01 Le parc de logements
Le parc comprend 329 logements dont 273 résidences principales, 14 résidences secondaires et 42 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 273 | 83,0 % |
| Résidences secondaires | 14 | 4,3 % |
| Logements vacants | 42 | 12,8 % |
Le graphique détaille la structure des 329 logements: 83 % sont habités en permanence, 4 % épisodiquement et 13 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 94 | 34,7 % |
| 1919-1945 | 33 | 12,2 % |
| 1946-1970 | 30 | 11,1 % |
| 1971-1990 | 38 | 14,0 % |
| 1991-2005 | 34 | 12,5 % |
| 2006-2019 | 42 | 15,5 % |
La période avant 1919 concentre 35 % du parc, tandis que 35 % datent d'avant 1919 et 15 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 4 | 1,5 % |
| 3 pièces | 38 | 14,0 % |
| 4 pièces | 84 | 30,9 % |
| 5 pièces ou plus | 146 | 53,7 % |
Taille moyenne: 4,9 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 54 %, les T1-T2 1 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 297 | 310 | 329 |
| Rés. principales | 244 | 257 | 273 |
| Rés. secondaires | 23 | 17 | 14 |
| Vacants | 29 | 36 | 42 |
En regard, Le Bourdet (à 7 km, 564 hab.) affiche 68,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 220 | 80,6 % |
| Locataires (privé) | 42 | 15,4 % |
| Locataires HLM | 6 | 2,2 % |
| Logés gratuitement | 5 | 1,8 % |
La répartition du parc occupé: 80,6 % de propriétaires, 17,5 % de locataires, dont 2 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 0,4 % |
| Fioul | 41 | 15,1 % |
| Électricité | 110 | 40,4 % |
| Gaz bouteille | 10 | 3,7 % |
| Autre (bois…) | 110 | 40,4 % |
Le électricité équipe 40 % des résidences principales, devant autres sources (bois notamment) (40 %) et fioul (15 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 23 |
| 2 à 4 ans | 51 |
| 5 à 9 ans | 50 |
| 10 ans ou plus | 149 |
| Total ménages | 273 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 10 |
| Sous-occupation modérée | 104 |
| Sous-occupation accentuée | 58 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 8 | 2,9 % |
| 1 voiture | 128 | 46,9 % |
| 2 voitures ou plus | 136 | 49,8 % |
Ventilation par équipement automobile: 3 % sans véhicule, 47 % mono-motorisés, 50 % multi-motorisés. Par ailleurs, 84,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 214 | 182 | 9 | 23 |
| 1975 | 212 | 176 | 12 | 24 |
| 1982 | 221 | 186 | 22 | 13 |
| 1990 | 235 | 205 | 20 | 10 |
| 1999 | 254 | 208 | 24 | 22 |
| 2006 | 265 | 222 | 23 | 20 |
| 2011 | 297 | 244 | 23 | 29 |
| 2016 | 310 | 257 | 17 | 36 |
| 2022 | 329 | 273 | 14 | 42 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 214 logements, le total atteint 329 en 2022 (+54 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 30 | 26 | 23 | 32 | 29 | 29 |
| Dont vacants > 2 ans | 11 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 3,5 % |
| Classe B | 7 | 8,1 % |
| Classe C | 34 | 39,5 % |
| Classe D | 23 | 26,7 % |
| Classe E | 9 | 10,5 % |
| Classe F | 5 | 5,8 % |
| Classe G | 5 | 5,8 % |
Le graphique décompose les 86 diagnostics par étiquette énergétique: 40 % en C, 51 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 33 | 38,4 % |
| Classe B | 37 | 43,0 % |
| Classe C | 9 | 10,5 % |
| Classe D | 4 | 4,7 % |
| Classe E | 1 | 1,2 % |
| Classe F | 2 | 2,3 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 43 %, 92 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 229 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 146 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 123 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 180 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 134 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 96 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 229 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 96 pour le bâti après 2012.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 3 |
| T4 | 3 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Cram-Chaban (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
42 logements sont recensés comme vacants dans le parc de Cram-Chaban (12,8 % des 329 unités). La typologie est quasi exclusivement pavillonnaire: 100,0 % de maisons individuelles (329 unités). Cram-Chaban se situe dans un environnement entre océan et marais, sur la côte atlantique, à 14 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Cram-Chaban compte une très forte proportion de propriétaires occupants (80,6 %), le locatif ne représentant que 17,5 %. Au plan locatif social, 2,2 % des résidences principales sont en HLM.
