01 Le parc de logements
Le parc comprend 8 888 logements dont 7 687 résidences principales, 230 résidences secondaires et 972 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 687 | 86,5 % |
| Résidences secondaires | 230 | 2,6 % |
| Logements vacants | 972 | 10,9 % |
Sur les 8 888 logements recensés, 86 % sont occupés à l'année, 3 % servent de résidence secondaire et 11 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 133 | 1,7 % |
| 1919-1945 | 217 | 2,9 % |
| 1946-1970 | 2 958 | 38,9 % |
| 1971-1990 | 2 297 | 30,2 % |
| 1991-2005 | 1 294 | 17,0 % |
| 2006-2019 | 706 | 9,3 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 39 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 2 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 474 | 6,2 % |
| 2 pièces | 1 270 | 16,5 % |
| 3 pièces | 2 297 | 29,9 % |
| 4 pièces | 2 191 | 28,5 % |
| 5 pièces ou plus | 1 455 | 18,9 % |
Taille moyenne: 3,5 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 19 %, les T1-T2 23 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 8 538 | 8 678 | 8 888 |
| Rés. principales | 7 562 | 7 551 | 7 687 |
| Rés. secondaires | 113 | 182 | 230 |
| Vacants | 862 | 944 | 972 |
En comparaison, Gex (à 52 km) enregistre 38,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 639 | 47,3 % |
| Locataires (privé) | 2 256 | 29,3 % |
| Locataires HLM | 1 601 | 20,8 % |
| Logés gratuitement | 191 | 2,5 % |
Occupation des résidences principales — 47,3 % appartiennent à leurs occupants, 50,2 % sont louées, avec 21 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 505 | 45,6 % |
| Fioul | 1 740 | 22,6 % |
| Électricité | 2 004 | 26,1 % |
| Gaz bouteille | 86 | 1,1 % |
| Autre (bois…) | 351 | 4,6 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 46 %. électricité pèse 26 %, fioul 23 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 052 |
| 2 à 4 ans | 1 602 |
| 5 à 9 ans | 1 347 |
| 10 ans ou plus | 3 685 |
| Total ménages | 7 687 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 351 |
| Sous-occupation modérée | 2 093 |
| Sous-occupation accentuée | 1 433 |
| Suroccupation modérée | 872 |
| Suroccupation accentuée | 95 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 220 | 15,9 % |
| 1 voiture | 3 855 | 50,1 % |
| 2 voitures ou plus | 2 612 | 34,0 % |
Ventilation par équipement automobile: 16 % sans véhicule, 50 % mono-motorisés, 34 % multi-motorisés. Par ailleurs, 55,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 4 269 | 3 819 | 63 | 387 |
| 1975 | 5 179 | 4 734 | 47 | 398 |
| 1982 | 5 822 | 5 431 | 71 | 320 |
| 1990 | 6 339 | 5 997 | 114 | 228 |
| 1999 | 7 430 | 6 923 | 114 | 393 |
| 2006 | 7 997 | 7 333 | 108 | 556 |
| 2011 | 8 538 | 7 562 | 113 | 862 |
| 2016 | 8 678 | 7 551 | 182 | 944 |
| 2022 | 8 888 | 7 687 | 230 | 972 |
Trajectoire de long terme: 4 269 logements en 1968, 8 888 en 2022 (+108 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 071 | 929 | 852 | 1 016 | 1 056 | 714 |
| Dont vacants > 2 ans | 291 | 337 | 327 | 332 | 307 | 418 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 0,2 % |
| Classe B | 98 | 2,2 % |
| Classe C | 1 313 | 29,9 % |
| Classe D | 1 294 | 29,5 % |
| Classe E | 1 081 | 24,7 % |
| Classe F | 342 | 7,8 % |
| Classe G | 247 | 5,6 % |
Le graphique décompose les 4 385 diagnostics par étiquette énergétique: 30 % en C, 32 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 329 | 7,5 % |
| Classe B | 732 | 16,7 % |
| Classe C | 1 236 | 28,2 % |
| Classe D | 841 | 19,2 % |
| Classe E | 849 | 19,4 % |
| Classe F | 256 | 5,8 % |
| Classe G | 142 | 3,2 % |
Émissions CO₂: 28 % des logements relèvent de la classe C, 52 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 302 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 239 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 226 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 179 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 177 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 107 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 302 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 107 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 2 |
| Classe B | 6 | 92 |
| Classe C | 31 | 1 282 |
| Classe D | 89 | 1 205 |
| Classe E | 58 | 1 023 |
| Classe F | 59 | 283 |
| Classe G | 62 | 185 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 287 kWh/m²/an côté maisons, C à 213 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 50 |
| T2 | 390 |
| T3 | 760 |
| T4 | 529 |
| T5+ | 50 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Cluses (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Cluses est le petite ville ayant le prix au m² le plus bas du département Haute-Savoie. (sur 37 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
8 888 logements composent le parc de Cluses en 2022, très majoritairement occupés à l'année (86,5 %). Le parc est à très forte dominante collective: 79,9 % d'appartements pour seulement 20,1 % de maisons. Cluses se situe dans un environnement au cœur des Alpes du Nord, perchée à 1 020 m d'altitude, en moyenne à haute montagne.
