01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 389 logements dont 4 877 résidences principales, 117 résidences secondaires et 395 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 877 | 90,5 % |
| Résidences secondaires | 117 | 2,2 % |
| Logements vacants | 395 | 7,3 % |
Sur les 5 389 logements recensés, 90 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 7 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 595 | 12,3 % |
| 1919-1945 | 230 | 4,7 % |
| 1946-1970 | 913 | 18,8 % |
| 1971-1990 | 1 706 | 35,1 % |
| 1991-2005 | 652 | 13,4 % |
| 2006-2019 | 759 | 15,6 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 35 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 12 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 252 | 5,2 % |
| 2 pièces | 820 | 16,8 % |
| 3 pièces | 1 095 | 22,5 % |
| 4 pièces | 1 206 | 24,7 % |
| 5 pièces ou plus | 1 504 | 30,8 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 31 % du parc, contre 22 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,9 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 739 | 5 085 | 5 389 |
| Rés. principales | 4 250 | 4 577 | 4 877 |
| Rés. secondaires | 64 | 109 | 117 |
| Vacants | 425 | 399 | 395 |
Pour référence, Breuillet (13 km) affiche 65,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 165 | 44,4 % |
| Locataires (privé) | 1 206 | 24,7 % |
| Locataires HLM | 1 443 | 29,6 % |
| Logés gratuitement | 64 | 1,3 % |
Occupation des résidences principales — 44,4 % appartiennent à leurs occupants, 54,3 % sont louées, avec 30 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 725 | 55,9 % |
| Fioul | 161 | 3,3 % |
| Électricité | 1 774 | 36,4 % |
| Gaz bouteille | 15 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 202 | 4,1 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (56 %), 36 % pour électricité et 4 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 628 |
| 2 à 4 ans | 1 197 |
| 5 à 9 ans | 896 |
| 10 ans ou plus | 2 156 |
| Total ménages | 4 877 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 425 |
| Sous-occupation modérée | 1 205 |
| Sous-occupation accentuée | 876 |
| Suroccupation modérée | 438 |
| Suroccupation accentuée | 39 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 933 | 19,1 % |
| 1 voiture | 2 620 | 53,7 % |
| 2 voitures ou plus | 1 324 | 27,1 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 19 % sans, 54 % à une voiture, 27 % multi-motorisés. Par ailleurs, 59,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 915 | 1 578 | 244 | 93 |
| 1975 | 2 642 | 2 332 | 129 | 181 |
| 1982 | 2 965 | 2 669 | 96 | 200 |
| 1990 | 3 465 | 3 162 | 116 | 187 |
| 1999 | 3 952 | 3 645 | 93 | 214 |
| 2006 | 4 273 | 3 948 | 85 | 240 |
| 2011 | 4 739 | 4 250 | 64 | 425 |
| 2016 | 5 085 | 4 577 | 109 | 399 |
| 2022 | 5 389 | 4 877 | 117 | 395 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 1 915 à 5 389 logements, soit +181 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 510 | 496 | 471 | 468 | 486 | 321 |
| Dont vacants > 2 ans | 60 | 59 | 63 | 44 | 148 | 207 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 69 | 2,3 % |
| Classe B | 14 | 0,5 % |
| Classe C | 1 135 | 37,4 % |
| Classe D | 1 146 | 37,8 % |
| Classe E | 457 | 15,1 % |
| Classe F | 149 | 4,9 % |
| Classe G | 61 | 2,0 % |
Distribution DPE sur 3 031 diagnostics: la majorité se situe en classe D (38 %), avec 40 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 249 | 8,2 % |
| Classe B | 704 | 23,2 % |
| Classe C | 971 | 32,0 % |
| Classe D | 718 | 23,7 % |
| Classe E | 290 | 9,6 % |
| Classe F | 82 | 2,7 % |
| Classe G | 17 | 0,6 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (32 %), et 63 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 273 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 178 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 208 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 189 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 145 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 94 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 273 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 94 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 57 |
| Classe B | 9 | 5 |
| Classe C | 155 | 980 |
| Classe D | 231 | 915 |
| Classe E | 128 | 329 |
| Classe F | 44 | 105 |
| Classe G | 26 | 35 |
Côté maisons, la dominante est D (211 kWh/m²/an); côté appartements, C (183).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 57 |
| T2 | 190 |
| T3 | 455 |
| T4 | 481 |
| T5+ | 167 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Dourdan (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc immobilier de Dourdan totalise 5 389 logements en 2022, dominé par la résidence principale (4 877 unités, 90,5 %). Habitat majoritairement collectif — 60,2 % du parc en appartements contre 39,8 % en maisons. Ancrage local: la commune est une commune de la couronne périurbaine francilienne, à basse altitude (116 m), dans un relief de plaine.
