01 Le parc de logements
Le parc comprend 9 910 logements dont 7 055 résidences principales, 1 232 résidences secondaires et 1 622 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 055 | 71,2 % |
| Résidences secondaires | 1 232 | 12,4 % |
| Logements vacants | 1 622 | 16,4 % |
Parmi les 9 910 logements du parc, 71 % assurent la fonction de résidence principale, contre 12 % de secondaires et 16 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 431 | 6,1 % |
| 1919-1945 | 581 | 8,3 % |
| 1946-1970 | 3 080 | 43,8 % |
| 1971-1990 | 1 965 | 28,0 % |
| 1991-2005 | 648 | 9,2 % |
| 2006-2019 | 323 | 4,6 % |
La période 1946-1970 concentre 44 % du parc, tandis que 6 % datent d'avant 1919 et 5 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 220 | 3,1 % |
| 2 pièces | 1 097 | 15,5 % |
| 3 pièces | 1 914 | 27,1 % |
| 4 pièces | 1 876 | 26,6 % |
| 5 pièces ou plus | 1 948 | 27,6 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 28 % du parc, contre 19 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,8 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 8 839 | 9 674 | 9 910 |
| Rés. principales | 6 961 | 7 044 | 7 055 |
| Rés. secondaires | 568 | 1 085 | 1 232 |
| Vacants | 1 309 | 1 544 | 1 622 |
Commune voisine de taille comparable, Orthez (71 km) affiche 50,4 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 412 | 48,4 % |
| Locataires (privé) | 2 383 | 33,8 % |
| Locataires HLM | 1 116 | 15,8 % |
| Logés gratuitement | 145 | 2,1 % |
La répartition du parc occupé: 48,4 % de propriétaires, 49,6 % de locataires, dont 16 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 066 | 57,6 % |
| Fioul | 94 | 1,3 % |
| Électricité | 2 555 | 36,2 % |
| Gaz bouteille | 31 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 309 | 4,4 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 58 %. électricité pèse 36 %, autres sources (bois notamment) 4 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 810 |
| 2 à 4 ans | 1 495 |
| 5 à 9 ans | 1 179 |
| 10 ans ou plus | 3 571 |
| Total ménages | 7 055 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 580 |
| Sous-occupation modérée | 2 049 |
| Sous-occupation accentuée | 1 523 |
| Suroccupation modérée | 330 |
| Suroccupation accentuée | 22 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 504 | 21,3 % |
| 1 voiture | 3 902 | 55,3 % |
| 2 voitures ou plus | 1 649 | 23,4 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 21 % sans, 55 % à une voiture, 23 % multi-motorisés. Par ailleurs, 48,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 6 346 | 5 389 | 236 | 721 |
| 1975 | 6 767 | 5 950 | 135 | 682 |
| 1982 | 7 045 | 6 324 | 182 | 539 |
| 1990 | 7 572 | 6 605 | 231 | 736 |
| 1999 | 7 685 | 6 606 | 223 | 856 |
| 2006 | 8 424 | 7 216 | 342 | 866 |
| 2011 | 8 839 | 6 961 | 568 | 1 309 |
| 2016 | 9 674 | 7 044 | 1 085 | 1 544 |
| 2022 | 9 910 | 7 055 | 1 232 | 1 622 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 6 346 logements à l'origine, 9 910 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 450 | 2 369 | 2 345 | 2 297 | 1 789 | 1 324 |
| Dont vacants > 2 ans | 682 | 693 | 641 | 617 | 627 | 736 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0,0 % |
| Classe B | 234 | 5,4 % |
| Classe C | 1 433 | 32,9 % |
| Classe D | 1 214 | 27,9 % |
| Classe E | 872 | 20,0 % |
| Classe F | 395 | 9,1 % |
| Classe G | 201 | 4,6 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 33 % des logements et 38 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 917 | 21,1 % |
| Classe B | 795 | 18,3 % |
| Classe C | 946 | 21,7 % |
| Classe D | 777 | 17,9 % |
| Classe E | 578 | 13,3 % |
| Classe F | 268 | 6,2 % |
| Classe G | 70 | 1,6 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 22 %, 61 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 263 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 240 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 177 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 193 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 175 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 130 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 263 kWh/m²/an, contre 130 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 133 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0 |
