01 Le parc de logements
Le parc comprend 8 281 logements dont 7 325 résidences principales, 171 résidences secondaires et 785 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 325 | 88,5 % |
| Résidences secondaires | 171 | 2,1 % |
| Logements vacants | 785 | 9,5 % |
Visualisation des trois usages du parc: 88 % d'habitat permanent, 2 % de résidences secondaires et 9 % de logements inoccupés sur un total de 8 281.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 607 | 8,3 % |
| 1919-1945 | 657 | 9,0 % |
| 1946-1970 | 2 243 | 30,8 % |
| 1971-1990 | 2 485 | 34,1 % |
| 1991-2005 | 637 | 8,7 % |
| 2006-2019 | 664 | 9,1 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 34 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 8 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 479 | 6,5 % |
| 2 pièces | 1 166 | 15,9 % |
| 3 pièces | 2 063 | 28,2 % |
| 4 pièces | 1 845 | 25,2 % |
| 5 pièces ou plus | 1 772 | 24,2 % |
Le parc compte 3,6 pièces en moyenne par logement, avec 24 % de logements de cinq pièces ou plus et 22 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 416 | 7 868 | 8 281 |
| Rés. principales | 6 636 | 6 931 | 7 325 |
| Rés. secondaires | 129 | 96 | 171 |
| Vacants | 651 | 840 | 785 |
À Coulommiers (35 km, 16 374 hab.), la part de propriétaires s'élève à 36,3 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 830 | 38,6 % |
| Locataires (privé) | 2 025 | 27,6 % |
| Locataires HLM | 2 374 | 32,4 % |
| Logés gratuitement | 95 | 1,3 % |
Occupation des résidences principales — 38,6 % appartiennent à leurs occupants, 60,1 % sont louées, avec 32 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 268 | 58,3 % |
| Fioul | 237 | 3,2 % |
| Électricité | 2 298 | 31,4 % |
| Gaz bouteille | 8 | 0,1 % |
| Autre (bois…) | 514 | 7,0 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (58 %), 31 % pour électricité et 7 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 889 |
| 2 à 4 ans | 1 855 |
| 5 à 9 ans | 1 519 |
| 10 ans ou plus | 3 061 |
| Total ménages | 7 325 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 935 |
| Sous-occupation modérée | 2 077 |
| Sous-occupation accentuée | 1 354 |
| Suroccupation modérée | 772 |
| Suroccupation accentuée | 39 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 079 | 28,4 % |
| 1 voiture | 3 897 | 53,2 % |
| 2 voitures ou plus | 1 349 | 18,4 % |
Motorisation des ménages: 28 % n'ont aucune voiture, 53 % en ont une et 18 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 47,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 816 | 3 535 | 109 | 172 |
| 1975 | 5 080 | 4 616 | 118 | 346 |
| 1982 | 6 067 | 5 349 | 164 | 554 |
| 1990 | 6 385 | 5 811 | 184 | 390 |
| 1999 | 6 924 | 6 187 | 160 | 577 |
| 2006 | 7 077 | 6 415 | 156 | 506 |
| 2011 | 7 416 | 6 636 | 129 | 651 |
| 2016 | 7 868 | 6 931 | 96 | 840 |
| 2022 | 8 281 | 7 325 | 171 | 785 |
Trajectoire de long terme: 3 816 logements en 1968, 8 281 en 2022 (+117 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 079 | 1 047 | 953 | 1 077 | 1 010 | 738 |
| Dont vacants > 2 ans | 343 | 339 | 256 | 303 | 346 | 442 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 16 | 0,3 % |
| Classe B | 106 | 2,1 % |
| Classe C | 1 296 | 25,8 % |
| Classe D | 1 656 | 33,0 % |
| Classe E | 1 421 | 28,3 % |
| Classe F | 358 | 7,1 % |
| Classe G | 165 | 3,3 % |
Le graphique décompose les 5 018 diagnostics par étiquette énergétique: 33 % en D, 28 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 548 | 10,9 % |
| Classe B | 1 423 | 28,4 % |
| Classe C | 1 644 | 32,8 % |
| Classe D | 742 | 14,8 % |
| Classe E | 420 | 8,4 % |
| Classe F | 184 | 3,7 % |
| Classe G | 57 | 1,1 % |
Émissions CO₂: 33 % des logements relèvent de la classe C, 72 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 272 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 241 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 231 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 180 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 151 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 90 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 272 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 90 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 4 |
| Classe B | 18 | 88 |
| Classe C | 123 | 1 173 |
| Classe D | 222 | 1 434 |
| Classe E | 196 | 1 225 |
| Classe F | 126 | 232 |
| Classe G | 79 | 86 |
Les maisons affichent une classe dominante D (263 kWh/m²/an), les appartements D (222) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 129 |
| T2 | 425 |
| T3 | 1 074 |
| T4 | 867 |
| T5+ | 181 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Château-Thierry (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Château-Thierry est le petite ville ayant la plus faible part de propriétaires du département Aisne. (sur 7 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
- Château-Thierry est le petite ville ayant le plus de résidences secondaires du département Aisne. (sur 7 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc résidentiel de Château-Thierry s'établit à 8 281 logements en 2022, dont la très grande majorité sont des résidences principales (88,5 %). Typologie urbaine marquée: 64,9 % d'appartements et 35,1 % de maisons. Côté cadre local, Château-Thierry est une commune des plaines flamandes, perchée à 222 m d'altitude, dans un relief de collines.