Le parc est équilibré entre propriétaires (44,4 %) et locataires (54,3 %). Le segment social représente 29,6 % du parc occupé à titre principal.
Héritage et constructions récentes cohabitent: 12,3 % du parc date d'avant 1919, 15,6 % d'après 2006. Côté DPE, le parc de Dourdan est dans la moyenne — classe D dominante, 189 kWh/m²/an. gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 55,9 % des résidences principales.
Le parc de Dourdan a progressé de +6,0 % entre 2016 et 2022. 19,1 % des ménages de Dourdan n'ont pas de voiture, 27,1 % en possèdent au moins deux.
Lue dans son contexte régional, la commune est une commune de la couronne périurbaine francilienne — un ancrage qui colore le parc. Côté topographie, Dourdan se trouve à basse altitude (116 m), dans un relief de plaine, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Ancienne ville royale dotée d'un riche patrimoine et d'une gare, Dourdan jouit d'une attractivité résidentielle solidement ancrée en Hurepoix. Sa croissance démographique et son tissu économique actif en font un pôle de centralité. L'analyse des données DVF 2024 permet de décrypter si cette attractivité se traduit par des opportunités d'investissement concrètes.
Avec un indice d'attractivité territoriale dans le top quart et un rendement locatif brut dépassant 6 %, Dourdan combine potentiel et accessibilité relative.
Verdict
➤ Investir ici est pertinent pour un portefeuille locatif en moyenne couronne, à condition de viser des biens bien situés et énergétiquement performants.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé à 6,0 %
- ✓ Correction récente de -5,3 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Dynamique démographique soutenue (+8,1 % en 5 ans)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les primo-accédants
- ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian à Dourdan (2 937 €/m²) se situe sous la moyenne nationale pour les villes de cette taille.
- Dans l'Essonne, Dourdan affiche un prix inférieur de plus de 15 % à la moyenne départementale, offrant un effet de levier.
- Son rendement locatif (6 %) surpasse celui des grandes métropoles où il plafonne souvent à 3-4 %.
Analyse du marché immobilier à Dourdan
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Dourdan : opportunités et risques
Dourdan présente un profil intéressant pour l'investissement locatif classique, porté par un rendement brut sur appartements de 6,0 % et une demande locative soutenue (IOL 7,4/10). La part importante de moins de 30 ans (38,4 %) et la densité d'équipements (481 au total) garantissent un vivier de locataires. L'offre locative est aussi contrainte par un taux de vacance modéré (7,3 %) et seulement 28 % de logements sociaux.
Attention cependant, le rendement net est amputé par des charges conséquentes. La taxe foncière s'élève à 38,4 % et la part des passoires thermiques (F/G) atteint 6,6 %. La loi Climat et Résilience impose donc, à moyen terme, des travaux de rénovation sur une partie du parc. L'investisseur doit prioriser les biens déjà aux normes ou budgéter une enveloppe de travaux.
La stratégie de plus-value à court terme semble hasardeuse au vu de la correction en cours. En revanche, sur un horizon de 5 à 10 ans, les indicateurs démographiques positifs et la pression limitée de la construction neuve (moins de 100 logements/an en moyenne) pourraient soutenir une revalorisation, à condition que l'accessibilité ferroviaire et le cadre de vie préservé continuent d'attirer des ménages franciliens.