| Classe B | 12 | 222 |
| Classe C | 124 | 1 309 |
| Classe D | 219 | 995 |
| Classe E | 192 | 680 |
| Classe F | 118 | 277 |
| Classe G | 61 | 140 |
Performance comparée: maisons classées D (260), appartements classés C (220), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 50 |
| T2 | 194 |
| T3 | 664 |
| T4 | 427 |
| T5+ | 131 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Lourdes (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Lourdes est le petite ville ayant le plus de logements vacants du département Hautes-Pyrénées. (sur 6 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
- Lourdes est le petite ville ayant la plus faible part de propriétaires du département Hautes-Pyrénées. (sur 6 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
- Lourdes est le petite ville ayant la consommation énergétique la plus élevée (DPE) du département Hautes-Pyrénées. (sur 6 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
La vacance résidentielle atteint 16,4 % au millésime INSEE 2022 — 1 622 logements sur 9 910. Le parc est à très forte dominante collective: 65,6 % d'appartements pour seulement 34,4 % de maisons. Lourdes se situe dans un environnement une commune pyrénéenne du maillage montagnard, à 410 m d'altitude, sur un plateau ou des coteaux élevés.
Structure d'occupation mixte à Lourdes: 48,4 % de propriétaires, 49,6 % de locataires. Part du parc social: 15,8 % des résidences principales.
Entre héritage et modernité: 6,1 % de logements d'avant 1919 et 4,6 % postérieurs à 2006. DPE: classe C dominante et 227 kWh/m²/an en moyenne, supérieure à la moyenne française de 203. Côté passoires thermiques, 13,7 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. 57,6 % des résidences principales sont chauffées au gaz de ville.
Stabilité du parc résidentiel sur la période 2016–2022. La motorisation des ménages est classique: 21,3 % sans voiture et 23,4 % avec deux voitures ou plus.
Ancrée régionalement, la commune est une commune pyrénéenne du maillage montagnard: les attentes résidentielles s'y calquent. Le décor géographique — à 410 m d'altitude, sur un plateau ou des coteaux élevés — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Lourdes en 2026 ?
Ville sanctuaire mondialement connue, Lourdes présente un marché immobilier atypique, très orienté vers la location et marqué par un tourisme de pèlerinage. Avec une population en léger déclin et un taux de chômage élevé, l'attractivité résidentielle repose largement sur des facteurs extérieurs. Cette dualité dessine un paysage immobilier spécifique qu'il faut décrypter.
Avec un rendement locatif brut de 9 % pour les appartements, Lourdes se situe dans le top quart des communes les plus attractives du département, un positionnement qui confirme son potentiel locatif supérieur à la moyenne.
Verdict
➤ Bon marché pour l'investissement locatif en appartement, à privilégier en stratégie de rendement à moyen terme malgré une fragilité économique locale.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut parmi les plus élevés de la région
- ✓ Correction des prix après un pic en 2022 : point d'entrée potentiel
- ✓ Dynamique de construction neuve très soutenue (+431 %)
- ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Taux de vacance et de résidences secondaires élevés (28,8 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Plus abordable que 75 % des communes françaises de même catégorie.
- Prix médian inférieur de 15 % à la moyenne du département des Hautes-Pyrénées.
- Rendement locatif brut presque deux fois supérieur à celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Lourdes
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,8/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 7,1/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 10,7 %.
