01 Le parc de logements
Le parc comprend 10 094 logements dont 9 303 résidences principales, 101 résidences secondaires et 690 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 9 303 | 92,2 % |
| Résidences secondaires | 101 | 1,0 % |
| Logements vacants | 690 | 6,8 % |
Sur les 10 094 logements recensés, 92 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 7 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 362 | 3,9 % |
| 1919-1945 | 481 | 5,2 % |
| 1946-1970 | 2 586 | 28,0 % |
| 1971-1990 | 3 176 | 34,4 % |
| 1991-2005 | 1 307 | 14,2 % |
| 2006-2019 | 1 314 | 14,2 % |
La période 1971-1990 concentre 34 % du parc, tandis que 4 % datent d'avant 1919 et 14 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 243 | 2,6 % |
| 2 pièces | 814 | 8,7 % |
| 3 pièces | 2 255 | 24,2 % |
| 4 pièces | 3 002 | 32,3 % |
| 5 pièces ou plus | 2 989 | 32,1 % |
Taille moyenne: 4,0 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 32 %, les T1-T2 11 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 8 992 | 9 775 | 10 094 |
| Rés. principales | 8 200 | 8 960 | 9 303 |
| Rés. secondaires | 83 | 125 | 101 |
| Vacants | 709 | 690 | 690 |
À Rive-De-Gier, commune similaire à 66 km, la part de propriétaires est de 38,9 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 698 | 61,2 % |
| Locataires (privé) | 2 385 | 25,6 % |
| Locataires HLM | 1 041 | 11,2 % |
| Logés gratuitement | 179 | 1,9 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 61,2 % de propriétaires face à 36,8 % de locataires (dont 11 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 934 | 63,8 % |
| Fioul | 511 | 5,5 % |
| Électricité | 2 265 | 24,3 % |
| Gaz bouteille | 32 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 561 | 6,0 % |
Répartition des modes de chauffage: 64 % au gaz de ville, 24 % pour électricité, 6 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 043 |
| 2 à 4 ans | 1 866 |
| 5 à 9 ans | 1 750 |
| 10 ans ou plus | 4 644 |
| Total ménages | 9 303 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 730 |
| Sous-occupation modérée | 2 577 |
| Sous-occupation accentuée | 2 507 |
| Suroccupation modérée | 454 |
| Suroccupation accentuée | 48 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 227 | 13,2 % |
| 1 voiture | 4 861 | 52,3 % |
| 2 voitures ou plus | 3 215 | 34,6 % |
Ventilation par équipement automobile: 13 % sans véhicule, 52 % mono-motorisés, 35 % multi-motorisés. Par ailleurs, 68,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 4 513 | 4 119 | 20 | 374 |
| 1975 | 5 558 | 5 091 | 69 | 398 |
| 1982 | 6 224 | 5 754 | 61 | 409 |
| 1990 | 7 390 | 6 855 | 128 | 407 |
| 1999 | 8 063 | 7 452 | 159 | 452 |
| 2006 | 8 516 | 8 043 | 87 | 386 |
| 2011 | 8 992 | 8 200 | 83 | 709 |
| 2016 | 9 775 | 8 960 | 125 | 690 |
| 2022 | 10 094 | 9 303 | 101 | 690 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 4 513 logements, le total atteint 10 094 en 2022 (+124 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 783 | 744 | 916 | 842 | 996 | 637 |
| Dont vacants > 2 ans | 124 | 153 | 188 | 184 | 189 | 359 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 32 | 0,9 % |
| Classe B | 140 | 4,0 % |
| Classe C | 1 492 | 43,1 % |
| Classe D | 1 148 | 33,2 % |
| Classe E | 462 | 13,3 % |
| Classe F | 136 | 3,9 % |
| Classe G | 53 | 1,5 % |
La classe C domine avec 43 % des diagnostics, et 48 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 461 | 13,3 % |
| Classe B | 496 | 14,3 % |
| Classe C | 1 199 | 34,6 % |
| Classe D | 866 | 25,0 % |
| Classe E | 310 | 9,0 % |
| Classe F | 99 | 2,9 % |
| Classe G | 32 | 0,9 % |
Répartition climat du parc: C concentre 35 % des diagnostics et 62 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 206 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 205 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 158 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 163 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 117 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 92 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 206 kWh/m²/an, contre 92 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 114 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 22 | 10 |
| Classe B | 61 | 79 |
| Classe C | 425 | 1 067 |
| Classe D | 342 | 806 |
| Classe E | 125 | 337 |
| Classe F | 38 | 98 |
| Classe G | 26 | 27 |
Les maisons affichent une classe dominante C (179 kWh/m²/an), les appartements C (182) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 36 |
| T2 | 390 |
| T3 | 491 |
| T4 | 373 |
| T5+ | 78 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Bourg-lès-Valence (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Bourg-lès-Valence est le petite ville ayant le moins de passoires thermiques du département Drôme. (sur 16 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc de Bourg-lès-Valence s'élève à 10 094 logements au recensement 2022, très majoritairement affectés à la résidence principale (92,2 %, soit 9 303 logements habités à titre permanent). Habitat intermédiaire — la maison (48,4 %) coexiste avec l'appartement (51,6 %). L'environnement communal: sur les rives du Rhône, entre Drôme et Ardèche, en contexte de collines, à une altitude moyenne de 190 m.