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Données du marché immobilier à Dourdan
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian global à Dourdan s'établit à 2 937 €/m² selon les données DVF 2024, en repli de 5,3 % sur un an. Cette correction, après une hausse de près de 9 % entre 2020 et 2022, replace le marché à un niveau plus accessible, notamment pour les maisons qui représentent 40 % du parc. L'écart significatif entre prix moyen (3 849 €/m²) et médian trahit une grande hétérogénéité de l'offre, des petits appartements aux grandes demeures.
La comparaison avec les communes voisines est éclairante. Dourdan reste 11 à 45 % moins chère que des pôles comme Bures-sur-Yvette ou Marcoussis, tout en offrant un niveau d'équipements et de services très élevé (ICS à 7,8/10). Cet écart de valorisation, couplé à la présence d'une gare SNCF en centre-ville, constitue un argument solide pour les acquéreurs franciliens en quête d'espace.
Néanmoins, le marché local montre des signes de fragilité économique. Le taux de chômage (10,5 %) et le revenu médian (23 670 €) placent Dourdan dans le bas du classement départemental, limitant la demande locale. La dynamique est donc largement portée par des acheteurs et investisseurs extérieurs, sensibles aux cycles du crédit et à l'attractivité générale de l'Île-de-France.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Dourdan Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Dourdan depuis 2020 révèle une trajectoire en trois temps. Après une hausse continue portée par la dynamique francilienne, le marché a atteint un pic en 2022 à 3 145 €/m² médian. Une correction s'est amorcée en 2023 et s'est accentuée en 2024 (-5,3 %), ramenant le prix médian à 2 937 €/m². Cette baisse, plus marquée que chez certaines voisines, crée un point d'entrée relatif. Pour un acheteur en 2026, cela signifie potentiellement moins de surenchère mais nécessite une vigilance accrue sur la valeur réelle des biens, le parc étant ancien à 17 %.
Évolution du marché immobilier de Dourdan
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 956 €/m² à 3 103 €/m² (+5,0 %), pour 113 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières basées sur les données DVF 2024 et de loyers dessinent un profil d'effort modéré pour l'investisseur. Pour acquérir un appartement type de 50 m² à 155 550 €, un crédit sur 20 ans générerait une mensualité d'environ 775 €. Le loyer médian de 13,5 €/m²/mois procurerait 675 €, ne couvrant pas intégralement la mensualité. L'effort résiduel net serait donc d'environ 100 €/mois, pour un rendement brut de 6,0 %. Cette viabilité dépendra fortement du taux d'emprunt et de la taxe foncière, élevée à 38,4 %.
Acheter vs Louer — appartement 52 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 113 transactions en 2024, le marché de Dourdan affiche un volume d'activité stable par rapport à 2023, signe d'une liquidité correcte. La répartition est équilibrée entre maisons (60 ventes) et appartements (53 ventes). Les maisons, d'une surface médiane de 96 m², constituent l'essence du parc, attirant les familles. Le caractère du marché semble basculer vers l'acheteur, avec moins de pression qu'en 2021-2022. Les biens vendus sont typiquement des logements de caractère dans le centre historique ou des pavillons des années 70-80 en périphérie, nécessitant souvent des travaux de mise aux normes énergétiques.
Répartition des ventes
53,1 % de maisons et 46,9 % d'appartements parmi les 113 transactions enregistrées.