Indices immobiliers de Lourdes
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,8
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Faible accessibilité : les prix ont dépassé la capacité d'achat de la population locale, créant un risque de liquidité à la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenFaible accessibilité : les prix ont dépassé la capacité d'achat de la population locale, créant un risque de liquidité à la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
7,1
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, adaptée à un investissement locatif classique.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, adaptée à un investissement locatif classique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : le marché locatif n'est pas captif du seul tourisme, ce qui limite le risque de vacance hors saison.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : le marché locatif n'est pas captif du seul tourisme, ce qui limite le risque de vacance hors saison.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1501,1 — Percentile dept : 28/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 5,6 — Percentile dept : 52/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 12,4 — Percentile dept : 46/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 0,4 — Percentile dept : 53/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 358,5 — Percentile dept : 98/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 5,6 — Percentile dept : 48/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 34,4 — Percentile dept : 17/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 11,3 — Percentile dept : 2/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 51,6 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 12,4 — Percentile dept : 46/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,4 — Percentile dept : 53/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 78/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1501,1 — Percentile dept : 72/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 12,4 — Percentile dept : 46/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 78/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 16,4 — Percentile dept : 96/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 358,5 — Percentile dept : 2/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Lourdes : opportunités et risques
Investir à Lourdes en 2026 a du sens presque exclusivement pour du locatif. Le rendement brut de 9 % pour les appartements, issu de la Carte des Loyers, est l'un des arguments les plus solides du département. Néanmoins, ce rendement doit être immédiatement nuancé par la réalité des charges : une taxe foncière à 45,07 % et un parc où 13,6 % des logements sont des passoires thermiques (F/G) impliquent des coûts de rénovation à anticiper pour rester conforme à la loi.
La stratégie gagnante consiste à cibler des appartements de deux pièces, bien situés près du centre, de la gare ou des commodités, pour capter une demande locative double : celle des travailleurs modestes et celle des saisonniers du tourisme. Le taux de vacance de 16,4 % invite cependant à la prudence sur le choix du quartier et à prévoir une trésorerie pour couvrir les périodes d'inoccupation.
Enfin, la dynamique de construction neuve (658 logements autorisés en 5 ans) est un atout pour acquérir un bien aux normes, mais aussi un risque de concurrence locative accrue à moyen terme. L'investisseur doit donc arbitrer entre le confort d'un neuf sans travaux et le potentiel de plus-value à la rénovation d'un bien ancien, en veillant systématiquement à la performance énergétique.
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Données du marché immobilier à Lourdes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Lourdes se caractérise par un double mouvement : une forte appétence pour les petits appartements, portée par le rendement locatif, et une relative méfiance pour le segment des maisons, moins accessible localement. D'après les données DVF 2024, l'écart important entre prix médian (1 351 €/m²) et prix moyen (2 465 €/m²) révèle une offre à deux vitesses, avec un segment de biens plus chers, probablement rénovés ou mieux situés, qui tire la moyenne vers le haut.
Cette structure est cohérente avec le profil de la commune, dotée de 1 026 équipements et d'une gare TGV, mais confrontée à un indice de vieillissement de 365,8 et un taux de pauvreté élevé. L'attractivité repose donc moins sur une économie locale florissante que sur des atouts extérieurs : la notoriété du sanctuaire, la qualité des services et la desserte ferroviaire.
La stagnation des prix depuis 2023, après une hausse vive, est un signal à interpréter. Elle peut marquer une simple pause ou le plafonnement d'un marché arrivé à maturité, dans un contexte national de remontée des taux. La comparaison avec les communes voisines, cependant, montre que Lourdes n'est pas la plus chère, laissant une marge de manœuvre si la demande touristique et résidentielle se maintient.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Lourdes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le prix médian à Lourdes a connu une progression nette de 21 % entre 2020 et 2022, grimpant de 1 227 € à 1 512 €/m². Depuis, le marché s'est stabilisé, affichant une stagnation complète en 2023 et 2024. Cette pause fait suite à un pic et pourrait représenter une fenêtre d'opportunité avant une reprise, d'autant que le prix moyen (2 465 €/m²) reste significativement au-dessus du médian, signe d'une offre très hétérogène. Comparé aux voisines comme Oloron-Sainte-Marie, Lourdes conserve un prix légèrement supérieur, justifié par sa notoriété et son équipement en services.
