01 Le parc de logements
Le parc comprend 17 151 logements dont 15 519 résidences principales, 388 résidences secondaires et 1 244 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 15 519 | 90,5 % |
| Résidences secondaires | 388 | 2,3 % |
| Logements vacants | 1 244 | 7,3 % |
Visualisation des trois usages du parc: 90 % d'habitat permanent, 2 % de résidences secondaires et 7 % de logements inoccupés sur un total de 17 151.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 527 | 3,4 % |
| 1919-1945 | 844 | 5,5 % |
| 1946-1970 | 3 788 | 24,7 % |
| 1971-1990 | 5 014 | 32,7 % |
| 1991-2005 | 3 465 | 22,6 % |
| 2006-2019 | 1 703 | 11,1 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 33 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 3 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 803 | 5,2 % |
| 2 pièces | 2 319 | 14,9 % |
| 3 pièces | 3 105 | 20,0 % |
| 4 pièces | 3 619 | 23,3 % |
| 5 pièces ou plus | 5 673 | 36,6 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,0 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (37 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 16 249 | 16 304 | 17 151 |
| Rés. principales | 14 638 | 14 464 | 15 519 |
| Rés. secondaires | 138 | 348 | 388 |
| Vacants | 1 473 | 1 492 | 1 244 |
31,7 % de part de propriétaires à Biarritz, commune de population comparable à 98 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 7 544 | 48,6 % |
| Locataires (privé) | 5 576 | 35,9 % |
| Locataires HLM | 1 884 | 12,1 % |
| Logés gratuitement | 516 | 3,3 % |
Occupation des résidences principales — 48,6 % appartiennent à leurs occupants, 48,1 % sont louées, avec 12 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 7 022 | 45,2 % |
| Fioul | 237 | 1,5 % |
| Électricité | 6 821 | 44,0 % |
| Gaz bouteille | 148 | 1,0 % |
| Autre (bois…) | 1 291 | 8,3 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 45 %. électricité pèse 44 %, autres sources (bois notamment) 8 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 2 418 |
| 2 à 4 ans | 3 706 |
| 5 à 9 ans | 2 636 |
| 10 ans ou plus | 6 759 |
| Total ménages | 15 519 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 255 |
| Sous-occupation modérée | 3 514 |
| Sous-occupation accentuée | 3 209 |
| Suroccupation modérée | 1 056 |
| Suroccupation accentuée | 96 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 120 | 13,7 % |
| 1 voiture | 8 490 | 54,7 % |
| 2 voitures ou plus | 4 909 | 31,6 % |
Motorisation des ménages: 14 % n'ont aucune voiture, 55 % en ont une et 32 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 73,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 7 395 | 6 952 | 97 | 346 |
| 1975 | 9 300 | 8 400 | 171 | 729 |
| 1982 | 10 609 | 9 682 | 146 | 781 |
| 1990 | 12 703 | 11 382 | 322 | 999 |
| 1999 | 13 931 | 12 801 | 284 | 846 |
| 2006 | 15 226 | 13 722 | 187 | 1 317 |
| 2011 | 16 249 | 14 638 | 138 | 1 473 |
| 2016 | 16 304 | 14 464 | 348 | 1 492 |
| 2022 | 17 151 | 15 519 | 388 | 1 244 |
Trajectoire de long terme: 7 395 logements en 1968, 17 151 en 2022 (+132 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 783 | 1 689 | 1 616 | 1 847 | 1 656 | 1 061 |
| Dont vacants > 2 ans | 526 | 500 | 469 | 449 | 461 | 467 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 143 | 1,7 % |
| Classe B | 453 | 5,3 % |
| Classe C | 3 539 | 41,6 % |
| Classe D | 2 779 | 32,7 % |
| Classe E | 1 145 | 13,5 % |
| Classe F | 309 | 3,6 % |
| Classe G | 136 | 1,6 % |
Le graphique décompose les 8 504 diagnostics par étiquette énergétique: 42 % en C, 49 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 250 | 26,5 % |
| Classe B | 2 221 | 26,1 % |
| Classe C | 1 860 | 21,9 % |
| Classe D | 1 309 | 15,4 % |
| Classe E | 668 | 7,9 % |
| Classe F | 178 | 2,1 % |
| Classe G | 18 | 0,2 % |