Profil d'occupation typique d'une commune résidentielle: 61,2 % de propriétaires occupants. Le parc HLM pèse 11,2 % de l'offre de résidences principales. Bilan SRU: déficit chiffré (18,9 % contre une obligation de 25,0 %).
La structure par époque du parc est contrastée — 3,9 % avant 1919 et 14,2 % depuis 2006. Le bilan DPE est favorable: classe C dominante, 181 kWh/m²/an, en deçà du repère national (203). Au plan énergétique résidentiel, 63,8 % des résidences principales s'appuient sur le gaz de ville.
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements de Bourg-lès-Valence a augmenté de +3,3 %. 13,2 % des ménages de Bourg-lès-Valence n'ont pas de voiture, 34,6 % en possèdent au moins deux.
Ancrée régionalement, la commune est sur les rives du Rhône, entre Drôme et Ardèche: les attentes résidentielles s'y calquent. Le cadre géographique en contexte de collines, à une altitude moyenne de 190 m nuance les caractéristiques du parc local.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Bourg-lès-Valence en 2026 ?
Première couronne de Valence, Bourg-Lès-Valence bénéficie d'une dynamique d'agglomération et d'une desserte TGV exceptionnelle. Son marché immobilier, en phase de correction après un pic, interroge sur son potentiel. Voici ce que révèlent les indicateurs pour 2026.
Avec un rendement locatif brut de 6,7 % sur les appartements, la commune offre une opportunité de rentabilité supérieure à la plupart des marchés résidentiels métropolitains.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le locatif annuel sur les appartements, en acceptant un risque modéré lié au tissu économique local.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé : 6,7 %
- ✓ Correction de -3,1 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Accessibilité élevée grâce à l'IAI à 5,9/10
- ⚠ Fragilité territoriale élevée (IFE 5,6/10)
- ⚠ Taux de chômage local à 12,7 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur de 24 % à la moyenne nationale estimée.
- Se positionne au-dessus de la médiane départementale pour l'accessibilité immobilière.
- Rendement locatif des appartements (6,7 %) double de celui de Lyon ou Grenoble.
Analyse du marché immobilier à Bourg-lès-Valence
Le marché immobilier local reste relativement calme, avec une pression contenue. Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Bourg-lès-Valence
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
2,9
Indice de Pression Immobilière
Faible
Pression immobilière faible (2,9/10) : le marché est calme, favorable aux négociations.
Indice de Pression Immobilière
FaiblePression immobilière faible (2,9/10) : le marché est calme, favorable aux négociations.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité élevée (5,9/10) : les prix restent cohérents avec le revenu médian local.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité élevée (5,9/10) : les prix restent cohérents avec le revenu médian local.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative élevée (5,6/10) : la demande locative est soutenue, portée par la proximité de Valence.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative élevée (5,6/10) : la demande locative est soutenue, portée par la proximité de Valence.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique très faible (1,3/10) : exclut toute stratégie de location saisonnière classique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique très faible (1,3/10) : exclut toute stratégie de location saisonnière classique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2192,8 — Percentile dept : 21/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,0 — Percentile dept : 26/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 3/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 40/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 999,6 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,0 — Percentile dept : 74/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 56,4 — Percentile dept : 56/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 10,3 — Percentile dept : 6/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 38,8 — Percentile dept : 92/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 3/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 40/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 15/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2192,8 — Percentile dept : 79/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 3/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 15/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,8 — Percentile dept : 56/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 999,6 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Bourg-lès-Valence : opportunités et risques
Le rendement brut des appartements (6,7 %) est le principal argument, net d'environ 4,1 % après charges. Cette performance, supérieure à celle des grandes villes, s'explique par des prix d'acquisition maîtrisés et une demande locative portée par la desserte TGV. La taxe foncière, à 38,9 %, demeure dans la moyenne basse et ne grève pas excessivement la rentabilité.