Évolution du marché immobilier de Lourdes
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 351 €/m² de prix médian pour 362 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +13,7 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 45 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 399 ventes en 2024, le volume des transactions à Lourdes reste soutenu, bien qu'en baisse par rapport aux 501 de 2023. Le marché est dominé par les appartements (276 ventes, soit 73 % du total), avec une surface médiane de 51 m². Ce profil traduit une demande d'investissement locatif et une clientèle de primo-accédants ou de retraités recherchant des petites surfaces. La forte proportion de logements vacants (16,4 %) et de résidences secondaires (12,4 %) indique un parc parfois peu liquide et une pression d'achat qui ne vient pas uniquement des résidents permanents.
Répartition des ventes
23,8 % de maisons et 76,2 % d'appartements parmi les 362 transactions enregistrées.
23,8 % maisons, 76,2 % appartements sur 362 ventes: le collectif pèse 76,2 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 362 | 86 | 276 |
| Prix médian/m² | 1 351 € | 1 638 € | 1 223 € |
| Prix moyen/m² | 1 949 € | ||
| Surface médiane | – | 91 m² | 45 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 362 | 1 188 € |
| 2022 | 362 | 1 260 € |
| 2023 | 368 | 1 348 € |
| 2024 | 314 | 1 381 € |
| 2025 | 362 | 1 351 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Lourdes est explosive : 658 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance en hausse de 431 % par rapport à la période précédente. Cette accélération témoigne d'une attractivité persistante et répond peut-être à une tension sur le parc ancien. Toutefois, dans un contexte démographique stable (+0,4 % sur 5 ans), un tel afflux de nouvelles offres pourrait, à terme, modérer la pression à la hausse sur les prix, notamment dans les segments les plus neufs. Il convient de surveiller cette évolution pour éviter une surchauffe de l'offre.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 1 754 autorisations et 768 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 44 %.
Vacance longue durée à Lourdes
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Lourdes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 702 logements ont été autorisés à à Lourdes, +444 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Lourdes
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Lourdes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,07 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute significativement après déduction des charges réelles. À Lourdes, la taxe foncière sur le bâti est de 45,07 %, un niveau conséquent qui pèse directement sur la rentabilité. Pour un appartement, le passage de 9 % de rendement brut à environ 5,3 % net inclut également la provision pour travaux, les charges de copropriété et la gestion locative. Prévoyez une marge pour les rénovations énergétiques, 13,6 % du parc étant classé F ou G.
Performance énergétique du parc à Lourdes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 351 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Lourdes: classe C en tête, 13,7 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (226 kWh/m²/an) indique un parc globalement plus performant que la moyenne française, mais avec des disparités. Les 13,6 % de passoires thermiques (classes F et G) représentent un risque réglementaire concret. Ces biens seront progressivement interdits à la location (loi Climat). Pour un acheteur, cela signifie soit un investissement de rénovation immédiat, soit une décote à l'achat pour un bien non conforme.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (surface médiane vendue : 51 m²) sont les plus adaptés, avec un loyer estimé de 10,9 €/m²/mois. Les studios et T2 en centre-ville, à proximité du sanctuaire, offrent le meilleur potentiel pour de la location courte durée. L'ancien domine le parc (seulement 4,6 % construit après 2006), ce qui implique souvent des travaux de rénovation, d'autant que 13,6 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F/G).
Quelles zones cibler à Lourdes ?
Le centre historique, autour des sanctuaires, est la zone la plus prisée pour la location touristique. La périphérie et les quartiers résidentiels calmes conviennent mieux à de la location longue durée, notamment pour les familles, avec un accès facilité aux 19 établissements scolaires. Aucun grand projet de développement urbain n'est signalé, mais la gare TGV à 1 km constitue un atout pour l'attractivité générale.