Répartition climat du parc: A concentre 26 % des diagnostics et 74 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 213 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 236 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 184 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 173 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 142 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 81 kWh/m²/an |
Les logements construits 1948-1974 consomment en moyenne 236 kWh/m²/an, contre 81 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 155 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 121 | 22 |
| Classe B | 182 | 271 |
| Classe C | 1 025 | 2 514 |
| Classe D | 1 249 | 1 530 |
| Classe E | 640 | 505 |
| Classe F | 166 | 143 |
| Classe G | 43 | 93 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (197 kWh/m²/an) et appartements en classe C (183).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 198 |
| T2 | 466 |
| T3 | 849 |
| T4 | 662 |
| T5+ | 170 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Mont-de-Marsan (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
17 151 logements sont décomptés dans le parc de Mont-de-Marsan au millésime 2022, essentiellement destinés à l'habitat principal. Répartition relativement équilibrée entre maisons (56,5 %) et appartements (43,5 %). La commune est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest, en plaine, à 59 m d'altitude.
Statut d'occupation assez équilibré: 48,6 % de propriétaires occupants et 48,1 % de locataires. Le logement social occupe une place de 12,1 % dans le parc de résidences principales. Au regard de la loi SRU, la commune est déficitaire: 20,8 % de logements sociaux pour une cible de 20,0 %.
Le bâti de Mont-de-Marsan s'étend d'un noyau historique (3,4 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (11,1 % après 2006). Côté DPE, le parc de Mont-de-Marsan est dans la moyenne — classe C dominante, 189 kWh/m²/an. Au plan énergétique résidentiel, 45,2 % des résidences principales s'appuient sur le gaz de ville.
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+5,2 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 13,7 % de ménages sans voiture, 31,6 % à au moins deux voitures.
Mont-de-Marsan est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Mont-de-Marsan est en plaine, à 59 m d'altitude, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Mont-de-Marsan en 2026 ?
Prefecure des Landes et pole economique de l'interieur, Mont-De-Marsan joue un role central dans un departement polarise par le littoral. Sa vitalite demographique (+6,4 % en 5 ans) et son tissu de services denses en font un marche residentiel ancree. Mais son immobilier, en correction apres la flambee post-covid, pose la question de son potentiel reel pour l'investisseur en 2026.
Avec un prix median a 2 093 €/m², la ville se situe dans le top 20 % des communes les plus attractives du departement, creant une fenetre d'opportunite pour les investisseurs.
Verdict
➤ Un marche locatif rentable a condition de cibler les biens adaptes a la demande locale, en anticipant une valorisation sur le moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement brut de 6 % superieur aux grandes villes
- ✓ Correction recente de -3,4 % : point d'entree potentiel
- ✓ Indice d'attractivite territoriale tres eleve (8,1/10)
- ⚠ Solvabilite locale limitee : revenu median 22 030 €
- ⚠ Marche en correction : risque de moins-value court terme
- ⚠ Dependance a la demande exterieure avec chomage a 12,6 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Mont-De-Marsan affiche un prix median inferieur a celui de 65 % des communes de meme taille en France.
- Dans les Landes, son prix au m² depasse la mediane departementale de 15 %, confirmant son statut de pole urbain.
- Son rendement locatif brut de 6 % surclasse largement les metropoles cotieres comme Biarritz (+283 % plus chere).
