01 Le parc de logements
Le parc comprend 8 866 logements dont 8 036 résidences principales, 216 résidences secondaires et 614 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 8 036 | 90,6 % |
| Résidences secondaires | 216 | 2,4 % |
| Logements vacants | 614 | 6,9 % |
Parmi les 8 866 logements du parc, 91 % assurent la fonction de résidence principale, contre 2 % de secondaires et 7 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 069 | 13,5 % |
| 1919-1945 | 491 | 6,2 % |
| 1946-1970 | 1 192 | 15,0 % |
| 1971-1990 | 2 476 | 31,2 % |
| 1991-2005 | 1 476 | 18,6 % |
| 2006-2019 | 1 226 | 15,5 % |
La période 1971-1990 concentre 31 % du parc, tandis que 13 % datent d'avant 1919 et 15 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 183 | 2,3 % |
| 2 pièces | 772 | 9,6 % |
| 3 pièces | 1 421 | 17,7 % |
| 4 pièces | 2 148 | 26,7 % |
| 5 pièces ou plus | 3 513 | 43,7 % |
Distribution par taille: 12 % de petits logements (T1-T2), 44 % de grands (5p+), moyenne à 4,4 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 8 147 | 8 538 | 8 866 |
| Rés. principales | 7 488 | 7 818 | 8 036 |
| Rés. secondaires | 135 | 157 | 216 |
| Vacants | 524 | 563 | 614 |
En regard, Trélazé (à 47 km, 16 333 hab.) affiche 44,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 914 | 61,1 % |
| Locataires (privé) | 2 170 | 27,0 % |
| Locataires HLM | 831 | 10,3 % |
| Logés gratuitement | 122 | 1,5 % |
La répartition du parc occupé: 61,1 % de propriétaires, 37,3 % de locataires, dont 10 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 853 | 47,9 % |
| Fioul | 304 | 3,8 % |
| Électricité | 2 883 | 35,9 % |
| Gaz bouteille | 55 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 941 | 11,7 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 48 %. électricité pèse 36 %, autres sources (bois notamment) 12 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 006 |
| 2 à 4 ans | 1 640 |
| 5 à 9 ans | 1 368 |
| 10 ans ou plus | 4 022 |
| Total ménages | 8 036 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 063 |
| Sous-occupation modérée | 1 861 |
| Sous-occupation accentuée | 2 054 |
| Suroccupation modérée | 247 |
| Suroccupation accentuée | 19 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 184 | 14,7 % |
| 1 voiture | 4 049 | 50,4 % |
| 2 voitures ou plus | 2 804 | 34,9 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 15 % sans, 50 % à une voiture, 35 % multi-motorisés. Par ailleurs, 67,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 635 | 3 344 | 118 | 173 |
| 1975 | 4 258 | 3 923 | 89 | 246 |
| 1982 | 5 181 | 4 659 | 125 | 397 |
| 1990 | 5 993 | 5 465 | 204 | 324 |
| 1999 | 6 869 | 6 327 | 127 | 415 |
| 2006 | 7 711 | 7 054 | 107 | 549 |
| 2011 | 8 147 | 7 488 | 135 | 524 |
| 2016 | 8 538 | 7 818 | 157 | 563 |
| 2022 | 8 866 | 8 036 | 216 | 614 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 3 635 logements à l'origine, 8 866 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 938 | 891 | 931 | 863 | 865 | 607 |
| Dont vacants > 2 ans | 332 | 370 | 370 | 381 | 331 | 341 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 45 | 1,3 % |
| Classe B | 83 | 2,4 % |
| Classe C | 1 127 | 32,8 % |
| Classe D | 1 307 | 38,1 % |
| Classe E | 608 | 17,7 % |
| Classe F | 199 | 5,8 % |
| Classe G | 62 | 1,8 % |
La classe D domine avec 38 % des diagnostics, et 37 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 374 | 10,9 % |
| Classe B | 783 | 22,8 % |
| Classe C | 926 | 27,0 % |
| Classe D | 823 | 24,0 % |
| Classe E | 404 | 11,8 % |
| Classe F | 109 | 3,2 % |
| Classe G | 12 | 0,3 % |
Émissions CO₂: 27 % des logements relèvent de la classe C, 61 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 244 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 249 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 178 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 155 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 141 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 87 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 249 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 87 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 44 | 1 |
| Classe B | 60 | 23 |
| Classe C | 527 | 600 |
| Classe D | 625 | 682 |
| Classe E | 284 | 324 |
| Classe F | 149 | 50 |
| Classe G | 32 | 30 |
Côté maisons, la dominante est D (203 kWh/m²/an); côté appartements, D (204).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 61 |
| T2 | 240 |
| T3 | 466 |
| T4 | 324 |
| T5+ | 84 |
Faut-il investir à Château-Gontier-sur-Mayenne en 2026 ?