La stratégie à privilégier est clairement la location annuelle. La pression touristique est inexistante (IPTI à 1,3/10) et le taux de résidences secondaires marginal (1 %). En revanche, le taux de logements vacants (6,8 %) légèrement supérieur à la moyenne nationale invite à une sélection rigoureuse du bien et du quartier.
L'horizon d'investissement doit être moyen terme. La baisse récente des prix offre un point d'entrée intéressant, mais la fragilité économique locale et la dépendance à Valence imposent de la patience pour espérer une plus-value significative. La rénovation énergétique n'est pas une priorité immédiate compte tenu du bon état du parc.
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Données du marché immobilier à Bourg-lès-Valence
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian s'établit à 2 278 €/m², en repli de 3,1 % sur un an selon les données DVF 2024. Cette correction intervient après quatre années de hausse continue et replace Bourg-Lès-Valence dans une fourchette de prix inférieure à la moyenne des premières couronnes de Valence. La structure des ventes, à 68 % d'appartements, souligne son rôle de ville dortoir pour les actifs travaillant dans l'agglomération.
La proximité immédiate de la gare TGV de Valence (2,1 km) est un atout structurant, renforçant l'attractivité locative. Néanmoins, le taux de chômage local (12,7 %) et un indice de fragilité territoriale élevé (5,6/10) rappellent que la dynamique économique reste dépendante du pôle valentinois.
Le parc immobilier, dominé par la propriété (61,2 %) et les maisons individuelles (48,7 %), présente un âge médian relativement jeune avec 14,2 % de logements construits après 2006. La part modeste de passoires thermiques (5,7 %) limite le risque réglementaire pour les investisseurs.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bourg-lès-Valence Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Sur les cinq dernières années, les prix médians à Bourg-Lès-Valence ont progressé de près de 22 %, passant de 1 869 €/m² en 2020 à 2 278 €/m² en 2024. Le pic a été atteint en 2023 à 2 352 €/m², suivi d'une correction de -3,1 % l'année suivante. Les maisons, plus chères, ont mieux résisté que les appartements. Comparée aux communes similaires de l'agglomération, Bourg-Lès-Valence reste sur une pente plus douce, suggérant une marge de progression si la dynamique métropolitaine se renforce. Pour un acheteur en 2026, cette période de stabilisation peut représenter une fenêtre d'opportunité.
Évolution du marché immobilier de Bourg-lès-Valence
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 257 €/m² de prix médian pour 340 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +14,3 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'analyse financière montre un effort d'accession modéré. Pour acquérir une maison type de 92 m² à 223 284 €, il faut l'équivalent de 10,1 années de revenu médian local. L'appartement type (67 m², 139 628 €) nécessite 6,3 années de revenu. Le loyer perçu couvre une part significative de la mensualité hypothétique, notamment pour les appartements où le rendement brut atteint 6,7 %. Le montage laisse un effort résiduel mensuel contenu, rendant l'investissement locatif viable sous réserve d'un apport personnel.
Acheter vs Louer — appartement 65 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché est liquide, avec un volume stable d'environ 330 transactions annuelles. Les appartements dominent (232 ventes contre 105 maisons), reflétant le profil résidentiel de cette commune périurbaine. Le prix moyen (3 046 €/m²) dépasse nettement le médian (2 278 €/m²), signe de la vente de quelques biens haut de gamme qui tirent la moyenne. Le marché est plutôt équilibré, mais la correction de 2024 et le volume soutenu indiquent un environnement propice aux négociations pour l'acheteur vigilant.
