Logement & immobilier

Le logement à Agde

34300 Hérault 29 939 hab.
Fiche complète

Agde compte 50 239 logements, à dominante collective (72,2 % d'appartements, 3,4 pièces en moyenne).

Résidences principales 31%
Logements vacants 2,1%
Chauffage principal Électricité
DPE dominant C

01 Le parc de logements

50 239Logements au total
72 %Appartements i
55,2 %Propriétaires
66,5 %Rés. secondaires
8 %Logements sociaux i
2,1 %Logements vacants i-70% vs dept · -74% vs France
+3,3 %Évolution 2016–2022
985 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 50 239 logements dont 15 771 résidences principales, 33 424 résidences secondaires et 1 045 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Le graphique détaille la structure des 50 239 logements: 31 % sont habités en permanence, 67 % épisodiquement et 2 % restent inoccupés.

INSEE · 2022

Époque de construction

Structure du bâti par époque: 8 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (38 %), 18 % postérieurs à 2006.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Distribution par taille: 28 % de petits logements (T1-T2), 20 % de grands (5p+), moyenne à 3,4 pièces.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements44 51748 63850 239
Rés. principales11 48413 85715 771
Rés. secondaires31 55833 47233 424
Vacants1 4751 3091 045

À Miramas, commune similaire à 127 km, la part de propriétaires est de 43,3 %

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Le graphique croise les statuts d'occupation: 55,2 % de propriétaires face à 42,0 % de locataires (dont 8 % en HLM).

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (80 %), 11 % pour gaz de ville et 6 % pour autres sources (bois notamment).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans2 188
2 à 4 ans3 907
5 à 9 ans3 100
10 ans ou plus6 576
Total ménages15 771
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale4 560
Sous-occupation modérée4 425
Sous-occupation accentuée2 936
Suroccupation modérée1 399
Suroccupation accentuée138
INSEE · 2022

Équipement automobile

Motorisation des ménages: 16 % n'ont aucune voiture, 60 % en ont une et 25 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 72,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

50 239Logements en 2022
+998 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 4 575 logements, le total atteint 50 239 en 2022 (+998 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 4 089 3 925 4 222 5 078 3 721 2 530
Dont vacants > 2 ans 552 535 393 494 678 1 104

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
180kWh/m²/an en moyenne
2,9 %Passoires (F+G) i
13 724Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
180 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
1 015 kg CO2/an
B
C
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Distribution DPE sur 13 724 diagnostics: la majorité se situe en classe C (50 %), avec 63 % de logements économes (A-B-C).

ADEME · GES

Distribution GES

Distribution des étiquettes climat: dominante A à 43 %, 93 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 225 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 72 (après 2012).

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 162 kWh/m²/an côté maisons, C à 185 côté appartements.

Comparaison territoriale
Consommation vs département+22 kWh/m²/an
Consommation vs France-24 kWh/m²/an
Passoires vs département+0,2 pts
Passoires vs France-7,0 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

Commune déficitaire SRU — Le taux de logements sociaux est inférieur à l'objectif légal.
9,6 %Taux logements sociaux i
1 776Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutDéficitaire

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

6,69 €Loyer moyen /m² i
4,1 %Taux de vacance i
326dont PLAI i
57dont PLS i
125En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T162
T2353
T3630
T4408
T5+52

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

33 424 résidences secondaires sur un parc de 50 239 logements (soit 66,5 %): le caractère de villégiature d'Agde est net. Le collectif l'emporte très largement: 72,5 % d'appartements pour 27,5 % de maisons. L'environnement communal: entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc, à 1 m d'altitude, sur un relief peu marqué, en arrière du littoral languedocien, à 2 km seulement.

Le parc penche vers la propriété occupante (55,2 %), le locatif étant minoritaire (42,0 %). Le parc HLM pèse 7,8 % de l'offre de résidences principales. Au regard de la loi SRU, la commune est déficitaire: 9,6 % de logements sociaux pour une cible de 25,0 %.

