01 Le parc de logements
Le parc comprend 846 logements dont 561 résidences principales, 137 résidences secondaires et 148 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 561 | 66,3 % |
| Résidences secondaires | 137 | 16,2 % |
| Logements vacants | 148 | 17,5 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 66 % de résidences principales, 16 % de secondaires et 17 % de vacants pour un total de 846 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 206 | 36,8 % |
| 1919-1945 | 67 | 12,0 % |
| 1946-1970 | 76 | 13,6 % |
| 1971-1990 | 94 | 16,8 % |
| 1991-2005 | 71 | 12,7 % |
| 2006-2019 | 46 | 8,2 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — avant 1919 arrive en tête avec 37 %, devant les constructions récentes (8 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 5 | 0,9 % |
| 2 pièces | 37 | 6,6 % |
| 3 pièces | 93 | 16,6 % |
| 4 pièces | 136 | 24,2 % |
| 5 pièces ou plus | 290 | 51,7 % |
Taille moyenne: 4,6 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 52 %, les T1-T2 7 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 815 | 838 | 846 |
| Rés. principales | 603 | 582 | 561 |
| Rés. secondaires | 107 | 122 | 137 |
| Vacants | 105 | 134 | 148 |
Saint-Léger-sur-Dheune, commune de taille similaire à 7 km, affiche 52,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 423 | 75,4 % |
| Locataires (privé) | 79 | 14,1 % |
| Locataires HLM | 42 | 7,5 % |
| Logés gratuitement | 17 | 3,0 % |
Structure d'occupation: propriétaires 75,4 %, locataires 21,6 % — la part HLM s'établit à 7 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 165 | 29,4 % |
| Fioul | 115 | 20,5 % |
| Électricité | 146 | 26,0 % |
| Gaz bouteille | 10 | 1,8 % |
| Autre (bois…) | 125 | 22,3 % |
Répartition des modes de chauffage: 29 % au gaz de ville, 26 % pour électricité, 22 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 45 |
| 2 à 4 ans | 93 |
| 5 à 9 ans | 84 |
| 10 ans ou plus | 339 |
| Total ménages | 561 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 54 |
| Sous-occupation modérée | 122 |
| Sous-occupation accentuée | 132 |
| Suroccupation modérée | 20 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 65 | 11,6 % |
| 1 voiture | 228 | 40,6 % |
| 2 voitures ou plus | 268 | 47,8 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 12 % sans voiture, 41 % à une voiture et 48 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 64,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 704 | 521 | 102 | 81 |
| 1975 | 600 | 525 | 62 | 13 |
| 1982 | 738 | 554 | 95 | 89 |
| 1990 | 790 | 558 | 115 | 117 |
| 1999 | 736 | 572 | 110 | 54 |
| 2006 | 769 | 584 | 97 | 88 |
| 2011 | 815 | 603 | 107 | 105 |
| 2016 | 838 | 582 | 122 | 134 |
| 2022 | 846 | 561 | 137 | 148 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 704 logements à l'origine, 846 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 158 | 170 | 164 | 158 | 148 | 134 |
| Dont vacants > 2 ans | 101 | 110 | 106 | 109 | 95 | 106 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0,6 % |
| Classe B | 8 | 4,5 % |
| Classe C | 33 | 18,4 % |
| Classe D | 52 | 29,1 % |
| Classe E | 34 | 19,0 % |
| Classe F | 30 | 16,8 % |
| Classe G | 21 | 11,7 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 29 % des logements et 23 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 24 | 13,4 % |
| Classe B | 56 | 31,3 % |
| Classe C | 34 | 19,0 % |
| Classe D | 25 | 14,0 % |
| Classe E | 16 | 8,9 % |
| Classe F | 14 | 7,8 % |
| Classe G | 10 | 5,6 % |
Émissions CO₂: 31 % des logements relèvent de la classe B, 64 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 271 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 287 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 221 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 208 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 198 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 126 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 126 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 287 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 1 |
| Classe B | 6 | 2 |
| Classe C | 21 | 12 |
| Classe D | 41 | 11 |
| Classe E | 26 | 8 |
| Classe F | 27 | 3 |
| Classe G | 21 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 272 kWh/m²/an côté maisons, C à 211 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 10 |
| T3 | 24 |
| T4 | 22 |
| T5+ | 5 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Couches (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Une part importante des 846 logements de Couches est vacante (148, soit 17,5 %). La typologie majoritaire est la maison individuelle (84,4 %), complétée par 15,6 % d'appartements. Ce contexte résidentiel — Couches est dans la tradition viticole et agricole bourguignonne, perchée à 300 m d'altitude, dans un relief de collines — cadre la lecture du parc local.
