01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 344 logements dont 5 596 résidences principales, 162 résidences secondaires et 586 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 596 | 88,2 % |
| Résidences secondaires | 162 | 2,6 % |
| Logements vacants | 586 | 9,2 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 88 % de résidences principales, 3 % de secondaires et 9 % de vacants pour un total de 6 344 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 751 | 13,5 % |
| 1919-1945 | 250 | 4,5 % |
| 1946-1970 | 1 343 | 24,2 % |
| 1971-1990 | 1 539 | 27,7 % |
| 1991-2005 | 783 | 14,1 % |
| 2006-2019 | 895 | 16,1 % |
La période 1971-1990 concentre 28 % du parc, tandis que 14 % datent d'avant 1919 et 16 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 155 | 2,8 % |
| 2 pièces | 699 | 12,5 % |
| 3 pièces | 1 176 | 21,0 % |
| 4 pièces | 1 398 | 25,0 % |
| 5 pièces ou plus | 2 168 | 38,7 % |
Taille moyenne: 4,2 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 39 %, les T1-T2 15 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 932 | 6 198 | 6 344 |
| Rés. principales | 5 214 | 5 352 | 5 596 |
| Rés. secondaires | 155 | 138 | 162 |
| Vacants | 563 | 708 | 586 |
Oloron-Sainte-Marie, commune de taille similaire à 41 km, affiche 43,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 199 | 57,2 % |
| Locataires (privé) | 1 720 | 30,7 % |
| Locataires HLM | 527 | 9,4 % |
| Logés gratuitement | 151 | 2,7 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 57,2 % de propriétaires face à 40,2 % de locataires (dont 9 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 623 | 46,9 % |
| Fioul | 217 | 3,9 % |
| Électricité | 2 179 | 38,9 % |
| Gaz bouteille | 89 | 1,6 % |
| Autre (bois…) | 488 | 8,7 % |
Répartition des modes de chauffage: 47 % au gaz de ville, 39 % pour électricité, 9 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 744 |
| 2 à 4 ans | 1 222 |
| 5 à 9 ans | 885 |
| 10 ans ou plus | 2 745 |
| Total ménages | 5 596 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 103 |
| Sous-occupation modérée | 1 445 |
| Sous-occupation accentuée | 1 201 |
| Suroccupation modérée | 199 |
| Suroccupation accentuée | 7 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 799 | 14,3 % |
| 1 voiture | 3 048 | 54,5 % |
| 2 voitures ou plus | 1 749 | 31,3 % |
Motorisation des ménages: 14 % n'ont aucune voiture, 54 % en ont une et 31 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 76,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 210 | 3 016 | 37 | 157 |
| 1975 | 3 817 | 3 321 | 56 | 440 |
| 1982 | 4 110 | 3 754 | 114 | 242 |
| 1990 | 4 520 | 4 055 | 278 | 187 |
| 1999 | 4 843 | 4 433 | 160 | 250 |
| 2006 | 5 272 | 4 720 | 186 | 365 |
| 2011 | 5 932 | 5 214 | 155 | 563 |
| 2016 | 6 198 | 5 352 | 138 | 708 |
| 2022 | 6 344 | 5 596 | 162 | 586 |
Trajectoire de long terme: 3 210 logements en 1968, 6 344 en 2022 (+98 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 021 | 1 014 | 883 | 954 | 834 | 692 |
| Dont vacants > 2 ans | 521 | 501 | 258 | 239 | 350 | 411 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 23 | 0,8 % |
| Classe B | 104 | 3,6 % |
| Classe C | 950 | 32,7 % |
| Classe D | 986 | 34,0 % |
| Classe E | 654 | 22,5 % |
| Classe F | 144 | 5,0 % |
| Classe G | 42 | 1,4 % |
Le graphique décompose les 2 903 diagnostics par étiquette énergétique: 34 % en D, 37 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 634 | 21,8 % |
| Classe B | 689 | 23,7 % |
| Classe C | 432 | 14,9 % |
| Classe D | 613 | 21,1 % |
| Classe E | 455 | 15,7 % |
| Classe F | 70 | 2,4 % |
| Classe G | 10 | 0,3 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (24 %), et 60 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 233 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 227 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 196 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 185 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 143 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 82 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 233 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 82 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 19 | 4 |
| Classe B | 35 | 69 |
| Classe C | 193 | 757 |
| Classe D | 270 | 716 |
| Classe E | 227 | 427 |
| Classe F | 84 | 60 |
| Classe G | 19 | 23 |
Les maisons affichent une classe dominante D (222 kWh/m²/an), les appartements C (201) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 70 |
| T2 | 165 |
| T3 | 179 |
| T4 | 199 |
| T5+ | 56 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Orthez (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Orthez est le petite ville ayant la consommation énergétique la plus élevée (DPE) du département Pyrénées-Atlantiques. (sur 21 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc d'Orthez rassemble 6 344 logements au recensement de 2022, dont l'essentiel sert de résidence principale (5 596 unités). Parc mixte: 54,4 % de maisons et 45,6 % d'appartements cohabitent. Côté cadre local, Orthez est au cœur du tissu communal basco-béarnais, en contexte de plaine (altitude moyenne: 96 m).
