 70 m²
91
% de résidences secondaires
100
Croissance démographique (5 ans)
9
Densité de population
100
5,0

Indice d'Accessibilité Immobilière

Moyen

Accessibilité faible (3,3/10) : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
9
% de propriétaires
48
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
96
3,8

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Opportunité locative modérée (3,9/10) : la demande est présente mais le rendement net est érodé par les charges et la taxe foncière.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
46
% résidences secondaires (demande saisonnière)
100
Croissance démographique (5 ans)
9
Capacité touristique / population
33
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
0
5,3

Indice de Pression Touristique Immobilière

Modéré

Pression touristique élevée (6/10) : potentiel pour de la location courte durée, notamment lors d'événements parisiens.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
100
Capacité touristique / population
33
% de logements vacants
65
Faible densité (proxy isolement touristique)
0

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 8678,8 — Percentile dept : 100/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 17,4 — Percentile dept : 91/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 5,1 — Percentile dept : 100/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : -2,9 — Percentile dept : 9/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 24096,5 — Percentile dept : 100/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 17,4 — Percentile dept : 9/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 43,5 — Percentile dept : 48/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 6,9 — Percentile dept : 96/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 50,8 — Percentile dept : 46/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 5,1 — Percentile dept : 100/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : -2,9 — Percentile dept : 9/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 33/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 8678,8 — Percentile dept : 0/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 5,1 — Percentile dept : 100/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 33/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 6,5 — Percentile dept : 65/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 24096,5 — Percentile dept : 0/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Vincennes : opportunités et risques

Investir à Vincennes en 2026 n'a de sens que dans une optique de valorisation patrimoniale à long terme, avec une rentabilité locative directe faible. Le rendement net, après déduction de la taxe foncière (34,87 %), des frais de gestion et d'une vacance estimée, avoisine 2,6 %, soit à peine de quoi couvrir l'inflation. La stratégie doit donc viser la plus-value, en ciblant des biens déjà rénovés ou présentant un fort potentiel de revalorisation dans un îlot préservé.

Le risque principal est lié à la qualité énergétique du bien. Avec près d'un quart du parc classé F ou G, l'investisseur doit impérativement budgéter des travaux de rénovation pour pouvoir louer légalement au-delà de 2028. Ce surcoût, combiné au prix d'acquisition élevé, peut anéantir toute rentabilité. L'idéal est de se tourner vers des appartements construits après 2006, qui ne représentent que 4 % du parc.

La faible dynamique de construction neuve (49 logements autorisés en 2024) et le déclin démographique (-2,9 % en 5 ans) limitent la pression à la hausse sur les loyers. L'opportunité locative repose donc sur la captation d'une demande solvable, attirée par les 904 services et 381 commerces recensés par l'INSEE, ainsi que par l'excellente connectivité numérique (fibre à 97 %). La location saisonnière, encouragée par un indice IPTI élevé, peut être une piste pour améliorer la rentabilité, mais elle est soumise à une réglementation communale de plus en plus stricte.

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Données du marché immobilier à Vincennes

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le marché de Vincennes, selon les données DVF 2024, révèle une baisse de 5,9 % du prix médian sur un an, poursuivant une correction amorcée en 2021. Cette baisse, la plus marquée des cinq dernières années, s'inscrit dans un contexte de remontée des taux qui affecte particulièrement les marchés les plus chers. Néanmoins, avec un prix moyen de 10 121 €/m², la commune conserve un positionnement premium, soutenu par des indicateurs solides : un taux de chômage de 7,7 % (le plus bas du département) et un revenu médian de 34 880 €.

La comparaison avec les communes dites similaires est sans appel : l'écart de prix dépasse 100 % avec des villes comme Sarcelles ou Garges-lès-Gonesse. Cet écart ne repose pas uniquement sur le cadre de vie ou la localisation ; il reflète aussi une sélection sociale et économique bien plus favorable, ce qui assure une certaine résilience aux biens bien situés, même en période de correction.