Sur 113 transactions enregistrées, 53,1 % portent sur des maisons (3 061 €/m²) et 46,9 % sur des appartements (3 164 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 113 | 60 | 53 |
| Prix médian/m² | 3 103 € | 3 061 € | 3 164 € |
| Prix moyen/m² | 3 285 € | ||
| Surface médiane | – | 95 m² | 52 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 171 | 2 956 € |
| 2022 | 177 | 3 085 € |
| 2023 | 127 | 3 040 € |
| 2024 | 117 | 2 911 € |
| 2025 | 113 | 3 103 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Dourdan est vigoureuse, avec 461 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance à la hausse de 27 %. Cette accélération, qui a vu 143 logements autorisés en 2024 seule, répond à une pression démographique forte (+8,1 % en 5 ans). Elle indique une attractivité confirmée et un renouvellement de l'offre, souvent mieux notée sur le plan énergétique. Pour l'investisseur, le risque de sur-offre est limité par cette demande soutenue, mais il convient de surveiller la localisation des nouveaux programmes, qui pourraient créer de la valeur dans certains quartiers tout en concurrençant l'ancien dégradé.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 1 410 autorisations et 1 138 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 81 %.
Vacance longue durée à Dourdan
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Dourdan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Dourdan: 402 logements autorisés sur 5 ans, 4 pour la dernière année (+49 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Dourdan
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Dourdan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,40 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net ramène la théorie à la réalité. Le passage du brut au net intègre des charges incompressibles : la taxe foncière, élevée à 38,4 % à Dourdan, représente environ 1 000 €/an pour une maison type. Ajoutez les frais de gestion locative (5-8 % du loyer), les provisions pour travaux (150-200 €/an), et éventuellement les charges de copropriété. Ces prélèvements expliquent l'écart entre le 6 % brut et le 3,7 % net moyen sur les appartements. Une gestion prudente anticipe aussi une vacance locative légèrement supérieure à la moyenne nationale, soit environ 1 mois tous les 2 ans.
Performance énergétique du parc à Dourdan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 031 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Dourdan: majorité classée D, part de passoires thermiques à 6,9 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est majoritairement classé D (187 kWh/m²/an), une performance médiane en France. Seulement 6,6 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Cela réduit le risque immédiat d'invendabilité pour les acquéreurs. Cependant, la réglementation (loi Climat) interdira la location des logements classés G à partir de 2025, E en 2028 et D à horizon 2034. Tout achat d'un bien ancien doit intégrer un budget de rénovation pour anticiper ces échéances et maîtriser la future facture énergétique.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, notamment les T2 et T3, sont les plus adaptés à la location, avec un loyer estimé à 15,5 €/m²/mois. Leur surface médiane de vente est de 50 m². Les maisons, plus grandes (96 m² médians), intéressent les familles mais offrent un rendement brut légèrement inférieur (5,6 %). Attention au parc ancien : 17 % des logements sont antérieurs à 1945 et 6,6 % sont des passoires thermiques (DPE F/G), soumises aux restrictions locatives à venir.
Quelles zones cibler à Dourdan ?
Le centre-bourg, autour de la gare et des 7 monuments historiques, est le plus prisé pour sa proximité avec les services. La périphérie, moins dense, attire les recherches de maisons avec jardin. Aucune zone en développement majeur n'est signalée, mais la construction neuve (143 logements autorisés en 2024) pourrait créer une offre concurrentielle locative. La présence de deux PPRi (risques inondation) sur l'Orge et la Sallemouille impose une vérification stricte du risque naturel avant tout achat.
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Risques à connaître avant d'investir à Dourdan
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 7,3 % qui dépasse la moyenne nationale. La dépendance à l'économie locale est réelle, avec un revenu médian modeste (23 670 €). La loi climat renforce le risque réglementaire sur les passoires thermiques (6,6 % du parc). Enfin, la taxe foncière, à 38,4 %, grève significativement le rendement net. La faible connectivité numérique (score 7/100) peut rebuter une partie de la clientèle jeune.
Cas pratique : un investissement type à Dourdan
Pour un appartement de 50 m² à Dourdan, l'investissement médian s'élève à environ 155 550 €. Il peut générer un loyer mensuel de 775 € (15,5 €/m²), soit un rendement brut de 6,0 %. Après déduction de la taxe foncière (≈400 €/an), des charges et d'un mois de vacance, le rendement net tombe autour de 3,7 %. Avec un crédit à 3,5 % sur 20 ans et 20 % d'apport, l'effort mensuel net (mensualité - loyer perçu) serait légèrement négatif, nécessitant une petite trésorerie mensuelle.