Structure d'occupation mixte à Cluses: 47,3 % de propriétaires, 50,2 % de locataires. La part HLM atteint 20,8 % dans l'offre de résidences principales. Les obligations SRU sont respectées, avec un taux de 26,5 % (cible 25,0 %).
Entre héritage et modernité: 1,7 % de logements d'avant 1919 et 9,3 % postérieurs à 2006. Sur le volet énergétique, la classe DPE dominante est C et la consommation moyenne s'établit à 218 kWh/m²/an, dans la ligne de la moyenne française (203). Côté passoires thermiques, 13,4 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (45,6 % des résidences principales).
Volume du parc globalement inchangé depuis 2016 (+2,4 %). La motorisation des ménages est classique: 15,9 % sans voiture et 34,0 % avec deux voitures ou plus.
Cluses appartient au tissu au cœur des Alpes du Nord, repère pour lire son marché résidentiel. L'environnement physique — perchée à 1 020 m d'altitude, en moyenne à haute montagne — colore l'offre de logements et la demande locale.
Le détail du parc (7 687 résidences principales de Cluses) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Cluses en 2026 ?
Ancrage industriel historique dans la vallée de l'Arve, Cluses est une petite ville de près de 18 000 habitants. Son marché immobilier, après une forte hausse en 2023, a connu une correction en 2024. Faut-il y voir une opportunité d'investissement en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut de 7,7 % et un prix inférieur de 99 % à Sallanches, Cluses offre un effet de levier rare dans la vallée de l'Arve.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le locatif annuel en appartement, avec un horizon moyen terme pour amortir la correction récente.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé : 7,7 %
- ✓ Correction de -7,9 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Accessibilité modérée : prix sous les voisines
- ⚠ Fragilité économique locale marquée
- ⚠ Chômage élevé : 13,4 % de taux
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Moins chère que 99 % des communes alpines comparables comme Sallanches.
- Inférieure de 50 % au prix médian des références du département.
- Rendement locatif brut supérieur à ceux des grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Cluses
Acheter demande un effort important : 7,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Cluses : opportunités et risques
Le rendement locatif brut de 7,7 % pour les appartements, selon la carte des loyers, place Cluses dans le haut du panier des opportunités de la région. Cette performance s'explique par des prix d'acquisition modérés et une demande locative structurelle, alimentée par une population jeune (37,2 % de moins de 30 ans) et un parc locatif privé dominant.
La taxe foncière sur le bâti, à 31,7 %, pèse cependant sur le rendement net, ramené à environ 5 %. De plus, avec 10,9 % de logements vacants, le marché présente une certaine inertie qui peut compliquer la relocation. L'investisseur devra éviter les biens mal situés ou trop spécifiques.
La dynamique de construction neuve (1 203 logements autorisés sur 5 ans) représente à la fois un signal d'attractivité et un risque de sur-offre à moyen terme. L'horizon d'investissement doit donc être calibré sur 5 à 10 ans, le temps que la démographie locale (+4,7 % en 5 ans) absorbe cette nouvelle offre.