La propriété reste majoritaire à Orthez: 57,2 % contre 40,2 % de locataires. 9,4 % des logements occupés à titre principal sont des HLM.
Entre héritage et modernité: 13,5 % de logements d'avant 1919 et 16,1 % postérieurs à 2006. Le parc d'Orthez présente un profil énergétique intermédiaire: classe D, 207 kWh/m²/an, proche de la moyenne nationale. La source de chauffage la plus répandue est le gaz de ville (46,9 %).
Entre les millésimes INSEE 2016 et 2022, le parc d'Orthez reste stable (+2,4 %). La motorisation des ménages est classique: 14,3 % sans voiture et 31,3 % avec deux voitures ou plus.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune au cœur du tissu communal basco-béarnais. Le contexte naturel (en contexte de plaine (altitude moyenne: 96 m)) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Orthez en 2026 ?
Pôle économique du Béarn des Gaves, Orthez allie un riche patrimoine historique à un bassin d'emploi structuré autour de Lacq. Sa démographie légèrement positive et son très haut niveau d'équipements en font un centre de vie attractif. Pour l'investisseur, la question se pose dans un contexte de correction des prix après un pic en 2023.
Avec un rendement locatif brut frôlant les 8 % et une correction récente de -10,4 %, Orthez offre un point d'entrée stratégique dans un marché solide du piémont béarnais.
Verdict
➤ Investir ici impose une stratégie locative ciblant les actifs extérieurs, dans un parc rénové, pour capter un rendement net correct malgré la fragilité économique locale.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé de 7,9 %
- ✓ Correction de -10,4 % : opportunité d'entrée
- ✓ Services et équipements très développés
- ⚠ Solvabilité locale limitée (taux de chômage 13,4 %)
- ⚠ Parc ancien et 9,2 % de logements vacants
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 1 867 €/m², Orthez se situe à plus de 50 % en dessous de la moyenne nationale.
- Dans les Pyrénées-Atlantiques, le marché est 16 % moins cher qu'à Oloron-Sainte-Marie et 54 % moins que Lescar.
- Son rendement locatif brut de 7,9 % sur les appartements est deux fois supérieur à celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Orthez
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Orthez : opportunités et risques
L'argument principal pour investir à Orthez réside dans son rendement locatif brut, parmi les plus élevés du département à 7,9 % pour les appartements. Néanmoins, la taxe foncière sur le bâti (38,3 %) et les charges de gestion grèvent sensiblement ce rendement, le ramenant autour de 4,9 % net selon nos estimations. La sélection du bien est donc cruciale.
La faible part de résidences secondaires (2,6 %) et l'Indice de Pression Touristique Immobilière bas (2,6/10) orientent résolument vers la location annuelle. Ciblez les petits appartements rénovés, proches de la gare ou des 215 services recensés, pour attirer les actifs mobiles ou les jeunes ménages. Évitez les passoires thermiques : avec 6,3 % de logements classés F ou G, le risque de travaux obligatoires (loi Climat) est réel.
La construction neuve dynamique (+257 % de permis sur 5 ans) modernise l'offre mais peut exercer une pression concurrentielle sur les loyers de l'ancien. Investir dans un bien ancien nécessitera donc souvent un coup de peinture et une mise aux normes énergétiques pour rester compétitif face au neuf.
