01 Le parc de logements
Le parc comprend 14 248 logements dont 12 536 résidences principales, 239 résidences secondaires et 1 474 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 12 536 | 88,0 % |
| Résidences secondaires | 239 | 1,7 % |
| Logements vacants | 1 474 | 10,3 % |
Visualisation des trois usages du parc: 88 % d'habitat permanent, 2 % de résidences secondaires et 10 % de logements inoccupés sur un total de 14 248.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 858 | 6,9 % |
| 1919-1945 | 1 086 | 8,8 % |
| 1946-1970 | 3 964 | 32,0 % |
| 1971-1990 | 3 780 | 30,5 % |
| 1991-2005 | 996 | 8,0 % |
| 2006-2019 | 1 719 | 13,9 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 32 %, devant les constructions récentes (14 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 553 | 4,4 % |
| 2 pièces | 1 716 | 13,7 % |
| 3 pièces | 3 468 | 27,7 % |
| 4 pièces | 3 599 | 28,7 % |
| 5 pièces ou plus | 3 200 | 25,5 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 26 % du parc, contre 18 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,7 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 13 208 | 13 695 | 14 248 |
| Rés. principales | 11 920 | 12 179 | 12 536 |
| Rés. secondaires | 173 | 180 | 239 |
| Vacants | 1 115 | 1 336 | 1 474 |
À titre de comparaison : 35,0 % de part de propriétaires à Chartres, à 35 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 192 | 41,4 % |
| Locataires (privé) | 2 944 | 23,5 % |
| Locataires HLM | 4 157 | 33,2 % |
| Logés gratuitement | 243 | 1,9 % |
Structure d'occupation: propriétaires 41,4 %, locataires 56,6 % — la part HLM s'établit à 33 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 8 342 | 66,5 % |
| Fioul | 465 | 3,7 % |
| Électricité | 3 145 | 25,1 % |
| Gaz bouteille | 42 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 542 | 4,3 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (67 %), suivi par électricité (25 %) et autres sources (bois notamment) (4 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 523 |
| 2 à 4 ans | 2 875 |
| 5 à 9 ans | 2 485 |
| 10 ans ou plus | 5 654 |
| Total ménages | 12 536 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 479 |
| Sous-occupation modérée | 3 461 |
| Sous-occupation accentuée | 2 368 |
| Suroccupation modérée | 1 280 |
| Suroccupation accentuée | 170 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 520 | 20,1 % |
| 1 voiture | 6 850 | 54,6 % |
| 2 voitures ou plus | 3 166 | 25,3 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 20 % sans, 55 % à une voiture, 25 % multi-motorisés. Par ailleurs, 61,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 9 301 | 8 301 | 162 | 838 |
| 1975 | 10 670 | 9 845 | 217 | 608 |
| 1982 | 12 380 | 10 974 | 127 | 1 279 |
| 1990 | 13 024 | 11 828 | 317 | 879 |
| 1999 | 13 337 | 11 475 | 191 | 1 671 |
| 2006 | 13 372 | 12 290 | 114 | 968 |
| 2011 | 13 208 | 11 920 | 173 | 1 115 |
| 2016 | 13 695 | 12 179 | 180 | 1 336 |
| 2022 | 14 248 | 12 536 | 239 | 1 474 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 9 301 à 14 248 logements, soit +53 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 700 | 1 649 | 1 685 | 2 137 | 1 736 | 1 265 |
| Dont vacants > 2 ans | 735 | 743 | 764 | 915 | 785 | 841 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 20 | 0,2 % |
| Classe B | 67 | 0,7 % |
| Classe C | 2 184 | 21,9 % |
| Classe D | 4 058 | 40,6 % |
| Classe E | 2 369 | 23,7 % |
| Classe F | 1 060 | 10,6 % |
| Classe G | 231 | 2,3 % |
La classe D domine avec 41 % des diagnostics, et 23 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 566 | 5,7 % |
| Classe B | 1 272 | 12,7 % |
| Classe C | 1 904 | 19,1 % |
| Classe D | 3 299 | 33,0 % |
| Classe E | 2 037 | 20,4 % |
| Classe F | 841 | 8,4 % |
| Classe G | 70 | 0,7 % |
Émissions CO₂: 33 % des logements relèvent de la classe D, 37 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 255 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 254 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 196 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 191 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 166 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 119 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 119 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 255 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 15 | 5 |
| Classe B | 46 | 21 |
| Classe C | 444 | 1 740 |
| Classe D | 596 | 3 462 |
| Classe E | 325 | 2 044 |
| Classe F | 186 | 874 |
| Classe G | 106 | 125 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 226 kWh/m²/an côté maisons, D à 231 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 153 |
| T2 | 811 |
| T3 | 1 757 |
| T4 | 1 599 |
| T5+ | 460 |
Faut-il investir à Dreux en 2026 ?