18,0 % des logements d'Agde datent de la période 2006-2019, signe d'un développement résidentiel récent. Sur le plan énergétique, d'Agde, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 180 kWh/m²/an. Côté énergie, le électricité chauffe 79,7 % des résidences principales.

Croissance observée du parc résidentiel d'Agde: +3,3 % entre 2016 et 2022. Répartition équilibrée de la motorisation: 15,7 % de ménages sans voiture, 24,8 % à au moins deux voitures.

La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Agde est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc. Le décor géographique — à 1 m d'altitude, sur un relief peu marqué, en arrière du littoral languedocien, à 2 km seulement — joue sur les caractéristiques recherchées localement.

Le détail du parc (15 771 résidences principales d'Agde) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.

Faut-il investir à Agde en 2026 ?

Ancrée sur le littoral héraultais, Agde combine patrimoine historique et forte attractivité touristique. Ce double visage structure un marché immobilier singulier, où la dynamique locative compense en partie une économie locale vulnérable. Voici notre diagnostic pour un investissement en 2026.

3 750 €/m² prix médian
+0,4 % sur un an
1 955 transactions 2026

Avec une pression immobilière parmi les plus fortes du département (indice 8,4/10) et un marché porté par le tourisme, Agde offre une opportunité locative solide mais dans un contexte économique local fragile.

Verdict

➤ Marché réservé aux investisseurs en quête de rendement locatif, à privilégier en stratégie meublée touristique ou mixte, avec une sélection rigoureuse du bien.

Rendement correct
Risque modere
Horizon moyen terme
Stratégie Locatif meublé saisonnier ou mixte (annuel + saisonnier)
Être recontacté gratuitement

Points clés

  • ✓ Rendement locatif supérieur à la moyenne nationale
  • ✓ Dynamique touristique soutenant la demande
  • ✓ Correction récente offrant un point d'entrée
  • ⚠ Accessibilité catastrophique pour les locaux
  • ⚠ Fragilité économique très élevée
  • ⚠ Surface médiane des appartements très faible (28 m²)

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✓ Investisseur locatif classique
  • ✓ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Prix médian inférieur de 10 % à la moyenne nationale estimée
  • Supérieur de 8 % à la médiane départementale de l'Hérault
  • Rendement locatif brut plus élevé que sur le littoral azuréen
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Agde

Le marché d'Agde est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.

Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,8/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 4,3 %.

Indices immobiliers d'Agde

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

8,4

Indice de Pression Immobilière

Très élevé

Marché très tendu, favorable aux vendeurs. Privilégiez l'achat en dehors des pics saisonniers.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
83
Années de revenu pour acheter 70 m²
96
% de résidences secondaires
99
Croissance démographique (5 ans)
41
Densité de population
93
3,0

Indice d'Accessibilité Immobilière

Peu accessible

Accessibilité extrêmement faible : les prix ont largement décroché du pouvoir d'achat local, ce qui limite la revente au marché intérieur.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
4
% de propriétaires
1
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
36
6,8

Indice d'Opportunité Locative

Favorable

Demande locative solide, portée par l'activité touristique et la faible accessibilité à la propriété.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
95
% résidences secondaires (demande saisonnière)
99
Croissance démographique (5 ans)
41
Capacité touristique / population
87
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
18
5,9

Indice de Pression Touristique Immobilière

Élevé

Pression touristique modérée : le marché n'est pas encore saturé, la stratégie de location saisonnière est viable.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
99
Capacité touristique / population
87
% de logements vacants
7
Faible densité (proxy isolement touristique)
7

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 3789,6 — Percentile dept : 83/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 13,0 — Percentile dept : 96/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 66,5 — Percentile dept : 99/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 2,9 — Percentile dept : 41/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 587,0 — Percentile dept : 93/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 13,0 — Percentile dept : 4/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 17,3 — Percentile dept : 1/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 2,5 — Percentile dept : 36/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 44,8 — Percentile dept : 95/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 66,5 — Percentile dept : 99/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 2,9 — Percentile dept : 41/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 87/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 3789,6 — Percentile dept : 18/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 66,5 — Percentile dept : 99/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 87/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 2,1 — Percentile dept : 7/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 587,0 — Percentile dept : 7/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Agde : opportunités et risques

Investir à Agde en 2026 est une stratégie pertinente pour un investisseur axé sur le rendement locatif, et non sur la plus-value à court terme. La bonne santé du marché locatif, portée par le tourisme et le déficit d'accession à la propriété, garantit un taux de vacance relativement faible, surtout pour les biens bien situés près du centre historique, du Cap d'Agde ou des accès à la mer.

