01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 522 logements dont 1 234 résidences principales, 25 résidences secondaires et 263 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 234 | 81,1 % |
| Résidences secondaires | 25 | 1,6 % |
| Logements vacants | 263 | 17,3 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 81 % de résidences principales, 2 % de secondaires et 17 % de vacants pour un total de 1 522 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 113 | 9,4 % |
| 1919-1945 | 54 | 4,5 % |
| 1946-1970 | 118 | 9,8 % |
| 1971-1990 | 460 | 38,2 % |
| 1991-2005 | 186 | 15,4 % |
| 2006-2020 | 274 | 22,7 % |
La période 1971-1990 concentre 38 % du parc, tandis que 9 % datent d'avant 1919 et 23 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 15 | 1,2 % |
| 2 pièces | 118 | 9,6 % |
| 3 pièces | 163 | 13,2 % |
| 4 pièces | 203 | 16,5 % |
| 5 pièces ou plus | 735 | 59,6 % |
Distribution par taille: 11 % de petits logements (T1-T2), 60 % de grands (5p+), moyenne à 4,8 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 013 | 1 127 | 1 522 |
| Rés. principales | 935 | 1 066 | 1 234 |
| Rés. secondaires | 10 | 16 | 25 |
| Vacants | 68 | 45 | 263 |
La part de propriétaires atteint 54,3 % à Ferrières-en-Brie, commune de 3 932 hab. à 10 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 009 | 81,8 % |
| Locataires (privé) | 122 | 9,9 % |
| Locataires HLM | 82 | 6,6 % |
| Logés gratuitement | 21 | 1,7 % |
Structure d'occupation: propriétaires 81,8 %, locataires 16,5 % — la part HLM s'établit à 7 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 575 | 46,6 % |
| Fioul | 29 | 2,4 % |
| Électricité | 493 | 40,0 % |
| Gaz bouteille | 14 | 1,1 % |
| Autre (bois…) | 123 | 10,0 % |
Répartition des modes de chauffage: 47 % au gaz de ville, 40 % pour électricité, 10 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 96 |
| 2 à 4 ans | 279 |
| 5 à 9 ans | 173 |
| 10 ans ou plus | 686 |
| Total ménages | 1 234 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 196 |
| Sous-occupation modérée | 251 |
| Sous-occupation accentuée | 236 |
| Sous-occupation très accentuée | 507 |
| Suroccupation modérée | 40 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 68 | 5,5 % |
| 1 voiture | 497 | 40,3 % |
| 2 voitures ou plus | 669 | 54,2 % |
Motorisation des ménages: 6 % n'ont aucune voiture, 40 % en ont une et 54 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 89,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 427 | 260 | 146 | 21 |
| 1975 | 489 | 357 | 118 | 14 |
| 1982 | 601 | 492 | 82 | 27 |
| 1990 | 817 | 724 | 49 | 44 |
| 1999 | 978 | 909 | 24 | 45 |
| 2007 | 1 014 | 954 | 46 | 14 |
| 2012 | 1 013 | 935 | 10 | 68 |
| 2017 | 1 127 | 1 066 | 16 | 45 |
| 2023 | 1 522 | 1 234 | 25 | 263 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 427 à 1 522, soit +256 %.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 64 | 162 | 78 | 68 | 187 | 64 | 75 |
| Dont vacants > 2 ans | 23 | 24 | 28 | 19 | 16 | 23 | 28 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 13 | 2,7 % |
| Classe B | 95 | 19,7 % |
| Classe C | 171 | 35,4 % |
| Classe D | 118 | 24,4 % |
| Classe E | 50 | 10,4 % |
| Classe F | 26 | 5,4 % |
| Classe G | 10 | 2,1 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 35 % des logements et 58 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 43 | 8,9 % |
| Classe B | 170 | 35,2 % |
| Classe C | 157 | 32,5 % |
| Classe D | 57 | 11,8 % |
| Classe E | 29 | 6,0 % |
| Classe F | 24 | 5,0 % |
| Classe G | 3 | 0,6 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 35 %, 77 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 254 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 274 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 205 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 200 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 121 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 90 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 274 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 90 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 1 |
| Classe B | 10 | 85 |
| Classe C | 49 | 122 |
| Classe D | 92 | 26 |
| Classe E | 42 | 8 |
| Classe F | 25 | 1 |
| Classe G | 9 | 1 |
Côté maisons, la dominante est D (214 kWh/m²/an); côté appartements, C (117).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 145 |
| T2 | 86 |
| T3 | 63 |
| T4 | 51 |
| T5+ | 14 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Coupvray (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Coupvray présente un niveau de vacance supérieur à la moyenne — 17,3 % en 2023. La maison individuelle reste largement majoritaire (73,0 % du parc contre 27,0 % d'appartements). Coupvray est au sein du maillage résidentiel de la région Île-de-France.
