01 Le parc de logements
Le parc comprend 27 518 logements dont 23 336 résidences principales, 1 539 résidences secondaires et 2 643 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 23 336 | 84,8 % |
| Résidences secondaires | 1 539 | 5,6 % |
| Logements vacants | 2 643 | 9,6 % |
Sur les 27 518 logements recensés, 85 % sont occupés à l'année, 6 % servent de résidence secondaire et 10 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 2 412 | 10,4 % |
| 1919-1945 | 2 025 | 8,7 % |
| 1946-1970 | 6 122 | 26,4 % |
| 1971-1990 | 6 937 | 29,9 % |
| 1991-2005 | 3 895 | 16,8 % |
| 2006-2019 | 1 819 | 7,8 % |
La période 1971-1990 concentre 30 % du parc, tandis que 10 % datent d'avant 1919 et 8 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 929 | 4,0 % |
| 2 pièces | 3 218 | 13,8 % |
| 3 pièces | 4 937 | 21,2 % |
| 4 pièces | 6 716 | 28,8 % |
| 5 pièces ou plus | 7 536 | 32,3 % |
Distribution par taille: 18 % de petits logements (T1-T2), 32 % de grands (5p+), moyenne à 3,9 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 26 565 | 27 241 | 27 518 |
| Rés. principales | 22 059 | 22 421 | 23 336 |
| Rés. secondaires | 732 | 1 160 | 1 539 |
| Vacants | 3 774 | 3 661 | 2 643 |
Pour référence, Narbonne (55 km) affiche 32,6 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 11 116 | 47,6 % |
| Locataires (privé) | 7 452 | 31,9 % |
| Locataires HLM | 4 367 | 18,7 % |
| Logés gratuitement | 401 | 1,7 % |
Structure d'occupation: propriétaires 47,6 %, locataires 50,6 % — la part HLM s'établit à 19 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 11 883 | 50,9 % |
| Fioul | 421 | 1,8 % |
| Électricité | 9 770 | 41,9 % |
| Gaz bouteille | 170 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 1 092 | 4,7 % |
Le gaz de ville équipe 51 % des résidences principales, devant électricité (42 %) et autres sources (bois notamment) (5 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 630 |
| 2 à 4 ans | 5 039 |
| 5 à 9 ans | 4 031 |
| 10 ans ou plus | 10 636 |
| Total ménages | 23 336 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 4 985 |
| Sous-occupation modérée | 5 768 |
| Sous-occupation accentuée | 5 478 |
| Suroccupation modérée | 1 391 |
| Suroccupation accentuée | 97 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 4 973 | 21,3 % |
| 1 voiture | 12 371 | 53,0 % |
| 2 voitures ou plus | 5 991 | 25,7 % |
Motorisation des ménages: 21 % n'ont aucune voiture, 53 % en ont une et 26 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 58,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 14 758 | 13 717 | 254 | 787 |
| 1975 | 16 511 | 14 484 | 454 | 1 573 |
| 1982 | 17 179 | 15 281 | 486 | 1 412 |
| 1990 | 20 157 | 17 554 | 620 | 1 983 |
| 1999 | 21 960 | 19 347 | 521 | 2 092 |
| 2006 | 24 566 | 21 632 | 428 | 2 506 |
| 2011 | 26 565 | 22 059 | 732 | 3 774 |
| 2016 | 27 241 | 22 421 | 1 160 | 3 661 |
| 2022 | 27 518 | 23 336 | 1 539 | 2 643 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 14 758 à 27 518, soit +86 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 3 853 | 3 949 | 3 805 | 3 809 | 3 562 | 2 503 |
| Dont vacants > 2 ans | 1 404 | 1 362 | 1 280 | 1 247 | 1 323 | 1 460 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 361 | 2,8 % |
| Classe B | 1 528 | 12,0 % |
| Classe C | 6 492 | 51,0 % |
| Classe D | 3 169 | 24,9 % |
| Classe E | 914 | 7,2 % |
| Classe F | 211 | 1,7 % |
| Classe G | 43 | 0,3 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (51 %), 66 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 970 | 31,2 % |
| Classe B | 3 212 | 25,3 % |
| Classe C | 3 314 | 26,1 % |
| Classe D | 1 686 | 13,3 % |
| Classe E | 427 | 3,4 % |
| Classe F | 98 | 0,8 % |
| Classe G | 11 | 0,1 % |
Répartition climat du parc: A concentre 31 % des diagnostics et 83 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 191 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 166 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 125 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 111 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 131 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 75 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 191 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 75 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 133 | 228 |
| Classe B | 392 | 1 136 |
| Classe C | 1 797 | 4 695 |
| Classe D | 1 198 | 1 971 |
| Classe E | 349 | 565 |
| Classe F | 62 | 149 |
| Classe G | 4 | 39 |
Les maisons affichent une classe dominante C (157 kWh/m²/an), les appartements C (154) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 340 |
| T2 | 804 |
| T3 | 1 669 |
| T4 | 1 510 |
| T5+ | 407 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Carcassonne (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Carcassonne dispose d'un parc de 27 518 logements mêlant résidences principales (84,8 %), secondaires (5,6 %) et vacants (9,6 %). Habitat hybride, à la frontière du pavillonnaire et du collectif (50,7 % / 49,3 %). L'environnement communal: une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol, dans la plaine, à une altitude de 128 m.
