Logement & immobilier

Le logement à Brignoles

83170 Var 17 850 hab.
Fiche complète

Le parc immobilier de Brignoles recense 9 571 logements (3,7 pièces en moyenne).

Résidences principales 83%
Logements vacants 13,5%
Chauffage principal Électricité
DPE dominant C

01 Le parc de logements

9 571Logements au total
51 %Appartements i
49,4 %Propriétaires
3,3 %Rés. secondaires
17 %Logements sociaux i
13,5 %Logements vacants i+141% vs dept · +69% vs France
+8,5 %Évolution 2016–2022
135 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 9 571 logements dont 7 960 résidences principales, 319 résidences secondaires et 1 292 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Sur les 9 571 logements recensés, 83 % sont occupés à l'année, 3 % servent de résidence secondaire et 13 % sont vacants.

INSEE · 2022

Époque de construction

L'ancienneté du parc se lit ici: 25 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 11 %.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Distribution par taille: 19 % de petits logements (T1-T2), 27 % de grands (5p+), moyenne à 3,7 pièces.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements8 0008 8239 571
Rés. principales6 6877 3267 960
Rés. secondaires247245319
Vacants1 0661 2521 292

Allauch, commune de taille similaire à 46 km, affiche 67,8 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

La répartition du parc occupé: 49,4 % de propriétaires, 47,4 % de locataires, dont 14 % en HLM.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

électricité constitue la première source de chauffage du parc (63 %), suivi par gaz de ville (14 %) et autres sources (bois notamment) (12 %).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans1 241
2 à 4 ans1 920
5 à 9 ans1 422
10 ans ou plus3 376
Total ménages7 960
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale1 822
Sous-occupation modérée2 156
Sous-occupation accentuée1 725
Suroccupation modérée811
Suroccupation accentuée77
INSEE · 2022

Équipement automobile

Ventilation par équipement automobile: 16 % sans véhicule, 50 % mono-motorisés, 34 % multi-motorisés. Par ailleurs, 65,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

9 571Logements en 2022
+196 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 3 231 à 9 571, soit +196 %.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 1 567 1 457 1 366 1 359 1 386 886
Dont vacants > 2 ans 417 427 386 325 387 531

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
168kWh/m²/an en moyenne
4,5 %Passoires (F+G) i
4 455Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
168 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
1 460 kg CO2/an
B
C
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Distribution DPE sur 4 455 diagnostics: la majorité se situe en classe C (47 %), avec 63 % de logements économes (A-B-C).

ADEME · GES

Distribution GES

Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (42 %), et 86 % des logements se classent A à C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 213 kWh/m²/an, contre 82 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 131 kWh/m²/an selon l'époque.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Côté maisons, la dominante est C (156 kWh/m²/an); côté appartements, C (172).

Comparaison territoriale
Consommation vs département+6 kWh/m²/an
Consommation vs France-35 kWh/m²/an
Passoires vs département+0,9 pts
Passoires vs France-5,4 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

Commune déficitaire SRU — Le taux de logements sociaux est inférieur à l'objectif légal.
19,7 %Taux logements sociaux i
1 617Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutDéficitaire

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

5,74 €Loyer moyen /m² i
2,1 %Taux de vacance i
65dont PLAI i
82dont PLS i
771En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T166
T2218
T3467
T4438
T5+145

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Le parc de Brignoles comprend 9 571 logements en 2022, mais 1 292 d'entre eux (13,5 %) sont vacants. Habitat hybride, à la frontière du pavillonnaire et du collectif (48,9 % / 51,1 %). À l'échelle locale, Brignoles est une commune varoise, entre Méditerranée et collines de Provence, à 141 m d'altitude, sur un relief peu marqué, en retrait du littoral provençal, à environ 18 km — contexte utile pour lire le parc.

Répartition équilibrée entre accession à la propriété et location: 49,4 % vs 47,4 %. La part HLM atteint 14,3 % dans l'offre de résidences principales. Côté SRU, Brignoles demeure déficitaire avec 19,7 % de logements sociaux face à 25,0 % requis.

Le bâti de Brignoles s'étend d'un noyau historique (11,2 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (20,5 % après 2006). Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (168 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 63,4 % des résidences principales.