Analyse du marché immobilier à Mont-de-Marsan
Acheter demande un effort important : 6,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Mont-de-Marsan : opportunités et risques
Investir a Mont-De-Marsan en 2026, c'est avant tout miser sur sa fonction de prefecture et de pole de services. Avec 1 235 equipements recenses (commerces, sante, education), la ville concentre une demande locative structurelle, portee par un taux de proprietaire de seulement 48,6 %. Le rendement brut de 6 % est attractif, mais il faut immediatement en deduire la taxe fonciere elevee et les charges de gestion pour approcher un rendement net de 3,5 %.
La faible part de passoires thermiques (5,1 % en F/G) est un point positif, reduisant le risque de mise aux normes couteuse a court terme. En revanche, la part marginale de residences secondaires (2,3 %) et le taux de vacance modere (7,3 %) orientent la strategie vers la location annuelle plutót que saisonniere. Cibler les etudiants, les jeunes actifs ou les menages modestes est la cle.
L'horizon doit etre le moyen terme. La correction des prix offre une fenetre d'acquisition interessante, mais la reprise d'une hausse soutenue dependra de la capacite du territoire a ameliorer les revenus de ses habitants et a attirer de nouvelles populations. La vitalite demographique recente (+6,4 % en 5 ans) et la presence de la gare sont des atouts en ce sens.
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Données du marché immobilier à Mont-de-Marsan
DVF, loyers, permis, analyse expert2 093 €/m² : le prix median de 2024 marque un recul de -3,4 % sur un an, confirmant la fin du cycle haussier post-Covid. D'apres les transactions DVF, cette correction intervient apres deux annees de forte progression, ou les prix avaient gagne pres de 300 €/m². Le volume des ventes (500) reste stable, indiquant que le marche n'est pas en berne mais entre dans une phase de consolidation.
La comparaison avec le parc immobilier existant est edifiante : plus de la moitie des logements sont des maisons individuelles, reflet d'un mode de vie periurbain. Neanmoins, le parc est relativement age, avec moins de 12 % des residences baties apres 2006. Cette vetuste relative, combinee a une taxe fonciere parmi les plus elevees du departement (43,48 %), pese sur la rentabilite nette de l'investissement locatif.
Enfin, le decalage entre l'indice d'attractivite territoriale tres eleve (8,1/10) et l'accessibilite financiere faible (2,6/10) dessine les contours du marche. Mont-De-Marsan attire, mais sa propre population peine a suivre la hausse des prix. L'economie locale, avec un taux de chomage a 12,6 %, ne permet pas une dynamique d'achat endogene forte, rendant le marche dependant des investisseurs et des nouveaux arrivants.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Mont-de-Marsan Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'evolution des prix a Mont-De-Marsan revele un cycle classique de surchauffe et de correction. Apres une hausse de +15 % entre 2020 et 2022, porte par la crise covid et l'exode urbain, le marche a atteint un pic a 2 271 €/m². Depuis, il recule legerement (-5 % en deux ans), signe d'un retour a la normale plutót que d'un effondrement. Cette correction est plus marquee que dans certaines villes voisines, offrant un point d'entree relativement avantageux. Pour un acheteur en 2026, cela signifie negocier en partant d'un prix median actuel de 2 093 €/m², avec la possibilite de trouver des opportunites sous les 1 770 €/m² dans la fourchette basse.
Évolution du marché immobilier de Mont-de-Marsan
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 093 €/m² de prix médian pour 523 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +4,7 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
D'apres les donnees DVF, acquerir une maison mediane de 88 m² a 186 648 € represente un effort financier consequent. Avec un apport de 20 % et un taux a 4 % sur 20 ans, la mensualite s'eleve a environ 850 €. Le loyer median espere de 10,6 €/m²/mois couvrirait environ 62 % de cette charge. L'effort net mensuel pour l'investisseur serait donc de l'ordre de 320 €, pour un rendement brut de 6 %. Ce montage n'est viable qu'avec une trésorerie permettant d'absorber cet effort, le rendement net etant reduit par la taxe fonciere (43,48 %) et les frais de gestion.