Répartition équilibrée entre accession à la propriété et location: 47,6 % vs 50,6 %. Au plan locatif social, 18,7 % des résidences principales sont en HLM. La commune satisfait la loi SRU — 26,3 % de logements sociaux dépasse le cible de 20,0 %.
Le parc mêle bâti ancien (10,4 % avant 1919) et constructions récentes (7,8 % après 2006). Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (155 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. 50,9 % des résidences principales sont chauffées au gaz de ville.
Entre les millésimes INSEE 2016 et 2022, le parc de Carcassonne reste stable (+1,0 %). 21,3 % des ménages de Carcassonne n'ont pas de voiture, 25,7 % en possèdent au moins deux.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol. L'environnement physique — dans la plaine, à une altitude de 128 m — colore l'offre de logements et la demande locale.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Carcassonne en 2026 ?
Carcassonne, ville moyenne au patrimoine historique exceptionnel, connaît une dynamique économique contrastée. Son marché immobilier, après un pic en 2022, amorce une correction. Faut-il y voir une opportunité d'investissement en 2026 ? Le verdict passe au crible les indicateurs locaux.
Le prix médian a reculé de 3 % en 2024 et affiche un décrochage de -30 % par rapport au pic de 2022, une correction qui crée une fenêtre d'entrée pour les investisseurs aguerris.
Verdict
➤ Un marché réservé aux investisseurs locatifs en quête de rendement, prêts à assumer un territoire fragile et une valorisation lente.
Points clés
- ✓ Correction de -3 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut attractif à 8,9 %
- ✓ Prix au m² inférieur de 73 % à Narbonne
- ⚠ Démographie en baisse : -0,9 % sur 5 ans
- ⚠ Solvabilité locale limitée : taux de chômage à 18,2 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian global de 1 511 €/m² la place parmi les marchés les plus accessibles des villes moyennes du Sud.
- Le prix au m² est inférieur de 24 % à celui d'Albi, une ville comparable de la région Occitanie.
- Le rendement locatif brut de 8,9 % surpasse largement ceux des grandes métropoles et du littoral saturé.
Analyse du marché immobilier à Carcassonne
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 9,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Carcassonne : opportunités et risques
Le rendement locatif brut apparaît très attractif, notamment pour les appartements (8,9 %). Néanmoins, la fiscalité locale rogne cette performance : avec une taxe foncière sur le bâti à 73,53 %, elle représente une charge annuelle équivalente à près d'un mois et demi de loyer. Le rendement net estimé chute ainsi autour de 3,9 %, un niveau correct mais moins exceptionnel.
Le faible taux de passoires thermiques (2 % de classement F ou G) est un atout, limitant le risque de travaux obligatoires à court terme. Cependant, la classe énergétique dominante C (154 kWh/m²/an) indique un parc globalement ancien, où des rénovations restent souvent nécessaires pour améliorer la performance et le confort, donc la valorisation.
La stratégie la plus cohérente reste le locatif annuel en petit appartement, ciblant une population estudiantine ou active modeste. La faible pression touristique (IPTI à 1,9/10) et le volume limité d'hébergements dédiés rendent le saisonnier moins pertinent, sauf pour des biens d'exception dans la Cité.
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Données du marché immobilier à Carcassonne
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian global s'établit à 1 511 €/m² en 2024, en repli de -3 % sur un an. Cette correction fait suite à un pic à 1 653 €/m² en 2022, selon les données DVF. Le marché semble ainsi avoir atteint un plafond local, réagissant au durcissement des conditions de crédit et à la fragilité économique du territoire, où le taux de chômage dépasse 18 %.