Château-Thierry se distingue par un parc majoritairement locatif (60,1 %). Le parc social représente 32,4 % des résidences principales. Les obligations SRU sont respectées, avec un taux de 38,4 % (cible 20,0 %).
Entre héritage et modernité: 8,3 % de logements d'avant 1919 et 9,1 % postérieurs à 2006. Le bilan énergétique pointe un parc plus consommateur que la moyenne: classe D et 228 kWh/m²/an. La part des passoires thermiques s'établit à 10,4 % — un enjeu de rénovation énergétique. La source de chauffage la plus répandue est le gaz de ville (58,3 %).
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+5,2 %). 28,4 % des ménages de Château-Thierry ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre une commune des plaines flamandes dans lequel s'inscrit Château-Thierry. Le contexte naturel (perchée à 222 m d'altitude, dans un relief de collines) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 7 325 résidences principales de Château-Thierry et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Château-Thierry en 2026 ?
Berceau de La Fontaine et ville-porte de l'Île-de-France en Hauts-de-France, Château-Thierry présente un profil contrasté. Une attractivité territoriale indéniable, doublée d'une offre de services exceptionnelle, cohabite avec une fragilité économique palpable. Le verdict immobilier, à l'image de cette dualité, exige de la nuance.
Une correction de -11,3 % en 2024 fait de Château-Thierry un marché à fort effet de levier, 38 % moins cher que Coulommiers pour un rendement brut de 8,3 %.
Verdict
➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse pour capter le rendement locatif, dans une perspective de moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé (8,3 %)
- ✓ Correction récente: point d'entrée abaissé
- ✓ Attractivité et services très élevés
- ⚠ Taux de chômage élevé (21,8 %)
- ⚠ Accessibilité financière très faible
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix au m² est inférieur de plus de 30 % à la médiane des petites villes françaises.
- Dans l'Aisne, elle se positionne dans le bas du classement des prix.
- Rendement locatif brut deux fois supérieur à celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Château-Thierry
Acheter demande un effort important : 6,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Château-Thierry : opportunités et risques
Investir à Château-Thierry en 2026 relève d'une stratégie de rendement locatif brut, ciblant prioritairement les appartements. Le taux de 8,3 % annoncé par la carte des loyers est en effet très compétitif à l'échelle nationale. Cependant, le rendement net chute à environ 4,5 % une fois intégrées les charges incompressibles, dont une taxe foncière élevée à 54,81 %. L'investisseur doit donc budgéter précisément ces frais récurrents qui grèvent la rentabilité.
Le taux de vacance de 9,5 % dans le parc, supérieur à la moyenne, est un signal d'alerte. Il révèle soit une offre inadaptée, soit une demande locative fragile. Pour réussir, il faut sélectionner des biens bien situés, idéalement à proximité de la gare ou du centre-ville historique, et parfaitement aux normes énergétiques pour éviter les interdictions de location à venir. La part modeste de résidences secondaires (2,1 %) et la faible pression touristique excluent la piste d'un investissement saisonnier.
Enfin, la dynamique démographique légèrement négative (-1,7 % sur 5 ans) et le vieillissement de la population (indice à 142,7) suggèrent une demande locative qui pourrait se contracter sur le segment familial. L'avenir est plutôt du côté des petits logements adaptés aux jeunes actifs ou aux personnes seules, un profil correspondant à la surface médiane des appartements vendus (54 m²). La construction neuve ralentie limite le risque de concurrence déloyale sur ce segment.