Le parc de Brignoles s'est étoffé de +8,5 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2016-2022). Répartition équilibrée de la motorisation: 16,3 % de ménages sans voiture, 34,2 % à au moins deux voitures.

Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre une commune varoise, entre Méditerranée et collines de Provence dans lequel s'inscrit Brignoles. Le cadre géographique à 141 m d'altitude, sur un relief peu marqué, en retrait du littoral provençal, à environ 18 km nuance les caractéristiques du parc local.

Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.

Faut-il investir à Brignoles en 2026 ?

Ancienne capitale du vin, Brignoles est aujourd'hui le pôle administratif et commercial de la Provence Verte, affichant une croissance démographique soutenue (+8,5 % en 10 ans). Cette vitalité contraste avec des indicateurs socio-économiques fragiles, créant un marché immobilier aux équilibres spécifiques. Notre verdict décrypte cette dualité pour l'investisseur.

2 817 €/m² prix médian
+10,1 % sur un an
310 transactions 2026

Avec un prix au m² inférieur de 77 % a celui de La Crau, Brignoles représente une porte d'entrée stratégique dans un Var sous tension.

Verdict

➤ Stratégie locative annuelle intéressante à condition de cibler les petits appartements et d'intégrer la fragilité socio-économique du bassin.

Rendement bon
Risque modere
Horizon moyen terme
Stratégie Locatif annuel sur petits appartements
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Points clés

  • ✓ Correction de -13,4 % : opportunité de timing
  • ✓ Rendement locatif brut de 7,0 % sur appartements
  • ✓ Dynamique de construction neuve en forte hausse
  • ⚠ Fragilité économique locale élevée (taux de chômage 15,8 %)
  • ⚠ Revenu médian le plus bas de la catégorie du Var

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✓ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accedant local

Positionnement sur le marché

  • Un prix médian global de 2 671 €/m² la place sous la moyenne nationale pour les villes de taille comparable.
  • Dans le Var, ses prix sont nettement inférieurs à ceux des communes littorales et de l'aire toulonnaise.
  • Son rendement locatif brut (7,0 %) dépasse largement celui offert par le marché côtier surfondu.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Brignoles

Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 2,0/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.

Indices immobiliers de Brignoles

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

2,0

Indice de Pression Immobilière

Faible

Pression immobilière faible (2/10) : le marché n'est pas sous tension spéculative, l'acheteur dispose de temps pour négocier.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
6
Années de revenu pour acheter 70 m²
15
% de résidences secondaires
5
Croissance démographique (5 ans)
37
Densité de population
80
6,8

Indice d'Accessibilité Immobilière

Accessible

Accessibilité élevée (5,7/10) : l'écart entre prix et revenus locaux reste contenu, mais la solvabilité du bassin est limitée.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
85
% de propriétaires
34
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
2
5,7

Indice d'Opportunité Locative

Favorable

Opportunité locative élevée (6,1/10) : la demande locative est réelle, portée par une faible proportion de propriétaires (49,4 %).

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
98
% résidences secondaires (demande saisonnière)
5
Croissance démographique (5 ans)
37
Capacité touristique / population
32
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
94
2,9

Indice de Pression Touristique Immobilière

Faible

Pression touristique faible (2,8/10) : le marché n'est pas structuré pour la location saisonnière, privilégiez la location annuelle.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
5
Capacité touristique / population
32
% de logements vacants
93
Faible densité (proxy isolement touristique)
20

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 2552,0 — Percentile dept : 6/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 8,9 — Percentile dept : 15/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 3,3 — Percentile dept : 5/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 2,8 — Percentile dept : 37/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 251,4 — Percentile dept : 80/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 8,9 — Percentile dept : 85/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 41,1 — Percentile dept : 34/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 11,9 — Percentile dept : 2/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 50,6 — Percentile dept : 98/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 3,3 — Percentile dept : 5/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 2,8 — Percentile dept : 37/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 32/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 2552,0 — Percentile dept : 94/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 3,3 — Percentile dept : 5/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 32/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 13,5 — Percentile dept : 93/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 251,4 — Percentile dept : 20/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Brignoles : opportunités et risques

Investir à Brignoles en 2026 cible prioritairement la location annuelle. Le rendement brut de 7,0 % sur les appartements, calculé d'après la carte des loyers du Ministère du Logement, est un argument massue. Il faut toutefois immédiatement le nuancer : une taxe foncière à 43,24 % et un parc où seulement 4,3 % des logements sont des passoires thermiques (F/G) grèvent le rendement net, estimé autour de 4,2 %. La stratégie gagnante consiste à sélectionner des biens récents ou rénovés, de petite surface, pour limiter les travaux et attirer une population étudiante ou de jeunes actifs.