Pôle de centralité du Sud-Mayenne, Château-Gontier-sur-Mayenne rayonne par la densité de ses équipements et services, attirant une population au profil familial ou retraité. Son marché immobilier, résilient, a progressé régulièrement ces dernières années. Mais cette stauté de « petite ville bien équipée » suffit-elle à en faire une cible d'investissement pertinente en 2026 ?
Avec une attractivité territoriale évaluée à 7,7/10, Château-Gontier-sur-Mayenne se positionne dans le top quart des pôles de services mayennais, portée par des indicateurs solides mais une accessibilité immobilière dégradée.
Verdict
➤ Investir ici impose une sélection rigoureuse du bien et un horizon long terme, le marché local étant porté par ses services et non par une forte croissance démographique.
Points clés
- ✓ Attractivité et équipements très élevés
- ✓ Correction modeste : marché résilient
- ✓ Rendement locatif brut compétitif à 6,3 %
- ⚠ Accessibilité la plus faible du département
- ⚠ Démographie en recul sur 5 ans
- ⚠ Effort d'investissement net significatif
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian global inférieur à la moyenne nationale des villes de taille comparable.
- Se positionne au-dessus de la moyenne départementale pour l'attractivité des services et équipements.
- Prix inférieur de 25 % à ceux de Vitré, pour un accès comparable aux infrastructures régionales.
Analyse du marché immobilier à Château-Gontier-sur-Mayenne
Le marché de Château-Gontier-sur-Mayenne est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Château-Gontier-sur-Mayenne
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,0
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (7/10) : le marché est actif et concurrentiel, favorisant les vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (7/10) : le marché est actif et concurrentiel, favorisant les vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (1,1/10) : les prix dépassent nettement la capacité d'achat médiane locale, nécessitant un apport extérieur.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (1,1/10) : les prix dépassent nettement la capacité d'achat médiane locale, nécessitant un apport extérieur.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (4,4/10) : la demande existe mais les loyers restent contenus, limitant la rentabilité nette.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (4,4/10) : la demande existe mais les loyers restent contenus, limitant la rentabilité nette.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (1,4/10) : peu d'opportunités pour de la location saisonnière classique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (1,4/10) : peu d'opportunités pour de la location saisonnière classique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1980,6 — Percentile dept : 92/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,2 — Percentile dept : 92/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,4 — Percentile dept : 16/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -1,9 — Percentile dept : 41/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 592,3 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,2 — Percentile dept : 8/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 55,4 — Percentile dept : 20/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 9,4 — Percentile dept : 5/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 38,9 — Percentile dept : 98/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,4 — Percentile dept : 16/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -1,9 — Percentile dept : 41/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 15/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1980,6 — Percentile dept : 8/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,4 — Percentile dept : 16/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 15/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,9 — Percentile dept : 31/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 592,3 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Château-Gontier-sur-Mayenne : opportunités et risques
Le rendement brut des appartements, annoncé à 6,3 %, semble attractif de prime abord. Néanmoins, une fois déduites les charges réelles – gestion, vacance locative, et surtout une taxe foncière avoisinant les 44 % – le rendement net tombe autour de 3,7 %. Cet effort est caractéristique des marchés de petite ville où les loyers plafonnent rapidement. La faible part de passoires thermiques (7,4 %) est un atout pour éviter les travaux contraints par la loi Climat et Résilience.
