01 Le parc de logements
Le parc comprend 54 111 logements dont 44 471 résidences principales, 1 781 résidences secondaires et 7 858 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 44 471 | 82,2 % |
| Résidences secondaires | 1 781 | 3,3 % |
| Logements vacants | 7 858 | 14,5 % |
Le graphique détaille la structure des 54 111 logements: 82 % sont habités en permanence, 3 % épisodiquement et 15 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 2 968 | 6,7 % |
| 1919-1945 | 2 844 | 6,5 % |
| 1946-1970 | 12 274 | 27,9 % |
| 1971-1990 | 14 774 | 33,5 % |
| 1991-2005 | 7 124 | 16,2 % |
| 2006-2019 | 4 080 | 9,3 % |
Structure du bâti par époque: 7 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (34 %), 9 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 5 379 | 12,1 % |
| 2 pièces | 9 201 | 20,7 % |
| 3 pièces | 12 228 | 27,5 % |
| 4 pièces | 9 348 | 21,0 % |
| 5 pièces ou plus | 8 315 | 18,7 % |
Le parc compte 3,3 pièces en moyenne par logement, avec 19 % de logements de cinq pièces ou plus et 33 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 50 246 | 52 517 | 54 111 |
| Rés. principales | 42 640 | 42 673 | 44 471 |
| Rés. secondaires | 636 | 1 277 | 1 781 |
| Vacants | 6 970 | 8 567 | 7 858 |
À 166 km, Pessac (67 339 hab.) enregistre 43,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 16 805 | 37,8 % |
| Locataires (privé) | 18 801 | 42,3 % |
| Locataires HLM | 8 082 | 18,2 % |
| Logés gratuitement | 784 | 1,8 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 37,8 % de propriétaires face à 60,5 % de locataires (dont 18 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 29 327 | 65,9 % |
| Fioul | 209 | 0,5 % |
| Électricité | 14 093 | 31,7 % |
| Gaz bouteille | 136 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 707 | 1,6 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (66 %), suivi par électricité (32 %) et autres sources (bois notamment) (2 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 9 220 |
| 2 à 4 ans | 11 933 |
| 5 à 9 ans | 7 493 |
| 10 ans ou plus | 15 825 |
| Total ménages | 44 471 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 12 368 |
| Sous-occupation modérée | 12 207 |
| Sous-occupation accentuée | 7 378 |
| Suroccupation modérée | 6 293 |
| Suroccupation accentuée | 252 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 11 250 | 25,3 % |
| 1 voiture | 24 958 | 56,1 % |
| 2 voitures ou plus | 8 263 | 18,6 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 25 % sans voiture, 56 % à une voiture et 19 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 59,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 25 906 | 23 525 | 650 | 1 731 |
| 1975 | 32 100 | 29 535 | 643 | 1 922 |
| 1982 | 37 121 | 33 456 | 1 146 | 2 519 |
| 1990 | 40 753 | 35 526 | 1 718 | 3 509 |
| 1999 | 45 308 | 38 783 | 1 236 | 5 289 |
| 2006 | 48 546 | 44 118 | 479 | 3 948 |
| 2011 | 50 246 | 42 640 | 636 | 6 970 |
| 2016 | 52 517 | 42 673 | 1 277 | 8 567 |
| 2022 | 54 111 | 44 471 | 1 781 | 7 858 |
Trajectoire de long terme: 25 906 logements en 1968, 54 111 en 2022 (+109 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 6 534 | 6 832 | 6 055 | 6 303 | 6 479 | 4 434 |
| Dont vacants > 2 ans | 1 851 | 1 898 | 1 554 | 1 494 | 1 622 | 1 776 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 110 | 0,3 % |
| Classe B | 1 919 | 5,7 % |
| Classe C | 13 746 | 40,7 % |
| Classe D | 11 725 | 34,7 % |
| Classe E | 4 767 | 14,1 % |
| Classe F | 1 221 | 3,6 % |
| Classe G | 307 | 0,9 % |
Distribution DPE sur 33 795 diagnostics: la majorité se situe en classe C (41 %), avec 47 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 6 400 | 18,9 % |
| Classe B | 6 637 | 19,6 % |
| Classe C | 8 991 | 26,6 % |
| Classe D | 7 999 | 23,7 % |
| Classe E | 3 007 | 8,9 % |
| Classe F | 707 | 2,1 % |
| Classe G | 54 | 0,2 % |
Répartition climat du parc: C concentre 27 % des diagnostics et 65 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 234 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 205 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 166 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 166 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 135 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 106 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 234 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 106 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 33 | 77 |