La structure du parc, très majoritairement composé d'appartements anciens, devient un facteur clé. La part de passoires thermiques (F/G) est de 22,8 %, et la classe énergétique dominante est E. Cette donnée, issue des diagnostics officiels, impose désormais un coût de rénovation non négligeable pour rester dans la légalité locative, un paramètre qui pèsera sur les prix des biens les moins performants.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Vincennes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Le prix médian du mètre carré à Vincennes a entamé une baisse continue depuis son sommet de 2020 (9 744 €/m²), pour atteindre 8 614 €/m² en 2024, soit une correction cumulée de 11,6 %. Cette tendance contraste avec la stabilité observée dans d'autres secteurs de la petite couronne et reflète un double ajustement : normalisation après une bulle spéculative et sensibilité accrue aux taux d'emprunt sur un marché très cher. La baisse est plus marquée pour les appartements, segment dominant du parc. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique offre un point d'entrée relativement plus favorable, mais sans garantie de reprise vigoureuse à court terme, la demande étant affectée par le pouvoir d'achat.

Évolution du marché immobilier de Vincennes

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Trajectoire DVF 2021→2025: 9 586 €/m² → 8 711 €/m² (-9,1 %), volume annuel actuel 830 transactions.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 11 128 €/m²
Surface médiane 109 m²
Transactions 44
Appartements
Prix médian 8 650 €/m²
Surface médiane 50 m²
Transactions 786

Indicateurs clés du marché

+2,0 %
Variation annuelle prix/m² ?
4,1 %
Rendement locatif apparts ?
2,0 %
Rendement locatif maisons ?
50,6 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

1 212 952 €
Maison 109 m² ?
Mensualité ~7 035 €/mois (20 ans, 3,5 %)
432 500 €
Appartement 50 m² ?
Mensualité ~2 508 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

L'acquisition d'un appartement type de 47 m² (402 884 €) génère un loyer mensuel médian de 1 382 €. Avec un crédit à 3,5 % sur 20 ans et 20 % d'apport, la mensualité s'élève à environ 1 880 €. Le loyer couvre ainsi près de 80 % de l'échéance, laissant un effort résiduel net d'environ 500 € par mois. Le rendement brut de 4,1 % chute à environ 2,6 % net après charges, illustrant la faible rentabilité locative directe. L'achat d'une maison type (1,14 M€) nécessite quant à lui 32,7 années de revenu médian local, le réservant à une clientèle très aisée ou héritière.

Acheter vs Louer — appartement 50 m²

2 508 €/mois
Mensualité crédit ?
1 471 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 1 037 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

34,8 ans
Pour une maison ?
12,4 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

29,4 €/m²
Loyer médian appartements ?
23,3 - 37,1 €/m²
18,5 €/m²
Loyer médian maisons ?
11,0 - 31,1 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Avec 830 transactions en 2024, le marché vincennois reste liquide, bien que son volume ait reculé de 28 % par rapport au pic de 2022. La très grande majorité des ventes (743 sur 772) concernent des appartements, d'une surface médiane de 47 m², reflétant le parc dense de la commune. Seulement 29 maisons ont changé de mains, confirmant la rareté de l'offre en individuel. L'écart entre prix moyen (10 121 €/m²) et prix médian (8 614 €/m²) indique la persistance de biens haut de gamme qui tirent la moyenne vers le haut. Le marché est en phase de rééquilibrage au profit des acheteurs, qui disposent d'un meilleur pouvoir de négociation.

Répartition des ventes

5,3 % de maisons et 94,7 % d'appartements parmi les 830 transactions enregistrées.

Répartition des ventes: 5,3 % de maisons et 94,7 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 830 44 786
Prix médian/m² 8 711 € 11 128 € 8 650 €
Prix moyen/m² 9 346 €
Surface médiane – 109 m² 50 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 944 9 586 €
2022 996 9 479 €
2023 817 9 044 €
2024 719 8 544 €
2025 830 8 711 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Vincennes est atone, avec seulement 659 logements autorisés sur les 5 dernières années et une tendance en baisse de 26 %. Seulement 49 logements ont été autorisés en 2024. Cette faible production s'explique par la densité déjà extrême (24 000 hab/km²) et la rareté des fonciers disponibles. Elle limite fortement les risques de sur-offre mais contribue aussi au vieillissement du parc, dont 40,9 % a été construit avant 1945. Pour un investisseur, cela signifie que l'offre neuve est marginale et que la rénovation du parc ancien devient un enjeu financier majeur, notamment face aux contraintes de la loi Climat.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Cumul sur la période observée: 2 730 autorisations et 2 222 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 81 %.