La stratégie à privilégier est sans conteste la location meublée à vocation touristique ou mixte (saisonnier + annuel longue durée). Cette approche permet de maximiser les revenus, notamment en été, et de compenser l'effort financier initial. En revanche, la location classique non meublée offre un rendement brut correct (4,2 %) mais expose au risque locatif lié à la fragilité économique locale.

Attention cependant : ce marché est exigeant en termes de gestion. Le turnover lié au tourisme, l'entretien des biens et la concurrence sont réels. Un investissement réussi nécessite soit une implication personnelle, soit le recours à un gestionnaire local compétent, dont les frais viendront impacter la rentabilité nette.

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➤ Dans les conditions actuelles, l'investissement dans un appartement type nécessite un effort mensuel net d'environ 140 € après loyer perçu, pour un rendement brut de 4,2 %.

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Données du marché immobilier à Agde

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le marché immobilier d'Agde présente un double visage. D'un côté, des indicateurs locatifs solides, avec un rendement brut autour de 4,2 % et une demande soutenue par le tourisme, comme en témoigne l'indice de pression locative élevé (6,5/10). De l'autre, un contexte socio-économique fragile (indice 7,9/10) et une accessibilité à la propriété dégradée (0,7/10) qui limitent le marché de la revente aux seuls habitants.

Cette dichotomie se lit dans les transactions : les appartements, petits et adaptés à la location, dominent largement (1 568 ventes contre 410 maisons). La surface médiane de 28 m² pour les appartements vendus est un signal fort de la vocation investment du marché, orienté vers le meublé touristique ou les studios pour saisonniers.

La stabilisation des prix en 2024 (+1,1 % après des années de forte hausse) suggère un plateau. Ce ralentissement, couplé à un volume de transactions qui reste élevé, indique un marché qui entre dans une phase de maturité, où la sélection du bien et son emplacement deviennent primordiaux pour dégager de la rentabilité.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier d'Agde Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Sur les cinq dernières années, le prix médian à Agde a connu une hausse soutenue de près de 23 %, passant de 3 071 €/m² en 2020 à 3 781 €/m² en 2024. Cette progression a été particulièrement marquée entre 2021 et 2023, avant de nettement ralentir en 2024 (+1,1 %). Cette inflation a touché les deux typologies, avec les maisons qui restent légèrement plus chères (4 156 €/m²) que les appartements (3 674 €/m²). Pour un acheteur en 2026, cette stabilisation récente pourrait offrir une fenêtre d'opportunité dans un marché qui semblait jusqu'alors en forte tension, d'autant que les prix agathois restent inférieurs à ceux de certaines communes littorales voisines plus cotées.

Évolution du marché immobilier d'Agde

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 149 €/m² à 3 750 €/m² (+19,1 %), pour 1 955 transactions sur la dernière année.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 4 156 €/m²
Surface médiane 73 m²
Transactions 387
Appartements
Prix médian 3 674 €/m²
Surface médiane 28 m²
Transactions 1 568

Indicateurs clés du marché

+0,4 %
Variation annuelle prix/m² ?
4,3 %
Rendement locatif apparts ?
3,9 %
Rendement locatif maisons ?
21,6 %
Taux d'effort ?
Effort soutenable

Achat type — prix total estimé

303 388 €
Maison 73 m² ?
Mensualité ~1 760 €/mois (20 ans, 3,5 %)
102 872 €
Appartement 28 m² ?
Mensualité ~597 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Le financement d'une maison type de 76 m² à Agde représente un effort considérable, nécessitant près de 15 années de revenu médian local. Avec un loyer médian estimé à 13,7 €/m², le rendement brut atteint 4,1 %. Pour un appartement de 28 m², l'effort d'accession est bien moindre (5,1 années de revenu) et le rendement similaire (4,2 %). Concrètement, après déduction d'un loyer perçu, l'effort mensuel net pour l'investisseur reste modéré, rendant le montage viable, surtout en optant pour la location saisonnière qui peut booster la rentabilité.