| Classe B | 66 | 1 853 |
| Classe C | 711 | 13 035 |
| Classe D | 995 | 10 730 |
| Classe E | 545 | 4 222 |
| Classe F | 175 | 1 046 |
| Classe G | 40 | 267 |
Les maisons affichent une classe dominante D (209 kWh/m²/an), les appartements C (187) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 621 |
| T2 | 1 702 |
| T3 | 3 251 |
| T4 | 2 242 |
| T5+ | 919 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Pau (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Pau compte 54 111 logements, dont 7 858 sont vacants (14,5 %) — un taux de vacance élevé qui traduit souvent une détente du marché ou un patrimoine en renouvellement. Typologie urbaine marquée: 83,8 % d'appartements et 16,2 % de maisons. Côté cadre local, Pau est au cœur du tissu communal basco-béarnais, à 183 m d'altitude, dans un paysage de collines.
Pau se distingue par un parc majoritairement locatif (60,5 %). Côté logement social, 18,2 % des résidences principales relèvent du parc HLM. La commune satisfait la loi SRU — 25,5 % de logements sociaux dépasse le cible de 25,0 %.
La structure par époque du parc est contrastée — 6,7 % avant 1919 et 9,3 % depuis 2006. Le parc de Pau présente un profil énergétique intermédiaire: classe C, 189 kWh/m²/an, proche de la moyenne nationale. Au plan énergétique résidentiel, 65,9 % des résidences principales s'appuient sur le gaz de ville.
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+3,0 %). 25,3 % des ménages de Pau ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Ancrée régionalement, la commune est au cœur du tissu communal basco-béarnais: les attentes résidentielles s'y calquent. Côté topographie, Pau se trouve à 183 m d'altitude, dans un paysage de collines, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Pau en 2026 ?
Capitale du Bearn, Pau conjugue une attractivite territoriale exceptionnelle (indice 8,7/10) a une economie locale marquee par un taux de chomage eleve. Son marche immobilier, apres une phase de forte appreciation, marque une pause en 2024. Cette configuration mixte en fait-elle une cible pertinente pour l'investisseur en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut de 6,5 % et une attractivite territoriale parmi les plus elevees de France, Pau constitue une cible de choix pour l'investisseur recherchent un equilibre.
Verdict
➤ Investir a Pau exige de privilegier le locatif annuel en appartement, en acceptant un risque modere lie a la fragilite economique locale, pour un rendement net correct a moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut parmi les plus eleves de la region
- ✓ Correction recente (-1,9 %) : point d'entree opportun
- ✓ Demande locative soutenue portee par une dynamique demographique positive
- ⚠ Accessibilite degradee pour les residents locaux
- ⚠ Risque economique local avec un taux de chomage a 16,4 %
- ⚠ Parc ancien avec 13,2 % de logements d'avant 1945
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- A 2 268 €/m², le prix median est inferieur de plus de 40 % a la moyenne des grandes metropoles regionales.
- Premiere ville des Pyrenees-Atlantiques, elle depasse la mediane departementale en matiere d'equipements et de services.
- Son rendement locatif brut (6,5 %) surclasse nettement celui des metropoles cotieres et des grandes villes de Nouvelle-Aquitaine.
Analyse du marché immobilier à Pau
Acheter demande un effort important : 7,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Pau : opportunités et risques
Investir a Pau en 2026 presente un interet majeur pour le rendement locatif. Le taux brut de 6,5 % pour les appartements, d'apres la carte des loyers du ministere, figure parmi les plus eleves de la region. Cette performance s'explique par une demande locative solide, alimentee par une population jeune (37,3 % de moins de 30 ans) et un taux de proprietaires occupants relativement faible. Neanmoins, l'investisseur doit integrer la charge de la taxe fonciere, qui s'eleve a 44,52 %, venant notablement rogner le rendement net.