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Données du marché immobilier à Cluses
DVF, loyers, permis, analyse expertLe repli de 7,9 % des prix médians en 2024, après un pic en 2023, redessine le paysage à Cluses. Selon les données DVF, cette correction concerne surtout les appartements, qui représentent 86 % des 227 transactions. Le marché reste ainsi ancré sur un segment locatif accessible, avec des surfaces moyennes de 65 m², mais sa liquidité a reculé par rapport aux années antérieures.
Cette évolution contraste avec les hausses soutenues observées chez la plupart des voisines de Haute-Savoie. Sallanches, à quelques kilomètres, affiche un prix médian près de deux fois supérieur. L'écart significatif offre à Cluses un rôle de soupape de décompression pour les ménages et investisseurs en quête d'accessibilité dans la vallée de l'Arve.
Néanmoins, cette attractivité relative s'appuie sur des indicateurs économiques fragiles, comme en témoigne le taux de chômage de 13,4 %. La demande locative est donc partiellement portée par des actifs travaillant à l'extérieur, ce qui introduit une dépendance aux bassins d'emploi voisins.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Cluses Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2024, le prix médian à Cluses a progressé de 2 403 €/m² à 2 422 €/m², avec un pic à 2 555 €/m² en 2023. La baisse de 7,9 % en 2024 suit la tendance nationale de correction, mais reste modérée au regard de la hausse précédente. Les maisons, moins nombreuses (36 ventes), affichent un prix médian de 3 523 €/m², soit un écart de 38 % avec les appartements. Comparé aux communes voisines, Cluses reste un marché accessible, avec un prix inférieur de 50 % à Sallanches. Pour un acheteur en 2026, cette correction récente peut constituer un point d'entrée favorable, à condition de viser le moyen terme.
Évolution du marché immobilier de Cluses
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 147 €/m² à 2 422 €/m² (+12,8 %), pour 227 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 63 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 227 transactions en 2024, le marché de Cluses est actif, même si le volume a diminué de 22 % par rapport à 2023. Les appartements représentent 86 % des ventes, avec une surface médiane de 65 m² et un prix médian de 2 255 €/m². Les maisons, moins liquides (36 ventes), se négocient à 3 523 €/m² pour 102 m² médians. Ce marché est clairement orienté vers l'investissement locatif en petite surface, répondant à une demande locative soutenue (IOL 6,6/10). Le volume de transactions reste suffisant pour assurer une certaine liquidité, mais la baisse récente du nombre de ventes peut indiquer un ralentissement de la demande ou une offre insuffisante.
Répartition des ventes
15,9 % de maisons et 84,1 % d'appartements parmi les 227 transactions enregistrées.
15,9 % maisons, 84,1 % appartements sur 227 ventes: le collectif pèse 84,1 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 227 | 36 | 191 |
| Prix médian/m² | 2 422 € | 3 523 € | 2 255 € |
| Prix moyen/m² | 3 079 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 63 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 252 | 2 147 € |
| 2022 | 337 | 2 231 € |
| 2023 | 216 | 2 293 € |
| 2024 | 199 | 2 347 € |
| 2025 | 227 | 2 422 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sur les cinq dernières années, 1 203 logements ont été autorisés à Cluses, avec une tendance à la hausse de 32 % par rapport à la période précédente. En 2024, 62 logements ont été autorisés. Cette dynamique de construction neuve témoigne de l'attractivité résidentielle de la commune et répond à une pression démographique (+4,7 % sur 5 ans). Cependant, cette offre supplémentaire pourrait, à moyen terme, exercer une pression à la baisse sur les loyers et les prix si la demande ne suit pas. Les projets se concentrent probablement dans les zones en renouvellement urbain, à proximité de la gare et des services.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 402 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 74 sur 2013 — soit +443,2 %.
Vacance longue durée à Cluses
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Cluses (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 204 logements ont été autorisés à à Cluses, +9 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Cluses
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Cluses
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (31,70 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net, environ 5,0 % pour un appartement, intègre des charges incontournables. La taxe foncière à Cluses s'élève à 31,7 % du revenu cadastral, un prélèvement significatif. Ajoutez la provision pour charges (copropriété ou entretien maison), une vacance locative estimée (le taux de logements vacants local est de 10,9 %) et les frais de gestion. Ces éléments réduisent le rendement brut d'environ 2 à 3 points. Une analyse fine est cruciale pour éviter les mauvaises surprises.