L'écart significatif entre le prix médian (1 511 €) et le prix moyen (2 768 €) révèle une forte disparité de valeur. Elle s'explique par la coexistence de l'Cité médiévale, très touristique, et de quartiers populaires, ainsi que par un parc ancien (19 % d'avant 1945) nécessitant des travaux. La proximité de l'aéroport et de la gare TGV soutient toutefois l'attractivité pour une clientèle extérieure.
Avec 5,6 % de résidences secondaires seulement, la pression touristique sur le parc immobilier est limitée. En revanche, le taux de logements vacants (9,6 %) est supérieur à la moyenne, indiquant potentiellement des biens dégradés ou des difficultés à vendre ou louer dans certains secteurs, un point à vérifier lors de la sélection.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Carcassonne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
D'après les données DVF, les prix médians à Carcassonne ont connu une forte poussée entre 2021 et 2022, passant de 1 421 à 1 653 €/m² (+16 %). Ce pic a été suivi d'une stabilisation en 2023 et d'une première baisse de -3 % en 2024. Cette correction modérée place désormais le marché à un niveau intermédiaire, encore supérieur de 11 % à celui de 2020. Les appartements, plus nombreux à être transigés, affichent un prix médian inférieur de 16 % à celui des maisons, reflétant une demande locative soutenue mais un pouvoir d'achat contraint. Comparée à ses voisines comme Narbonne ou Albi, Carcassonne reste un marché très accessible, ce qui pourrait attirer les investisseurs en quête de rendement dans un contexte national de remontée des taux.
Évolution du marché immobilier de Carcassonne
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 511 €/m² de prix médian pour 859 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +15,9 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières révèlent un paradoxe. Le rendement brut locatif est élevé (8,9 % pour les appartements), mais le rendement net estimé chute à 3,9 % après déduction d'un taux de vacance de 8 %, de frais de gestion de 12 % et d'une taxe foncière conséquente (73,53 %). Pour acquérir une maison type de 91 m², il faut mobiliser l'équivalent de 8,3 années de revenu médian local, un effort important dans un territoire où ce revenu est de 19 240 €. Le cash-flow mensuel peut être positif pour les petits appartements, mais la faible solvabilité locale et la fragilité économique imposent une gestion rigoureuse des risques de loyers impayés.
Acheter vs Louer — appartement 55 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
47,3 % de maisons et 52,7 % d'appartements parmi les 859 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 47,3 % de maisons et 52,7 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 859 | 406 | 453 |
| Prix médian/m² | 1 511 € | 1 669 € | 1 369 € |
| Prix moyen/m² | 1 870 € | ||
| Surface médiane | – | 94 m² | 55 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 038 | 1 304 € |
| 2022 | 1 058 | 1 432 € |
| 2023 | 965 | 1 489 € |
| 2024 | 827 | 1 456 € |
| 2025 | 859 | 1 511 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Carcassonne est vigoureuse. Sur les cinq dernières années, 897 logements ont été autorisés, avec une tendance en hausse de 98 % par rapport à la période précédente. Pour la seule année 2024, 140 logements sont prévus. Cette accélération contraste avec la baisse démographique de la commune (-0,9 % sur 5 ans). Elle traduit une volonté de renouvellement du parc et répond peut-être à une demande extérieure, mais elle comporte un risque de sur-offre si la population continue de décroître. Les investisseurs devront être attentifs à ne pas acquérir dans des zones où l'offre neuve pourrait saturer le marché locatif.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
3 388 logements autorisés cumulés, 1 910 commencés: la dynamique récente affiche 264 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Carcassonne
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Carcassonne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Carcassonne totalise 990 logements sur 5 ans, soit +117 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Carcassonne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Carcassonne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (73,53 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale très élevée : la taxe foncière représente l'équivalent de plus de 4 mois de loyer chaque année. Impact significatif sur le rendement net d'un investissement locatif.
Le rendement brut ne tient pas compte des dépenses incompressibles. À Carcassonne, la taxe foncière sur le bâti est de 73,53 %, un prélèvement significatif. Il faut ensuite soustraire les frais de gestion (environ 8 % du loyer), les charges de copropriété, l'assurance et une provision pour travaux. Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut affiché (8,9 % pour les appartements) et le net estimé à 3,9 %.