Acheter vs Louer — appartement 28 m²

597 €/mois
Mensualité crédit ?
367 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 230 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

14,9 ans
Pour une maison ?
5,0 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

13,1 €/m²
Loyer médian appartements ?
9,9 - 17,4 €/m²
13,7 €/m²
Loyer médian maisons ?
9,8 - 19,0 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Avec 1 955 transactions en 2024, le marché d'Agde reste très actif, bien que le volume ait baissé depuis le pic de 2022. La structure des ventes est révélatrice : les appartements représentent près de 80 % des transactions, avec une surface médiane très faible (28 m²), signe d'un marché tourné vers l'investissement locatif et la résidence secondaire. Ce caractère spéculatif et touristique en fait un marché d'acheteurs externes, parfois moins sensibles aux taux, mais qui peut connaître des baisses de liquidité en dehors des secteurs les plus prisés.

Répartition des ventes

19,8 % de maisons et 80,2 % d'appartements parmi les 1 955 transactions enregistrées.

Répartition des ventes: 19,8 % de maisons et 80,2 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 1 955 387 1 568
Prix médian/m² 3 750 € 4 156 € 3 674 €
Prix moyen/m² 4 233 €
Surface médiane – 73 m² 28 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 2 632 3 149 €
2022 2 686 3 479 €
2023 2 049 3 705 €
2024 1 808 3 735 €
2025 1 955 3 750 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction à Agde, bien que non précisée quantitativement ici, est historiquement soutenue par la demande touristique et résidentielle. Une analyse des permis de construire récents révélerait vraisemblablement une activité concentrée sur des programmes neufs destinés à la location saisonnière ou à la résidence secondaire. Cette offre nouvelle, si elle n'est pas excessive, contribue à moderniser le parc et répond à une demande spécifique. Cependant, elle accentue aussi la pression sur le foncier et peut creuser l'écart d'accessibilité pour les résidents permanents, renforçant la dualité du marché.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Sur 13 périodes, 11 186 logements ont été autorisés et 8 876 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 79 %.

Vacance longue durée à Agde

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

2 530 logements vacants au total
1 104 vacants depuis plus de 2 ans 43,6 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Agde (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Sur les 5 dernières années, 2 470 logements ont été autorisés à à Agde, +14 % par rapport au cycle précédent.

2 470 logements autorisés sur 5 ans
256 en 2025 dernière année connue
+14 % vs 5 années précédentes tendance

Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.

Fourchettes de loyers à Agde

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 9,9 €/m²
Médian 13,1 €/m²
Haut 17,4 €/m²
Écart de 7,5 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 9,8 €/m²
Médian 13,7 €/m²
Haut 19,0 €/m²
Écart de 9,2 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Agde

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (28 m²)
~1 113 €/an
soit ~3,0 mois de loyer par an
Pour une maison type (73 m²)
~3 021 €/an
soit ~3,0 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 50,50 % Moyenne dept : 51,66 % -1,16 pt Moyenne France : 43,01 % +7,49 pt
Taxe d'habitation (rappel) 30,73 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

50,44 % 2021
50,47 % 2022
50,54 % 2023
50,50 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (50,50 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Performance énergétique du parc à Agde

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 13 724 diagnostics analysés (ADEME)

Distribution DPE à Agde: classe C en tête, 2,9 % de biens énergivores (F/G).

Classe dominante C
Passoires thermiques 2,9 % F + G
Conso moyenne 179 kWh/m²/an

Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.

Quelles zones cibler à Agde ?

Le centre historique (Agde-Centre) et le secteur du Grau d'Agde/Cap d'Agde offrent le plus fort potentiel locatif saisonnier, mais les prix y sont élevés. La périphérie (Tamaris, La Roquille) propose des biens plus accessibles pour de la location longue durée, notamment pour les travailleurs. Les zones en développement, comme le secteur de la gare, peuvent présenter des opportunités de plus-value, avec un indice de développement territorial (IDT) encore modéré à 4,2/10.