La construction neuve dynamique (1 175 logements autorisés en 5 ans) offre des opportunités en VEFA ou sur le neuf, avec des DPE performants. Cela comporte un risque de mise en concurrence avec l'ancien, mais la croissance démographique (+2,8 % sur 5 ans) devrait absorber cette nouvelle offre. L'investisseur doit prêter une attention particulière à la localisation, en privilégiant les secteurs proches des 1 208 équipements recensés par l'INSEE, gage d'une attractivité locative pérenne.

En revanche, les stratégies de plus-value à court terme ou de location saisonnière semblent peu adaptées. La pression touristique immobilière est faible (IPTI à 2,8/10) et le parc de résidences secondaires minimal (3,3 %). L'horizon d'investissement doit donc être au minimum de 5 à 10 ans, le temps que les indicateurs territoriaux (désenclavement, développement économique) se consolident et que la correction des prix actuelle révèle son potentiel de revalorisation.

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Données du marché immobilier à Brignoles

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian au m² à Brignoles s'établit à 2 817 €, sur la base de 310 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Brignoles fait partie du quart des communes les moins chères du Var.

La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.

La taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,6 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Brignoles Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Entre 2020 et 2023, le prix médian du m² à Brignoles a progressé de 20,5 %, passant de 2 560 € à 3 086 €, suivant la tendance nationale. L'année 2024 marque un net infléchissement avec une baisse de 13,4 %, ramenant la médiane à 2 671 €/m². Cette correction, plus marquée que sur le littoral, touche particulièrement les maisons, dont le prix médian a baissé de façon prononcée. Pour un acheteur en 2026, ce contexte offre une fenêtre de négociation, surtout sur les biens familiaux, dans un marché qui a visiblement atteint un plafond de solvabilité locale.

Évolution du marché immobilier de Brignoles

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Le marché local enregistre 310 transactions en 2025 et affiche une évolution de +16,1 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 817 €/m²).

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 3 116 €/m²
Surface médiane 90 m²
Transactions 142
Appartements
Prix médian 2 380 €/m²
Surface médiane 56 m²
Transactions 168

Indicateurs clés du marché

+10,1 %
Variation annuelle prix/m² ?
6,6 %
Rendement locatif apparts ?
4,9 %
Rendement locatif maisons ?
44,0 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

280 440 €
Maison 90 m² ?
Mensualité ~1 626 €/mois (20 ans, 3,5 %)
133 280 €
Appartement 56 m² ?
Mensualité ~773 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Acheter vs Louer — appartement 56 m²

773 €/mois
Mensualité crédit ?
732 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 41 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

14,0 ans
Pour une maison ?
6,7 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

13,1 €/m²
Loyer médian appartements ?
10,1 - 16,9 €/m²
12,6 €/m²
Loyer médian maisons ?
9,2 - 17,3 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Avec 310 transactions en 2024, l'activité à Brignoles est soutenue pour une ville de cette taille, bien qu'en repli par rapport aux années record 2021-2022. Le marché est équilibré entre maisons (142 ventes) et appartements (168 ventes), ces derniers étant majoritairement de petite surface (médiane à 55 m²). Ce profil de transactions révèle une demande locative ancrée et une clientèle de primo-accédants ou d'investisseurs à budget modéré. Le caractère "acheteur" du marché se renforce avec la baisse des prix, offrant davantage de pouvoir de négociation.

Répartition des ventes

45,8 % de maisons et 54,2 % d'appartements parmi les 310 transactions enregistrées.