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Données du marché immobilier à Château-Thierry
DVF, loyers, permis, analyse expertLa chute du prix médian à 1 809 €/m², enregistrée par la DGFiP pour 2024, n'est pas un accident statistique. Elle sanctionne un marché qui avait surfé sur une bulle spéculative régionale entre 2020 et 2022, et se retrouve aujourd'hui confronté à ses indicateurs socio-économiques. Le taux de chômage de 21,8 % pèse lourdement sur la demande locale, faisant de Château-Thierry un marché largement porté par des acheteurs et investisseurs extérieurs, attirés par son accessibilité depuis l'Île-de-France.
Néanmoins, cette correction brutale crée des opportunités. L'écart de prix avec des communes comparables comme Coulommiers ou Crépy-en-Valois, qui dépasse les 40 %, est anormalement élevé pour des territoires aux caractéristiques similaires. Selon les indices composites, l'attractivité globale (IAT à 7,8/10) et la qualité des services (ICS à 9,4/10) restent des atouts majeurs, sous-exploités dans la valorisation actuelle.
Cette sous-valorisation relative est le principal levier pour un investisseur. Elle permet d'acquérir à un prix d'entrée bas, en visant un rendement locatif brut élevé sur les appartements, qui représentent la majorité des transactions récentes. La prudence reste de mise sur le parc ancien, où 10,4 % de passoires thermiques indiquent un risque de travaux obligatoires à moyen terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Château-Thierry Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Château-Thierry dessine un cycle complet sur cinq ans. Après un pic en 2020 à 2 404 €/m², le marché a entamé une correction régulière, accélérée en 2024 avec une baisse de -11,3 %. Le prix médian actuel de 1 809 €/m² renvoie ainsi aux niveaux de 2018-2019. Cette trajectoire place Château-Thierry en net décalage avec la tendance régionale, où de nombreuses communes résistent mieux. Pour un acheteur en 2026, cette correction ouvre une fenêtre d'opportunité, à condition de ne pas tabler sur une reprise immédiate des prix. La dynamique distincte entre maisons et appartements, ces derniers affichant un prix médian inférieur, suggère aussi des logiques de marché différentes.
Évolution du marché immobilier de Château-Thierry
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 887 €/m² → 1 809 €/m² (-4,1 %), volume annuel actuel 179 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières révèlent le paradoxe de Château-Thierry. Le rendement brut des appartements (8,3 %) est très attractif, et le loyer moyen de 11,9 €/m² peut couvrir, voire dépasser, une mensualité de crédit pour un bien type de 54 m². Cependant, le rendement net estimé à 4,5 % après charges et la taxe foncière élevée (54,81 %) rognent substantiellement la rentabilité. L'effort financier net mensuel peut ainsi devenir positif ou nul, masquant une vulnérabilité aux vacances locatives. Pour les maisons, l'équation est moins favorable avec un rendement brut de 5,8 %, nécessitant un apport personnel plus conséquent ou un effort résiduel.
Acheter vs Louer — appartement 59 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 179 transactions en 2024, le volume d'échanges à Château-Thierry reste actif, bien qu'en repli par rapport aux années 2021-2022. La répartition est équilibrée entre maisons (85 ventes) et appartements (94 ventes), ces derniers dominant en nombre. Le marché est clairement orienté acheteur, avec des biens qui trouvent preneurs après une période de négociation plus longue et à des prix inférieurs aux attentes. Les biens vendus sont typiquement des appartements de 54 m² médians et des maisons de 92 m², souvent issus du parc existant plutôt que du neuf. Ce profil de transactions indique un marché liquide mais prudent, où la qualité et le prix juste sont les clés de la vente.