Performance énergétique du parc à Carcassonne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 12 718 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Carcassonne est C, avec 2,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La classe énergétique dominante C (154 kWh/m²/an) place le parc carcassonnais dans une moyenne honorable, mais avec une marge de progression. Seulement 2 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux très bas qui limite le risque réglementaire immédiat pour les acquéreurs. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements les plus énergivores d'ici 2034. Vérifier le DPE reste donc une étape cruciale pour tout investissement locatif durable.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (studio, T2) en centre-ville ou à proximité de la gare offrent la meilleure liquidité locative, avec des loyers estimés à 10,9 €/m²/mois. L'ancien domine le parc (19,1 % d'avant 1945), exigeant une vigilance sur l'état et le DPE. Seulement 2 % du parc est classé passoire thermique (F/G), un atout. La construction neuve (+98 % d'autorisations sur 5 ans) pourrait créer une offre concurrente.
Quelles zones cibler à Carcassonne ?
Le centre historique et ses abords immédiats concentrent la demande locative étudiante et touristique. Les quartiers résidentiels autour du centre-ville, bien desservis, conviennent aux familles. La périphérie, notamment les secteurs proches de la gare TGV (0,7 km) et de l'aéroport (3,6 km), attire les actifs mobiles. Attention aux zones soumises aux PPR (inondation, incendie), qui peuvent impacter l'assurance et la valorisation.
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Risques à connaître avant d'investir à Carcassonne
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 9,6 % qui indique un marché local parfois difficile. Le taux de chômage élevé (18,2 %) peut fragiliser la solvabilité des locataires. La saisonnalité touristique impose une gestion active pour les meublés. Enfin, l'ancienneté du parc expose à des travaux de rénovation énergétique, même si les passoires sont rares.
Cas pratique : un investissement type à Carcassonne
Pour un appartement type de 55 m² à Carcassonne (prix médian 1 475 €/m²), l'investissement s'élève à environ 81 125 €. Avec un loyer médian de 10,9 €/m², le revenu locatif mensuel atteint 600 €. Le rendement brut est donc d'environ 8,9 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, copropriété), le rendement net tombe autour de 3,9 %, soit un revenu net mensuel d'environ 260 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Carcassonne
- Négliger la taxe foncière, élevée à 73,53 % à Carcassonne.
- Surévaluer les loyers sans vérifier les prix pratiqués localement.
- Oublier de provisionner pour les travaux dans un parc ancien (19 % d'avant 1945).
- Ignorer le taux de vacance (9,6 %) dans le calcul de la rentabilité.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché carcassonnais suit une saisonnalité classique, avec une activité accrue au printemps et à l'automne. L'affluence touristique estivale peut ralentir les transactions mais attire aussi des acheteurs séduits par l'ambiance. À l'inverse, l'hiver est plus calme, offrant parfois des opportunités de négociation. Pensez à la taxe foncière, payable en septembre, qui peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- La ville compte 51 monuments historiques protégés, dont la célèbre Cité.
- Seulement 2 % des logements sont des passoires énergétiques, un taux très bas.
- L'aéroport de Carcassonne-Salvaza n'est qu'à 3,6 km du centre-ville.
S'installer à Carcassonne : cadre de vie et logement
Carcassonne offre un cadre de vie très bien équipé, avec un indice de confort de services parmi les plus élevés (7,5/10). La commune compte plus de 2 800 équipements, dont 539 commerces et 695 établissements de santé, assurant une autonomie quotidienne. La connexion fibre à 70,5 % et la présence de la 5G répondent aux besoins des télétravailleurs.
Le territoire est néanmoins exposé à certains risques naturels, avec 13 risques recensés et deux Plans de Prévention des Risques (PPRi et PPRIF) actifs. Ces contraintes, notamment liées aux inondations, peuvent impacter l'assurabilité et la constructibilité dans certains quartiers, une vérification en mairie est indispensable avant tout achat.
Carte du marché immobilier à Carcassonne
Carcassonne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Carcassonne
Avec une température moyenne annuelle de 14,4 °C et seulement 665 mm de précipitations, Carcassonne bénéficie d'un climat méditerranéen atténué, plus doux et sec que le nord de la France. Les hivers sont modérés, avec peu de jours de gel. Ce profil climatique convient particulièrement aux personnes recherchant un ensoleillement généreux sans canicules extrêmes, et explique en partie l'attrait résidentiel et touristique de la ville.