Répartition des ventes
31,8 % de maisons et 68,2 % d'appartements parmi les 340 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (68,2 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 577 €/m² pour les maisons et 1 944 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 340 | 108 | 232 |
| Prix médian/m² | 2 257 € | 2 577 € | 1 944 € |
| Prix moyen/m² | 2 461 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 65 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 368 | 1 974 € |
| 2022 | 355 | 2 089 € |
| 2023 | 299 | 2 248 € |
| 2024 | 305 | 2 190 € |
| 2025 | 340 | 2 257 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve est en net recul : seulement 7 logements autorisés en 2024, contre une moyenne de 103 sur les cinq dernières années. Cette tendance à -30 % par rapport au quinquennat précédent indique un ralentissement de l'offre nouvelle. Compte tenu d'une démographie légèrement croissante (+0,5 % sur 5 ans), ce ralentissement pourrait soutenir les prix de l'ancien à moyen terme en limitant le risque de sur-offre. L'urbanisation semble mature, se concentrant probablement sur la rénovation du parc existant.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
2 356 logements autorisés cumulés, 1 860 commencés: la dynamique récente affiche 210 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Bourg-lès-Valence
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Bourg-lès-Valence (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Bourg-lès-Valence totalise 469 logements sur 5 ans, soit +8 % vs la période antérieure.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Bourg-lès-Valence
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bourg-lès-Valence
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,90 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Bourg-lès-Valence
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 463 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Bourg-lès-Valence est C, avec 5,5 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les studios et T2 en bon état, bien situés près des commerces (106 équipements recensés) ou des transports, constituent le cœur de cible. Leur loyer estimé est de 11,7 €/m²/mois. Les maisons, avec un loyer de 10,7 €/m²/mois, s'adressent à des familles et offrent une plus grande stabilité locative, mais le rendement net est moins élevé. Attention au parc ancien : seulement 9,1 % des logements datent d'avant 1945, mais 5,7 % sont des passoires thermiques (DPE F/G), un risque réglementaire à intégrer.
Quelles zones cibler à Bourg-lès-Valence ?
Le centre-bourg et les quartiers proches des services (19 établissements scolaires) et de la gare sont les plus prisés. La périphérie, plus résidentielle, conviendra aux investissements familiaux en maisons. La commune autorise une construction neuve soutenue (+30 % sur 5 ans), ce qui pourrait créer une concurrence pour l'ancien non rénové, surtout si les normes énergétiques sont plus strictes. Aucune zone en renouvellement urbain majeur n'est signalée.
Calculateur de rendement à Bourg-lès-Valence
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Risques à connaître avant d'investir à Bourg-lès-Valence
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 6,8 % qui sert de référence. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage à 12,7 %) rend la solvabilité des locataires fragile. La loi Climat et Résilience impose la rénovation des passoires thermiques (5,7 % du parc) d'ici 2028, représentant un coût potentiel. Enfin, la sismicité est modérée et 6 risques naturels sont recensés, pouvant impacter l'assurance.
S'installer à Bourg-lès-Valence : cadre de vie et logement
Bourg-Lès-Valence offre un cadre de vie pratique, bien équipé avec 729 commerces et services, et une connectivité excellente (fibre à 91,7 %). Son profil démographique est équilibré, avec un âge médian de 43,2 ans, même si le poids des plus de 60 ans (29 %) est notable. La commune est intégrée à Valence Romans Agglo, bénéficiant ainsi des infrastructures métropolitaines tout en conservant une identité propre.
Le territoire est soumis à quelques risques naturels (sismicité modérée, 6 risques recensés) et a connu 7 arrêtés de catastrophe naturelle. Ces éléments doivent être intégrés dans le choix du bien et la souscription d'assurances. Avec seulement 1 monument historique protégé, le charme patrimonial est limité, mais la proximité des commodités et des transports compense cette faiblesse.
Carte du marché immobilier à Bourg-lès-Valence
Bourg-lès-Valence et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bourg-lès-Valence
À qui s'adresse Bourg-lès-Valence ?
Cette commune s'adresse principalement aux primo-accédants ou jeunes familles actives travaillant sur Valence ou dans l'agglomération, attirés par des prix plus doux que le centre-ville de Valence. Les retraités (29 % de 60 ans et plus) y trouvent aussi une offre de services de proximité. La part élevée de propriétaires (61,2 %) et de maisons individuelles (48,7 %) confirme un profil plutôt familial et établi.