Calculateur de rendement à Agde

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Agde

Le risque principal est la saisonnalité et la vacance locative hors été (indice d'occupation des logements IOL 6,5/10). La dépendance au tourisme (indice de pression touristique 5/10) rend le revenu locatif variable. Les passoires énergétiques (DPE F/G) sont un vrai frein à la location et à la valorisation, face à une réglementation de plus en plus stricte. Enfin, la forte proportion de résidences secondaires (IPV 2,9/10) peut limiter l'animation et les services locaux en basse saison.

S'installer à Agde : cadre de vie et logement

S'installer à Agde en tant que résident permanent offre un cadre de vie balnéaire à un prix encore inférieur à celui du littoral azuréen. La commune bénéficie d'une offre de services très complète (indice 8,4/10), avec commerces, équipements scolaires, sportifs et de santé. Le patrimoine historique, avec sa cathédrale et son centre ancien en pierre de basalte, confère à la ville un caractère unique en Méditerranée.

Cependant, l'installation se heurte à une difficulté majeure d'accès à la propriété pour les budgets moyens locaux. Le revenu médian des Agathois (20 410 €) est largement insuffisant pour acquérir une maison, nécessitant près de 15 années de revenus. Cette situation crée une forme de ségrégation spatiale, où les locaux sont souvent contraints à la location ou à se tourner vers les communes de l'arrière-pays.

Carte du marché immobilier à Agde

Agde et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Agde

15,4 °C
Température moyenne ?
519 mm
Précipitations ?
15 j
Jours de gel/an ?

À qui s'adresse Agde ?

Agde s'adresse principalement aux investisseurs recherchant un rendement locatif saisonnier, aux retraités attirés par le climat et le cadre de vie, et aux actifs travaillant dans le bassin biterrois ou montpelliérain. Les familles locales peuvent être freinées par l'accessibilité financière difficile (indice IAI 0,7/10). La ville convient aussi aux acheteurs de résidences secondaires désirant un pied-à-terre sur le littoral.

Avantages et limites à Agde

✓ Points forts

  • Climat méditerranéen et 27 km de plages à proximité
  • Marché immobilier liquide avec 1 936 transactions annuelles
  • Patrimoine historique riche et animations culturelles
  • Accès facile à Béziers et Montpellier via l'A9
  • Tous les services et commerces de proximité présents

− À prendre en compte

  • Forte affluence touristique estivale (pression 5/10)
  • Accession à la propriété très difficile pour les locaux (IAI 0,7/10)
  • Risque de vacance locative en basse saison pour les investisseurs

Composition du parc immobilier à Agde

50 239 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

36 249 appartements pour 13 795 maisons: le parc à Agde relève d'un tissu urbain collectif.

31,4 % Résidences principales 15 771 logements
66,5 % Résidences secondaires 33 424 logements
2,1 % Logements vacants 1 045 logements
55,2 % Propriétaires de leur résidence

Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.

Ancienneté du parc à Agde

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 15 398 logements).

  • Avant 1919 8,0 % 1 228 logts
  • 1919-1945 3,0 % 463 logts
  • 1946-1970 11,7 % 1 801 logts
  • 1971-1990 37,9 % 5 841 logts
  • 1991-2005 21,4 % 3 294 logts
  • 2006-2019 18,0 % 2 771 logts

Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.

Équipements et services à Agde

2 192 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

464 Commerces
1 165 Services
337 Santé
68 Sports et loisirs
26 Enseignement
92 Tourisme
40 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Agde

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Faible Zone 2/5
Risques naturels recensés 12 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 17 catastrophes naturelles déclarées
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Estimation indicative d'une maison à Agde

Pour une maison de 73 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

273 750 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Une estimation au juste prix est la clé d'une vente rapide et réussie. Surévaluer votre bien le laissera sur le marché plus de 200 jours, le dépréciant. Le sous-estimer vous fera perdre un gain potentiel significatif. À Agde, où l'indice de facilité de vente (ICS) est de 8,4/10, un bien bien positionné trouve preneur rapidement. Notre outil croise les données réelles de transactions (1 936 ventes analysées) avec les spécificités de votre logement pour une valorisation objective, sans engagement.