Le risque principal reside dans la fragilite economique locale, avec un taux de chomage a 16,4 % qui peut fragiliser la solvabilite des locataires. Par ailleurs, le parc immobilier, dont 13,2 % est anterieur a 1945, expose a des travaux de renovation, d'autant que 4,5 % des logements sont des passoires thermiques (classes F ou G). La loi Climat et Resilience impose des travaux a moyen terme pour ces biens, une charge a anticiper.
La strategie recommandee est donc le locatif annuel en appartement, cible sur les biens bien localises (proximite du centre, des transports avec la gare TGV a 0,4 km) et de classe energetique D ou superieure. L'horizon d'investissement doit etre au moins le moyen terme pour amortir les frais et laisser le temps a la plus-value de se materialiser, dans un marche desormais en phase de maturation plutot que de forte expansion.
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Données du marché immobilier à Pau
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix median a Pau, apres avoir franchi la barre des 2 300 €/m² en 2023, amorce une legere correction (-1,9 %) en 2024. Selon les donnees DVF, cette pause interrompt une hausse cumulee de 21 % depuis 2020. Elle survient dans un contexte de resserrement du credit et pourrait offrir une fenetre d'achat interessante, d'autant que le volume de transactions (1 912) prouve que le marche reste actif.
La structure des ventes est eclairente : les appartements captent 87 % des transactions. Ce desequilibre en faveur du collectif reflete la nature urbaine de la demande, majoritairement locative, et la predominance des petits menages. Le prix median des appartements (2 224 €/m²) reste neanmoins superieur a celui des maisons (2 537 €/m²) si l'on rapporte a la surface, signe d'une forte valorisation du cœur de ville et de la proximite des services.
Cette dynamique de prix doit etre mise en perspective avec les indicateurs locaux. D'apres l'INSEE, la croissance demographique (+5,5 % en 5 ans) et la richesse en equipements (plus de 3 800) soutiennent l'attractivite. Toutefois, le taux de chomage eleve (16,4 %) et le revenu median modere (20 970 €) constituent des freins structurels a une appreciation forte et generale des prix, cantonnant la dynamique aux secteurs les plus demandes.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Pau Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2023, les prix medians a Pau ont progresse de plus de 21 %, passant de 1 907 a 2 313 €/m², tiree par une demande soutenue et une attractivite territoriale forte. L'annee 2024 marque un inflechissement de -1,9 %, ramenant le median a 2 268 €/m². Cette correction, bien que moderee, contraste avec la dynamique des annees precedentes et pourrait signaler un plateau apres une periode euphorique. Elle offre potentiellement une fenetre d'opportunite pour les acheteurs, d'autant que l'ecart de valorisation avec des villes comparables comme Pessac ou Merignac reste abyssal. Pour un acquereur en 2026, cette evolution recente suggere un marche en phase de consolidation, ou la selection du bien et le timing d'entree deviennent critiques.
Évolution du marché immobilier de Pau
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Pau évolue de +15,7 %, passant de 1 961 à 2 268 €/m²; 1 797 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'acquisition d'un appartement type de 58 m² a 2 220 €/m² represente un investissement de 128 760 €. Avec un loyer median de 12 €/m²/mois, le revenu locatif annuel s'eleve a 8 352 €, soit un rendement brut de 6,5 %. Apres deduction des charges estimees (vacance, gestion, taxe fonciere a 44,52 %), le rendement net tombe autour de 3,8 %. En cas de financement a 100 % sur 20 ans a un taux de 4 %, la mensualite credit avoisine 780 €, partiellement compensee par le loyer (696 €). L'effort residuel mensuel, d'environ 80 €, rend l'operation viable pour un investisseur recherchent un levier modere et un rendement correct, mais impose une solide capacite d'autofinancement initial.
