01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 089 logements dont 1 966 résidences principales, 20 résidences secondaires et 103 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 966 | 94,1 % |
| Résidences secondaires | 20 | 1,0 % |
| Logements vacants | 103 | 4,9 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 94 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 5 % de vacants pour un total de 2 089 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 25 | 1,5 % |
| 1919-1945 | 10 | 0,6 % |
| 1946-1970 | 77 | 4,7 % |
| 1971-1990 | 587 | 35,5 % |
| 1991-2005 | 452 | 27,3 % |
| 2006-2019 | 504 | 30,5 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (35 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 2 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 3 | 0,2 % |
| 2 pièces | 252 | 12,8 % |
| 3 pièces | 409 | 20,8 % |
| 4 pièces | 437 | 22,2 % |
| 5 pièces ou plus | 865 | 44,0 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,3 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (44 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 559 | 1 852 | 2 089 |
| Rés. principales | 1 507 | 1 776 | 1 966 |
| Rés. secondaires | 8 | 4 | 20 |
| Vacants | 44 | 72 | 103 |
À 10 km, Montastruc-La-Conseillère (3 708 hab.) enregistre 69,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 248 | 63,5 % |
| Locataires (privé) | 459 | 23,3 % |
| Locataires HLM | 234 | 11,9 % |
| Logés gratuitement | 24 | 1,2 % |
Structure d'occupation: propriétaires 63,5 %, locataires 35,3 % — la part HLM s'établit à 12 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 784 | 39,9 % |
| Fioul | 39 | 2,0 % |
| Électricité | 1 002 | 51,0 % |
| Gaz bouteille | 22 | 1,1 % |
| Autre (bois…) | 119 | 6,1 % |
Répartition des modes de chauffage: 51 % au électricité, 40 % pour gaz de ville, 6 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 314 |
| 2 à 4 ans | 417 |
| 5 à 9 ans | 288 |
| 10 ans ou plus | 947 |
| Total ménages | 1 966 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 385 |
| Sous-occupation modérée | 474 |
| Sous-occupation accentuée | 426 |
| Suroccupation modérée | 25 |
| Suroccupation accentuée | 10 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 80 | 4,1 % |
| 1 voiture | 895 | 45,5 % |
| 2 voitures ou plus | 991 | 50,4 % |
Motorisation des ménages: 4 % n'ont aucune voiture, 46 % en ont une et 50 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 90,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 96 | 86 | 5 | 5 |
| 1975 | 221 | 211 | 3 | 7 |
| 1982 | 526 | 505 | 4 | 17 |
| 1990 | 754 | 737 | 1 | 16 |
| 1999 | 1 105 | 1 076 | 8 | 21 |
| 2006 | 1 306 | 1 264 | 1 | 41 |
| 2011 | 1 559 | 1 507 | 8 | 44 |
| 2016 | 1 852 | 1 776 | 4 | 72 |
| 2022 | 2 089 | 1 966 | 20 | 103 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 96 logements à l'origine, 2 089 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 97 | 114 | 68 | 120 | 184 | 57 |
| Dont vacants > 2 ans | 13 | 23 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 26 | 4,0 % |
| Classe B | 49 | 7,5 % |
| Classe C | 444 | 67,7 % |
| Classe D | 101 | 15,4 % |
| Classe E | 19 | 2,9 % |
| Classe F | 12 | 1,8 % |
| Classe G | 5 | 0,8 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 68 % des logements et 79 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 286 | 43,6 % |
| Classe B | 180 | 27,4 % |
| Classe C | 120 | 18,3 % |
| Classe D | 41 | 6,3 % |
| Classe E | 16 | 2,4 % |
| Classe F | 8 | 1,2 % |
| Classe G | 5 | 0,8 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe A dominante (44 %), 89 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 136 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 213 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 181 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 155 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 141 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 87 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 213 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 87 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 17 | 9 |
| Classe B | 25 | 24 |
| Classe C | 155 | 289 |
| Classe D | 75 | 26 |
| Classe E | 18 | 1 |
| Classe F | 12 | 0 |
| Classe G | 5 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 163 kWh/m²/an côté maisons, C à 131 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 114 |
| T3 | 159 |
| T4 | 47 |
| T5+ | 12 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Montrabé (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
La commune compte 2 089 logements au total, presque tous dédiés à l'habitation principale (94,1 %). Le parc est à dominante pavillonnaire avec 64,2 % de maisons et 35,8 % d'appartements. Côté cadre local, Montrabé est au cœur de l'arrière-pays occitan, à 151 m d'altitude, dans un paysage de collines.