La stratégie la plus cohérente apparaît être l'investissement locatif de moyen-long terme dans une maison individuelle, profil majoritaire du parc. Le public cible est local (familles, retraités) et recherche avant tout du confort et de la proximité des services. La pression touristique étant faible, les logements saisonniers ne sont pas une option viable, sauf potentiel très spécifique. La hausse de 53 % des autorisations de construire sur cinq ans indique une dynamique de modernisation du parc, mais appelle à la prudence sur les quartiers neufs où l'offre pourrait devenir pléthorique.
L'investisseur doit intégrer le paramètre de la vacance (6,9 % du parc) et de la faible rotation du parc (61,1 % de propriétaires), qui limitent la liquidité à la revente. Investir ici suppose donc une vision patrimoniale, comptant sur la valorisation lente par l'attractivité résidentielle plus que sur une rentabilité cash-flow immédiate. L'analyse des transactions DVF récentes dans le secteur visé est indispensable pour calibrer le prix d'achat.
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Données du marché immobilier à Château-Gontier-sur-Mayenne
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Château-Gontier-sur-Mayenne s'établit à 1 828 €, sur la base de 256 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Château-Gontier-sur-Mayenne se positionne dans le top 9 % des communes les plus chères du Mayenne.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 8,0 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Château-Gontier-sur-Mayenne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Sur les cinq dernières années, le prix médian du mètre carré à Château-Gontier-sur-Mayenne a connu une hausse soutenue de plus de 20 %, passant de 1 646 € en 2020 à 1 828 € en 2024. Cette progression, quasiment linéaire, contraste avec les corrections observées dans d'autres territoires post-pandémie. Le rythme s'est toutefois nettement ralenti depuis le pic transactionnel de 2021, passant d'une croissance à deux chiffres à une modeste augmentation de 1,4 % sur la dernière année. Cette tendance reflète un marché arrivé à maturité sur son bassin de demande local. Comparé aux communes voisines comme Vitré ou Trélazé, l'écart de valorisation s'est même légèrement creusé, confirmant un ancrage départemental plus modeste malgré des indicateurs solides. Pour un acheteur en 2026, cela signifie aborder un marché stable, où les opportunités de plus-value rapide sont limitées, mais où le risque de correction brutale apparaît faible.
Évolution du marché immobilier de Château-Gontier-sur-Mayenne
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Château-Gontier-sur-Mayenne évolue de +6,9 %, passant de 1 710 à 1 828 €/m²; 256 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières mettent en lumière le défi de l'accessibilité. Avec un prix médian de 1 963 €/m² pour une maison de 91 m², l'acquisition type représente un investissement de près de 180 000 €. Avec un apport standard de 20 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine les 900 €. Le loyer médian estimé à 8,7 €/m²/mois ne couvrira qu'environ 85 % de cette charge, laissant un effort net mensuel à la charge de l'investisseur. Le rendement brut de 5,3 % pour les maisons est honorable en province, mais la taxe foncière (43,61 %), les frais de gestion et les vacances locatives le réduisent à un net d'environ 3 %. La viabilité du montage repose donc sur une capacité à supporter cet effort résiduel ou sur l'acquisition d'un bien sous-évalué nécessitant des travaux.
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 256 transactions enregistrées par la DGFiP en 2024, le volume d'échanges reste robuste, témoignant d'un marché liquide. La répartition est typique d'une petite ville à dominante pavillonnaire : les maisons individuelles représentent 75 % des ventes (209 transactions), pour une surface médiane de 91 m². Le segment de l'immobilier ancien domine, seulement 15,5 % du parc ayant été construit après 2006. Le marché des appartements, plus minoritaire (47 ventes), affiche paradoxalement un prix médian légèrement supérieur (1 585 €/m²), concentré probablement sur des biens rénovés en centre-ville ou des petits collectifs récents. Ce marché équilibré penche légèrement en faveur des vendeurs en raison d'une pression de demande soutenue (IPI à 7/10), mais l'offre suffisante empêche une flambée des prix. Le profil type du bien vendu reste la maison de plain-pied ou à étage des années 70-90, nécessitant souvent une mise aux normes énergétiques.