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 1 797 transactions en 2024, le volume d'echanges a Pau reste eleve, bien qu'en retrait par rapport au pic de 2021 (2 998 ventes). Le marche est tres largement domine par les appartements, qui representent 87 % des transactions, pour un prix median de 2 224 €/m² sur 58 m². Les maisons, plus rares (265 ventes), se negocient a 2 537 €/m² pour 103 m² median. Ce profil indique un marche urbain, liquide et oriente vers la location, coherant avec un taux de proprietaires residentiels de seulement 37,8 %. La legere baisse des prix en 2024, couplee a un volume de transactions robuste, dessine un environnement ou l'acheteur retrouve une marge de negociation, sans pour autant basculer dans un marche acheteur pur.
Répartition des ventes
14,7 % de maisons et 85,3 % d'appartements parmi les 1 797 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 14,7 % de maisons et 85,3 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 797 | 265 | 1 532 |
| Prix médian/m² | 2 268 € | 2 537 € | 2 224 € |
| Prix moyen/m² | 2 491 € | ||
| Surface médiane | – | 104 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 2 382 | 1 961 € |
| 2022 | 2 201 | 2 155 € |
| 2023 | 1 877 | 2 232 € |
| 2024 | 1 696 | 2 177 € |
| 2025 | 1 797 | 2 268 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sur les cinq dernieres annees, 1 940 logements ont ete autorises a la construction a Pau, mais la tendance est a la baisse (-12 % par rapport au quinquennat precedent). Seulement 322 logements ont ete autorises en 2024. Ce ralentissement de l'offre neuve, face a une demographie en croissance (+5,5 % sur 5 ans), devrait mecaniquement soutenir les prix sur le parc existant a moyen terme. Il denote peut-etre une saturation des terrains constructibles ou un ajustement des promoteurs a un marche en consolidation. Ce signal est plutot positif pour les investisseurs sur l'ancien, limitant le risque de sur-offre, mais invite a la vigilance sur l'etat du parc, dont 13,2 % date d'avant 1945.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 10 224 logements ont été autorisés et 8 040 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 79 %.
Vacance longue durée à Pau
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Pau (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 1 674 logements autorisés à à Pau, dont 305 en 2025 (-32 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Pau
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Pau
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,52 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net d'un investissement à Pau est amputé d'environ 40 % par rapport au brut, selon nos calculs. La taxe foncière, à 44,52 % du taux voté, pèse lourd. Ajoutez les frais de gestion (environ 8 % du loyer), une provision pour travaux (le parc date à 13,2 % d'avant 1945) et une moyenne de charges de copropriété. La vacance locative, dans une ville étudiante et administrative, peut être plus faible qu'ailleurs, mais le taux de vacance structurel de 14,5 % indique un marché locatif sélectif.
Performance énergétique du parc à Pau
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 33 795 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Pau: la classe C domine, 4,5 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique C domine le parc, avec une consommation moyenne de 188 kWh/m²/an. Seuls 4,5 % des logements diagnostiqués sont des passoires (F/G), une proportion inférieure à la moyenne nationale. Ce résultat s'explique par un bâti relativement récent (9,3 % construit après 2006) et des rénovations. Pour un acheteur, le risque de travaux obligatoires (loi Climat 2025-2034) est donc limité, mais l'état des biens des années 60-70 mérite une vigilance particulière.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements, majoritaires et plus liquides. Les petites surfaces (type 58 m² médian) en centre-ville ou près du campus sont adaptées à la clientèle étudiante. Le neuf (9,3 % du parc post-2006) offre un DPE vertueux mais une rentabilité initiale plus faible. L'ancien doit être scruté au regard de la réglementation antipassoires (4,5 % de logements F/G), sous peine de lourdes rénovations.
Quelles zones cibler à Pau ?
Le centre historique et le secteur de la gare TGV concentrent la demande locative courte durée et étudiante. Les quartiers périphéres plus résidentiels, avec écoles et commerces (la ville compte 601 commerces), attirent les familles. Méfiez-vous des zones exposées au PPRi inondation, un des 5 risques naturels recensés, qui peuvent compliquer l'assurance et la revente.