Répartition des ventes: 45,8 % de maisons et 54,2 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 310 142 168
Prix médian/m² 2 817 € 3 116 € 2 380 €
Prix moyen/m² 2 972 €
Surface médiane – 90 m² 56 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 370 2 426 €
2022 364 2 782 €
2023 274 2 857 €
2024 239 2 558 €
2025 310 2 817 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve est vive à Brignoles, avec 1 175 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de 93 % par rapport à la période précédente. Cette accélération répond à la pression démographique et à la volonté de renouveler un parc vieillissant (16,6 % d'avant 1945). Pour l'investisseur, cela signifie un risque limité de surchauffe, car l'offre nouvelle semble absorber une demande réelle. Cela indique aussi que les zones en développement, notamment en périphérie, concentreront l'activité et pourraient voir leur valeur progresser avec l'arrivée de nouveaux résidents.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Cumul sur la période observée: 4 394 autorisations et 3 830 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 87 %.

Vacance longue durée à Brignoles

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

886 logements vacants au total
531 vacants depuis plus de 2 ans 59,9 % des vacants

Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.

Construction neuve à Brignoles (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

La production neuve à à Brignoles totalise 1 111 logements sur 5 ans, soit +44 % vs la période antérieure.

1 111 logements autorisés sur 5 ans
108 en 2025 dernière année connue
+44 % vs 5 années précédentes tendance

Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.

Fourchettes de loyers à Brignoles

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 10,1 €/m²
Médian 13,1 €/m²
Haut 16,9 €/m²
Écart de 6,8 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 9,2 €/m²
Médian 12,6 €/m²
Haut 17,3 €/m²
Écart de 8,1 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Brignoles

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (56 m²)
~1 899 €/an
soit ~2,6 mois de loyer par an
Pour une maison type (90 m²)
~2 946 €/an
soit ~2,6 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 43,24 % Moyenne dept : 43,60 % -0,36 pt Moyenne France : 43,01 % +0,23 pt
Taxe d'habitation (rappel) 23,75 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

43,25 % 2021
43,25 % 2022
43,24 % 2023
43,24 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (43,24 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Passer du rendement brut au net impose de soustraire toutes les charges réelles. À Brignoles, la taxe foncière sur le bâti est de 43,24 %, un taux significatif. S'y ajoutent les frais de gestion, les éventuels travaux (le parc est ancien à 16,6 %) et les charges de copropriété. Pour un appartement, le rendement net tombe ainsi autour de 4,2 %. Un investisseur doit donc intégrer ces coûts fixes avant de calculer sa rentabilité réelle.

Performance énergétique du parc à Brignoles

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 455 diagnostics analysés (ADEME)

La classe énergétique dominante du parc à Brignoles est C, avec 4,5 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).

Classe dominante C
Passoires thermiques 4,5 % F + G
Conso moyenne 168 kWh/m²/an

Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).

La classe énergétique dominante C (167 kWh/m²/an) est plutôt bonne pour un parc ancien. Seuls 4,3 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un chiffre bas qui limite le risque réglementaire immédiat. Pour les biens classés D ou E, la loi Climat implique des travaux de rénovation d'ici 2028 pour la location et 2034 pour la vente. C'est un point de vigilance à transformer en opportunité de valorisation.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les petits appartements (T2, environ 55 m²) sont les plus liquides et offrent le meilleur rendement brut (7,0 %). Les maisons, avec un rendement brut de 5,2 %, attirent les familles mais impliquent un ticket d'entrée plus élevé et des charges (entretien) supérieures. Le parc est relativement récent (20,5 % construit après 2006) et énergétiquement correct (classe DPE dominante C), limitant le risque de travaux de rénovation urgents, même si 4,3 % des logements sont encore des passoires thermiques (F/G).

Quelles zones cibler à Brignoles ?

Le centre-bourg historique, avec ses 10 monuments protégés et sa vie commerciale (190 commerces), reste le plus attractif pour la location. La proximité de la gare de Puget-Ville (15 km) ou de l'accès à l'A8 peut valoriser certains quartiers périphériques. Les nouveaux programmes (59 logements autorisés en 2024) offrent des produits clés en main mais risquent de saturer le marché locatif à court terme, compte tenu de la dynamique de construction (+93 % sur 5 ans).