Vacance longue durée à Vincennes

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

1 478 logements vacants au total
625 vacants depuis plus de 2 ans 42,3 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Vincennes (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Bilan construction à Vincennes: 417 logements autorisés sur 5 ans, 59 pour la dernière année (-46 %).

417 logements autorisés sur 5 ans
59 en 2025 dernière année connue
-46 % vs 5 années précédentes tendance

Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.

Fourchettes de loyers à Vincennes

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 23,3 €/m²
Médian 29,4 €/m²
Haut 37,1 €/m²
Écart de 13,8 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 11,0 €/m²
Médian 18,5 €/m²
Haut 31,1 €/m²
Écart de 20,1 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Vincennes

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (50 m²)
~3 077 €/an
soit ~2,1 mois de loyer par an
Pour une maison type (109 m²)
~4 222 €/an
soit ~2,1 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 34,87 % Moyenne dept : 38,27 % -3,40 pt Moyenne France : 43,01 % -8,14 pt
Taxe d'habitation (rappel) 23,15 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

34,81 % 2021
34,76 % 2022
34,83 % 2023
34,87 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (34,87 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.

Le rendement net chute significativement une fois les charges réelles déduites du brut. À Vincennes, la taxe foncière sur le bâti est de 34,87 %. Ajoutez les frais de copropriété (courants dans un parc à 95 % d'appartements), l'assurance, une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 6,5 %) et la gestion. Ces postes, non négligeables, expliquent pourquoi le rendement net estimé pour les appartements (2,6 %) est inférieur de près de 1,5 point au rendement brut (4,1 %).

Performance énergétique du parc à Vincennes

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 13 776 diagnostics analysés (ADEME)

Parc à Vincennes: majorité classée E, part de passoires thermiques à 22,9 %.

Classe dominante E
Passoires thermiques 22,9 % F + G
Conso moyenne 276 kWh/m²/an

Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.

La performance énergétique du parc est un point de vigilance : la classe dominante est E (276 kWh/m²/an) et 22,8 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F ou G). Avec 40,9 % du bâti antérieur à 1945, les rénovations sont souvent nécessaires. La loi Climat et Résilience impose des restrictions de location pour les logements les plus énergivores à partir de 2025. Un DPE défavorable peut donc limiter les candidats locataires et impacter la valorisation du bien.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Privilégiez les appartements, qui représentent 95 % du parc et offrent la meilleure liquidité. Les studios et T2, avec une surface médiane de 47 m², sont les plus adaptés à la demande locative dominante. Le parc ancien (40,9 % d'avant 1945) impose une vigilance accrue sur l'état et la performance énergétique : 22,8 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G). Les logements sociaux représentent 11 % du parc, limitant la pression sur le parc libre.

Quelles zones cibler à Vincennes ?

La centralité est le premier critère de valorisation locative. Les secteurs proches de la gare de Val de Fontenay, offrant un accès RER et Transilien, sont les plus demandés. La superficie réduite de la commune (2 km²) limite les écarts de prix. Le renouvellement urbain est modeste, avec seulement 659 logements autorisés sur cinq ans, évitant un risque de sur-offre à court terme.

Calculateur de rendement à Vincennes

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Vincennes

Le principal risque est la faible rentabilité nette, érodée par un prix d'entrée élevé et une taxe foncière au-dessus de la moyenne. La vacance locative, estimée à 8 %, est réelle dans un marché concurrentiel. La dépendance à la conjoncture parisienne est forte. Le risque réglementaire lié aux DPE est majeur : près d'un quart du parc est en classe F ou G, nécessitant des travaux de rénovation avant 2028 pour rester louable. La sismicité est très faible et le radon faible.