Ville moyenne du nord d'Eure-et-Loir, Dreux combine une desserte ferroviaire directe vers Paris et un tissu économique marqué par un taux de chômage élevé (20,7 %). Son marché immobilier révèle cette dualité : des prix en retrait mais un rendement locatif attractif. Cette configuration interroge la pertinence d'un investissement en 2026.
Avec un rendement locatif brut de 8,2 % pour les appartements, Dreux offre un point d'entrée plus attractif que les voisines côtières ou franciliennes à valorisation élevée.
Verdict
➤ Miser sur Dreux exige une stratégie locative ciblée sur les appartements, en visant le rendement brut et en acceptant un horizon moyen terme pour la plus-value.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé (8,2%)
- ✓ Correction de -8,5 % : opportunité d'entrée
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (7,8/10)
- ⚠ Solvabilité locale limitée (chômage à 20,7 %)
- ⚠ Accessibilité immobilière très faible (0,5/10)
- ⚠ Parc ancien avec 13,1 % de passoires thermiques
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian est inférieur de plus de 30 % à celui de communes comparables comme Rambouillet ou Plaisir.
- Dreux se situe dans le top quart des communes les plus attractives d'Eure-et-Loir, confirmant son potentiel supérieur à la moyenne.
- Le rendement locatif brut des appartements (8,2%) dépasse largement celui des grandes métropoles où il plafonne souvent à 4 %.
Analyse du marché immobilier à Dreux
Le marché immobilier de Dreux affiche une pression notable (IPI 6,0/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Dreux
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,0
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (6/10) : le marché est actif et concurrentiel, limite les bonnes affaires.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (6/10) : le marché est actif et concurrentiel, limite les bonnes affaires.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (0,5/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (0,5/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,6
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (5,9/10) : la demande locative est dynamique, portée par une population jeune.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (5,9/10) : la demande locative est dynamique, portée par une population jeune.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (1,9/10) : peu d'intérêt pour une stratégie de location saisonnière classique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (1,9/10) : peu d'intérêt pour une stratégie de location saisonnière classique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1900,9 — Percentile dept : 51/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 91/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 6/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 2,9 — Percentile dept : 73/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1314,3 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 10/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 36,4 — Percentile dept : 1/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 29,2 — Percentile dept : 1/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 58,6 — Percentile dept : 99/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 6/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,9 — Percentile dept : 73/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 35/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1900,9 — Percentile dept : 49/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 6/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 35/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 10,3 — Percentile dept : 80/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1314,3 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Dreux : opportunités et risques
Investir à Dreux en 2026 cible prioritairement le rendement locatif brut, élevé à 8,2 % pour les appartements. Ce chiffre, issu de la carte des loyers du ministère, place la ville dans le peloton de tête régional. La clé réside dans la sélection d'un bien économe en énergie, le parc présentant encore 13,1 % de passoires thermiques (classes F/G) soumises aux interdictions de location à venir.
La stratégie gagnante implique de viser les appartements de 2-3 pièces, proches de la gare ou des 580 services recensés, pour capter une demande locative jeune et active. Néanmoins, le rendement net sera rogné par une taxe foncière conséquente (49,97 %) et par un taux de vacance locative structurellement élevé (8 %), lié à la précarité d'une partie de la population.
La dynamique de construction neuve (+171 % de permis sur 5 ans) offre une alternative, avec des logements aux DPE performants. Toutefois, elle peut aussi créer une concurrence pour la location dans l'ancien. L'horizon d'investissement doit être moyen terme, permettant de jouer à la fois sur le cash-flow positif et une éventuelle revalorisation si la ville confirme son attractivité résidentielle et profite de la desserte francilienne.