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Données du marché immobilier à Orthez
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a reculé de 10,4 % en 2024, une correction significative qui replace Orthez au niveau de valorisation de 2021, autour de 1 867 €/m². Cette baisse, plus forte que la moyenne nationale, crée une fenêtre d'opportunité, d'autant que le volume de transactions reste élevé (246 ventes), signe d'un marché liquide et actif.
La comparaison avec les communes voisines est éclairante. D'après les données DVF, Orthez est 16 % moins chère qu'Oloron-Sainte-Marie et 54 % moins que Lescar, deux pôles comparables en taille. Cet écart de valorisation, couplé à un indice de confort de services très élevé (8,6/10), suggère un potentiel de rattrapage à moyen terme, sous réserve d'une dynamique économique locale plus robuste.
Le contexte territorial, avec un taux de chômage à 13,4 % (classé 18/21 dans sa catégorie) et un revenu médian de 22 050 €, impose une nuance. Le marché immobilier est partiellement découplé de la solvabilité locale, dépendant d'investisseurs et d'acquéreurs extérieurs attirés par le cadre de vie et la desserte ferroviaire (gare à 0,7 km).
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Orthez Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
La courbe des prix à Orthez révèle une progression soutenue entre 2020 et 2023, le mètre carré médian gagnant près de 30 % en trois ans pour culminer à 1 945 €. L'année 2024 marque un net reflux de -10,4 %, ramenant la valeur à 1 867 €/m², un niveau proche de 2021. Cette correction, plus marquée que dans certaines communes voisines, peut s'interpréter comme un rééquilibrage après une surchauffe, offrant un point d'entrée revisité. Elle intervient dans un contexte national de hausse des taux, impactant un marché local où l'accession est déjà tendue, comme en témoigne l'Indice d'Accessibilité Immobilière à 3,9/10. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique invite à la vigilance sur la valorisation à court terme, mais valide l'intérêt d'une entrée à un prix corrigé pour un investissement locatif.
Évolution du marché immobilier d'Orthez
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian d'Orthez évolue de +23,3 %, passant de 1 514 à 1 867 €/m²; 197 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 62 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 197 transactions en 2024, le marché d'Orthez affiche un volume d'activité soutenu, en léger repli par rapport au pic de 2021 (371 ventes). La répartition est équilibrée entre maisons (100 ventes) et appartements (97 ventes), reflétant la diversité du parc. Le profil des biens vendus est majoritairement constitué de maisons de 110 m² médians et d'appartements de 53 m², indiquant une demande pour des logements familiaux ou de taille correcte. Cette liquidité, couplée à la correction des prix, tend à faire basculer le marché en faveur de l'acheteur, lui offrant plus de marges de négociation. Le signal est clair : le marché est actif mais n'est plus en surchauffe, permettant des acquisitions plus sereines.
Répartition des ventes
50,8 % de maisons et 49,2 % d'appartements parmi les 197 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 50,8 % de maisons et 49,2 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 197 | 100 | 97 |
| Prix médian/m² | 1 867 € | 1 927 € | 1 809 € |
| Prix moyen/m² | 2 115 € | ||
| Surface médiane | – | 96 m² | 62 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 251 | 1 514 € |
| 2022 | 248 | 1 761 € |
| 2023 | 197 | 1 858 € |
| 2024 | 188 | 1 718 € |
| 2025 | 197 | 1 867 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Orthez est vigoureuse, avec 264 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de +257 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette accélération répond à une pression démographique positive (+3,5 % sur 5 ans) et à l'attractivité résidentielle du pôle. Elle indique une confiance des promoteurs et une volonté politique d'étendre l'offre. Pour l'investisseur, cela implique une modernisation du parc et potentiellement une pression concurrentielle sur les loyers des biens anciens non rénovés. Toutefois, le volume reste mesuré au regard du stock existant (6 344 logements), limitant le risque de sur-offre massive à court terme.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 40 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 40 sur 2013 — soit 0,0 %.
Vacance longue durée à Orthez
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Orthez (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 197 logements autorisés à à Orthez, dont 20 en 2025 (+34 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Orthez
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Orthez
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,30 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut, bien qu'élevé à près de 8 % pour les appartements, doit être corrigé. La taxe foncière à Orthez s'élève à 38,3 %. Ajoutez 15 % environ pour la gestion locative, les provisions pour travaux et la vacance locative (9,2 % des logements sont vacants). Ceci explique l'écart significatif entre le rendement brut et le rendement net, qui tombe aux alentours de 5 %. Prévoyez une trésorerie d'appoint pour les travaux, nombreux dans un parc où 18 % des biens datent d'avant 1945.