Acheter vs Louer — appartement 48 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
55,3 % de maisons et 44,7 % d'appartements parmi les 523 transactions enregistrées.
55,3 % maisons, 44,7 % appartements sur 523 ventes: le collectif pèse 44,7 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 523 | 289 | 234 |
| Prix médian/m² | 2 093 € | 2 012 € | 2 164 € |
| Prix moyen/m² | 2 375 € | ||
| Surface médiane | – | 89 m² | 48 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 610 | 2 000 € |
| 2022 | 567 | 2 205 € |
| 2023 | 475 | 2 190 € |
| 2024 | 431 | 2 102 € |
| 2025 | 523 | 2 093 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve a Mont-De-Marsan montre un net ralentissement. Seulement 215 logements ont ete autorises en 2024, soit une baisse de 17 % par rapport a la moyenne des cinq dernieres annees (1 147 autorisations). Cette contraction de l'offre nouvelle, si elle se confirme, pourrait soutenir a terme les prix de l'ancien en limitant la concurrence. Elle traduit peut-etre une prudence des promoteurs face a une demande locale dont la solvabilite est limitee par le revenu median. Pour l'investisseur, cela signifie un risque faible de sur-offre a court terme, mais aussi une moindre modernisation du parc, avec seulement 11,1 % des logements construits apres 2006.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 430 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 5 922 autorisations pour 4 896 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Mont-de-Marsan
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Mont-de-Marsan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Mont-de-Marsan: 1 022 logements autorisés sur 5 ans, 215 pour la dernière année (-35 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Mont-de-Marsan
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Mont-de-Marsan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,48 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 6 % à Mont-de-Marsan doit être corrigé à la baisse pour obtenir le rendement net. Comptez environ 3,5 % une fois déduits la taxe foncière (43,48 % du revenu cadastral), les charges de copropriété, les frais de gestion locative (environ 5 % du loyer) et une provision pour travaux et vacance locative. Le taux de logements vacants, de 7,3 %, indique un marché locatif actif mais où une sélection rigoureuse du bien est nécessaire pour limiter les périodes sans revenu.
Performance énergétique du parc à Mont-de-Marsan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 504 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Mont-de-Marsan: majorité classée C, part de passoires thermiques à 5,2 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante C (188 kWh/m²/an) place le parc de Mont-de-Marsan dans une situation plutôt favorable par rapport à la moyenne nationale. Seulement 5,1 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un chiffre bas qui réduit le risque de dépréciation à court terme. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements classés G en 2025, E en 2028 et D en 2034. Vérifiez systématiquement le DPE avant toute acquisition.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, avec un loyer de 11,0 €/m²/mois, sont adaptés à la clientèle étudiante et jeune active, particulièrement les studios et T2. Leur prix d'acquisition médian (2 164 €/m²) est légèrement supérieur à celui des maisons. Ces dernières, à 10,6 €/m²/mois, conviennent aux familles. Le parc ancien domine, mais 11,1 % des logements sont postérieurs à 2006, offrant des options plus énergétiques (classe DPE dominante C).
Quelles zones cibler à Mont-de-Marsan ?
Le centre-ville, autour de la Midouze et des monuments historiques, est le plus demandé pour sa proximité avec les services et commerces (216 équipements). La périphérie et les quartiers résidentiels, mieux pourvus en maisons individuelles, attirent les familles. Les zones en développement, à l'image des 1 147 logements autorisés sur les 5 dernières années, présentent un potentiel de plus-value, mais l'offre neuve recule (-17 % en tendance).
Calculateur de rendement à Mont-de-Marsan
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Mont-de-Marsan
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, alignée sur le taux de logements vacants communal (7,3 %). La dépendance à l'économie locale (taux d'emploi de 62,0 %) expose aux fluctuations du marché du travail. La faible part de passoires thermiques (5,1 % en F/G) limite le risque réglementaire à court terme, mais la taxe foncière (43,48 % en 2024) grève la rentabilité nette. La sismicité est très faible.