Erreurs à éviter quand on investit à Vincennes

  • Négliger la taxe foncière, élevée à 34,87 %.
  • Surestimer les loyers sur un parc ancien.
  • Oublier la provision pour travaux (DPE E en moyenne).
  • Ignorer le taux de vacance local (6,5 %).

Quand acheter ou vendre ?

Le marché de Vincennes suit le rythme francilien : une accélération au printemps, un ralentissement estival et une reprise à l'automne. Vendre entre mars et juin maximise la visibilité auprès des familles souhaitant une rentrée scolaire. L'encaissement de la taxe foncière en septembre peut inciter certains propriétaires à vendre en amont. Acheter en fin d'année permet parfois de négocier sur des biens moins exposés.

Le saviez-vous ?

  • 4 monuments historiques protégés dont le Château.
  • Densité championne du Val-de-Marne (rang 1/21).
  • 97 % des logements sont éligibles à la fibre.

S'installer à Vincennes : cadre de vie et logement

S'installer à Vincennes, c'est opter pour le confort urbain d'une ville à très haute densité, où tout est accessible à pied ou en transports en commun. La commune compte pas moins de 2 167 équipements, avec une offre médicale pléthorique (639 établissements de santé) et commerciale très développée. Ce maillage exceptionnel de services, couplé à la présence de 31 établissements scolaires, en fait un lieu de vie pratique et rassurant pour les familles et les actifs.

La desserte en transports, bien qu'aucune gare ne soit située sur la commune même, est efficace avec la gare TGV de Paris-Bercy et la gare RER de Val de Fontenay à moins de 5 km. Le profil démographique, avec un âge médian de 38,6 ans et 35,6 % de moins de 30 ans, reste jeune et actif, même si l'indice de vieillissement (129,8) indique un début de vieillissement de la population. La dette communale modérée (1 418 €/hab) et l'épargne brute positive sont des signaux rassurants sur la gestion municipale et la stabilité de la fiscalité locale.

Carte du marché immobilier à Vincennes

Vincennes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Vincennes

12,5 °C
Température moyenne ?
684 mm
Précipitations ?
30 j
Jours de gel/an ?

Le climat tempéré de Vincennes, avec une moyenne annuelle de 12,5 °C et 684 mm de pluie, est typique de l'Île-de-France. Les hivers sont modérés, les étés supportables. Ce profil convient à une large gamme d'habitants, des familles aux actifs, sans contrainte climatique majeure. La douceur relative et la faible altitude (55 m) sont des atouts pour le cadre de vie au quotidien, bien que moins déterminantes que la proximité des 904 services recensés ou de la gare de Val de Fontenay à 3,7 km.

À qui s'adresse Vincennes ?

Cette commune s'adresse prioritairement aux ménages aisés, sans enfants ou avec de jeunes enfants, travaillant dans l'est parisien. Les primo-accédants sont quasiment exclus, sauf avec un apport conséquent. Les familles recherchant une maison devront avoir un budget très élevé. Les retraités (21 % de la population) peuvent y trouver tous les services, mais doivent composer avec la densité et le bruit.

Avantages et limites à Vincennes

✓ Points forts

  • Proximité exceptionnelle de Paris et excellente desserte transports.
  • Cadre de vie urbain animé avec de très nombreux services et commerces.
  • Population active et jeune, dynamisme économique affirmé (6 813 entreprises).
  • Patrimoine historique valorisant (château, monuments classés).
  • Connectivité numérique optimale (fibre, 5G).

− À prendre en compte

  • Densité extrême (24 000 hab/km²) et environnement très minéral.
  • Prix au m² très élevés, même en période de correction.
  • Parc immobilier vieillissant et performance énergétique moyenne.

Composition du parc immobilier à Vincennes

28 068 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Répartition: 95,1 % d'appartements, 4,9 % de maisons — profil urbain marqué.

88,4 % Résidences principales 24 800 logements
5,1 % Résidences secondaires 1 437 logements
6,5 % Logements vacants 1 831 logements
49,2 % Propriétaires de leur résidence

Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.