Calculateur de rendement à Brignoles

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Brignoles

Le principal risque est la vacance locative, le taux de logements vacants étant déjà de 13,5 %. La demande est sensible à la conjoncture économique locale (taux de chômage à 15,8 %). La taxe foncière (43,24 %) et les frais de gestion (estimés à 12 %) rognent significativement le rendement, qui tombe à environ 4,2 % net pour les appartements. Enfin, certains secteurs sont soumis à un PPRN (risque inondation), un point à vérifier impérativement en amont.

Erreurs à éviter quand on investit à Brignoles

  • Oublier la taxe foncière, élevée à 43,24 %.
  • Négliger le taux de vacance de 13,5 %.
  • Surévaluer les loyers face au chômage local (15,8 %).
  • Acheter sans vérifier le DPE et les travaux à prévoir.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché suit une saisonnalité classique, plus actif au printemps et à la rentrée de septembre. La proximité de la Provence Verte, à vocation touristique modérée (7 hébergements), n'induit pas de pic estival marqué pour les ventes. La date de la taxe foncière (septembre) peut inciter certains vendeurs à finaliser avant. L'automne reste donc un bon moment pour négocier.

Le saviez-vous ?

  • Brignoles compte 10 monuments historiques protégés.
  • L'âge médian de la population est de 42,2 ans.
  • 68,8 % des logements sont éligibles à la fibre optique.

S'installer à Brignoles : cadre de vie et logement

S'installer à Brignoles, c'est opter pour le calme d'une sous-préfecture provençale, à l'écart de l'agitation littorale mais bien reliée par la route et le rail. La commune offre un niveau d'équipements et de services exceptionnel pour sa taille, avec un score ICS de 8,1/10, incluant 190 commerces et 273 établissements de santé. C'est un atout majeur pour les familles et les télétravailleurs, d'autant que 79,1 % du territoire est couvert par le très haut débit.

Le cadre de vie mêle patrimoine historique, avec dix monuments protégés, et espaces naturels sur les 71 km² de la commune. L'altitude moyenne de 302 mètres apporte une fraîcheur relative l'été. Il faut cependant intégrer la réalité des risques naturels : dix risques sont recensés et douze arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris, un fait qui influence les assurances et la quiétude. Le profil démographique, avec un indice de vieillissement de 151,0, indique une population mature, ce qui influe sur l'ambiance et les services.

Carte du marché immobilier à Brignoles

Brignoles et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Brignoles

14,7 °C
Température moyenne ?
789 mm
Précipitations ?
47 j
Jours de gel/an ?

Avec une température moyenne annuelle de 14,7 °C et 789 mm de pluie, Brignoles propose un climat méditerranéen de l'arrière-pais, moins extrême que la côte. Les hivers peuvent être frais à 302 m d'altitude moyenne. Ce profil convient aux acheteurs recherchant les saisons marquées sans canicules estivales excessives, et prêts à accepter quelques jours de gel en contrepartie d'un ensoleillement généreux.

À qui s'adresse Brignoles ?

Brignoles s'adresse principalement aux familles et aux actifs travaillant dans le bassin d'emploi local (taux d'emploi 60,8 %) ou capables de se déplacer vers les pôles urbains voisins. Les primo-accédants y trouveront des prix plus accessibles qu'en bord de mer. Les retraités apprécieront la tranquillité relative et la gamme de services, mais devront composer avec une offre de soins spécialisés limitée et une topographie parfois vallonnée.

Avantages et limites à Brignoles

✓ Points forts

  • Prix au m² attractif vs littoral (2 671 € vs >5 000 €)
  • Services et commerces nombreux (1 208 équipements)
  • Desserte correcte (A8, TGV à 32,7 km, aéroport à 34,8 km)
  • Croissance démographique dynamique (+8,5 % en 10 ans)
  • Parc immobilier relativement récent et performant (DPE C dominant)

− À prendre en compte

  • Taux de chômage élevé (15,8 %, rang 40/41 dans le Var)
  • Exposition à des risques naturels (inondations, radon)
  • Offre culturelle et de loisirs limitée en comparaison

Composition du parc immobilier à Brignoles

9 571 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Le parc à Brignoles combine 49,4 % de maisons et 50,6 % d'appartements.