À qui s'adresse Carcassonne ?
La ville s'adresse particulièrement aux primo-accédants et aux jeunes actifs attirés par les prix des appartements et la desserte TGV. Les familles y trouvent une offre éducative complète (60 établissements) et un parc de maisons important. Les retraités, qui représentent 32,5 % de la population, apprécient le climat, le patrimoine et les services de santé. L'âge médian est de 46,6 ans.
Avantages et limites à Carcassonne
✓ Points forts
- Patrimoine historique unique (51 monuments protégés).
- Dessertes TGV et aérienne exceptionnelles pour une ville moyenne.
- Large palette de services et d'équipements (santé, sports, commerces).
- Prix au m² attractif par rapport au littoral audois et à l'axe Toulouse-Montpellier.
- Climat ensoleillé et tempéré, avec une altitude moyenne de 129 m.
Composition du parc immobilier à Carcassonne
27 518 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Carcassonne combine 51,1 % de maisons et 48,9 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements est équilibré entre maisons (51,1 %) et appartements. La part de propriétaires occupants (47,6 %) est légèrement inférieure à la moyenne nationale, tandis que le taux de vacants (9,6 %) et de résidences secondaires (5,6 %) reste modéré. Ce mélange indique un marché ancré dans l'habitat principal, avec une certaine stabilité, mais aussi une pression touristique mesurée. Le faible taux de logements sociaux (20 %) souligne un parc majoritairement privé.
Ancienneté du parc à Carcassonne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 23 209 logements).
- Avant 1919 10,4 % 2 412 logts
- 1919-1945 8,7 % 2 025 logts
- 1946-1970 26,4 % 6 122 logts
- 1971-1990 29,9 % 6 937 logts
- 1991-2005 16,8 % 3 895 logts
- 2006-2019 7,8 % 1 819 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Carcassonne
2 805 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Carcassonne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La sismicité est très faible et le radon, faible. Les principaux risques identifiés proviennent des incendies de forêt et des inondations, avec deux Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs. 25 arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement prononcés. Ces contraintes sont cartographiées et peuvent impacter la constructibilité ou exiger des travaux de mise en conformité. Consulter le cadastre des risques (Géorisques) avant tout achat est indispensable pour connaître les obligations liées au bien.
Cas pratique : un achat type à Carcassonne
Pour une maison type de 91 m² (prix médian 1 747 €/m²), le budget d'acquisition est d'environ 159 000 €. Cela représente environ 8,3 années du revenu médian local (19 240 €). Avec un apport de 10 % (15 900 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'établit aux alentours de 830 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Carcassonne
- Se fier uniquement au prix au m² médian, très variable selon les quartiers.
- Oublier de vérifier le DPE et les travaux de rénovation énergétique à prévoir.
- Négliger la consultation du cadastre des risques naturels (PPR).
- Sous-estimer les frais de notaire dans le budget total.
Points clés à retenir à Carcassonne
- Prix médian au m² : 1 511 €, en baisse de 3 % sur un an.
- Rendement brut locatif élevé : 8,9 % pour les appartements.
- Climat doux et ensoleillé : 14,4 °C de moyenne annuelle.
- Écart maison/appartement : +18 % pour les maisons.
- Rendement net divisé par deux après charges et taxe foncière.
- Parc de logements équilibré entre maisons (51 %) et appartements.
- La localisation précise et l'état du bien créent de fortes variations de prix.
- Taux de chômage local élevé à 18,2 %, un frein à la dynamique.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Carcassonne ?
À Carcassonne, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation précise : la proximité de la Cité médiévale, des commerces (539 équipements recensés) ou de la gare TGV à 0,7 km fait grimper le prix au m². L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, notamment pour la location. Pour une maison, la taille du terrain et la vue sont des atouts majeurs. Pour un appartement, l'étage (avec ascenseur) et l'exposition sud ou ouest sont valorisés. Un bien rénové se vendra bien au-dessus de la médiane.