Calculateur de rendement à Lourdes
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Risques à connaître avant d'investir à Lourdes
Le risque principal est la vacance locative, déjà élevée dans le parc (16,4 %). La saisonnalité touristique peut générer des revenus irréguliers. La dépendance au tourisme religieux est un autre facteur de vulnérabilité. Sur le plan réglementaire, les logements classés F ou G (13,6 %) devront être rénovés avant 2028 pour rester louables, engendrant des coûts. Enfin, la taxe foncière (45,07 %) grève significativement le rendement net.
Erreurs à éviter quand on investit à Lourdes
- Oublier la taxe foncière à 45,07 % dans le calcul de rentabilité.
- Tabler sur une vacance locative nulle malgré un taux de 16,4 % de vacants.
- Négliger le risque travaux sur un parc où 14,4 % des logements sont antérieurs à 1945.
- Investir sans vérifier la classe DPE et les futures interdictions locatives.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché de Lourdes connaît une légère saisonnalité liée au tourisme religieux, avec une possible augmentation des visites au printemps et en été. La période idéale pour vendre est donc souvent de mars à juillet. Pour acheter, l'automne peut offrir des opportunités avec des vendeurs moins pressés. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut motiver certains propriétaires à se séparer d'un bien avant cette échéance, créant un levier de négociation en fin d'été.
Le saviez-vous ?
- Lourdes compte 127 hébergements touristiques pour 13 266 habitants.
- 97,4 % des foyers sont éligibles à la fibre optique.
- La commune a autorisé 77 logements neufs en 2024, contre 14 en moyenne les 4 ans précédents.
S'installer à Lourdes : cadre de vie et logement
S'installer à Lourdes, c'est choisir un cadre de vie exceptionnellement bien doté en services pour une ville de cette taille. Avec 240 équipements de santé et 376 services, la commune offre une autonomie rare dans les Pyrénées. La couverture fibre à 97,4 % et la présence du TGV sont des atouts majeurs pour les télétravailleurs ou les navetteurs.
Ce confort s'accompagne d'un environnement naturel préservé, mais aussi de contraintes réelles. La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) et a connu 14 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement pour inondations. Tout projet d'achat doit intégrer une vérification précise de l'exposition aux risques et des contraintes assurantielles qui en découlent.
Le profil démographique, très âgé (âge médian de 53,6 ans), et la fragilité économique (taux de chômage à 22,6 %) dessinent une sociabilité particulière, entre tranquillité et certaine forme d'isolement pour les plus jeunes. Le cadre de vie est donc très agréable pour les retraités, mais peut présenter moins d'attraits pour les familles avec de jeunes enfants, malgré la présence de 19 établissements scolaires.
Carte du marché immobilier à Lourdes
Lourdes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Lourdes
Avec 1 420 mm de précipitations annuelles et une température moyenne de 13,6°C, le climat est humide et frais, typique des contreforts pyrénéens. L'altitude de 466 m apporte de la fraîcheur en été mais des hivers marqués. Ce profil convient aux personnes recherchant un rythme de vie calme et des saisons bien marquées, mais moins aux sensibilités articulaires ou à un besoin d'ensoleillement constant. La présence de 6 campings atteste d'une saison estivale attractive.
À qui s'adresse Lourdes ?
L'achat à Lourdes s'adresse en priorité aux retraités ou pré-retraités (40,8 % de +60 ans), attirés par le calme relatif et les services de santé. Les investisseurs visant la location saisonnière y trouvent aussi un terrain de jeu. En revanche, les jeunes actifs pourront être freinés par les opportunités d'emploi locales limitées. Les familles bénéficient d'un bon maillage scolaire (19 établissements) et d'un environnement naturel, malgré une offre de loisirs classique.
Avantages et limites à Lourdes
✓ Points forts
- Patrimoine historique unique avec 4 monuments protégés.
- Accès TGV direct depuis la gare à 1 km.
- Équipements et services nombreux pour une ville de 13 000 hab.
- Environnement naturel pyrénéen préservé.
- Prix au m² inférieur à la moyenne régionale.