Répartition des ventes
81,6 % de maisons et 18,4 % d'appartements parmi les 256 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 81,6 % de maisons et 18,4 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 256 | 209 | 47 |
| Prix médian/m² | 1 828 € | 1 889 € | 1 585 € |
| Prix moyen/m² | 2 053 € | ||
| Surface médiane | – | 92 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 323 | 1 710 € |
| 2022 | 283 | 1 818 € |
| 2023 | 241 | 1 846 € |
| 2024 | 236 | 1 876 € |
| 2025 | 256 | 1 828 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Château-Gontier-sur-Mayenne est significative avec 307 logements autorisés sur les cinq dernières années, dont 55 pour la seule année 2024. Cette tendance est en forte hausse (+53 %) par rapport à la période quinquennale précédente. Cette accélération répond à la fois à la pression résidentielle sur ce pôle attractif et aux objectifs de renouvellement du parc, vieillissant (près de 20 % antérieur à 1945). Toutefois, elle intervient dans un contexte démographique en léger retrait (-1,9 % sur 5 ans), ce qui invite à la vigilance quant à un risque de sur-offre à moyen terme si la tendance se maintient. Les nouvelles opérations se concentrent vraisemblablement en périphérie du centre historique, dans des zones déjà identifiées par les documents d'urbanisme. Pour l'investisseur, cela indique une modernisation du parc et l'émergence de produits neufs, mais aussi une concurrence locative potentielle sur les standards récents.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 1 346 autorisations et 964 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 72 %.
Vacance longue durée à Château-Gontier-sur-Mayenne
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Château-Gontier-sur-Mayenne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 348 logements autorisés à à Château-Gontier-sur-Mayenne, dont 93 en 2025 (+42 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Château-Gontier-sur-Mayenne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Château-Gontier-sur-Mayenne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,61 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute d'environ 40 % par rapport au brut. La taxe foncière, à 43,61 % à Château-Gontier, en est le premier poste. Ajoutez les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les provisions pour travaux, et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants local est de 6,9 %). En copropriété, les charges courantes viennent encore minorer le revenu.
Performance énergétique du parc à Château-Gontier-sur-Mayenne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 431 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Château-Gontier-sur-Mayenne: la classe D domine, 7,6 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe D domine, avec une consommation moyenne de 203 kWh/m²/an. Seulement 7,4 % du parc est classé F ou G, une part inférieure à la moyenne nationale. Attention cependant à la réglementation : les logements les plus énergivores (F et G) seront progressivement interdits à la location (2025 pour les pires, 2028 pour les G, 2034 pour les F). Un diagnostic est impératif.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, plus rares (15 % du parc), offrent un meilleur rendement brut (6,3 %) et ciblent des locataires mono ou bi-personnels. Les studios et T2 en centre-bourg, à proximité des commerces (150 équipements), sont les plus liquides. Les maisons, majoritaires, visent les familles. L'ancien (80 % du parc antérieur à 2006) prédomine, avec la contrainte du DPE : 7,4 % du parc est classé F ou G (passoire thermique), un risque réglementaire et financier à anticiper absolument.
Quelles zones cibler à Château-Gontier-sur-Mayenne ?
Le centre historique, avec ses 15 monuments protégés, attire pour son charme mais l'offre est limitée. Les quartiers périphériques, plus récents, concentrent l'essentiel de la demande locative familiale pour des maisons avec accès aux écoles et aux commodités. La construction neuve (307 logements autorisés sur 5 ans) se développe en périphérie, ce qui pourrait créer une concurrence pour les logements anciens mal isolés. La proximité de la gare TGV de Laval (à 28 km) ne génère pas de demande locative spécifique significative.