Le parc immobilier est ultra-majoritairement composé d'appartements (95 %), signe d'une densité urbaine élevée (rang 1/21 dans le Val-de-Marne). La part des propriétaires occupants (49,2 %) et le faible taux de résidences secondaires (5,1 %) indiquent un marché résidentiel ancré et stable. Un taux de vacance de 6,5 % est légèrement supérieur à la moyenne nationale, pouvant signaler des biens en attente de rénovation ou des ajustements de prix. L'acheteur typique est un ménage cherchant un appartement en copropriété, dans une ville bien équipée.

Ancienneté du parc à Vincennes

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 24 646 logements).

  • Avant 1919 15,5 % 3 824 logts
  • 1919-1945 25,4 % 6 266 logts
  • 1946-1970 23,8 % 5 859 logts
  • 1971-1990 21,4 % 5 271 logts
  • 1991-2005 9,9 % 2 443 logts
  • 2006-2019 4,0 % 983 logts

Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.

Équipements et services à Vincennes

2 167 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

381 Commerces
904 Services
639 Santé
50 Sports et loisirs
37 Enseignement
51 Tourisme
105 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Vincennes

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 1 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 4 catastrophes naturelles déclarées

Le risque sismique est classé très faible et le radon faible. Vincennes a connu 4 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, liés à un seul risque recensé (probablement inondation ou mouvement de terrain). Ces données, issues du portail Géorisques, indiquent un environnement globalement serein. Pour tout achat, consultez le plan de prévention des risques (PPR) communal pour connaître d'éventuelles contraintes constructives ou d'assurance, notamment dans les zones les plus basses de cette commune à l'altitude moyenne de 55 m.

Cas pratique : un achat type à Vincennes

Une maison type de 100 m² coûte environ 1 141 400 € à Vincennes. Cela représente 32,7 années du revenu médian local (34 880 €). Avec un apport de 10 % (114 140 €) et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance avoisinerait les 6 220 €. Un budget réservé aux ménages aisés ou aux reventes successives.

Erreurs à éviter quand on achète à Vincennes

  • Omettre de vérifier le DPE avant une offre.
  • Sous-estimer les charges de copropriété.
  • Négliger la proximité des 639 équipements de santé.
  • Oublier la faible part de maisons (4,9 %).

Points clés à retenir à Vincennes

  • Prix médian au m² : 8 614 € (DVF 2024).
  • Rendement brut locatif : 4,1 % pour les appartements.
  • Classe énergétique dominante : E (276 kWh/m²/an).
  • 22,8 % des logements sont des passoires thermiques (F/G).
  • Maisons 33 % plus chères que les appartements.
  • Taxe foncière à 34,87 % sur le bâti.
  • 49,2 % de propriétaires occupants.
  • Le parc compte 4,9 % de maisons, segment rare.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Vincennes ?

À Vincennes, la valeur est d'abord tirée par la surface, l'état et la localisation intramuros. Une rénovation complète peut justifier une prime de 10 à 20 % sur un appartement ancien. La proximité du Bois de Vincennes, des 31 établissements scolaires ou des axes de transport (comme la future gare du Grand Paris) est valorisante. À l'inverse, un DPE F ou G déprécie le bien, de même qu'un étage élevé sans ascenseur dans un bâti ancien. Pour une maison (4,9 % du parc), la taille du jardin et l'intimité sont des critères prépondérants sur un marché très concurrentiel.

Estimation indicative d'une maison à Vincennes

Pour une maison de 109 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

949 499 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un agent local connaît les micro-marchés : la cote d'une rue calme versus une artère passante, l'impact d'une vue dégagée ou d'une copropriété bien gérée. Les outils en ligne utilisent des moyennes (8 572 €/m² pour les appartements) qui ne reflètent pas l'état réel, les surcotes ou décotes spécifiques. Son expertise est cruciale pour positionner un bien face à une demande exigeante (revenu médian de 34 880 €) et négocier avec des acquéreurs souvent bien informés. Il anticipe aussi les évolutions réglementaires, comme l'interdiction de louer les passoires thermiques.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se baser uniquement sur le prix médian au m².
  • Surestimer un bien avec un DPE F ou G.
  • Négliger l'état réel de la copropriété.
  • Oublier la saisonnalité des ventes.