Composition du parc immobilier à Lourdes
9 910 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 3 411 maisons et 6 466 appartements à à Lourdes.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de Lourdes est majoritairement composé d'appartements (65,5 %), avec seulement 34,5 % de maisons, reflétant un habitat collectif historique. Le taux de propriétaires (48,4 %) est inférieur à la moyenne nationale, indiquant un marché locatif important. Une part significative de logements vacants (16,4 %) et de résidences secondaires (12,4 %) indique un marché fractionné entre besoins locaux et usages temporaires, ce qui peut créer de la volatilité dans certains segments.
Ancienneté du parc à Lourdes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 029 logements).
- Avant 1919 6,1 % 431 logts
- 1919-1945 8,3 % 581 logts
- 1946-1970 43,8 % 3 080 logts
- 1971-1990 28,0 % 1 965 logts
- 1991-2005 9,2 % 648 logts
- 2006-2019 4,6 % 323 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Lourdes
1 026 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Lourdes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le dossier géorisque est à examiner attentivement. Lourdes est soumise à un aléa sismique de niveau 4 (moyen) et possède deux Plans de Prévention des Risques actifs (PPRN et PPRS) concernant les inondations. La commune a fait l'objet de 14 arrêtés de catastrophe naturelle. Consultez obligatoirement l'emplacement du bien par rapport aux zones réglementées du PPR, ce qui peut impacter l'assurabilité, le coût des travaux et même la constructibilité future.
Cas pratique : un achat type à Lourdes
Une maison de 96 m² (surface médiane pour atteindre le prix total de 154 752 €) représente 8,2 années du revenu médian local (18 810 €). Avec un apport de 10 %, un crédit à 3,5 % sur 20 ans génère une mensualité hors assurance d'environ 785 €. Cela mobilise une part très importante du budget d'un ménage lourdais, expliquant le taux de propriétaires inférieur à 50 %.
Erreurs à éviter quand on achète à Lourdes
- Ne pas consulter les plans de prévention des risques (PPRN, PPRS) en mairie.
- Minimiser l'impact du climat humide (1 420 mm/an) sur l'entretien du bâti.
- Acheter un bien classe F ou G sans provisionner un budget rénovation énergétique.
- Surestimer la capacité locative en dehors des zones proches des commodités.
Points clés à retenir à Lourdes
- Prix médian stable à 1 351 €/m² (DVF 2024).
- Rendement brut appartements à 9,0 %, net ~5,3 %.
- Climat humide, 1 420 mm de pluie par an.
- Marché fragmenté entre locaux et résidences secondaires.
- Écart maison/appart réduit : 1 638 € vs 1 223 €/m².
- Taxe foncière élevée : 45,07 % sur le bâti.
- Parc à 34,5 % de maisons, 65,5 % d'apparts.
- 13,6 % de passoires thermiques (F/G).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Lourdes ?
À Lourdes, la valeur d'un bien est très sensible à sa localisation précise. La proximité des sanctuaires, de la gare TGV (à 1 km) ou des 158 commerces locaux peut générer une surcote. À l'inverse, un DPE dégradé (F/G) entraîne une décote croissante. Pour un appartement, l'étage et la vue ont un impact. Pour une maison, la taille du terrain est moins déterminante que son état général et son isolation, les acheteurs étant sensibles aux futures dépenses énergétiques. La présence de 21 % de logements sociaux module aussi la valorisation par îlot.
Estimation indicative d'une maison à Lourdes
Pour une maison de 91 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
122 941 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut vous coûter cher. Un prix trop haut entraîne une vacance commerciale prolongée dans un marché déjà doté de 16,4 % de logements vacants. Un prix trop bas signifie une perte sèche sur votre patrimoine. Seule une analyse fine des derniers prix de vente réels (DVF), comparant des biens similaires en surface, état et localisation exacte, permet de se positionner stratégiquement. L'évolution démographique (-9,4 % sur 10 ans) et le taux de chômage (22,6 %) pèsent sur la demande, rendant un prix juste encore plus crucial.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local maîtrise les micro-marchés de Lourdes, qui varient entre le centre historique, les zones pavillonnaires et les secteurs proches des sanctuaires. Il ajuste le prix en fonction de l'état réel, des travaux à prévoir (souvent sous-estimés par les algorithmes) et du flux d'acheteurs actuels. Son réseau lui permet de cibler les profils sérieux : investisseurs pour les petits appartements ou retraités pour les maisons de plain-pied, deux cibles dominantes dans une commune où 40,8 % de la population a 60 ans et plus.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très agrégé.