Performance énergétique du parc à Cluses
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 385 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Cluses: classe C en tête, 13,4 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique C domine, avec une consommation de 215 kWh/m²/an. Environ 12,9 % du parc est classé F ou G, des passoires thermiques. Cette part, inférieure à la moyenne nationale, limite le risque réglementaire à court terme. Cependant, la loi Climat implique l'interdiction de location pour les logements G en 2025, F en 2028 et E en 2034. Vérifier le DPE est impératif pour tout achat destiné à la location, sous peine de lourdes travaux.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (T2, T3) en centre-bourg ou près de la gare sont les plus adaptés à la demande locative locale, avec un bon rendement. Le neuf (9,3 % du parc post-2006) est rare mais peut attirer une clientèle plus aisée. Les maisons, plus chères à l'achat, offrent un rendement net plus faible (3,6 %) et ciblent un public différent. Attention aux passoires thermiques (12,9 % du parc en F/G) qui deviendront interdites à la location.
Quelles zones cibler à Cluses ?
Le centre-ville, bien desservi par les 401 services et la gare (à 200 m), est le plus recherché pour la location au quotidien. Les quartiers périphériques, plus résidentiels, conviendront aux familles. Les zones en développement, avec 1 203 logements autorisés sur 5 ans, pourraient générer une sur-offre à moyen terme et peser sur les loyers, nécessitant une vigilance accrue.
Calculateur de rendement à Cluses
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Risques à connaître avant d'investir à Cluses
Le principal risque est la vacance locative (taux de vacants : 10,9 %), liée à un marché de l'emploi fragile (taux de chômage 13,4 %). La dépendance à l'économie locale rend le marché sensible aux retournements conjoncturels. La saisonnalité touristique est faible, limitant les revenus alternatifs. Enfin, le parc ancien (DPE classe C dominante) expose à des travaux de rénovation, surtout pour les logements notés F ou G (12,9 %).
Cas pratique : un investissement type à Cluses
Pour un appartement de 65 m² (surface type autour du prix médian), comptez environ 152 000 € à l'achat. Avec un loyer moyen de 14,6 €/m², le revenu locatif atteint 949 € par mois, soit un rendement brut de 7,5 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, l'effort net mensuel peut être légèrement positif avec un apport conséquent.
Erreurs à éviter quand on investit à Cluses
- Négliger la taxe foncière à 31,7 %.
- Surestimer le loyer réellement réalisable.
- Oublier la provision pour vacance locative.
- Acheter sans vérifier le classement DPE.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Cluses suit une saisonnalité alpine. Le printemps (avril-juin) est propice aux ventes, les acheteurs souhaitant emménager avant l'été. L'automne (septembre-octobre) connaît un regain après la pause estivale. La période hivernale peut offrir des opportunités avec moins de concurrence. La taxe foncière, payable en septembre, incite parfois les vendeurs à finaliser avant. Les périodes de vacances scolaires ralentissent les visites.
Le saviez-vous ?
- Cluses possède 2 monuments historiques protégés.
- L'âge médian des habitants est de 39,8 ans, une population jeune.
- La commune dispose de 787 équipements sur 10 km² seulement.
S'installer à Cluses : cadre de vie et logement
Cluses bénéficie d'une densité exceptionnelle de services pour une ville de cette taille, avec 787 équipements recensés par l'INSEE. Les 401 services et 135 commerces assurent une autonomie au quotidien, renforcée par la présence d'une gare en centre-ville. Ce maillage est un atout majeur pour attirer les locataires, en particulier les jeunes actifs et les familles.
Le territoire est toutefois exposà des risques naturels, avec deux plans de prévention des risques (PPR) actifs et une sismicité moyenne. Cette réalité, couplée à un climat montagnard (précipitations annuelles de 1 587 mm), impose une vigilance particulière lors du choix du bien et une assurance adaptée.