Calculateur de rendement à Pau
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Pau
Le risque principal est la vacance locative, élevée à 14,5 %. Il est lié au taux de chômage local (16,4 %) et à une possible sur-offre dans certains segments. La dépendance à un seul bassin économique (administratif) est un autre point faible. Enfin, le parc ancien (13,2 % d'avant 1945) implique des travaux de rénovation énergétique, d'autant que la classe DPE dominante est C (188 kWh/m²/an).
Cas pratique : un investissement type à Pau
Pour un appartement type de 58 m² (correspondant au prix médian de 128 760 €), le loyer espéré est d'environ 696 € par mois (12 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 4 %, et un apport de 20 %, la mensualité atteint près de 600 €. Le rendement brut est de 6,5 %, mais le cash-flow mensuel, après taxe foncière et charges, peut devenir négatif sans un apport plus substantiel.
Erreurs à éviter quand on investit à Pau
- Négliger la taxe foncière, élevée à 44,52 % du taux.
- Surévaluer les loyers en périphérie éloignée des pôles d'emplois.
- Oublier de provisionner pour la rénovation du parc ancien.
- Choisir un bien sans vérifier la demande locative spécifique au quartier.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché palois, rythmé par l'activité universitaire et la mobilité des fonctionnaires, connaît deux pics d'activité. La rentrée de septembre est cruciale pour les locations et les ventes aux familles. Le printemps (mars-avril) est également actif, avant les ponts de mai et les vacances. L'hiver peut offrir des opportunités d'achat avec moins de concurrence. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- Pau compte 74 établissements scolaires sur son territoire communal.
- La ville dispose de 16 monuments historiques protégés.
- L'aéroport Pau-Pyrénées n'est qu'à 10,2 km du centre-ville.
S'installer à Pau : cadre de vie et logement
S'installer a Pau, c'est beneficier du cadre d'une ville a taille humaine, dotee d'une offre de services exceptionnelle pour une commune de cette taille : plus de 600 commerces, 1 273 etablissements de sante et 246 equipements de sports et loisirs. La presence d'une gare TGU en centre-ville connecte la ville a Toulouse en 1h30 et a Paris en 4h, un atout majeur pour les actifs mobiles. La fibre est deployee a 89,8 %, facilitant le teletravail.
Le profil demographique est equilibre, avec un age median de 41 ans, mais un indice de vieillissement de 215 revele une proportion importante de seniors. Ceci oriente le marche de la residence principale vers une demande de confort, de proximite des services et de tranquillite. La municipalite affiche une sante financiere correcte, avec une dette par habitant moderee (1 583 €) et une epargne brute positive.
Il convient neanmoins de porter une attention particuliere aux risques naturels. La commune est soumise a un PPRi (inondation) et a connu 18 arretes de catastrophe naturelle. Le radon, gaz naturel radioactif, y presente egalement un risque moyen. Ces elements doivent etre verifies a l'achat et peuvent impacter le cout de l'assurance habitation.
Carte du marché immobilier à Pau
Pau et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Pau
Avec une température moyenne de 13,8°C et plus de 1 000 mm de pluie par an, Pau offre un climat océanique doux, sans extrêmes. Les hivers sont modérés grâce à l'effet de foehn pyrénéen, limitant les jours de gel. Ce profil séduit les actifs et retraités en quête d'un cadre de vie agréable, loin des canicules méditerranéennes ou des grands froids continentaux. L'altitude de 211 m garantit aussi un air moins humide que sur la côte basque.
À qui s'adresse Pau ?
La ville s'adresse particulièrement aux jeunes actifs et étudiants (37,3 % de moins de 30 ans), attirés par son dynamisme et son offre de formation. Les familles y trouveront de nombreuses écoles (74 établissements) mais un parc de maisons limité (16,4 %). Les retraités (28,3 % de 60 ans et plus) apprécieront les services de santé et le climat. L'acheteur doit être conscient d'un taux de pauvreté classé premier sur deux dans sa catégorie, reflétant des contrastes sociaux.