83,2 % Résidences principales 7 960 logements
3,3 % Résidences secondaires 319 logements
13,5 % Logements vacants 1 292 logements
49,4 % Propriétaires de leur résidence

Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.

Le parc est équilibré entre maisons (49,4 %) et appartements. La part de résidences secondaires est très faible (3,3 %), signe d'un marché ancré dans la vie locale, avec 49,4 % de propriétaires occupants. Cependant, un taux de vacance de 13,5 %, supérieur à la moyenne nationale, indique des biens parfois délaissés ou en attente de rénovation. Ce marché attire donc à la fois des familles recherchant une maison et des investisseurs pour de la réhabilitation.

Ancienneté du parc à Brignoles

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 674 logements).

  • Avant 1919 11,2 % 858 logts
  • 1919-1945 5,4 % 415 logts
  • 1946-1970 19,8 % 1 521 logts
  • 1971-1990 25,2 % 1 934 logts
  • 1991-2005 17,9 % 1 376 logts
  • 2006-2019 20,5 % 1 570 logts

Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.

Équipements et services à Brignoles

1 208 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

190 Commerces
622 Services
273 Santé
51 Sports et loisirs
27 Enseignement
12 Tourisme
33 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Brignoles

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Moyen Classe 2/3
Sismicité Faible Zone 2/5
Risques naturels recensés 10 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 12 catastrophes naturelles déclarées

Brignoles est soumise à un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN). La sismicité est faible et le radon à un niveau moyen. Dix risques naturels sont recensés, avec 12 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Consulter le PPR en mairie est indispensable pour connaître les contraintes constructives et les zones inondables. Cette démarche est standard en Provence et ne doit pas être négligée.

Cas pratique : un achat type à Brignoles

Une maison type de 96 m² coûte environ 278 592 €. Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 4 % génère une mensualité hors assurance d'environ 1400 €. Cela représente un effort important au regard du revenu médian local de 19 980 €, souvent nécessitant deux revenus ou un apport plus conséquent.

Erreurs à éviter quand on achète à Brignoles

  • Ne pas consulter le PPRN en mairie avant d'acheter.
  • Surestimer son budget sans inclure les frais de rénovation.
  • Zapper la vérification de la couverture réseau (fibre 68,8 %).
  • Ignorer la composition du voisinage et des équipements proches.

Points clés à retenir à Brignoles

  • Prix médian en baisse de 13,4 % sur un an.
  • Rendement brut locatif élevé pour les apparts (7,0 %).
  • Climat méditerranéen d'arrière-pais à 14,7 °C de moyenne.
  • Marché en correction après une période de hausse.
  • Écart maison/appartement : +30 % pour les maisons.
  • Taxe foncière conséquente à 43,24 %.
  • Parc de logements à moitié composé de maisons.
  • La performance énergétique (DPE) est un critère valorisant.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Brignoles ?

À Brignoles, la valeur d'un bien dépend fortement de son état et de sa localisation précise. La performance énergétique (DPE) pèse de plus en plus. Un logement bien isolé (classe C ou mieux) se valorise. La proximité des 190 commerces, des écoles ou de la gare de Puget-Ville (15 km) est un plus. Pour une maison, la superficie du terrain et la vue comptent. L'exposition sud est privilégiée. La présence de risques naturels dans le PPR peut, à l'inverse, déprécier significativement un bien.

Estimation indicative d'une maison à Brignoles

Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

253 530 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Sous-estimer son bien, c'est se priver de milliers d'euros. Le surévaluer, c'est risquer une vacance commerciale prolongée dans un marché où 303 biens se vendent chaque année. Avec une baisse des prix de 13,4 % en un an, les références datant de plus de 6 mois sont obsolètes. Une estimation professionnelle, ancrée sur les dernières données DVF et une parfaite connaissance des micro-quartiers de Brignoles (centre historique vs zones pavillonnaires récentes), permet de positionner le bien au prix optimal. C'est la clé pour attirer les acheteurs sans brader son patrimoine, d'autant que le revenu médian local (19 980 €) limite le pouvoir d'achat d'une partie de la demande.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un algorithme calcule une moyenne, mais ne visite pas le bien. Un professionnel local évalue l'état réel, l'exposition, la qualité de la rénovation et les défauts cachés. Il connaît les micro-marchés : un quartier près des 10 monuments historiques n'a pas la même valeur qu'une zone plus éloignée. Son estimation, crédible auprès des banques, sert de base solide à la négociation et attire des acheteurs sérieux, évitant ainsi des délais de vente allongés.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se fier uniquement au prix médian du m², très fluctuant.
  • Oublier de valoriser un bon DPE (classe C dominante).
  • Négliger l'impact d'un risque naturel sur la valeur.
  • Vouloir rattraper le prix de vente du pic de marché.