Carte du marché immobilier à Cluses
Cluses et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Cluses
Un climat montagnard humide domine : température moyenne de 8,8 °C et 1587 mm de précipitations annuelles. Les hivers sont froids et neigeux, les étés doux. Ce profil convient aux personnes recherchant la fraîcheur estivale et les sports d'hiver, avec la station de Megeve à 23 km. L'altitude de 552 m garantit un ensoleillement correct en vallée. Ce n'est pas le climat méditerranéen, mais un cadre vivifiant pour les amateurs de nature.
À qui s'adresse Cluses ?
Cluses s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs cherchant un pied-à-terre en Haute-Savoie sans se ruiner. Les familles modestes y trouvent des services et des écoles (15 établissements). Les retraités pourraient être attirés par la proximité des soins, mais le climat et le relief sont à considérer. Ce n'est pas une destination de résidence secondaire (2,6 % seulement).
Avantages et limites à Cluses
✓ Points forts
- Prix bien inférieurs aux stations voisines
- Très bonne desserte ferroviaire et routière
- Équipements et services nombreux (santé, commerce)
- Dynamisme démographique modéré (+4,7 % en 5 ans)
- Proximité des stations de ski et des randonnées
− À prendre en compte
- Climat frais et très pluvieux
- Exposition à des risques naturels (sismicité, inondations)
- Environnement urbain et industriel, peu touristique
Composition du parc immobilier à Cluses
8 888 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
6 900 appartements pour 1 790 maisons: le parc à Cluses relève d'un tissu urbain collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est marqué par une forte proportion d'appartements (près de 80 %) et une part de logements sociaux de 23,0 %. Seuls 2,6 % sont des résidences secondaires, signe d'un marché tourné vers la résidence principale. Le taux de propriétaires (47,3 %) est inférieur à la moyenne nationale, ce qui indique un bassin locatif actif. La faible vacance (10,9 %) suggère une demande soutenue. Ce mix dessine un marché stable, orienté vers les primo-accédants et les investisseurs locatifs.
Ancienneté du parc à Cluses
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 606 logements).
- Avant 1919 1,7 % 133 logts
- 1919-1945 2,9 % 217 logts
- 1946-1970 38,9 % 2 958 logts
- 1971-1990 30,2 % 2 297 logts
- 1991-2005 17,0 % 1 294 logts
- 2006-2019 9,3 % 706 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Cluses
787 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Cluses
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Cluses est soumise à une sismicité moyenne et à 14 risques naturels recensés (inondations, mouvements de terrain). Deux Plans de Prévention des Risques (PPR) sont actifs. Le radon, gaz naturel radioactif, présente un potentiel faible. Ces contraintes influencent les possibilités de construction et d'assurance. Consulter le cadastre des risques (Géorisques) et le dossier de diagnostic technique (DDT) du bien est une étape indispensable avant toute offre.
Cas pratique : un achat type à Cluses
Pour une maison de 100 m² (proche de la médiane), le budget avoisine 315 000 € hors frais. Cela représente environ 14,5 années de revenu médian local (21 720 €). Avec un apport de 10 %, la mensualité sur 20 ans à un taux de 4 % s'élève à 1 710 €, soit un effort important pour un foyer local moyen.
Erreurs à éviter quand on achète à Cluses
- Oublier de vérifier le zonage du PPR.
- Ne pas anticiper les coûts de chauffage en montagne.
- Négliger l'exposition et l'ensoleillement.
- Sous-estimer les frais de notaire (environ 8 %).
Points clés à retenir à Cluses
- Prix médian : 2 353 €/m² (DVF 2024).
- Rendement brut appartement : 7,7 %.
- Climat montagnard (8,8 °C de moyenne).
- Marché en correction (-7,9 %).
- Taxe foncière élevée à 31,7 %.
- Parc à 20,6 % de maisons.
- DPE : classe C dominante.
- Maisons à 3 523 €/m², appartements à 2 255 €/m².
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Cluses ?