Investir à Vincennes : passer à l'action

Identifier la bonne opportunité à Vincennes requiert une connaissance intime des îlots, de l'état du parc et des projets d'urbanisation. Les données DVF posent le cadre, mais seul un expert du terrain peut anticiper les futures plus-values et évaluer précisément le coût des rénovations énergétiques sur un parc ancien.

Les chiffres tracent une tendance, mais la réussite d'un investissement à Vincennes se joue sur le choix précis du bien et du secteur.

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    Questions fréquentes sur l'immobilier à Vincennes

    Quel est le prix immobilier moyen à Vincennes ?

    En 2024, le prix moyen global s'établit à 10 121 €/m² et le prix médian à 8 614 €/m². Pour un appartement, le prix médian est de 8 650 €/m², tandis que les maisons atteignent 11 128 €/m².

    Est-ce le bon moment pour investir à Vincennes ?

    Le marché est en correction (-5,9 % en 2024), offrant un point d'entrée plus favorable qu'il y a trois ans. Cependant, le rendement locatif net est faible (≈2,6 %). L'investissement est pertinent pour une stratégie de plus-value à long terme sur des biens rénovés.

    Vincennes est-elle plus chère que ses voisines ?

    Oui, de manière significative. Son prix médian est 47 % plus élevé que celui de Massy et 56 % plus élevé que celui de Chelles, selon la liste des communes comparables fournie par les données DVF.

    Quel rendement locatif espérer à Vincennes ?

    Le rendement locatif brut pour un appartement est de 4,1 %. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 2,6 %.

    Quels sont les quartiers à privilégier à Vincennes ?

    La ville étant très dense et homogène, la valeur se joue à l'échelle de la rue et de l'immeuble. Les secteurs proches du bois de Vincennes et ceux abritant des immeubles récents ou rénovés sont les plus prisés, car ils répondent aux nouvelles exigences énergétiques.

    Marché immobilier des communes voisines

    Alors que Vincennes affiche un prix médian de 8 614 €/m², des communes aux caractéristiques similaires comme Chelles (3 755 €/m²) ou Massy (4 561 €/m²) proposent des écarts de valorisation de plus de 50 %, limitant fortement l'effet de levier pour un investisseur.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Vincennes.

    Communes limitrophes de Vincennes

    Vincennes est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    8 711 €/m² Prix médian à Vincennes
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Le prix médian au m² à Vincennes s'établit à 8 711 €, +243,5 % au regard de la médiane nationale — une commune du haut du spectre. La commune figure parmi les 2 % les plus chères du Val-de-Marne au mètre carré.

    Le prix médian au m² à Vincennes diminue de -9,1 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 4 306 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.

    Marché à dominante collective à Vincennes: 94,7 % d'appartements dans les transactions, à 8 650 €/m² en médiane. Le bien médian (109 m² à 1 212 952 €) équivaut à 34,8 années de revenu médian au niveau communal.

    Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 29,4 €/m² pour un appartement et 18,5 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,1 % — dans la moyenne française. Peu de résidences secondaires à Vincennes (5,1 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.

    Construction neuve active à Vincennes: l'équivalent de 83 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 94 % des logements autorisés.

    La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Vincennes est au cœur de l'agglomération francilienne dense. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 110 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.

    Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Vincennes

    Classement remarquable Part de diplômés du supérieur Top 20 national Aussi sur cette commune Prix et analyses de l'eau Aussi sur cette commune Équipements publics Aussi sur cette commune Établissements scolaires Aussi sur cette commune Démographie Aussi sur cette commune Marché du travail Aussi sur cette commune Patrimoine & tourisme Boutique souvenir Mug, t-shirt et affiche du village Page principale Retour à la fiche Vincennes

    Communes voisines

    Paris 75000 2 133 111 hab. 6,5 km Paris 12e Arrondissement 75012 138 024 hab. 3,9 km Montreuil 93100 111 934 hab. 1,6 km Saint-Mandé 94160 21 071 hab. 1,6 km