Performance énergétique du parc à Orthez
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 903 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Orthez: la classe D domine, 6,4 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier d'Orthez présente une performance énergétique médiane de classe D (206 kWh/m²/an). Seuls 6,3 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), une proportion inférieure à la moyenne nationale. Cependant, la future réglementation (loi Climat) interdra la location des logements classés F et G dès 2025. Pour un investisseur ou un acheteur, privilégier les biens déjà rénovés (classe C ou mieux) devient un impératif pour sécuriser son actif.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (type T2 de 53 m² médians) sont les plus adaptés pour capter la demande locative majoritaire et optimiser le rendement au m². Le parc ancien, dont 18 % date d'avant 1945, peut présenter du cachet mais exige une vigilance sur le DPE (classe D dominante, 6,3 % de passoires). Le neuf, en développement (+257 % d'autorisations), offre une meilleure performance énergétique mais à un prix d'entrée plus élevé et avec un risque de sur-offre à moyen terme.
Quelles zones cibler à Orthez ?
Le centre-bourg historique, avec ses 10 monuments protégés et sa concentration de services, reste le plus recherché pour la location. La périphérie, plus résidentielle et pavillonnaire, convient aux familles cherchant une maison. La proximité immédiate de la gare et des lycées constitue un atout pour cibler les étudiants et les actifs. Aucune zone en fort développement n'émerge clairement des données, mais la dynamique intercommunale (CC de Lacq-Orthez) peut créer des pôles d'attraction futurs.
Calculateur de rendement à Orthez
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Risques à connaître avant d'investir à Orthez
Le principal risque est la vacance locative, dans un contexte où 9,2 % des logements sont vacants. Le taux de chômage (13,4 %, 18e/21 dans la catégorie au département) peut fragiliser la solvabilité des locataires. La présence de 5 risques naturels recensés et d'un PPR actif impose une vérification stricte des assurances. Enfin, la part non négligeable de passoires thermiques (6,3 %) expose à des travaux de rénovation obligatoires et à une dépréciation à partir de 2025.
Erreurs à éviter quand on investit à Orthez
- Négliger la taxe foncière, élevée à 38,3 %.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner les travaux.
- Oublier de vérifier le classement DPE pour éviter les passoires.
- Sous-estimer la durée de vacance dans certains quartiers.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché orthézien suit le rythme scolaire classique, avec une reprise nette en septembre et une accalmie estivale. La période de novembre à janvier peut être propice aux négociations, l'activité étant plus faible. Pour les vendeurs, mettre son bien en marché au printemps permet de toucher les familles souhaitant une rentrée dans une nouvelle école parmi les 22 établissements de la commune. Évitez de caler la vente sur l'échéance de la taxe foncière (novembre).
Le saviez-vous ?
- Orthez possède 10 monuments historiques protégés.
- La commune a autorisé 257 % de logements neufs en plus ces 5 dernières années.
- L'âge médian de 50,5 ans y est plus élevé que la moyenne nationale.
S'installer à Orthez : cadre de vie et logement
Avec 635 équipements et un indice de confort de services à 8,6/10, Orthez offre le cadre de vie complet d'une petite ville autonome. Les résidents bénéficient d'une large gamme de commerces (117), de services de santé (192) et d'établissements scolaires (22), le tout dans un environnement préservé à moins d'une heure des Pyrénées.
Le tissu associatif et culturel est riche, alimenté par un patrimoine historique de 10 monuments protégés. La connexion numérique est satisfaisante (fibre pour 68,2 % des prises), un atout pour le télétravail. Il convient toutefois de noter la présence d'un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif et d'une sismicité modérée, facteurs à intégrer dans le choix du bien et de son assurance.
Carte du marché immobilier à Orthez
Orthez et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Orthez
Avec une température moyenne annuelle de 14,1 °C et des précipitations annuelles de 1212 mm, Orthez offre un climat océanique tempéré. Les hivers sont doux et les étés chauds sans excès. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs recherchant une alternative aux climats plus rudes du piémont pyrénéen, avec un ensoleillement correct mais une pluviométrie répartie sur l'année, favorable à la végétation.
À qui s'adresse Orthez ?