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Risques à connaître avant d'investir à Château-Gontier-sur-Mayenne
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, dans un contexte démographique légèrement déclinant (-1,9 % en 5 ans). La dépendance à l'économie locale est forte, avec un tissu de 1 500 entreprises actives. Le risque réglementaire lié aux passoires thermiques (7,4 % du parc) est concret et implique des travaux de rénovation pour les biens les moins performants. Enfin, la taxe foncière (43,61 % en 2024) pèse sur la rentabilité nette.
Erreurs à éviter quand on investit à Château-Gontier-sur-Mayenne
- Oublier la taxe foncière (43,61 % du revenu cadastral).
- Négliger le taux de vacance local de 6,9 %.
- Surévaluer les loyers : la médiane est de 10,6 €/m² en appart.
- Ne pas provisionner les travaux de mise aux normes DPE.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché suit un rythme classique : plus actif du printemps à l'été, avec des visites facilitées par le climat doux. L'automne peut être propice aux négociations, les vendeurs étant plus pressés avant l'hiver. Évitez de planifier la signature d'un compromis autour de la date de la taxe foncière (mi-septembre), qui peut compliquer la trésorerie du vendeur et bloquer la négociation.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 15 monuments historiques protégés.
- L'aéroport de Laval-Entrammes n'est qu'à 22,8 km.
- Le score numérique de la ville est de 8/100.
S'installer à Château-Gontier-sur-Mayenne : cadre de vie et logement
S'installer à Château-Gontier-sur-Mayenne, c'est choisir le cadre d'une petite ville autonome et agréable. Avec pas moins de 680 équipements répertoriés par l'INSEE, dont 151 en santé et 266 services, la commune offre une palette complète pour la vie quotidienne, rare pour une ville de moins de 17 000 habitants. Son centre historique, marqué par 15 monuments protégés, lui confère un charme indéniable.
Le territoire fait face à des risques naturels identifiés, avec deux Plans de Prévention des Risques (PPRN et PPRI) actifs sur l'agglomération et neuf arrêtés de catastrophe naturelle historiques, principalement liés aux inondations de la Mayenne. Ce point est crucial à vérifier lors de l'acquisition. À l'inverse, l'exposition au radon et l'aléa sismique sont faibles. La connectivité numérique est excellente (93,8 % de couverture Très Haut Débit), un atout majeur pour le télétravail.
Le profil démographique, marqué par un âge médian de 50 ans, dessine une atmosphère paisible et établie. L'offre culturelle et de loisirs (73 équipements) et la proximité de la rivière et des bases de plein air compensent l'éloignement relatif des grandes métropoles. C'est un choix de vie tourné vers la qualité des services et la tranquillité, dans un environnement naturel maîtrisé.
Carte du marché immobilier à Château-Gontier-sur-Mayenne
Château-Gontier-sur-Mayenne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Château-Gontier-sur-Mayenne
Un climat océanique atténué, avec 12,2 °C de moyenne annuelle et 718 mm de pluie, moins arrosé que la Bretagne voisine. Les hivers sont doux (altitude de 71 m), les étés rarement caniculaires. Ce profil convient aux habitants recherchant des saisons marquées sans excès, propice aux activités de plein air le long de la Mayenne toute l'année.
À qui s'adresse Château-Gontier-sur-Mayenne ?
La commune s'adresse principalement aux familles et aux retraités, attirés par la sécurité, les services et la prédominance de l'habitat individuel. Les primo-accédants peuvent y trouver une porte d'entrée dans la propriété, avec un effort d'épargne théorique de 4,6 années de revenus médians pour un appartement. Les actifs travaillant dans un rayon de 30-40 km (Laval, Angers) y trouveront un compromis prix/calme, moyennant des trajets quotidiens. La part élevée de plus de 60 ans (36,9 %) confère une atmosphère paisible, mais limite l'animation nocturne.