Erreurs à éviter quand on investit à Dourdan
- Négliger la taxe foncière à 38,4 %, très impactante.
- Tabler sur 12 mois de loyer pleins, sans vacance.
- Oublier les travaux de mise aux normes énergétiques.
- Surestimer la capacité de révision des loyers à la hausse.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché de Dourdan suit le rythme francilien : une accélération au printemps (mars-juin) avec plus d'acheteurs, et un ralentissement estival. Vendre en avril permet de toucher les familles souhaitant une installation avant la rentrée. À l'automne, l'activité reprend mais avec moins d'intenses. L'échéance de la taxe foncière en octobre peut inciter certains vendeurs à finaliser avant. L'hiver, moins concurrentiel, peut être propice aux négociations pour les acheteurs patients.
Le saviez-vous ?
- La gare de Dourdan est à seulement 0,7 km du centre-ville.
- La commune compte 7 monuments historiques protégés.
- 76,4 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Dourdan : cadre de vie et logement
S'installer à Dourdan, c'est choisir une petite ville au patrimoine remarquable – avec son château fort et ses sept monuments historiques – et aux services complets. Les 481 équipements recensés par l'INSEE, des commerces (62) aux services de santé (153), assurent une autonomie quotidienne rare pour une commune de cette taille. La connexion fibre à 76,4 % facilite le télétravail.
Le territoire n'est pas sans contraintes. Inscrit dans un PPRi (Plan de Prévention des Risques d'Inondation) pour l'Orge et la Sallemouille, certains secteurs sont exposés. Huit arrêtés de catastrophe naturelle historiques le rappellent. Par ailleurs, le parc de logements, dont 17 % date d'avant 1945, allie charme et potentiels travaux. Le confort de vie s'apprécie donc en connaissance de ces paramètres, en privilégiant les quartiers bien connectés au centre et à la gare.
Carte du marché immobilier à Dourdan
Dourdan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Dourdan
Un climat océanique atténué avec des hivers frais et des étés doux. La température moyenne de 11,4 °C et des précipitations annuelles de 652 mm situent Dourdan dans une zone confortable, sans excès. Ce profil convient aux familles recherchant des saisons marquées, avec des jardins profitables, sans les contraintes d'un climat montagnard ou méditerranéen. L'altitude moyenne de 138 m limite les risques de gel intense. C'est un cadre adapté aux activités de plein air toute l'année, à 30 minutes en voiture des forêts domaniales de Rambouillet ou de Fontainebleau.
À qui s'adresse Dourdan ?
Dourdan s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes familles attirés par un prix au m² inférieur à celui de communes voisines comme Arpajon (3 159 €/m²). Les retraités y trouvent également un cadre paisible et des services de santé nombreux. Les navetteurs travaillant dans le sud francilien sont bien servis par la gare. En revanche, les budgets très serrés ou les chercheurs de forte plus-value à court terme pourraient être déçus par la tendance baissière récente.
Avantages et limites à Dourdan
✓ Points forts
- Prix au m² inférieur à la moyenne des communes voisines attractives.
- Cadre de vie préservé avec 7 monuments historiques et une faible densité.
- Desserte ferroviaire pratique pour les navetteurs (gare en centre-bourg).
- Services et équipements nombreux pour une commune de cette taille.
- Dynamisme démographique (+8,1% en 5 ans) et parc de logements sociaux limité (28%).
− À prendre en compte
- Marché immobilier en baisse (-5,3% sur un an).
- Revenu médian local modeste (23 670 €), limitant le pouvoir d'achat.
- Présence de risques d'inondation (PPRi) sur certains secteurs.
