01 Le parc de logements
Le parc comprend 3 591 logements dont 3 410 résidences principales, 25 résidences secondaires et 156 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 3 410 | 95,0 % |
| Résidences secondaires | 25 | 0,7 % |
| Logements vacants | 156 | 4,3 % |
Visualisation des trois usages du parc: 95 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 4 % de logements inoccupés sur un total de 3 591.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 85 | 2,5 % |
| 1919-1945 | 76 | 2,2 % |
| 1946-1970 | 1 001 | 29,4 % |
| 1971-1990 | 1 420 | 41,6 % |
| 1991-2005 | 564 | 16,5 % |
| 2006-2020 | 264 | 7,7 % |
Structure du bâti par époque: 2 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (42 %), 8 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 81 | 2,4 % |
| 2 pièces | 310 | 9,1 % |
| 3 pièces | 889 | 26,1 % |
| 4 pièces | 996 | 29,2 % |
| 5 pièces ou plus | 1 134 | 33,3 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,1 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (33 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 3 430 | 3 427 | 3 591 |
| Rés. principales | 3 263 | 3 218 | 3 410 |
| Rés. secondaires | 21 | 13 | 25 |
| Vacants | 146 | 196 | 156 |
Pour référence, Évron (49 km) affiche 63,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 394 | 40,9 % |
| Locataires (privé) | 495 | 14,5 % |
| Locataires HLM | 1 486 | 43,6 % |
| Logés gratuitement | 34 | 1,0 % |
Structure d'occupation: propriétaires 40,9 %, locataires 58,1 % — la part HLM s'établit à 44 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 518 | 73,9 % |
| Fioul | 62 | 1,8 % |
| Électricité | 723 | 21,2 % |
| Gaz bouteille | 15 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 91 | 2,7 % |
Répartition des modes de chauffage: 74 % au gaz de ville, 21 % pour électricité, 3 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 510 |
| 2 à 4 ans | 681 |
| 5 à 9 ans | 545 |
| 10 ans ou plus | 1 674 |
| Total ménages | 3 410 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 715 |
| Sous-occupation modérée | 1 049 |
| Sous-occupation accentuée | 705 |
| Sous-occupation très accentuée | 744 |
| Suroccupation modérée | 195 |
| Suroccupation accentuée | 11 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 922 | 27,0 % |
| 1 voiture | 1 623 | 47,6 % |
| 2 voitures ou plus | 865 | 25,4 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 27 % sans, 48 % à une voiture, 25 % multi-motorisés. Par ailleurs, 51,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 075 | 1 010 | 6 | 59 |
| 1975 | 2 382 | 2 272 | 9 | 101 |
| 1982 | 2 500 | 2 393 | 16 | 91 |
| 1990 | 2 805 | 2 723 | 29 | 53 |
| 1999 | 3 089 | 3 009 | 19 | 61 |
| 2007 | 3 396 | 3 239 | 25 | 132 |
| 2012 | 3 430 | 3 263 | 21 | 146 |
| 2017 | 3 427 | 3 218 | 13 | 196 |
| 2023 | 3 591 | 3 410 | 25 | 156 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2023: 1 075 logements à l'origine, 3 591 aujourd'hui.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 160 | 158 | 102 | 124 | 128 | 72 | 117 |
| Dont vacants > 2 ans | 19 | 18 | 20 | 27 | 29 | 36 | 35 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 0,4 % |
| Classe B | 26 | 1,4 % |
| Classe C | 855 | 45,1 % |
| Classe D | 821 | 43,3 % |
| Classe E | 142 | 7,5 % |
| Classe F | 36 | 1,9 % |
| Classe G | 9 | 0,5 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (45 %), 47 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 157 | 8,3 % |
| Classe B | 150 | 7,9 % |
| Classe C | 724 | 38,2 % |
| Classe D | 726 | 38,3 % |
| Classe E | 115 | 6,1 % |
| Classe F | 23 | 1,2 % |
| Classe G | 2 | 0,1 % |
Émissions CO₂: 38 % des logements relèvent de la classe D, 54 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 237 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 144 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 206 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 180 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 140 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 77 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 237 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 77 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 4 |
| Classe B | 9 | 17 |
| Classe C | 114 | 741 |
| Classe D | 131 | 690 |
| Classe E | 47 | 95 |
| Classe F | 14 | 22 |
| Classe G | 6 | 3 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 192 kWh/m²/an côté maisons, C à 157 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 73 |
| T2 | 256 |
| T3 | 608 |
| T4 | 520 |
| T5+ | 108 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Coulaines (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Coulaines est la commune ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Sarthe. (sur 352 communes) Voir le classement
- Coulaines est la petite ville ayant la consommation énergétique la plus basse (DPE) du département Sarthe. (sur 10 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
- Coulaines est la petite ville ayant le moins de passoires thermiques du département Sarthe. (sur 10 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Avec 3 591 logements dont 95,0 % de résidences principales, Coulaines présente un parc orienté vers l'habitat permanent. Profil typologique mixte: 40,2 % de maisons et 59,8 % d'appartements. L'environnement communal: une commune des Pays de la Loire.