Avantages et limites à Bourg-lès-Valence
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur à Valence intra-muros
- Excellente desserte transports (TGV, autoroute, aéroport à 6,6 km)
- Offre de services et commerces très complète
- Parc immobilier globalement performant énergétiquement (DPE C dominant)
- Dynamisme démographique léger (+0,5 % en 5 ans)
− À prendre en compte
- Marché immobilier en légère baisse (-3,1 %)
- Exposition à plusieurs risques naturels (PPR actif)
- Taux de chômage local élevé (12,7 %)
- Atmosphère urbaine dense, peu d'espace naturel
Composition du parc immobilier à Bourg-lès-Valence
10 094 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Bourg-lès-Valence combine 48,7 % de maisons et 51,3 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Bourg-lès-Valence
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 227 logements).
- Avant 1919 3,9 % 362 logts
- 1919-1945 5,2 % 481 logts
- 1946-1970 28,0 % 2 586 logts
- 1971-1990 34,4 % 3 176 logts
- 1991-2005 14,2 % 1 307 logts
- 2006-2019 14,2 % 1 314 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Bourg-lès-Valence
729 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Bourg-lès-Valence
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Bourg-lès-Valence
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
225 700 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation juste est cruciale pour vendre dans des délais raisonnables. Un bien surévalué sur un marché en correction (-3,1 %) risque une vacance prolongée, surtout avec un taux de logements vacants de 6,8 %. À l'inverse, une sous-évaluation représente une perte sèche pour le vendeur. Intégrer les spécificités locales, comme la taxe foncière (38,9 %) qui influence le budget de l'acheteur, ou la part de passoires thermiques (5,7 %) qui déprécie les biens énergivores, est indispensable. Une estimation professionnelle anticipe ces paramètres et vous positionne stratégiquement.
Investir à Bourg-lès-Valence : passer à l'action
Une analyse ne suffit pas. Identifier le bon bien au bon prix exige une connaissance intime des quartiers et des négociations en cours. Notre réseau local peut vous guider pour concrétiser votre projet.
Ces données posent un diagnostic. Leur traduction en opportunité réelle dépend d'une expertise fine du terrain.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bourg-lès-Valence
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Bourg-Lès-Valence ?
Le prix médian est de 2 278 €/m² en 2024. Le prix moyen, tiré par quelques biens plus chers, s'élève à 3 046 €/m². La majorité des transactions se situe entre 1 659 et 2 869 €/m².
Bourg-Lès-Valence est-elle une ville attractive pour les investisseurs ?
Oui, pour le locatif annuel. Le rendement brut des appartements atteint 6,7 %, ce qui est élevé. L'accessibilité est bonne et le marché est liquide, avec plus de 300 ventes par an.
Les prix baissent-ils à Bourg-Lès-Valence ?
Oui, une correction de -3,1 % a été enregistrée en 2024 après plusieurs années de hausse. Le prix médian est repassé sous son pic de 2023 (2 352 €/m²), offrant une fenêtre d'opportunité.
Quels sont les quartiers recommandés à Bourg-Lès-Valence ?
Les secteurs les mieux desservis par les transports (proches de la gare TGV) et les commerces sont les plus prisés pour la location. L'analyse fine des transactions récentes par rue est essentielle pour identifier les meilleures valeurs.
Faut-il privilégier l'achat d'une maison ou d'un appartement ?
Pour l'investissement locatif, l'appartement est plus adapté (rendement brut de 6,7 % contre 5,3 % pour les maisons). Pour une résidence principale, le choix dépend du budget, les maisons étant en moyenne 30 % plus chères au m².
Marché immobilier des communes voisines
Bourg-Lès-Valence affiche un écart de valorisation significatif avec des voisines comme Fontaine (-42 %) ou Saint-Égrève (-70 %), offrant un effet de levier intéressant pour un investisseur prêt à parier sur la convergence des marchés.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bourg-lès-Valence.
Communes limitrophes de Bourg-lès-Valence
Bourg-lès-Valence est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Bourg-lès-Valence s'établit à 2 257 € sur 340 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale de la Drôme (2 239 €/m²).
Progression modérée: ++14,3 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 1 667 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +3,1 %.
La ventilation des ventes associe 31,8 % de maisons et 68,2 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Un bien type de 100 m² revient à environ 257 700 €, soit 11,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Bourg-lès-Valence avoisinent 11,7 €/m² pour les appartements et 10,7 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,2 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 1,0 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 469 logements autorisés, soit 94/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 65 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Bourg-lès-Valence est sur les rives du Rhône, entre Drôme et Ardèche. Sur le plan physique, la commune est en contexte de collines, à une altitude moyenne de 190 m, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).