Avec 2 594 €/m² en médiane, Castelnau-d'Estrétefonds s'inscrit dans la moyenne de l'Haute-Garonne (3 025 €/m²) et reste +2,3 % au regard de la médiane nationale. 50 % des transactions se sont réalisées entre 2 305 et 2 808 €/m² — une amplitude modérée qui traduit un marché cohérent.
Entre 2020 et 2024, Castelnau-d'Estrétefonds a vu son prix médian au m² progresser de +20,7 %. Le cumul des ventes enregistrées sur 2020-2024 atteint 776 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année fait apparaître une correction de -4,5 % du prix médian.
La ventilation des ventes associe 59,3 % de maisons et 40,7 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Un bien type de 95 m² revient à environ 253 840 €, soit 10,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Castelnau-d'Estrétefonds: 11,4 €/m²/mois pour un appartement, 11,7 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,1 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2020 et 2024, 245 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable.
Côté contexte, Castelnau-d'Estrétefonds est au cœur de l'arrière-pays occitan, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Castelnau-d'Estrétefonds est sur un relief modérément vallonné, à 157 m d'altitude, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).
Faut-il investir à Castelnau-d'Estrétefonds en 2026 ?
Prix médian au m² à 2 594 € à Castelnau-d'Estrétefonds, dans un marché de 108 transactions annuelles.
Verdict
➤ investissement pertinent avec sélection rigoureuse
Points clés
- ✓ Territoire très attractif
- ⚠ Solvabilité locale fragile
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Haute-Garonne (186ᵉ rang sur 567 communes)
Analyse du marché immobilier à Castelnau-d'Estrétefonds
Le marché immobilier de Castelnau-d'Estrétefonds affiche une pression notable (IPI 5,7/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Castelnau-d'Estrétefonds
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,7
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression modérée : fenêtres de négociation possibles.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression modérée : fenêtres de négociation possibles.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Peu accessible : prix > capacité locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessiblePeu accessible : prix > capacité locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,7
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Marché porté par le résidentiel local.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleMarché porté par le résidentiel local.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Castelnau-d'Estrétefonds : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à Castelnau-d'Estrétefonds
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Castelnau-d'Estrétefonds s'établit à 2 594 €, sur la base de 108 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale (2 305–2 808 €/m²) reste resserrée, un signe de marché cohérent.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 46,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Aperçu par typologie à Castelnau-d'Estrétefonds
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Castelnau-d'Estrétefonds
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Castelnau-d'Estrétefonds
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Castelnau-d'Estrétefonds (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 245 logements ont été autorisés à à Castelnau-d'Estrétefonds, -23 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Castelnau-d'Estrétefonds
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Castelnau-d'Estrétefonds
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,60 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Castelnau-d'Estrétefonds
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 865 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Castelnau-d'Estrétefonds: classe C en tête, 3,2 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Castelnau-d'Estrétefonds
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Castelnau-d'Estrétefonds : cadre de vie et logement
Castelnau-d'Estrétefonds compte 7 003 habitants, à 157 m d'altitude.
Le territoire abrite 3 monuments historiques protégés, 11 appellations d'origine rattachées au terroir local et 302 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Castelnau-d'Estrétefonds
Castelnau-d'Estrétefonds et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Castelnau-d'Estrétefonds
3 088 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 2 274 maisons et 806 appartements à à Castelnau-d'Estrétefonds.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Castelnau-d'Estrétefonds
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 832 logements).
- Avant 1919 7,7 % 217 logts
- 1919-1945 1,6 % 46 logts
- 1946-1970 4,6 % 131 logts
- 1971-1990 16,8 % 477 logts
- 1991-2005 36,5 % 1 034 logts
- 2006-2019 32,7 % 926 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Castelnau-d'Estrétefonds
302 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Castelnau-d'Estrétefonds
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-I- Castelnau-d'Estrétefonds - Garonne Nord PPRN Approuvé approuvé le 20/12/2007
- PPR Sécheresse - Territoire 6 PPRN Approuvé approuvé le 18/11/2011
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Castelnau-d'Estrétefonds
Quel est le prix de l'immobilier à Castelnau-d'Estrétefonds ?
Le prix médian au m² à Castelnau-d'Estrétefonds est de 2 594 € (données DVF, 108 transactions). Pour une maison de 95 m² (surface médiane locale), compter environ 254 000 €.
Comment Castelnau-d'Estrétefonds se situe-t-elle dans le Haute-Garonne ?
Castelnau-d'Estrétefonds se situe au 186ᵉ rang du Haute-Garonne sur 567 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Castelnau-d'Estrétefonds ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Castelnau-d'Estrétefonds est de 5,3 % (loyer de 11,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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