Simuler un investissement immobilier à Dreux
Estimation sur un maison type de 82 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Dreux.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Dreux ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Dreux
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Dreux s'établit à 1 859 €/m² en 2024, en retrait de 11,3 % par rapport au pic de 2022. Cette correction, plus forte que dans beaucoup de communes similaires, s'explique par des indicateurs économiques locaux fragiles, avec un taux de chômage dépassant 20 %. La solvabilité interne est limitée, faisant reposer le marché sur les acheteurs et investisseurs venant de l'extérieur, notamment de l'Île-de-France proche.
La structure des ventes, dominée à 57 % par les appartements, est un marqueur fort. Elle reflète une demande tournée vers l'investissement locatif et l'accession à petit budget, plutôt que vers la maison familiale. Cette orientation crée un marché segmenté : dynamique sur le petit parc immobilier récent ou bien situé, mais atone sur les biens nécessitant des travaux.
D'après les données DVF 2024, l'écart important entre prix moyen (2 915 €/m²) et médian confirme cette dichotomie. Une minorité de biens, souvent des maisons rénovées ou dans les meilleurs secteurs, tirent les chiffres vers le haut, tandis que la majorité des transactions se concentrent sur un segment inférieur à 2 000 €/m². La proximité de la gare, desservie par le Transilien et à 0,5 km du centre, reste un critère de valorisation prépondérant.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Dreux Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Dreux depuis 2020 suit un cycle marqué. Après une légère baisse en 2021, le marché a connu un pic significatif en 2022 à 2 160 €/m², tiré par la dynamique nationale. Une correction s'est engagée depuis, avec une baisse de 8,5 % sur l'année 2024 pour atteindre 1 917 €/m². Cette tendance place les prix en dessous de leur niveau de 2020, créant un point d'entrée potentiellement intéressant. Comparée à la hausse soutenue observée dans des communes voisines comme Chartres, la correction drouaise est plus prononcée, révélant une fragilité locale. Pour un acheteur en 2026, cela signifie une marge de négociation et un risque de stagnation à court terme, à mettre en balance avec le rendement locatif immédiat.
Évolution du marché immobilier de Dreux
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Dreux évolue de +8,6 %, passant de 1 712 à 1 859 €/m²; 346 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières mettent en lumière le paradoxe drouais. Un appartement type de 56 m² à 102 928 €, financé à 100 % sur 20 ans à un taux estimé de 4 %, génère une mensualité d'environ 624 €. Le loyer médian de 12,6 €/m²/mois procure un revenu locatif de 705 €, dégageant ainsi un cash-flow positif immédiat avant charges. Le rendement brut atteint 8,2 %. Néanmoins, ce calcul idéal doit être nuancé par la vacance locative (8 % en moyenne), les frais de gestion et une taxe foncière élevée (49,97 %). L'effort financier net reste faible, mais la viabilité du montage dépend de la sélection d'un bien économe et bien situé pour limiter les imprévus.
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, le marché de Dreux a enregistré 346 transactions, un volume stable par rapport à 2023 mais en baisse par rapport au pic de 2022 (566 ventes). La répartition est inhabituelle : les appartements dominent avec 203 ventes (57 % du total), contre 152 maisons. Ceci traduit un marché porté par les investisseurs et les primo-accédants à budget serré, visant des petites surfaces (médiane de 56 m² pour les appartements). Le prix moyen global (2 915 €/m²) reste significativement au-dessus du médian (1 917 €/m²), signe d'une fourchette de prix large avec des biens haut de gamme qui tirent la moyenne. Le marché est plutôt favorable à l'acheteur en raison de la correction, mais la liquidité est assurée par la forte demande locative sous-jacente.
Répartition des ventes
41,3 % de maisons et 58,7 % d'appartements parmi les 346 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 58,7 % des mutations, pour un prix médian de 2 053 €/m² (maisons) contre 1 652 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 346 | 143 | 203 |
| Prix médian/m² | 1 859 € | 2 053 € | 1 652 € |
| Prix moyen/m² | 2 462 € | ||
| Surface médiane | – | 82 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 464 | 1 712 € |
| 2022 | 420 | 1 915 € |
| 2023 | 307 | 1 929 € |
| 2024 | 291 | 1 802 € |
| 2025 | 346 | 1 859 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Dreux est vigoureuse. Sur les cinq dernières années, 1 473 logements ont été autorisés, avec une tendance en hausse de +171 % par rapport à la période précédente. Rien qu'en 2024, 230 logements neufs sont prévus. Cette accélération répond à une pression démographique modérée mais positive (+2,9 % sur 5 ans) et à l'attractivité résidentielle de l'agglomération. Pour l'investisseur, cela indique un territoire en renouvellement et attire une population nouvelle, soutenant la demande locative. Toutefois, il convient de surveiller le risque de sur-offre à moyen terme si le rythme de construction dépasse l'absorption du marché, ce qui pourrait freiner la revalorisation du parc ancien.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 324 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 232 sur 2013 — soit +39,7 %.