Le bâti de Cram-Chaban est notablement ancien: 34,6 % du parc a été construit avant 1919, témoignant d'un patrimoine bâti qui précède la Première Guerre mondiale. Sur le volet énergétique, la classe DPE dominante est C et la consommation moyenne s'établit à 199 kWh/m²/an, dans la ligne de la moyenne française (203). Côté passoires thermiques, 11,6 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. Mode de chauffage dominant: électricité (40,4 %).
Progression modérée du parc: +6,1 % entre 2016 et 2022. La multi-motorisation est la norme à Cram-Chaban: 49,8 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune entre océan et marais, sur la côte atlantique. L'environnement physique — à 14 m d'altitude, sur un relief peu marqué — colore l'offre de logements et la demande locale.
Le détail du parc (273 résidences principales de Cram-Chaban) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Cram-Chaban affiche des prix parmi les plus accessibles du Charente-Maritime (65ᵉ rang le moins élevé sur 460 communes), un marché adapté aux primo-accédants locaux.
Verdict
➤ Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 3,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 10,3 %
- ✓ Prix accessibles au regard des revenus locaux
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Charente-Maritime (65ᵉ rang le moins élevé)
- Prix en forte hausse : +30,0 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Cram-Chaban
Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 3,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Le rendement locatif brut estimé atteint 10,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Cram-Chaban
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Cram-Chaban s'établit à 1 053 €, sur la base de 11 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Cram-Chaban fait partie du quart des communes les moins chères du Charente-Maritime.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 41,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 10,3 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Cram-Chaban Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Cram-Chaban
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 800 €/m² à 1 053 €/m² (-41,5 %), pour 11 transactions sur la dernière année.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 102 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 11 | 11 |
| Prix médian/m² | 1 053 € | 1 053 € |
| Prix moyen/m² | 1 314 € | |
| Surface médiane | – | 102 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 13 | 1 800 € |
| 2022 | 18 | 1 584 € |
| 2023 | 12 | 1 555 € |
| 2024 | 5 | 810 € |
| 2025 | 11 | 1 053 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 54 autorisations et 46 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 85 %.
Vacance longue durée à Cram-Chaban
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Cram-Chaban (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 6 logements ont été autorisés à à Cram-Chaban, -67 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Cram-Chaban
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Cram-Chaban
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,12 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Cram-Chaban
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 86 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Cram-Chaban: classe C en tête, 11,6 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Cram-Chaban
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Cram-Chaban : cadre de vie et logement
Cram-Chaban compte 654 habitants, à 15 m d'altitude. Le climat local affiche 12,9 °C de moyenne annuelle et 837 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 19 appellations d'origine rattachées au terroir local et 17 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Cram-Chaban
Cram-Chaban et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Cram-Chaban
Composition du parc immobilier à Cram-Chaban
329 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
329 maisons pour 0 appartements: le parc à Cram-Chaban est résolument pavillonnaire.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Cram-Chaban
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 272 logements).
- Avant 1919 34,6 % 94 logts
- 1919-1945 12,1 % 33 logts
- 1946-1970 11,0 % 30 logts
- 1971-1990 14,0 % 38 logts
- 1991-2005 12,5 % 34 logts
- 2006-2019 15,4 % 42 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Cram-Chaban
17 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Cram-Chaban
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Cram-Chaban
Pour une maison de 102 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
107 406 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cram-Chaban
Quel est le prix de l'immobilier à Cram-Chaban ?
Le prix médian au m² à Cram-Chaban est de 1 053 € (données DVF, 11 transactions). Pour une maison de 102 m² (surface médiane locale), compter environ 107 000 €.
Comment Cram-Chaban se situe-t-elle dans le Charente-Maritime ?
Cram-Chaban figure parmi les communes les plus abordables du Charente-Maritime : 396ᵉ rang sur 460, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Cram-Chaban ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Cram-Chaban est de 10,3 % (loyer de 9,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Cram-Chaban.
Communes limitrophes de Cram-Chaban
Cram-Chaban est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Cram-Chaban se situe dans la tranche basse des prix: le prix médian au m² s'établit à 1 053 € sur la base de 11 transactions enregistrées en 2026. Sur 460 communes classées dans la Charente-Maritime, Cram-Chaban figure parmi les 14 % les moins chères au m².
Sur la période 2021-2025, le m² médian de Cram-Chaban se replie de -41,5 %. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 59 transactions (source DGFiP/DVF). Évolution annuelle récente: +30,0 %.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 1 053 €/m². Rapporté au revenu médian de Cram-Chaban, un logement de 102 m² (107 406 €) représente 4,9 années de ressources brutes.
Loyers observés à Cram-Chaban: 11,2 €/m²/mois pour un appartement, 9,0 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 10,3 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 4,3 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La production neuve est peu intense à Cram-Chaban — 6 logements autorisés entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Cram-Chaban est entre océan et marais, sur la côte atlantique. Contexte physique: à 14 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).