Orthez s'adresse en priorité aux acheteurs suivants : primo-accédants ou jeunes familles attirés par des prix inférieurs à ceux de l'agglomération paloise ; retraités (37,7 % de 60 ans et plus) recherchant une ville à taille humaine bien équipée en santé ; et actifs travaillant dans le bassin de Lacq ou mobiles grâce à la gare. La part élevée de maisons (54,5 %) et de propriétaires (57,2 %) confirme l'attrait pour un cadre de vie familial et ancré.
Avantages et limites à Orthez
✓ Points forts
- Prix au m² inférieur de 35% à la côte basque voisine
- Centre-ville vivant avec 635 équipements et commerces
- Desserte ferroviaire directe (gare en ville)
- Patrimoine historique riche (10 monuments protégés)
- Environnement familial (22 établissements scolaires)
− À prendre en compte
- Marché en baisse (-10,4% sur un an)
- Présence de risques naturels (PPR actif)
- Taux de chômage élevé (13,4%, 18e/21 du département)
Composition du parc immobilier à Orthez
6 344 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (54,5 %) et collectif (45,5 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier d'Orthez est majoritairement composé de maisons individuelles (54,5 %), signe d'un marché orienté vers les familles et les propriétaires occupants (57,2 %). La faible part de résidences secondaires (2,6 %) et le taux de vacance (9,2 %) indiquent un marché stable, peu soumis à la pression touristique. Ce paysage reflète une demande locale ancrée, typique d'une petite ville de services béarnaise, avec un parc de logements sociaux modéré (12 %).
Ancienneté du parc à Orthez
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 562 logements).
- Avant 1919 13,5 % 751 logts
- 1919-1945 4,5 % 250 logts
- 1946-1970 24,1 % 1 343 logts
- 1971-1990 27,7 % 1 539 logts
- 1991-2005 14,1 % 783 logts
- 2006-2019 16,1 % 895 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Orthez
635 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Orthez
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Orthez est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif, avec une sismicité modérée et un faible potentiel radon. Cinq risques naturels sont recensés, principalement inondations et mouvements de terrain, justifiant 30 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Consultez systématiquement le zonage du PPR avant tout achat, car il peut imposer des contraintes constructives fortes ou rendre l'assurance plus onéreuse, notamment dans les zones proches du gave.
Cas pratique : un achat type à Orthez
Pour une maison type de 110 m² (valeur médiane 190 630 €), un ménage orthézien au revenu médian (22 050 €) devrait y consacrer l'équivalent de 8,6 années de revenus. Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à environ 950 €, soit 52 % d'un revenu mensuel net médian de 1 838 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Orthez
- Oublier de consulter le zonage du PPR avant l'offre.
- Ne pas budgétiser les travaux sur un parc ancien (18 % avant 1945).
- Surestimer la capacité d'emprunt avec un taux de chômage local à 13,4 %.
- Acheter sans vérifier la couverture fibre (disponible à 68 %).
Points clés à retenir à Orthez
- Prix médian en retrait à 1 867 €/m² (-10,4 % sur un an).
- Rendement brut locatif attractif, jusqu'à 7,9 % en appartement.
- Climat doux béarnais, 14,1 °C de moyenne annuelle.
- Le prix au m² seul est insuffisant pour estimer.
- Correction plus marquée que la moyenne nationale.
- Rendement net ramené à ~5 % après charges et taxe foncière.
- Ville équipée : 635 commerces et services, 22 écoles.
- L'état et le DPE influent fortement sur la valeur.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Orthez ?
À Orthez, la valeur d'un bien dépend d'abord de son état et de sa performance énergétique, face à un parc vieillissant. Un DPE classe C ou mieux peut valoriser un bien de 5 à 10 %. Ensuite, la localisation précise prime : la proximité des 22 établissements scolaires, du centre historique avec ses 10 monuments, ou de la gare (0,7 km) est un atout majeur. Pour une maison, la surface du terrain et l'exposition sud-ouest, à l'abri des zones inondables, sont des critères décisifs. En appartement, l'étage et la vue comptent moins que la qualité de la copropriété.