Répartition des ventes
47,5 % de maisons et 52,5 % d'appartements parmi les 179 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (52,5 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 842 €/m² pour les maisons et 1 777 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 179 | 85 | 94 |
| Prix médian/m² | 1 809 € | 1 842 € | 1 777 € |
| Prix moyen/m² | 2 130 € | ||
| Surface médiane | – | 94 m² | 59 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 223 | 1 887 € |
| 2022 | 223 | 1 948 € |
| 2023 | 148 | 1 966 € |
| 2024 | 129 | 1 680 € |
| 2025 | 179 | 1 809 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Château-Thierry montre un net ralentissement. Seuls 74 logements ont été autorisés en 2024, dans le cadre d'une tendance à la baisse de 12 % sur les cinq dernières années. Ce ralentissement contraste avec l'offre de services très élevée de la commune et pourrait, à terme, soutenir les prix de l'ancien en limitant la sur-offre. Les 548 logements autorisés sur cinq ans concernent principalement des opérations de densification en cœur de ville ou sur d'anciennes friches. Pour un investisseur, cela indique un marché de l'ancien qui restera dominant, avec un risque limité de voir une nouvelle construction massive dévaluer le parc existant.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 234 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 2 974 autorisations pour 1 548 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Château-Thierry
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Château-Thierry (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 585 logements autorisés à à Château-Thierry, dont 117 en 2025 (+10 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Château-Thierry
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Château-Thierry
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (54,81 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net est la vraie marge, après déduction des charges incompressibles. À Château-Thierry, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 54,81 %. C'est le premier poste, auquel s'ajoutent les frais de gestion (environ 6-8 % du loyer), les travaux d'entretien, les provisions pour copropriété et une provision pour vacance, estimée à 1-2 mois par an dans un parc comptant 9,5 % de logements vacants. Ces charges expliquent l'écart entre le brut (8,3 %) et le net estimé (4,5 %) pour les appartements.
Performance énergétique du parc à Château-Thierry
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 018 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Château-Thierry: la classe D domine, 10,4 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique D domine, avec une consommation moyenne de 229 kWh/m²/an. Les passoires thermiques (F/G) représentent 10,4 % du parc diagnostiqué. Cette performance moyenne implique des travaux de rénovation pour nombre d'acquéreurs. Attention à la réglementation : depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Les seuils se durciront en 2028 (F) et 2034 (E). Un DPE dégradé pèse sur la valorisation et engage des dépenses futures.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les petits appartements (surface médiane 54 m²), adaptés au budget local. Leur loyer estimé est de 11,9 €/m²/mois. Les maisons, plus chères à l'achat (1 842 €/m²), offrent un rendement brut inférieur (5,8 %) et un loyer de 9,2 €/m²/mois. L'ancien domine, mais attention au DPE : 10,4 % du parc est classé F ou G, un risque réglementaire avec la loi Climat.
Quelles zones cibler à Château-Thierry ?
Le centre-bourg, près de la gare et des 14 monuments historiques, peut offrir une certaine attractivité. La périphérie, avec des logements plus spacieux, convient aux familles. Aucune zone en développement massif n'est signalée, la construction neuve étant en recul (-12 % tendanciel). La taxe foncière, à 54,81 %, pèse sur la rentabilité nette.
Calculateur de rendement à Château-Thierry
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Risques à connaître avant d'investir à Château-Thierry
Le risque de vacance locative est réel (9,5 % de logements vacants), aggravé par la baisse démographique récente (-1,7 % en 5 ans). La dépendance à l'économie locale fragile (taux d'emploi 55,7 %) limite la solvabilité des locataires. Enfin, les risques naturels (PPR inondation de la Marne) impliquent une vérification attentive de l'assurabilité du bien.
Cas pratique : un investissement type à Château-Thierry
Pour un appartement type de 55 m² à Château-Thierry, le prix d'achat médian serait d'environ 94 350 €. Avec un loyer de 11,9 €/m², vous percevriez 654 € par mois, soit un rendement brut de 8,3 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision vacance, le rendement net tombe autour de 4,5 %, soit un cash-flow mensuel net réduit.
Erreurs à éviter quand on investit à Château-Thierry
- Oublier la taxe foncière élevée (54,81 %).
- Négliger le taux de vacance (9,5 % de logements vacants).
- Surévaluer les loyers face au pouvoir d'achat local.
- Investir sans vérifier le classement DPE (risque d'interdiction de location).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local suit le rythme national : plus actif au printemps et à l'automne. La rentrée scolaire est un moment fort pour les familles. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser avant. L'absence de forte saison touristique (seulement 4 hébergements) lisse l'offre et la demande toute l'année. Pour acheter, l'hiver peut offrir moins de concurrence et plus de marge de négociation.
Le saviez-vous ?
- Château-Thierry compte 14 monuments historiques protégés.
- La fibre couvre 81,2 % des logements.
- L'indice de vieillissement est de 142,7 seniors pour 100 jeunes.
S'installer à Château-Thierry : cadre de vie et logement
S'installer à Château-Thierry, c'est bénéficier d'un cadre de vie très bien doté en services du quotidien. Avec 766 équipements recensés par l'INSEE, dont 274 en santé et 247 services, la commune offre une autonomie rare pour une ville de cette taille. Son riche patrimoine, dont 14 monuments historiques, et sa situation sur les bords de la Marne contribuent à son attractivité résidentielle.