Parc très largement détenu par ses occupants: 75,4 % de propriétaires contre 21,6 % de locataires. Côté logement social, 7,5 % des résidences principales relèvent du parc HLM.
Le bâti d'avant 1919 représente 36,8 % du parc résidentiel, reflet d'un tissu urbain ou villageois de longue histoire. Le parc de Couches présente des performances DPE contrastées: classe dominante D et 259 kWh/m²/an, soit davantage que la moyenne nationale. Les passoires thermiques (F+G) atteignent 28,5 % du parc diagnostiqué. 29,4 % des résidences principales sont chauffées au gaz de ville.
Le nombre de logements de Couches varie peu sur la période 2016–2022. La multi-motorisation est la norme à Couches: 47,8 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Couches est dans la tradition viticole et agricole bourguignonne. Couches est perchée à 300 m d'altitude, dans un relief de collines, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 561 résidences principales de Couches et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Le marché immobilier de Couches a bondi de +7,4 % en un an, signal rare sur une commune de 1 213 habitants.
Verdict
➤ Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 3,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 8,7 %
- ✓ Prix accessibles au regard des revenus locaux
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Saône-et-Loire (418ᵉ rang sur 562 communes)
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier à Couches
Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 3,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Couches
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Couches s'établit à 1 200 €, sur la base de 19 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
28,5 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 44,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 8,7 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Couches Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Couches
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Couches évolue de +39,2 %, passant de 862 à 1 200 €/m²; 19 ventes ont été enregistrées en 2025.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 83 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 19 | 19 |
| Prix médian/m² | 1 200 € | 1 200 € |
| Prix moyen/m² | 1 322 € | |
| Surface médiane | – | 83 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 34 | 862 € |
| 2022 | 25 | 1 320 € |
| 2023 | 21 | 1 143 € |
| 2024 | 21 | 1 117 € |
| 2025 | 19 | 1 200 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 2 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 6 sur 2013 — soit -66,7 %.
Vacance longue durée à Couches
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Couches (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Couches: 13 logements autorisés sur 5 ans, 1 pour la dernière année (+63 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Couches
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Couches
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,31 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Couches
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 179 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Couches: majorité classée D, part de passoires thermiques à 28,5 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Couches
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Couches : cadre de vie et logement
Couches compte 1 213 habitants, à 375 m d'altitude. Le climat local affiche 11,5 °C de moyenne annuelle et 804 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 16 appellations d'origine rattachées au terroir local et 63 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Couches
Couches et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Couches
Composition du parc immobilier à Couches
846 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Couches: 84,8 % de maisons, 15,2 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Couches
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 560 logements).
- Avant 1919 36,8 % 206 logts
- 1919-1945 12,0 % 67 logts
- 1946-1970 13,6 % 76 logts
- 1971-1990 16,8 % 94 logts
- 1991-2005 12,7 % 71 logts
- 2006-2019 8,2 % 46 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Couches
63 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Couches
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Couches
Pour une maison de 83 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
99 600 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Couches
Quel est le prix de l'immobilier à Couches ?
Le prix médian au m² à Couches est de 1 200 € (données DVF, 19 transactions). Pour une maison de 83 m² (surface médiane locale), compter environ 100 000 €.
Comment Couches se situe-t-elle dans le Saône-et-Loire ?
Couches se situe au 418ᵉ rang du Saône-et-Loire sur 562 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Couches ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Couches est de 8,7 % (loyer de 8,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Couches est-il énergétiquement dégradé ?
28,5 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Couches.
Communes limitrophes de Couches
Couches est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché d'accès abordable à Couches: 1 200 €/m² sur 19 ventes récentes, un ticket d'entrée inférieur à la médiane départementale.
Entre 2021 et 2025, Couches a vu son prix médian au m² progresser de +39,2 %. Au total, 120 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +7,4 %.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 1 200 €/m² pour 83 m². Rapporté au revenu médian de Couches, un logement de 83 m² (99 600 €) représente 4,1 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 8,1 €/m² pour un appartement et 8,7 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (8,7 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 16,2 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
La construction neuve reste limitée: 13 logements autorisés sur l'ensemble de la période 2021-2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Couches s'interprète dans un contexte plus large — Couches est dans la tradition viticole et agricole bourguignonne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: perchée à 300 m d'altitude, dans un relief de collines.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).