Avantages et limites à Château-Gontier-sur-Mayenne
✓ Points forts
- Prix au m² accessible, inférieur à beaucoup de villes de la région.
- Cadre de vie paisible et sécurisant, idéal pour les familles.
- Services et équipements très complets pour une ville de cette taille.
- Patrimoine historique et architectural riche (15 monuments).
- Très bon taux de couverture en fibre optique (84,7 %).
− À prendre en compte
- Dépendance à la voiture pour les déplacements et accès aux transports majeurs.
- Démographie vieillissante (indice de vieillissement de 252,5).
- Offre culturelle et animation limitée en soirée.
Composition du parc immobilier à Château-Gontier-sur-Mayenne
8 866 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (75,1 %) et collectif (24,9 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Un marché très ancré, avec 61,1 % de propriétaires occupants et seulement 2,4 % de résidences secondaires. La prédominance des maisons (75,1 %) et le faible taux de vacance (6,9 %) indiquent une demande résidentielle stable, peu spéculative. Le parc locatif est en partie social (15 %), ce qui influence la composition des quartiers et les prix dans certains secteurs.
Ancienneté du parc à Château-Gontier-sur-Mayenne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 931 logements).
- Avant 1919 13,5 % 1 069 logts
- 1919-1945 6,2 % 491 logts
- 1946-1970 15,0 % 1 192 logts
- 1971-1990 31,2 % 2 476 logts
- 1991-2005 18,6 % 1 476 logts
- 2006-2019 15,5 % 1 226 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Château-Gontier-sur-Mayenne
680 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Château-Gontier-sur-Mayenne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est couverte par deux Plans de Prévention des Risques (PPRN-I et PPRi) principalement pour les inondations de la Mayenne. Radon et sismicité sont faibles. 9 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement, essentiellement pour inondations et coulées de boue. Consultez le zonage précis en mairie : il peut imposer des contraintes constructives ou d'assurabilité.
Cas pratique : un achat type à Château-Gontier-sur-Mayenne
Une maison de 90 m², taille courante ici, coûte près de 177 000 € (1 963 €/m²). Cela représente environ 7,9 années du revenu médian local (22 410 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 4 % génère une mensualité hors assurance d'environ 880 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Château-Gontier-sur-Mayenne
- Zapper la vérification du zonage PPRN ou PPRi.
- Acheter sans diagnostic radon (niveau faible mais à contrôler).
- Négocier sans connaître le DPE exact (risque travaux).
- Oublier que 75 % du parc sont des maisons : choix large.
Points clés à retenir à Château-Gontier-sur-Mayenne
- Prix médian au m² stable à 1 828 € en 2024.
- Rendement brut appartements : 6,3 %.
- Âge médian de 49,9 ans, population mature.
- 61,1 % de propriétaires, marché stable.
- 75,1 % de maisons, marché très orienté familles.
- Taxe foncière à 43,61 % en 2024.
- 15 monuments historiques protégés.
- Prix maison : 1 889 €/m² ; appart : 1 585 €/m².
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Château-Gontier-sur-Mayenne ?
À Château-Gontier, la valeur dépend fortement de la localisation intra-urbaine : proximité des 150 commerces, des écoles ou du centre historique fait grimper le prix. L'état et le DPE sont désormais déterminants, avec une prime pour les biens rénovés (classe A-C). Pour une maison, la taille du terrain et son exposition comptent. En appartement, l'étage et la vue, ainsi que les charges de copropriété, sont scrutés. La fibre, disponible à 84,7 %, est un atout.