Coupvray compte une très forte proportion de propriétaires occupants (81,8 %), le locatif ne représentant que 16,5 %. 6,6 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM).
Près d'22,7 % du parc de Coupvray a moins de vingt ans, signe d'une dynamique récente de construction. Le parc de Coupvray se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante C, 165 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. Le gaz de ville équipe 46,6 % des logements occupés à titre principal.
Hausse marquée du parc de Coupvray: +35,0 % entre 2017 et 2023. La multi-motorisation est la norme à Coupvray: 54,2 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Lue dans son contexte régional, la commune est au sein du maillage résidentiel de la région Île-de-France — un ancrage qui colore le parc.
Le détail du parc (1 234 résidences principales de Coupvray) correspond au millésime INSEE 2023. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Parmi les 506 communes du Seine-et-Marne, Coupvray se place dans le top 4 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,3 %
- ⚠ 9,1 années de revenu médian pour 70 m²
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 4 % du Seine-et-Marne
Analyse du marché immobilier à Coupvray
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Coupvray
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Coupvray s'établit à 3 906 €, sur la base de 38 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Coupvray se positionne dans le top 4 % des communes les plus chères du Seine-et-Marne.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 51,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Coupvray Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Coupvray
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 987 €/m² à 3 906 €/m² (-2,0 %), pour 38 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 62 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
68,4 % de maisons et 31,6 % d'appartements parmi les 38 transactions enregistrées.
68,4 % maisons, 31,6 % appartements sur 38 ventes: le collectif pèse 31,6 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 38 | 26 | 12 |
| Prix médian/m² | 3 906 € | 3 458 € | 4 169 € |
| Prix moyen/m² | 3 704 € | ||
| Surface médiane | – | 110 m² | 62 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 37 | 3 987 € |
| 2022 | 40 | 3 975 € |
| 2023 | 36 | 3 886 € |
| 2024 | 39 | 3 790 € |
| 2025 | 38 | 3 906 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 3 804 autorisations et 2 072 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 54 %.
Vacance longue durée à Coupvray
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Coupvray (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 073 logements ont été autorisés à à Coupvray, +34 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Coupvray
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Coupvray
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (51,68 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Coupvray
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 483 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Coupvray: classe C en tête, 7,5 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Coupvray
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Coupvray : cadre de vie et logement
Coupvray compte 3 066 habitants sur 8,09 km². Le climat local affiche 12,1 °C de moyenne annuelle et 716 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 3 monuments historiques protégés, 2 appellations d'origine rattachées au terroir local et 139 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Coupvray
Coupvray et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Coupvray
Composition du parc immobilier à Coupvray
1 522 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 1 111 maisons et 407 appartements à à Coupvray.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Coupvray
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 205 logements).
- Avant 1919 9,4 % 113 logts
- 1919-1945 4,5 % 54 logts
- 1946-1970 9,8 % 118 logts
- 1971-1990 38,2 % 460 logts
- 1991-2005 15,4 % 186 logts
- 2006-2020 22,7 % 274 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Coupvray
139 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Coupvray
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRsecheresse Coupvray PPRN Prescrit
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Coupvray
Pour une maison de 110 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
429 660 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Coupvray
Quel est le prix de l'immobilier à Coupvray ?
Le prix médian au m² à Coupvray est de 3 906 € (données DVF, 38 transactions). Pour une maison de 110 m² (surface médiane locale), compter environ 380 000 €.
Comment Coupvray se situe-t-elle dans le Seine-et-Marne ?
Coupvray se classe au 20ᵉ rang sur 506 communes du Seine-et-Marne — dans le top 4 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Coupvray ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Coupvray est de 5,3 % (loyer de 15,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Coupvray.
Résumé
Le marché immobilier de Coupvray est sensiblement au-dessus de la médiane départementale — prix médian 3 906 €/m² en 2026, soit +28,3 % de plus que la médiane du Seine-et-Marne (3 044 €/m²). La commune figure parmi les 4 % les plus chères du Seine-et-Marne au mètre carré.
Le prix médian de Coupvray reste globalement stable sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 190 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +3,1 % sur le prix médian.
La ventilation des ventes associe 68,4 % de maisons et 31,6 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Le bien médian (110 m² à 380 380 €) équivaut à 11,3 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Coupvray: 18,5 €/m²/mois pour un appartement, 15,4 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,3 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Peu de résidences secondaires à Coupvray (1,6 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Construction neuve active à Coupvray: l'équivalent de 215 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 71 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Coupvray est au sein du maillage résidentiel de la région Île-de-France.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.