Estimation indicative d'une maison à Orthez
Pour une maison de 96 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
179 232 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation approximative peut coûter cher. Surévaluer son bien dans un marché baissier le condamne à la vacance (le taux local est de 9,2 %). Sous-évaluer, c'est perdre plusieurs milliers d'euros sur un actif souvent majeur. Une estimation experte s'appuie sur les comparables récents (139 ventes de maisons, 107 d'appartements en 2024), mais aussi sur une lecture fine des indices locaux : la forte hausse des autorisations de construire (+257 %) peut à terme peser sur l'ancien, tandis que l'évolution démographique positive (+3,5 % en 5 ans) soutient la demande. Seul un professionnel du secteur peut pondérer ces éléments contradictoires pour fixer un prix de vente réaliste et attractif.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes (1 742 €/m²) qui masquent les écarts réels entre le centre-bourgen rénové et les quartiers périphériques. Un expert local connaît ces micro-marchés et évalue l'impact d'une vue dégagée ou d'une rue calme. Il intègre aussi l'état réel du bien, souvent sous-estimé dans les algorithmes, et peut anticiper les coûts de travaux pour le vendeur. Enfin, il dispose d'un réseau d'acheteurs sérieux, crucial dans un marché où le prix médian a reculé de 10,4 % sur un an.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m².
- Ne pas faire évaluer l'état réel et le DPE par un pro.
- Ignorer l'impact de la construction neuve sur la valeur.
- Vouloir vendre au prix du pic du marché.
Investir à Orthez : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux trace une direction. Sa concrétisation exige une connaissance fine des quartiers, de l'état du parc et des flux locatifs réels. Notre réseau de professionnels du secteur vous apporte cette expertise décisive pour transformer le potentiel en acquisition rentable.
Ces chiffres posent un diagnostic. Leur traduction concrète en projet réussi dépend d'une expertise locale.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Orthez grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur 246 ventes réelles à Orthez
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Orthez
Quel est le prix immobilier moyen à Orthez ?
Le prix médian global à Orthez était de 1 867 €/m² en 2024. Pour une maison de 110 m² type, cela représente un investissement d'environ 190 630 €. Le prix moyen, lui, est plus élevé à 2 161 €/m², tiré par les biens les plus chers.
Est-ce le bon moment pour acheter à Orthez ?
Le marché a corrigé de -10,4 % en 2024, offrant un prix d'entrée plus accessible qu'en 2023. Couplé à un rendement locatif élevé, ce contexte peut être favorable pour un investisseur visant le moyen terme, avec une sélection rigoureuse du bien.
Orthez est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Orthez est généralement moins chère. Son prix au m² est inférieur de 16 % à celui d'Oloron-Sainte-Marie et de 54 % à celui de Lescar. Elle reste en revanche plus chère que certaines communes rurales alentour.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Orthez ?
Le rendement locatif brut est estimé à 7,9 % pour un appartement et 6,7 % pour une maison. Après déduction des charges et de la taxe foncière, le rendement net estimé est d'environ 4,9 % pour les appartements.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Privilégiez les secteurs proches de la gare, du centre-ville historique et des principaux services pour capter la demande locative la plus forte. Les zones en cours de rénovation ou proches des nouveaux programmes (264 logements autorisés récemment) présentent aussi un potentiel.
Marché immobilier des communes voisines
Orthez présente un effet de levier bien plus marqué que des voisines comme Lescar (+54 % de prix) ou Saint-Pierre-Du-Mont (+29 %), pour des indicateurs de services et d'équipements comparables, ce qui en fait un marché à fort potentiel de valorisation.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Orthez.
Communes limitrophes d'Orthez
Orthez est entourée de 11 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Orthez ressort à 1 867 € (source DVF, 197 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel des Pyrénées-Atlantiques.
La progression du prix médian atteint +23,3 % sur cinq ans (2021-2025) à Orthez, au-dessus du rythme national. Sur l'ensemble de la période, 1 081 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +8,7 % sur le prix médian.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Orthez: 1 927 €/m² pour les maisons (surface médiane 96 m²) et 1 809 €/m² pour les appartements (62 m²). Rapporté au revenu médian d'Orthez, un logement de 96 m² (184 992 €) représente 8,4 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 11,5 € (appartements) et 9,7 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 7,6 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (2,6 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Flux de construction neuve intermédiaire: 197 logements autorisés sur 2021-2025, dont 99 commencés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Orthez est au cœur du tissu communal basco-béarnais. Orthez est en contexte de plaine (altitude moyenne: 96 m), autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).