Estimation indicative d'une maison à Château-Gontier-sur-Mayenne
Pour une maison de 92 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
168 176 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Trop haute, votre bien reste des mois en vente. Trop basse, vous perdez plusieurs milliers d'euros de plus-value. À Château-Gontier-sur-Mayenne, où la fourchette de prix au m² est de 1 622 à 2 414 €, l'écart potentiel sur une maison de 100 m² atteint 80 000 €. Seule une analyse fine des comparables de vente récents (DVF), de l'état du bien (attention aux passoires thermiques, 7,4 % du parc) et de la demande locale permet de se positionner stratégiquement. Notre outil croise ces données pour une évaluation fiable.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme utilise des moyennes, mais un professionnel local connaît les écarts de prix entre le quartier de la gare et le centre-ville, ou l'impact d'une vue dégagée sur la Mayenne. Il évalue précisément l'état des réseaux, la qualité de la rénovation et les nuisances potentielles. Son estimation, étayée par des ventes réelles non encore publiées, légitime votre prix auprès des acheteurs et sert de base solide à la négociation.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix médian seul, trop large.
- Ignorer l'impact d'un DPE F ou G sur la valeur.
- Ne pas comparer avec le neuf (307 autorisations récentes).
- Oublier que la fibre (84,7 %) augmente l'attrait.
Investir à Château-Gontier-sur-Mayenne : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux fournit une cartographie du marché. Transformer cette connaissance en achat gagnant requiert une expertise fine des quartiers, de l'état du parc et des opportunités de négociation. Une mise en relation avec un professionnel implanté localement est ici déterminante.
Ces chiffres posent un diagnostic. Un investissement réussi dépend du bon bien, au bon endroit et au bon prix.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Château-Gontier-sur-Mayenne
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Château-Gontier-sur-Mayenne ?
Le prix médian global est de 1 828 €/m² en 2024. Pour une maison de 91 m², type du marché, le coût total médian est d'environ 179 000 €. Les appartements, plus rares, affichent un prix médian de 1 585 €/m².
Le marché est-il en hausse ou en baisse à Château-Gontier-sur-Mayenne ?
Le marché est en hausse modérée mais constante. Le prix médian a progressé de 20 % entre 2020 et 2024. La dernière année enregistre une augmentation de 1,4 %, signe d'un ralentissement de la croissance après les fortes hausses post-Covid.
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement locatif brut est estimé à 6,3 % pour les appartements et 5,3 % pour les maisons. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net approche 3,7 % et 3,1 % respectivement.
Château-Gontier-sur-Mayenne est-elle bien desservie et équipée ?
Oui, c'est l'un de ses principaux atouts. La commune dispose de 680 équipements (commerces, santé, services). Elle est reliée à Laval et son aéroport en moins de 30 minutes, et la couverture fibre dépasse les 84 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
Deux risques principaux sont à étudier : les inondations (deux PPR actifs) et la composition démographique vieillissante. Le taux de vacance des logements (6,9 %) est légèrement élevé, ce qui peut compliquer la revente dans certains segments.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au mètre carré inférieur de 25 % à celui de Vitré et de 24 % à Trélazé, Château-Gontier-sur-Mayenne offre un point d'entrée à fort effet de levier pour accéder à un pôle de services de premier ordre en Pays de la Loire.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Château-Gontier-sur-Mayenne.
Communes limitrophes de Château-Gontier-sur-Mayenne
Château-Gontier-sur-Mayenne est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 256 transactions ont permis d'établir un prix médian de 1 828 €/m² à Château-Gontier-sur-Mayenne, niveau conforme à la médiane départementale. La commune figure parmi les 9 % les plus chères de la Mayenne au mètre carré.
Le prix médian de Château-Gontier-sur-Mayenne gagne +6,9 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 1 339 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché penche nettement côté maisons (81,6 %), vendues autour de 1 889 €/m² pour des surfaces médianes de 92 m². Rapporté au revenu médian de Château-Gontier-sur-Mayenne, un logement de 92 m² (173 788 €) représente 7,8 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,6 € (appartements) et 8,7 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 8,0 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 2,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 348 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 70 par an en moyenne.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Château-Gontier-sur-Mayenne est au cœur de la plaine ligérienne ou du bocage vendéen. Sur le plan physique, la commune est à basse altitude (55 m), dans un relief de plaine, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).