Avantages et limites à Pau
✓ Points forts
- Vue sur les Pyrénées et climat doux (13,8°C de moyenne).
- Desserte TGV directe et aéroport à 10 km.
- Équipements et services nombreux (3 863 au total).
- Parc immobilier majoritairement de classe énergétique C.
- Dynamisme démographique (+5,5% en 5 ans).
Composition du parc immobilier à Pau
54 111 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (83,6 %) sur un total de 54 111 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc palois est majoritairement composé d'appartements (près de 80 % des logements), reflétant son statut de grande ville administrative et étudiante. Seulement 37,8 % des habitants sont propriétaires, un taux faible qui indique un marché locatif dynamique porté par la mobilité des fonctionnaires et des étudiants. Le faible taux de résidences secondaires (3,3 %) confirme une vocation résidentielle principale. Cependant, un logement sur sept est vacant, une donnée à creuser pour identifier d'éventuels quartiers en déprise.
Ancienneté du parc à Pau
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 44 064 logements).
- Avant 1919 6,7 % 2 968 logts
- 1919-1945 6,5 % 2 844 logts
- 1946-1970 27,9 % 12 274 logts
- 1971-1990 33,5 % 14 774 logts
- 1991-2005 16,2 % 7 124 logts
- 2006-2019 9,3 % 4 080 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Pau
3 863 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Pau
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Pau présente une exposition à plusieurs aléas. La sismicité est classée moyenne, le radon à potentiel moyen. Un plan de prévention des risques inondation (PPRi) est actif. La ville a connu 18 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement pour inondations et coulées de boue. Consulter le zonage précis du PPR et le dossier des risques (géorisques.gouv.fr) est indispensable avant tout achat, notamment pour les biens en fond de vallée ou sur les coteaux.
Cas pratique : un achat type à Pau
Pour acquérir une maison paloise type de 103 m² (prix médian 258 324 €), un ménage au revenu médian local (20 970 €/an) devrait y consacrer l'équivalent de plus de 12 années de revenus. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 25 ans à 4 %, la mensualité hors assurance dépasse 1 200 €, soit un taux d'effort proche de 35 % du revenu médian.
Erreurs à éviter quand on achète à Pau
- Se fier uniquement au prix au m² moyen, très variable selon les quartiers.
- Minimiser l'impact d'un DPE médiocre sur le budget chauffage.
- Négliger la consultation du plan de prévention des risques inondation (PPRi).
- Oublier de vérifier la présence de la fibre dans l'immeuble.
Points clés à retenir à Pau
- Prix médian à 2 268 €/m², en baisse de 1,9 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 6,5 % pour les appartements.
- Climat doux avec une température annuelle moyenne de 13,8°C.
- Le prix des maisons (2 537 €/m²) dépasse celui des appartements.
- Une maison coûte en moyenne 258 324 €, un appartement 128 760 €.
- Rendement net d'environ 3,8 % après charges et taxe foncière.
- Très bonne couverture fibre (89,8 % des logements).
- Seuls 4,5 % des logements sont des passoires thermiques.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Pau ?
À Pau, la valeur d'un bien varie énormément selon la proximité des 3 863 équipements. Un appartement près de la gare TGV ou du Boulevard des Pyrénées se négociera avec une forte prime. L'état général et la performance énergétique pèsent aussi, dans une ville où le DPE moyen est C. Pour une maison, la taille du terrain et la vue sur la chaîne des Pyrénées sont des atouts majeurs. À l'inverse, un bien mal orienté, en rez-de-chaussée sans intimité ou nécessitant des travaux lourds verra son prix au m² chuter sensiblement sous la médiane de 2 268 €.