- Oublier de valoriser la proximité de la gare TGV, un atout concret.
- Ne pas ajuster le prix à la baisse pour un DPE dégradé.
- Vendre sans professionnel dans un marché où 16,4 % des biens sont vacants (concurrence).
Investir à Lourdes : passer à l'action
Un investissement réussi à Lourdes se joue sur la sélection précise du bien et la compréhension des flux locatifs, entre résidents permanents et clientèle de passage. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer cette analyse en opportunité concrète et sécurisée.
Les données posent un diagnostic, mais votre projet dépendra du choix du bien et du quartier.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Lourdes
Quel est le prix immobilier moyen à Lourdes ?
Le prix médian à Lourdes est de 1 351 €/m², mais le prix moyen est plus élevé à 2 465 €/m². Cet écart s'explique par la vente de biens plus chers et mieux situés, notamment des appartements rénovés proches du sanctuaire, qui tirent la moyenne vers le haut.
Est-ce le bon moment pour investir à Lourdes ?
Le marché est en stagnation depuis 2023 après une forte hausse, ce qui peut constituer une fenêtre d'opportunité. Le rendement locatif brut élevé (9 % pour les appartements) rend l'investissement intéressant, à condition de sélectionner un bien économe en énergie et bien situé pour limiter les risques de vacance.
Lourdes est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Lourdes est légèrement plus chère qu'Oloron-Sainte-Marie (-1 %) et Saint-Gaudens (-9 %), mais nettement plus accessible qu'Orthez (+17 %) et deux fois moins chère que Lons ou Billère. Son rapport prix/rendement reste donc compétitif dans le bassin.
Quel rendement locatif espérer à Lourdes ?
Le rendement locatif brut est de 9,0 % pour les appartements, l'un des plus élevés de la région. Après déduction des charges (vacance, gestion, taxe foncière), le rendement net estimé est d'environ 5,3 %, ce qui reste attractif comparé aux placements sans risque.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Lourdes ?
Les principaux risques sont la fragilité économique locale (22,6 % de chômage), un parc vieillissant avec 13,6 % de passoires thermiques, et une exposition aux risques naturels (inondations). Il est crucial de vérifier le DPE du bien et son éligibilité au zonage des plans de prévention des risques (PPRN).
Marché immobilier des communes voisines
Lourdes affiche un prix au m² inférieur de 17 % à Orthez et deux fois moins élevé que Lons, tout en proposant un rendement locatif brut bien supérieur, ce qui en fait un marché à fort effet de levier pour les investisseurs.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Lourdes.
Résumé
Le marché immobilier de Lourdes se situe dans la tranche basse des prix: le prix médian au m² s'établit à 1 351 € sur la base de 362 transactions enregistrées en 2026.
Progression modérée: ++13,7 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 768 transactions (source DGFiP/DVF).
L'appartement domine nettement le marché de Lourdes (76,2 % des ventes), avec un prix médian de 1 223 €/m². Rapporté au revenu médian de Lourdes, un logement de 91 m² (149 058 €) représente 7,9 années de ressources brutes.
Loyers observés à Lourdes: 10,9 €/m²/mois pour un appartement, 8,7 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 10,7 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 12,4 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
La construction neuve est soutenue à Lourdes: 702 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 140 par an. Le gros des permis concerne des logements collectifs (58 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Lourdes est une commune pyrénéenne du maillage montagnard. Lourdes est à 410 m d'altitude, sur un plateau ou des coteaux élevés, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.