Cas pratique : un investissement type à Mont-de-Marsan
Pour un appartement type de 47 m² (valeur médiane 101 154 €), le loyer espéré est d'environ 517 € par mois (11 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité serait d'environ 575 € (avec 10 % d'apport). L'effort mensuel résiduel est donc d'environ 58 €, avant déduction des charges et impôts. Le rendement brut s'établit bien à 6,1 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Mont-de-Marsan
- Négliger la taxe foncière, élevée à 43,48 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative.
- Choisir un bien avec un DPE F ou G, interdit à la location bientôt.
- Surévaluer le loyer possible par rapport au marché local.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier montois suit un rythme classique : plus actif au printemps et à l'automne. L'été, marqué par des températures agréables, peut aussi attirer des visites. Notez que la taxe foncière est exigible en septembre, un point à anticiper dans votre budget si vous achetez en cours d'année. Vendre au premier seminaire permet souvent de capter les acheteurs souhaitant emménager avant la rentrée.
Le saviez-vous ?
- Mont-de-Marsan est la commune la plus peuplée des Landes avec 31 592 habitants.
- La ville compte 12 monuments historiques protégés.
- 78,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Mont-de-Marsan : cadre de vie et logement
S'installer a Mont-De-Marsan, c'est choisir une ville a taille humaine ou les services du quotidien sont omnipresents. Avec 512 services et 360 equipements de sante recenses, la ville depasse largement la moyenne des communes de meme categorie. Son centre historique, marque par 12 monuments proteges, offre un cadre agreable, complete par la proximite des forets landaises.
Le territoire n'est pas epargne par les risques naturels, avec 8 arretes de catastrophe naturelle historiques et un PPRT (Plan de Prevention des Risques Technologiques) actif. Une vigilance s'impose lors de l'acquisition. En contrepartie, la connectivite est excellente (83,5 % de couverture THD) et le reseau de transport, avec sa gare, facilite les deplacements regionaux.
Carte du marché immobilier à Mont-de-Marsan
Mont-de-Marsan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Mont-de-Marsan
Avec une température moyenne annuelle de 13,8 °C et 918 mm de précipitations, le climat de Mont-de-Marsan est océanique tempéré. Les hivers sont doux et les étés chauds, avec un ensoleillement généreux. Ce profil, proche de celui de Dax à 48 km, convient particulièrement aux acheteurs recherchant un cadre de vie agréable sans extrêmes climatiques, idéal pour les activités de plein air et les jardins.
À qui s'adresse Mont-de-Marsan ?
Cette ville s'adresse aux familles, attirées par la prédominance des maisons, les 35 établissements scolaires et la densité d'équipements de services. Les primo-accédants peuvent y trouver un premier pied-à-terre à prix contenu. Les retraités apprécient le climat doux, le cadre de vie et l'offre de santé. Les actifs travaillant dans le bassin d'emploi local (taux d'emploi 62,0 %) y trouvent une base résidentielle centrale dans le département.
Avantages et limites à Mont-de-Marsan
✓ Points forts
- Prix d'entrée abordable vs. autres villes de Nouvelle-Aquitaine
- Cadre de vie vert avec un climat océanique doux
- Équipements et services nombreux pour une ville de 31 600 habitants
- Dynamisme démographique récent (+6,4 % en 5 ans)
- Parc immobilier majoritairement en bon état énergétique (DPE classe C dominante)
− À prendre en compte
- Éloignement relatif des métropoles et aéroports internationaux
- Taux de chômage élevé (12,6 %) pouvant fragiliser l'économie locale
- Marché immobilier en léger recul des prix (-3,4 % sur un an)
Composition du parc immobilier à Mont-de-Marsan
17 151 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 56,7 % de maisons, 43,3 % d'appartements sur un total de 17 151 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements, à 56,7 % de maisons et 48,6 % de propriétaires occupants, dessine un marché ancré, familial et stable. Le faible taux de résidences secondaires (2,3 %) et un taux de vacants (7,3 %) dans la moyenne nationale indiquent une pression modérée. Cela suggère un bassin de demandeurs locaux solide, principalement des ménages enracinés, ce qui tempère la volatilité des prix par rapport à des villes plus touristiques.