Estimation indicative d'une maison à Pau
Pour une maison de 104 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
235 872 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop haute conduit à une stagnation (14,5 % de logements vacants témoignent d'un marché où l'offre peut dépasser la demande). Une estimation trop basse vous prive de capital. Dans un contexte où le revenu médian local est de 20 970 €, chaque millier d'euros compte. Seule une analyse fine, croisant les caractéristiques de votre bien (surface, typologie, état) avec les dernières ventes homologuées et les spécificités de votre quartier (proximité des 16 monuments historiques, qualité des écoles), permet de fixer le prix optimal pour une vente dans des délais raisonnables.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais ne voit pas la vue Pyrénées depuis le salon, ni l'ambiance d'une copropriété bien gérée près du parc Beaumont. L'expert local connaît les micro-marchés : la cote des rues tranquilles du centre-ville, l'impact des futurs projets de la communauté d'agglomération, la valeur réelle d'un appartement rénové avec des matériaux de qualité. Son estimation, basée sur des visites et des comparaisons fines, sert aussi d'argumentaire solide face aux acheteurs et permet de négocier en position de force.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Comparer un bien rénové avec des logements standards non rénovés.
- Surestimer la valeur d'une vue partielle ou d'un balcon minuscule.
- Ne pas tenir compte de la forte proportion de logements sociaux (20 %) dans certains secteurs.
- Faire une estimation sans visiter le bien et son environnement immédiat.
Investir à Pau : passer à l'action
Identifier la bonne opportunite a Pau requiert une connaissance fine des quartiers, de l'etat du parc et de la demande locative specifique. Les donnees DVF et les indices composites fournissent une cartographie du marche, mais la transformation en investissement reussi repose sur l'expertise terrain d'un professionnel local.
Les chiffres posent un diagnostic. Leur interpretation precise depend de votre strategie et du bien vise.
Decouvrez la valeur reelle d'un bien a Pau grace aux dernieres transactions DVF et a l'analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur les 1 912 ventes reelles a Pau
- Evolution des prix et dynamique du marche local
- Mise en relation avec un professionnel qui connait votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Pau
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Pau
Quel est le prix moyen de l'immobilier a Pau ?
Le prix median global a Pau est de 2 268 €/m² en 2024. Les appartements se negocient autour de 2 224 €/m² et les maisons a 2 537 €/m², selon les dernieres donnees DVF.
Le marche immobilier a Pau est-il en baisse ?
Oui, en 2024, le prix median a baisse de -1,9 % apres plusieurs annees de hausse. Cette correction moderee pourrait offrir des opportunites d'achat.
Est-ce interessant d'investir en location a Pau ?
Oui, le rendement locatif brut est attractif, a 6,5 % pour les appartements. La demande locative est soutenue par la demographie et la presence etudiante, mais le rendement net est reduit par une taxe fonciere elevee (44,52 %).
Quels sont les quartiers les plus demandes a Pau ?
Les transactions sont concentrees en centre-ville et dans les secteurs bien desservis, ou les appartements dominent. La proximite de la gare TGV et du centre historique, riche de 16 monuments proteges, est particulierement valorisee.
Pau est-elle plus accessible que ses voisines ?
Oui, Pau est nettement plus accessible que des villes comparables comme Pessac ou Merignac, dont les prix depassent 4 000 €/m². Son rapport qualite-prix est un atout majeur.
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Pau affiche des indicateurs demographiques et de services superieurs, son prix au m² reste 78 % moins eleve que celui de Pessac, creant un effet de levier puissant pour les investisseurs en quete de rendement locatif.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Pau.
Résumé
Le prix médian au m² à Pau ressort à 2 268 € (source DVF, 1 797 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel des Pyrénées-Atlantiques.
Forte valorisation observée: le m² médian de Pau gagne +15,7 % sur la période 2021-2025. Sur l'ensemble de la période, 9 953 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +4,2 %.
Marché à dominante collective à Pau: 85,3 % d'appartements dans les transactions, à 2 224 €/m² en médiane. Le bien médian (104 m² à 263 848 €) équivaut à 12,6 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 12,0 € (appartements) et 11,6 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 6,5 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Pau (3,3 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est soutenue à Pau: 1 674 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 335 par an. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 73 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Pau est au cœur du tissu communal basco-béarnais. La géographie joue son rôle: la commune est à 183 m d'altitude, dans un paysage de collines.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.