Côté occupation, la propriété l'emporte (63,5 %) sur la location (35,3 %). Le logement social occupe une place de 11,9 % dans le parc de résidences principales. Montrabé est en deçà de l'obligation SRU: 16,2 % de logements sociaux pour 20,0 % attendus.
Le parc de Montrabé est plutôt récent: 30,5 % des logements ont été construits depuis 2006. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation moyenne de 146 kWh/m²/an, inférieure à la moyenne nationale (203). Le chauffage principal est dominé par électricité (51,0 % des résidences principales).
Entre 2016 et 2022, la commune a ajouté +12,8 % à son parc résidentiel. La multi-motorisation est la norme à Montrabé: 50,4 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Montrabé est au cœur de l'arrière-pays occitan. Côté topographie, Montrabé se trouve à 151 m d'altitude, dans un paysage de collines, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Verdict
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Points clés
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 8 % du Haute-Garonne
Analyse du marché immobilier à Montrabé
Acheter demande un effort important : 7,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Montrabé
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Montrabé s'établit à 3 108 €, sur la base de 49 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Montrabé se positionne dans le top 8 % des communes les plus chères du Haute-Garonne.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 51,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Montrabé Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Montrabé
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 998 €/m² à 3 108 €/m² (+3,7 %), pour 49 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 58 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
55,1 % de maisons et 44,9 % d'appartements parmi les 49 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 55,1 % de maisons et 44,9 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 49 | 27 | 22 |
| Prix médian/m² | 3 108 € | 3 338 € | 2 908 € |
| Prix moyen/m² | 3 163 € | ||
| Surface médiane | – | 120 m² | 58 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 65 | 2 998 € |
| 2022 | 67 | 3 167 € |
| 2023 | 56 | 3 076 € |
| 2024 | 44 | 3 063 € |
| 2025 | 49 | 3 108 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 1 474 autorisations et 1 104 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 75 %.
Vacance longue durée à Montrabé
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Montrabé (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 115 logements autorisés à à Montrabé, dont 4 en 2025 (-78 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Montrabé
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Montrabé
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (51,35 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Montrabé
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 656 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Montrabé: la classe C domine, 2,6 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Montrabé
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S'installer à Montrabé : cadre de vie et logement
Montrabé compte 4 473 habitants, à 167 m d'altitude. Le climat local affiche 14,2 °C de moyenne annuelle et 627 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 10 appellations d'origine rattachées au terroir local et 193 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Montrabé
Montrabé et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Montrabé
Composition du parc immobilier à Montrabé
2 089 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (64,3 %) et collectif (35,7 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Montrabé
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 654 logements).
- Avant 1919 1,5 % 25 logts
- 1919-1945 0,6 % 10 logts
- 1946-1970 4,7 % 77 logts
- 1971-1990 35,5 % 587 logts
- 1991-2005 27,3 % 452 logts
- 2006-2019 30,5 % 504 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Montrabé
193 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Montrabé
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Montrabé
Pour une maison de 120 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
372 960 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montrabé
Quel est le prix de l'immobilier à Montrabé ?
Le prix médian au m² à Montrabé est de 3 108 € (données DVF, 49 transactions). Pour une maison de 120 m² (surface médiane locale), compter environ 401 000 €.
Comment Montrabé se situe-t-elle dans le Haute-Garonne ?
Montrabé se classe au 47ᵉ rang sur 572 communes du Haute-Garonne — dans le top 8 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Montrabé ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Montrabé est de 4,4 % (loyer de 12,2 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Montrabé
Montrabé est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 3 108 €/m², Montrabé se place parmi les communes chères de l'Haute-Garonne, au-dessus de la médiane départementale. Dans l'Haute-Garonne, Montrabé appartient au top 8 % des communes les plus chères au m².
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Montrabé a augmenté de +3,7 %. Sur l'ensemble de la période, 281 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 3 338 €/m² (surface médiane 120 m²) et celui des appartements à 2 908 €/m² (58 m²). Le bien médian (120 m² à 400 560 €) équivaut à 14,1 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 13,4 € (appartements) et 12,2 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Montrabé (1,0 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 115 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 23 par an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (71 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Montrabé s'interprète dans un contexte plus large — Montrabé est au cœur de l'arrière-pays occitan, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (à 151 m d'altitude, dans un paysage de collines) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).