Investir à Agde : passer à l'action

Les chiffres posent un diagnostic, mais un investissement réussi à Agde se joue sur le terrain : sélection du bon quartier, négociation et gestion locative adaptée. Notre réseau de professionnels locaux peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition pertinente.

Ces données révèlent un potentiel locatif réel, mais tout dépend du quartier, du type de bien et de votre stratégie.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Agde

    Quel est le prix moyen de l'immobilier à Agde ?

    Le prix médian global à Agde est de 3 781 €/m². Les maisons se négocient autour de 4 156 €/m² et les appartements à 3 674 €/m². Une fourchette centrale de prix s'étend de 2 861 à 5 000 €/m².

    Est-ce rentable d'investir en location à Agde ?

    Le rendement brut locatif est d'environ 4,2 % pour les appartements et 4,1 % pour les maisons. Ce rendement, supérieur à la moyenne nationale, est soutenu par la forte demande touristique, rendant l'investissement locatif pertinent, notamment en meublé.

    Comment ont évolué les prix à Agde récemment ?

    Les prix médians ont augmenté de 23 % entre 2020 et 2024, mais la hausse s'est fortement ralentie en 2024 (+1,1 %). Cette stabilisation suit plusieurs années de croissance vigoureuse et pourrait offrir des opportunités.

    Agde est-elle plus chère que ses voisines ?

    Agde (3 781 €/m²) est plus chère que Frontignan (3 540 €/m²) mais nettement plus accessible que Castelnau-Le-Lez (4 811 €/m²). Son prix est légèrement supérieur à la moyenne départementale.

    Quels sont les quartiers intéressants pour investir à Agde ?

    Pour un investissement locatif, privilégiez le centre historique, le quartier du Cap d'Agde pour la location saisonnière, et les secteurs bien connectés aux commerces et services pour la location annuelle.

    Marché immobilier des communes voisines

    Avec un prix au m² inférieur de 16 % à Miramas et de 27 % à Castelnau-Le-Lez pour des indicateurs locatifs similaires, Agde présente un effet de levier plus intéressant pour un investisseur.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Agde.

    Communes limitrophes d'Agde

    Agde est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    3 750 €/m² Prix médian à Agde
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Côté prix, Agde est un marché tendu — 3 750 €/m² sur 1 955 ventes récentes, +7,6 % par rapport au reste de l'Hérault.

    La progression du prix médian atteint +19,1 % sur cinq ans (2021-2025) à Agde, au-dessus du rythme national. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 11 130 transactions (source DGFiP/DVF).

    Typologie urbaine marquée: 80,2 % des transactions d'Agde concernent des appartements, autour de 3 674 €/m². Le bien médian (73 m² à 303 388 €) équivaut à 14,9 années de revenu médian au niveau communal.

    Loyers observés à Agde: 13,1 €/m²/mois pour un appartement, 13,7 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,3 % — dans la moyenne française. La proportion de résidences secondaires (66,5 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.

    Construction neuve active à Agde: l'équivalent de 494 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025.

    Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Agde est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc. Contexte physique: en arrière du littoral languedocien, à 2 km seulement, à 1 m d'altitude, sur un relief peu marqué.

    Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Agde

    Classement remarquable Population Top 292 national Aussi sur cette commune Conformité sanitaire Aussi sur cette commune Services & mobilité Aussi sur cette commune Système éducatif Aussi sur cette commune Profil de la population Aussi sur cette commune Niveau de vie et emploi Aussi sur cette commune Que visiter Boutique souvenir Mug, t-shirt et affiche du village Page principale Retour à la fiche Agde

    Communes voisines

    Marseillan 34340 8 414 hab. 6,3 km Vias 34450 5 952 hab. 4,9 km Bessan 34550 5 838 hab. 6,7 km Florensac 34510 5 254 hab. 8,0 km