La connexion aux grands pôles est un atout : la gare locale et la proximité relative du TGV à Soissons (36 km) et de l'aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle (62 km) ouvrent des perspectives de mobilité. La couverture en très haut débit (88 %) et fibre (81,2 %) est excellente, facilitant le télétravail. Il faut néanmoins composer avec une réalité climatique plus rude (température moyenne de 10,6°C) et un risque inondation historiquement présent, matérialisé par des Plans de Prévention des Risques actifs le long de la Marne.
Carte du marché immobilier à Château-Thierry
Château-Thierry et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Château-Thierry
Un climat tempéré de plaine, avec une moyenne annuelle de 10,6 °C et 713 mm de pluie. Les hivers sont frais sans excès, les états assez doux. Ce profil, proche de la moyenne nationale, convient à une large majorité sans contrainte spécifique. Il attire des acheteurs recherchant une transition en douceur depuis l'Île-de-France, à 62 km de Roissy. L'altitude modérée (154 m) limite les brouillards persistants.
À qui s'adresse Château-Thierry ?
Cette commune s'adresse principalement aux primo-accédants ou aux familles aux budgets serrés, attirés par la proximité des services et un accès correct à l'Île-de-France. Les retraités (27,3 % de 60 ans et +) y trouvent un cadre paisible et médicalisé. En revanche, les actifs recherchant un marché du travail dynamique pourraient être limités par le taux de chômage local.
Avantages et limites à Château-Thierry
✓ Points forts
- Prix d'entrée très inférieur aux communes voisines (ex : Claye-Souilly à 3 554 €/m²)
- Services de proximité nombreux (766 équipements, 27 écoles)
- Desserte ferroviaire pratique (gare à 1 km) et accès rapide à Roissy
- Cadre patrimonial avec 14 monuments historiques
- Foncier moins tendu (9,5 % de logements vacants)
− À prendre en compte
- Marché du travail local difficile (taux de chômage 21,8 %)
- Risques d'inondation (PPR actifs sur la Marne) à vérifier
- Parc immobilier ancien, avec 10,4 % de passoires thermiques
Composition du parc immobilier à Château-Thierry
8 281 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (35,7 %) et collectif (64,3 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est mixte, avec 35,7 % de maisons et une majorité d'appartements. La part de propriétaires occupants (38,6 %) est inférieure à la moyenne nationale, indiquant un marché locatif important. Le taux de résidences secondaires (2,1 %) est faible, indiquant une faible pression touristique. En revanche, le taux de logements vacants (9,5 %) et la part importante de logements sociaux (37 %) révèlent des dynamiques socio-économiques spécifiques, avec un marché plus accessible mais nécessitant une étude fine du quartier.
Ancienneté du parc à Château-Thierry
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 293 logements).
- Avant 1919 8,3 % 607 logts
- 1919-1945 9,0 % 657 logts
- 1946-1970 30,8 % 2 243 logts
- 1971-1990 34,1 % 2 485 logts
- 1991-2005 8,7 % 637 logts
- 2006-2019 9,1 % 664 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Château-Thierry
766 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Château-Thierry
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un PPR "Débordement de la Marne", un risque d'inondation à vérifier absolument en consultant le plan de prévention. Quinze arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement, principalement pour inondations. La sismicité est très faible et le radon faible. Pour tout achat, consultez le dossier géorisque officiel pour connaître la zone précise du bien (zone bleue, rouge) et les éventuelles contraintes constructives ou assurances associées.
Cas pratique : un achat type à Château-Thierry
Une maison médiane de 92 m² coûte environ 175 168 €. Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 3,5 % entraîne une mensualité hors assurance d'environ 880 €. Cela représente environ 5,5 années du revenu médian local (19 150 €). Les frais de notaire ajoutent près de 14 000 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Château-Thierry
- Ne pas consulter le PPR inondation de la Marne.
- Acheter sans diagnostic de performance énergétique (DPE).
- Ignorer la part de logements sociaux par quartier (37 %).
- Négocier sans connaître la baisse des prix (-11,3 %).
Points clés à retenir à Château-Thierry
- Prix médian à 1 809 €/m², en baisse de 11,3 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 8,3 % pour les appartements.
- Climat tempéré : 10,6 °C et 713 mm de pluie/an.
- Écart maison/appartement : +188 €/m² pour les maisons.
- Rendement net estimé à 4,5 % après charges.
- Parc mixte : 35,7 % de maisons, 9,5 % de vacants.