Composition du parc immobilier à Dourdan
5 389 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 40,3 % de maisons, 59,7 % d'appartements sur un total de 5 389 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Un parc immobilier équilibré et ancré, signe de stabilité. La forte proportion de propriétaires (44,4 %) et la faible part de résidences secondaires (2,2 %) indiquent une communauté résidentielle établie. La part des maisons (40,3 %) reste significative pour une petite ville, offrant du choix. Un taux de logements sociaux de 28 % modère la pression sur le parc privé. Le faible taux de vacance (7,3 %) suggère une demande soutenue. Ce mix dessine un marché mature, moins spéculatif que certaines communes périurbaines, prisé par les familles et les personnes enracinées dans le territoire.
Ancienneté du parc à Dourdan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 855 logements).
- Avant 1919 12,3 % 595 logts
- 1919-1945 4,7 % 230 logts
- 1946-1970 18,8 % 913 logts
- 1971-1990 35,1 % 1 706 logts
- 1991-2005 13,4 % 652 logts
- 2006-2019 15,6 % 759 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Dourdan
481 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Dourdan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRi) sur l'Orge et la Sallemouille. Huit arrêtés de catastrophe naturelle historiques, principalement pour inondations et coulées de boue, ont été recensés. Ces risques sont localisés près des cours d'eau. La sismicité est très faible et le radon, faible. Tout projet d'achat doit s'accompagner d'une consultation du zonage PPR en mairie, qui peut imposer des contraintes constructives ou d'assurabilité. Cette vigilance est standard pour le bassin parisien.
Cas pratique : un achat type à Dourdan
Une maison type de 96 m² à Dourdan coûte environ 277 536 €. Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance avoisine 1£400 €. Cela représente environ 71 % du revenu net médian local (23 670 €/an), un effort important qui explique le recours fréquent à deux apporteurs. Les frais de notaire ajoutent environ 22 000 € à l'acquisition.
Erreurs à éviter quand on achète à Dourdan
- Ne pas consulter le zonage du PPRi en mairie.
- Acheter un bien classé F/G sans budget rénovation.
- Ignorer la proximité des 28 % de logements sociaux.
- Sous-estimer les frais de chauffage d'un logement classé D.
Points clés à retenir à Dourdan
- Prix médian à 2 937 €/m², en baisse de 5,3 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 6,0 % pour les appartements.
- Climat tempéré avec 11,4°C de moyenne et 652 mm de pluie.
- Les appartements (3 164 €/m²) sont 7,6 % plus chers que les maisons.
- Taxe foncière élevée à 38,4 %, impactant le rendement net.
- 40,3 % de maisons individuelles dans le parc.
- 44,4 % de propriétaires, signe d'un ancrage résidentiel fort.
- Un bien type coûte 155 550€ (appart) ou 277 536€ (maison).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Dourdan ?
À Dourdan, la valeur se joue sur la localisation intra-muros et l'état du bien. La proximité de la gare (0,7 km), des commerces (62 équipements) et des écoles prime. Un DPE dégradé (F/G) peut faire baisser le prix de 5 à 15 % pour un acquéreur prudent. Pour les maisons, la superficie du terrain et son exposition sud-ouest ajoutent de la valeur. Dans un parc ancien (17 % d'avant 1945), le charme d'origine (poutres, parquets) est valorisé, mais à condition que l'isolation soit correcte. Un bien rénové avec des matériaux performants se démarque nettement dans un marché où l'offre neuve reste limitée (15,6 % du parc post-2006).