Ancienneté du parc à Mont-de-Marsan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 15 341 logements).
- Avant 1919 3,4 % 527 logts
- 1919-1945 5,5 % 844 logts
- 1946-1970 24,7 % 3 788 logts
- 1971-1990 32,7 % 5 014 logts
- 1991-2005 22,6 % 3 465 logts
- 2006-2019 11,1 % 1 703 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Mont-de-Marsan
1 235 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Mont-de-Marsan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est classée en zone de sismicité très faible et en zone à faible potentiel radon. Cinq risques naturels sont recensés et huit arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé. Un Plan de Prévention des Risques Technologiques (PPRT) est actif. Consultez obligatoirement l'état des risques (ERS) pour tout bien, et renseignez-vous en mairie sur les contraintes constructives liées aux PPR. Cette vigilance est standard pour une ville de cette taille.
Cas pratique : un achat type à Mont-de-Marsan
Une maison type de 88 m² (valeur médiane 186 648 €) représente environ 8,5 années du revenu médian local (22 030 €). Avec un apport de 10 % (18 665 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance serait d'environ 950 €. À cela, il faut ajouter la taxe foncière, estimée à plusieurs centaines d'euros par an.
Erreurs à éviter quand on achète à Mont-de-Marsan
- Ne pas consulter l'état des risques (ERS) avant l'offre.
- Oublier de vérifier la charge de copropriété dans l'ancien.
- Surestimer sa capacité d'emprunt sans inclure la taxe foncière.
- Négliger l'orientation et l'ensoleillement du bien.
Points clés à retenir à Mont-de-Marsan
- Prix médian au m² à 2 093 €, en baisse de 3,4 % sur un an.
- Rendement brut identique de 6 % pour les appartements et les maisons.
- Climat océanique tempéré avec 13,8 °C de moyenne annuelle.
- Écart minime entre prix des maisons (2 012 €/m²) et appartements (2 164 €/m²).
- Rendement net d'environ 3,5 % après charges et taxe foncière.
- Parc immobilier stable : 48,6 % de propriétaires occupants.
- Le DPE devient un facteur clé de valorisation.
- Dynamique démographique positive : +6,4 % d'habitants en 5 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Mont-de-Marsan ?
À Mont-de-Marsan, au-delà de la surface, l'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus sur la valeur. Un bien rénové avec un DPE A ou B peut se négocier avec une prime de 5 à 10 % par rapport à un équivalent énergivore. La localisation près des 216 commerces, des 35 écoles ou de la gare (à 0,7 km du centre) est aussi un atout majeur. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sud ajoutent de la valeur. Un appartement avec une place de parking et une vue dégagée se démarquera.
Estimation indicative d'une maison à Mont-de-Marsan
Pour une maison de 89 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
186 277 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Un prix trop élevé entraîne une vacance commerciale prolongée, surtout avec 7,3 % de logements déjà vacants. Un prix trop bas signifie une perte sèche sur le patrimoine. Seule une analyse croisant les dernières ventes homologuées (DVF), la localisation exacte, la surface et l'état du bien permet de se positionner stratégiquement. Dans un marché en correction comme Mont-De-Marsan, la justesse du prix d'entrée est le principal levier pour vendre dans des délais raisonnables.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme utilise des moyennes, mais un professionnel local sait qu'un appartement rue Victor-Hugo n'a pas la même valeur qu'un bien près de la Midouze. Il évalue l'état réel, les travaux à prévoir, l'ensoleillement et la qualité de la copropriété. Son expertise permet aussi de cibler les acheteurs sérieux et de négocier efficacement. À Mont-de-Marsan, où le marché est composé à 56,7 % de maisons, une estimation fine du prix du terrain est cruciale.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² moyen de la ville.