- 37 % de logements sociaux dans le parc.
- Prix total médian d'une maison : 175 168 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Château-Thierry ?
À Château-Thierry, la valeur au m² est sensible à la localisation intra-muros, la proximité des 27 établissements scolaires, de la gare (à 1 km du centre) et des 142 commerces. Pour une maison, la présence d'un terrain agrandit l'écart de prix. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent lourd face à un parc majoritairement de classe D. Dans un contexte de prix en baisse de 11,3 % sur un an, les biens rénovés ou bien situés résistent mieux. Un appartement avec balcon et vue dégagée peut dépasser le prix médian de 1 777 €/m².
Estimation indicative d'une maison à Château-Thierry
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
170 046 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Surévaluer conduit à une vacance prolongée dans un marché déjà détendu. Sous-évaluer signifie une perte sèche, surtout sur un bien de valeur moyenne (175 000 € pour une maison type). Seul un professionnel local peut pondérer les paramètres spécifiques : l'impact du taux de chômage (21,8 %) sur la demande, la prime pour un logement rénové face au parc ancien, ou la décote pour un DPE F/G (10,4 % du parc).
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme utilise des moyennes, mais un expert local connaît l'impact d'une rue sur le prix, l'attrait d'un quartier près des 14 monuments historiques, ou la valeur ajoutée d'une rénovation dans un parc ancien à 17,3 % d'avant 1945. Il ajuste le prix en fonction de l'état réel, invisible sur les bases de données, et du micro-marché du moment, marqué par une correction des prix. Son estimation crédible sert de base de négociation avec des acheteurs sérieux, évitant une mise en prix trop haute ou trop basse dans un marché en transition.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² médian.
- Oublier de déduire les travaux de rénovation énergétique.
- Ne pas comparer avec les ventes récentes du même secteur.
- Surévaluer un bien malgré la tendance baissière du marché.
Investir à Château-Thierry : passer à l'action
Un bon investissement à Château-Thierry se joue sur la parfaite adéquation entre le bien, son quartier et la stratégie locative. Notre réseau d'experts locaux décrypte pour vous les micro-marchés et identifie les rares perles à fort rendement net.
Les données DVF tracent une carte, mais l'acquisition se gagne au niveau de la rue et du bien.
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- Analyse basée sur les ventes réelles 2024
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Château-Thierry
Quel est le prix immobilier moyen à Château-Thierry ?
Le prix médian global est de 1 809 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 1 842 €/m² et les appartements à 1 777 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour acheter à Château-Thierry ?
Le marché est en correction (-11,3 % en 2024), ce qui abaisse les prix d'entrée. C'est un moment opportun pour les investisseurs visant le rendement locatif, plus risqué pour les primo-accédants compte tenu de la fragilité économique locale.
Château-Thierry est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, elle est nettement moins chère. Son prix au m² est inférieur de 38 % à celui de Coulommiers et de 59 % à Crépy-en-Valois, selon la comparaison de communes aux caractéristiques similaires.
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement locatif brut moyen est de 8,3 % pour les appartements. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 4,5 %.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Privilégiez les secteurs proches de la gare de Château-Thierry, du centre-ville historique bien desservi, et les zones récentes bénéficiant d'une bonne performance énergétique pour sécuriser la location à long terme.
Marché immobilier des communes voisines
Château-Thierry affiche un écart de valorisation saisissant avec des communes aux profils similaires comme Coulommiers (-38 %) ou Crépy-en-Valois (-59 %), offrant un potentiel effet de levier significatif pour un investisseur patient.
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Communes limitrophes de Château-Thierry
Château-Thierry est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Château-Thierry ressort à 1 809 € (source DVF, 179 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel de l'Aisne.
Le prix médian au m² à Château-Thierry diminue de -4,1 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 902 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +7,7 % sur le prix médian.
Les maisons (47,5 % des transactions, 1 842 €/m²) et les appartements (52,5 %, 1 777 €/m²) se partagent le marché. Rapporté au revenu médian de Château-Thierry, un logement de 94 m² (173 148 €) représente 9,0 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 11,9 € (appartements) et 9,2 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 8,0 % pour un appartement (6,0 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Château-Thierry (2,1 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Construction neuve active à Château-Thierry: l'équivalent de 117 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025.
Le marché immobilier de Château-Thierry s'interprète dans un contexte plus large — Château-Thierry est une commune des plaines flamandes, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (perchée à 222 m d'altitude, dans un relief de collines) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.