Estimation indicative d'une maison à Dourdan
Pour une maison de 95 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
294 785 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise permet de se positionner stratégiquement. Surévaluer son bien dans un marché déjà baissier prolonge la vacance commerciale, d'autant que le taux de logements vacants est de 7,3 %. Sous-évaluer, c'est renoncer à un capital parfois nécessaire, surtout pour les propriétaires de maisons dont le prix médian a déjà perdu du terrain. Intégrer des paramètres comme la proximité de la gare (indice de connexion aux transports de 7,8/10) ou la présence d'un DPE défavorable (6,6 % de passoires) est indispensable pour ajuster la fourchette de prix et attirer les acheteurs sérieux dans des délais raisonnables.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local décrypte les micro-marchés invisibles dans les moyennes. Le prix au m² varie sensiblement entre le secteur du château historique, les quartiers pavillonnaires des années 70 et les résidences récentes près de la gare. Son expertise intègre l'état réel, souvent sous-estimé par les algorithmes : une toiture à refaire, une installation électrique aux normes, l'impact d'une vue dégagée. Il connaît aussi le profil des acheteurs actifs : des familles recherchant des maisons avec jardin, attirées par les 13 établissements scolaires. Son estimation sert de base solide pour négocier avec des acquéreurs sérieux, évitant une surévaluation qui mène à une stagnation ou une sous-évaluation coûteuse.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix médian au m² sans pondération.
- Oublier l'impact négatif d'un DPE E ou inférieur.
- Ne pas visiter pour évaluer l'état réel et l'environnement.
- Comparer avec des biens neufs sans ajuster.
Investir à Dourdan : passer à l'action
L'analyse chiffrée pose un cadre, mais la valeur réelle d'un investissement émerge du terrain : état du bien, potentiel de rénovation, dynamique du quartier. Notre réseau de professionnels locaux connaît les spécificités de chaque rue et peut vous aider à transformer ces insights en achat stratégique.
Ces données offrent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur la sélection précise du bien et du quartier.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Dourdan grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur 139 ventes réelles en 2024
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Dourdan
Quel est le prix au m² à Dourdan en 2024 ?
Le prix médian est de 2 937 €/m², avec une fourchette centrale comprise entre 2 630 et 3 516 €/m². Les appartements sont légèrement plus chers (3 164 €/m² médian) que les maisons (3 061 €/m²).
Est-ce une bonne commune pour investir en locatif ?
Oui, le potentiel locatif est élevé avec un rendement brut de 6,0 % pour les appartements. La demande est soutenue par une population jeune et une offre limitée, mais il faut intégrer la taxe foncière élevée (38,4 %) dans son calcul.
Dourdan est-elle bien desservie par les transports ?
La commune dispose d'une gare SNCF en centre-ville, offrant des liaisons vers Paris. La gare TGV de Massy est à 28 km et l'aéroport d'Orly à 34 km, ce qui facilite les déplacements longue distance.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
Certains secteurs sont exposés au risque d'inondation (PPRi actif). De plus, 6,6 % du parc est classé passoire thermique (F/G), ce qui peut imposer des travaux de rénovation énergétique coûteux à moyen terme.
Comment évoluent les prix à Dourdan ?
Après une hausse jusqu'en 2022, le marché a entamé une correction. Le prix médian a baissé de 5,3 % entre 2023 et 2024, offrant potentiellement des opportunités d'achat dans un marché moins tendu.
Marché immobilier des communes voisines
Dourdan présente un écart de valorisation significatif avec des voisines comme Bures-sur-Yvette (+45 %) ou Marcoussis (+11 %), pour des indicateurs similaires en services et attractivité, créant un effet de levier intéressant pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Dourdan.
Communes limitrophes de Dourdan
Dourdan est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Dourdan atteint 3 103 € sur 113 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale.
Le prix médian de Dourdan gagne +5,0 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 705 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Évolution annuelle récente: +6,6 %.
Les maisons (53,1 % des transactions, 3 061 €/m²) et les appartements (46,9 %, 3 164 €/m²) se partagent le marché. Le bien médian (95 m² à 290 795 €) équivaut à 12,3 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 15,5 €/m² pour un appartement et 13,5 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 5,9 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (2,2 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 402 logements autorisés au permis de construire à Dourdan — un rythme moyen de 80 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Le gros des permis concerne des logements collectifs (90 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Dourdan est une commune de la couronne périurbaine francilienne. Sur le plan physique, la commune est à basse altitude (116 m), dans un relief de plaine, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).