- Oublier de valoriser un DPE performant (A, B, C).
- Ne pas tenir compte de la baisse des prix récente (-3,4 %).
- Comparer avec des biens neufs sans ajuster.
Investir à Mont-de-Marsan : passer à l'action
Analyser un marche en transition comme Mont-De-Marsan exige une connaissance fine des micro-secteurs et du profil des acquereurs. Les donnees DVF 2024 donnent le la, mais la reussite d'un investissement se joue sur la selection du bien et le timing de negociation, deux aspects ou l'expertise locale est decisive.
Vous avez les chiffres. Voici ce qu'ils signifient concretement pour votre projet d'investissement ou de vente a Mont-De-Marsan.
Decouvrez la valeur reelle de votre bien a Mont-De-Marsan grace aux dernieres transactions DVF 2024 et a l'analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur les 500 ventes reelles a Mont-De-Marsan
- Evolution des prix et dynamique du marche local
- Mise en relation avec un professionnel qui connait votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Mont-de-Marsan
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Mont-de-Marsan
Quel est le prix moyen de l'immobilier a Mont-De-Marsan ?
Le prix median est de 2 093 €/m² en 2024, mais le prix moyen, tire par les biens les plus chers, s'eleve a 3 045 €/m². La moitie des ventes se situent entre 1 771 et 2 666 €/m².
Est-ce que les prix baissent a Mont-De-Marsan ?
Oui, les prix median ont baisse de 3,4 % entre 2023 et 2022024. Apres un pic a 2 271 €/m² en 2022, le marche est en phase de correction, offrant des opportunites de negociation.
Mont-De-Marsan est-elle plus chere que les villes voisines ?
Non, elle est bien moins chere que le littoral. Son prix au m² est inferieur de 182 % a celui de La Teste-de-Buch et de 283 % a Biarritz. En revanche, il depasse de 19 % celui d'Agen, ville de taille comparable.
Quel rendement locatif peut-on esperer ?
Le rendement locatif brut est estime a 6,0 % pour les appartements et les maisons. Compte tenu des charges (taxe fonciere a 43,48 %, gestion), le rendement net se rapproche de 3,5 %.
Quels sont les quartiers a privilegier pour investir ?
Il faut cibler les secteurs proches du centre-ville et des equipements (lycees, hopital, zones d'activite) pour repondre a la demande locative principale. Les zones en renouvellement urbain pres de la gare meritent aussi une attention.
Marché immobilier des communes voisines
Contrairement a Biarritz (+283 %) ou La Teste-de-Buch (+182 %), Mont-De-Marsan offre des indicateurs economiques similaires a un prix trois a quatre fois inferieur, creant un effet de levier considerable pour l'investisseur recherchant un rendement locatif solide.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Mont-de-Marsan.
Communes limitrophes de Mont-de-Marsan
Mont-de-Marsan est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Mont-de-Marsan se situe dans la moyenne — prix médian 2 093 €/m², dans la ligne de la médiane des Landes.
Le prix médian de Mont-de-Marsan gagne +4,7 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 2 606 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Les maisons (55,3 % des transactions, 2 012 €/m²) et les appartements (44,7 %, 2 164 €/m²) se partagent le marché. Rapporté au revenu médian de Mont-de-Marsan, un logement de 89 m² (179 068 €) représente 8,1 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,0 €/m² pour un appartement et 10,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,1 % pour un appartement (6,3 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (2,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Mont-de-Marsan: 1 022 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 204 par an. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 76 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Mont-de-Marsan est une commune atlantique caractéristique du Grand Ouest. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 59 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).