Estimation indicative d'une maison à Carcassonne
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
142 034 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop haute conduit à une stagnation (9,6 % de logements vacants montrent que certains biens ne trouvent pas preneur), tandis qu'une sous-évaluation signifie une perte sèche. Avec une fourchette de prix au m² allant de 1 217 à 2 564 €, seuls les professionnels ancrés localement peuvent intégrer les micro-marchés (centre historique, quartiers gare, zones pavillonnaires). L'évolution démographique (-0,9 % sur 5 ans) et le taux de chômage (18,2 %) pèsent sur la demande, nécessitant un prix d'appel réaliste.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais un professionnel local évalue la singularité de votre bien. Il connaît les écarts de prix entre le centre-ville et les quartiers pavillonnaires, l'impact d'une rénovation récente sur la valorisation, ou l'attrait d'une proximité avec l'un des 51 monuments historiques. Son expertise permet de justifier le prix auprès d'acheteurs sérieux et de négocier en tenant compte de l'état réel, des facteurs invisibles (qualité de vie, nuisances) et des tendances micro-locales du marché carcassonnais.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Comparer son bien avec des biens non similaires en état ou localisation.
- Ne pas tenir compte de la baisse récente des prix (-3 % sur un an).
- Oublier de valoriser les atouts objectifs (proximité TGV, vue, exposition).
- Vouloir répercuter intégralement le coût de ses travaux de personnalisation.
Investir à Carcassonne : passer à l'action
Les données DVF et les indices composites ont dressé un état des lieux. Pour transformer cette analyse en acquisition stratégique, une expertise fine du terrain est indispensable. Notre réseau local identifie les biens à potentiel et les écueils à éviter.
Ces chiffres posent un diagnostic, mais le succès d'un investissement se joue sur le choix du bien et du quartier.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Carcassonne grâce à l'analyse des dernières transactions DVF et de la dynamique du marché local.
- Analyse basée sur les 1 036 ventes réelles de 2024
- Évolution des prix et tendance du marché carcassonnais
- Mise en relation avec un expert local du territoire
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Carcassonne
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Carcassonne
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Carcassonne ?
Le prix médian global est de 1 511 €/m² en 2024. Les appartements se négocient autour de 1 369 €/m² et les maisons à 1 669 €/m². La fourchette de prix pour 50 % des transactions se situe entre 1 217 et 2 564 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter un bien à Carcassonne ?
Le marché a connu une baisse de 3 % en 2024 après le pic de 2022, créant une fenêtre de négociation. L'achat peut se justifier pour un investissement locatif avec un horizon moyen terme, mais la fragilité économique locale impose une sélection rigoureuse du bien.
Carcassonne est-elle plus chère que Narbonne ou Albi ?
Non, Carcassonne est significativement moins chère. Son prix au m² est inférieur de 73 % à celui de Narbonne (2 743 €/m²) et de 24 % à celui d'Albi (1 966 €/m²), selon les données DVF 2024 sur les communes comparables.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Carcassonne ?
Le rendement locatif brut moyen est de 8,9 % pour les appartements et 7,0 % pour les maisons. Après déduction des charges (vacance, gestion, taxe foncière élevée), le rendement net estimé est d'environ 3,9 %.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Privilégiez les secteurs bien connectés au centre-ville et à la gare, recherchés par les locataires. La Cité historique peut convenir pour un investissement touristique de niche, mais les quartiers résidentiels comme le Païchérou ou La Conte offrent une demande locative annuelle plus stable.
Marché immobilier des communes voisines
Carcassonne offre un effet de levier saisissant avec un prix médian à 1 588 €/m², soit 73 % de moins que Narbonne (2 743 €/m²) pour des indicateurs démographiques et économiques similaires, un écart de valorisation qui représente la marge de risque comme de plus-value.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Carcassonne.
Communes limitrophes de Carcassonne
Carcassonne est entourée de 15 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût du m² à Carcassonne est contenu: 1 511 € en médiane sur 859 transactions, un niveau -38,9 % comparé à la médiane nationale.
Entre 2021 et 2025, Carcassonne a vu son prix médian au m² progresser de +15,9 %. 4 747 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +3,8 %.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Carcassonne — maisons à 1 669 €/m² pour 94 m² en surface médiane, appartements à 1 369 €/m² pour 55 m². Rapporté au revenu médian de Carcassonne, un logement de 94 m² (156 886 €) représente 8,2 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Carcassonne avoisinent 10,9 €/m² pour les appartements et 10,1 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 9,6 % pour un appartement (7,3 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (5,6 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 990 logements autorisés au permis de construire à Carcassonne — un rythme moyen de 198 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Carcassonne est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol. Le cadre géographique (dans la plaine, à une altitude de 128 m) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.