Le parc a une dominante locative — 58,1 % de locataires contre 40,9 % de propriétaires. La part HLM atteint 43,6 % dans l'offre de résidences principales.
L'ancienneté du parc de Coulaines mêle deux époques — 2,5 % avant 1919, 7,7 % après 2006. Sur le plan énergétique, de Coulaines, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 163 kWh/m²/an. Côté énergie, le gaz de ville chauffe 73,9 % des résidences principales.
Progression modérée du parc: +4,8 % entre 2017 et 2023. La motorisation des ménages de Coulaines traduit un profil urbain: 27,0 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
Lue dans son contexte régional, la commune est une commune des Pays de la Loire — un ancrage qui colore le parc.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2023 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Parmi les 350 communes du Sarthe, Coulaines se place dans le top 13 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 6,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 7,0 %
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 13 % du Sarthe
Analyse du marché immobilier à Coulaines
Acheter demande un effort important : 6,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Coulaines
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Coulaines s'établit à 1 885 €, sur la base de 67 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Coulaines se positionne dans le top 13 % des communes les plus chères du Sarthe.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 57,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 7,0 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Coulaines Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Coulaines
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 960 €/m² à 1 885 €/m² (-3,8 %), pour 67 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 67 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
62,7 % de maisons et 37,3 % d'appartements parmi les 67 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (62,7 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 951 €/m² pour les maisons et 1 844 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 67 | 42 | 25 |
| Prix médian/m² | 1 885 € | 1 951 € | 1 844 € |
| Prix moyen/m² | 1 966 € | ||
| Surface médiane | – | 86 m² | 67 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 73 | 1 960 € |
| 2022 | 73 | 1 991 € |
| 2023 | 57 | 2 098 € |
| 2024 | 62 | 1 786 € |
| 2025 | 67 | 1 885 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
346 logements autorisés cumulés, 566 commencés: la dynamique récente affiche 4 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Coulaines
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Coulaines (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 70 logements ont été autorisés à à Coulaines, -15 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Coulaines
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Coulaines
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (57,87 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Coulaines
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 897 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Coulaines: classe C en tête, 2,4 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Coulaines
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Coulaines : cadre de vie et logement
Coulaines compte 8 121 habitants sur 3,93 km². Le climat local affiche 11,6 °C de moyenne annuelle et 764 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 20 appellations d'origine rattachées au terroir local et 191 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Coulaines
Coulaines et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Coulaines
Composition du parc immobilier à Coulaines
3 591 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 1 443 maisons et 2 049 appartements à à Coulaines.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Coulaines
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 3 410 logements).
- Avant 1919 2,5 % 85 logts
- 1919-1945 2,2 % 76 logts
- 1946-1970 29,4 % 1 001 logts
- 1971-1990 41,6 % 1 420 logts
- 1991-2005 16,5 % 564 logts
- 2006-2020 7,7 % 264 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Coulaines
191 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Coulaines
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi-Sarthe agglo du Mans - REVISION PPRN Approuvé approuvé le 20/12/2019
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Coulaines
Pour une maison de 86 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
162 110 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Coulaines
Quel est le prix de l'immobilier à Coulaines ?
Le prix médian au m² à Coulaines est de 1 885 € (données DVF, 67 transactions). Pour une maison de 86 m² (surface médiane locale), compter environ 168 000 €.
Comment Coulaines se situe-t-elle dans le Sarthe ?
Coulaines se classe au 46ᵉ rang sur 350 communes du Sarthe — dans le top 13 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Coulaines ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Coulaines est de 5,9 % (loyer de 9,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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Communes limitrophes de Coulaines
Coulaines est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Coulaines (1 885 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de +10,6 % par rapport dans la Sarthe.
Sur la période 2021-2025, le m² médian de Coulaines se replie de 3,8 %. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 332 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +5,5 %.
La ventilation des ventes associe 62,7 % de maisons et 37,3 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Le bien médian (86 m² à 167 786 €) équivaut à 7,9 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Coulaines: 10,8 €/m²/mois pour un appartement, 9,6 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,0 % pour un appartement (5,9 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Coulaines (0,7 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La production neuve est peu intense à Coulaines — 70 logements autorisés entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 63 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Coulaines est une commune des Pays de la Loire.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.