Investir à Brignoles : passer à l'action

L'analyse des données DVF et des indices territoriaux ne suffit pas. Identifier le bon bien, dans le bon secteur, au juste prix nécessite une expertise de terrain. Notre réseau de professionnels implantés à Brignoles vous aide à transformer cette opportunité en investissement sécurisé.

Les chiffres dessinent un potentiel, mais son exploitation dépend d'une connaissance fine des quartiers et du parc.

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  • Analyse basee sur 303 ventes reelles a Brignoles
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Brignoles

    Quel est le prix moyen de l'immobilier a Brignoles ?

    Le prix median global a Brignoles etait de 2 671 €/m² en 2024. Les maisons se vendaient en mediane a 3 116 €/m² et les appartements a 2 380 €/m², selon les donnees DVF.

    Est-ce que les prix baissent a Brignoles ?

    Oui, le marche a connu une correction de -13,4 % en 2024 apres un pic en 2023. Le prix median est ainsi revenu a un niveau proche de celui de 2021, offrant des opportunites de negociation.

    Brignoles est-elle moins chere que le littoral varois ?

    Tres nettement. Le prix median a Brignoles (2 671 €/m²) est inferieur de 92 % a celui d'Ollioules et de 162 % a celui de Sanary-sur-Mer, offrant un acces economique a la region Provence-Alpes-Cote d'Azur.

    Quel rendement locatif peut-on esperer a Brignoles ?

    Le rendement locatif brut est estime a 7,0 % pour les appartements et 5,2 % pour les maisons. C'est un rendement attractif, notamment porte par la location annuelle de petits logements.

    Quels sont les quartiers a Brignoles pour investir ?

    Il faut privilegier les secteurs bien equipes, proches du centre-ville et des services, pour cibler la demande locative. Les zones en developpement avec du neuf, correspondant aux 1 175 logements autorises recemment, sont egalement a surveiller.

    Marché immobilier des communes voisines

    Alors que Sanary-sur-Mer affiche des prix multipliés par plus de 2,5, Brignoles offre un même accès à la Provence verte avec des indicateurs locatifs solides, créant un effet de levier significatif pour l'investisseur.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Brignoles.

    Communes limitrophes de Brignoles

    Brignoles est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    2 817 €/m² Prix médian à Brignoles
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Marché aligné sur la moyenne départementale: 2 817 €/m² à Brignoles contre 3 884 €/m² pour le Var. Sur 151 communes classées dans le Var, Brignoles figure parmi les 11 % les moins chères au m².

    Forte valorisation observée: le m² médian de Brignoles gagne +16,1 % sur la période 2021-2025. 1 557 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +10,1 % sur le prix médian.

    Côté typologie, les deux marchés coexistent à Brignoles — maisons à 3 116 €/m² pour 90 m² en surface médiane, appartements à 2 380 €/m² pour 56 m². Rapporté au revenu médian de Brignoles, un logement de 90 m² (280 440 €) représente 14,0 années de ressources brutes.

    Les loyers d'annonce de Brignoles avoisinent 13,1 €/m² pour les appartements et 12,6 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (3,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.

    Construction neuve active à Brignoles: l'équivalent de 222 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 71 % des autorisations de la période).

    Côté contexte, Brignoles est une commune varoise, entre Méditerranée et collines de Provence, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Le cadre géographique (en retrait du littoral provençal, à environ 18 km, à 141 m d'altitude, sur un relief peu marqué) nuance l'analyse du marché.

    Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

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    Garéoult 83136 5 835 hab. 8,6 km Tourves 83170 5 207 hab. 11,1 km La Celle 83170 1 659 hab. 2,1 km Camps-La-Source 83170 1 941 hab. 3,5 km