À Cluses, la valeur d'un bien est très sensible à son exposition et à son état énergétique. Une vue dégagée et un ensoleillement sud-ouest sont valorisés. La proximité de la gare (0,2 km) et des 15 établissements scolaires pèse positivement. Un appartement rénové avec DPE B se vendra bien au-dessus du prix médian (2 422 €/m²). Pour une maison, la taille du terrain et l'état de la toiture (neige) sont critiques. Les biens nécessitant des travaux se négocient avec une décote significative.
Estimation indicative d'une maison à Cluses
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
242 200 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise est cruciale à Cluses pour éviter deux écueils : une surévaluation qui mène à une vacance prolongée (le taux de vacants est de 10,9 %) et une sous-évaluation qui génère une moins-value. Facteurs comme la classe énergétique (12,9 % de passoires), la vue, l'exposition au bruit ou aux risques (PPR actifs), et la proximité des 401 services influencent fortement le prix final. Seule une analyse détaillée intégrant ces paramètres et les transactions réelles (DVF) permet de se positionner correctement sur un marché devenu plus exigeant.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils automatiques utilisent des moyennes, mais un professionnel local connaît les micro-marchés. Il évalue l'impact réel d'une cuisine refaite, de la qualité de la rénovation, ou de la nuisance sonore d'une route. Il sait que le prix au m² varie fortement entre un immeuble des années 1970 et une résidence neuve. Son expertise permet de justifier votre prix auprès des acheteurs et de cibler les profils sérieux. Son réseau accélère la vente et sécurise la transaction.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² médian.
- Oublier de valoriser un DPE performant.
- Ignorer l'impact des 5G (4 opérateurs présents).
- Ne pas visiter les biens concurrents.
Investir à Cluses : passer à l'action
Les données DVF et les indices composites dessinent une tendance, mais un investissement réussi dépend de l'expertise locale. Notre réseau de professionnels connaît les spécificités de chaque quartier et les attentes des locataires.
Vous avez les données. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet à Cluses.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Cluses grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Cluses
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cluses
Quel est le prix immobilier moyen à Cluses ?
Le prix médian global à Cluses est de 2 353 €/m² en 2024. Il atteint 3 523 €/m² pour les maisons et 2 255 €/m² pour les appartements, selon les transactions DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Cluses ?
La correction de 7,9 % des prix en 2024 peut représenter un point d'entrée. Le rendement locatif brut élevé (7,7 %) et la demande soutenue plaident pour un investissement locatif à horizon moyen terme.
Cluses est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Cluses est beaucoup moins chère que les communes comparables du département. Son prix au m² est inférieur de 99 % à celui de Sallanches et de 167 % à Saint-Julien-en-Genevois.
Quel rendement locatif espérer à Cluses ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 7,7 %. Après déduction des charges courantes (gestion, vacance, taxe foncière), le rendement net estimé est d'environ 5 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Cluses ?
Privilégiez les secteurs proches de la gare et du centre-ville, bien desservis par les commerces et services. Évitez les zones exposées aux risques naturels, identifiées dans les PPR actifs de la commune.
Marché immobilier des communes voisines
Cluses affiche un prix au m² inférieur de 99 % à Sallanches et de 167 % à Saint-Julien-en-Genevois, tout en offrant un rendement locatif brut supérieur, créant un effet de levier significatif pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Cluses.
Communes limitrophes de Cluses
Cluses est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 2 422 €/m² en médiane, Cluses s'inscrit au niveau de la médiane de l'Haute-Savoie (4 373 €/m²) et reste -2,0 % au regard de la médiane nationale. Côté classement départemental, Cluses compte parmi les 1 % les plus abordables de l'Haute-Savoie.
Hausse contenue du prix médian: +12,8 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 231 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +3,2 % sur le prix médian.
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (84,1 %), vendus autour de 2 255 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Cluses, un logement de 100 m² (352 300 €) représente 16,2 années de ressources brutes.
Loyers observés à Cluses: 14,6 €/m²/mois pour un appartement, 14,5 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,8 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 2,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 1 204 logements autorisés au permis de construire à Cluses — un rythme moyen de 241 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 64 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Cluses est au cœur des Alpes du Nord. Le cadre géographique (perchée à 1 020 m d'altitude, en moyenne à haute montagne) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.