Vacance longue durée à Dreux
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Dreux (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Dreux: 1 323 logements autorisés sur 5 ans, 162 pour la dernière année (+150 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Dreux
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Dreux
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,97 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net, environ 4,6 % pour un appartement, est la vraie rentabilité. Il découle du brut après déduction de charges concrètes. La taxe foncière à Dreux est de 49,97 %, soit environ 400 € par an pour un bien type. Ajoutez 15 % du loyer pour gestion et copropriété, provisionnez 5 % pour travaux et une semaine de loyer pour vacance locative. Dans un parc où 10,3 % des logements sont vacants, cette dernière charge n'est pas négligeable. Un rendement net supérieur à 3,5 % reste ici compétitif.
Performance énergétique du parc à Dreux
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 9 989 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Dreux: majorité classée D, part de passoires thermiques à 12,9 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc dominé par la classe D (230 kWh/m²/an) montre une performance énergétique moyenne. Attention aux 13,1 % de passoires thermiques (F/G) : leur acquisition est risquée. La loi Climat et Résilience interdit la location des logements classés G dès 2025, puis F en 2028. À Dreux, où le loyer moyen est de 12,6 €/m², rénover une passoire peut être rentable, mais exige un budget travaux conséquent. Privilégiez les biens déjà en E ou mieux pour sécuriser votre investissement.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, bien adaptés à la demande locale majoritaire, dans un parc où les surfaces médianes vendues sont de 56 m². L'ancien rénové offre un meilleur compromis rendement/entretien, en évitant les passoires thermiques (13,1 % du parc en F/G). Le neuf, avec 230 logements autorisés en 2024, peut séduire pour sa modernité, mais sa rentabilité est souvent inférieure.
Quelles zones cibler à Dreux ?
Le centre-ville et les secteurs proches de la gare (0,5 km) concentrent la demande locative pour leur accessibilité aux commerces (251 équipements) et transports. Les quartiers périphériques, mieux dotés en maisons individuelles, visent une clientèle familiale. Les zones en développement, comme le secteur de la ZAC des Portes du Perche, présentent un potentiel de plus-value à moyen terme, soutenu par la dynamique de construction (+171 % sur 5 ans).
Calculateur de rendement à Dreux
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Dreux
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 10,3 % et un indice de vacance de 0,5/10. La dépendance à une économie locale fragile (taux de chômage 20,7 %) rend la solvabilité des locataires variable. La réglementation énergétique est une épée de Damoclès : 13,1 % du parc est classé F ou G, exigeant des travaux de rénovation coûteux pour rester louable à partir de 2025-2028.
Erreurs à éviter quand on investit à Dreux
- Négliger la taxe foncière, à 49,97 % à Dreux.
- Tabler sur un loyer constant sans provision pour vacance (10,3 % de vacants).
- Oublier de vérifier la quote-part de charges en copropriété.
- Acheter une passoire thermique sans budget travaux conséquent.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché drouais suit le rythme national : forte activité de mars à juin, ralentissement estival. Vendre au printemps maximise la visibilité auprès des familles voulant emménager l'été. L'automne (septembre-octobre) connaît un rebond avant la trêve hivernale. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser avant cette date. Acheter en novembre-décembre permet parfois de négocier sur des biens en vente depuis plusieurs mois, mais l'offre est réduite.
Le saviez-vous ?
- Dreux possède 11 monuments historiques protégés.
- 97,9 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- Le taux de renouvellement des entreprises locales est de 25,4 %.
S'installer à Dreux : cadre de vie et logement
S'installer à Dreux, c'est choisir une ville bien équipée, avec plus de 1 300 équipements répertoriés par l'INSEE, dont 227 établissements de santé. Le centre-ville historique, avec ses 11 monuments protégés, offre un cadre agréable, tandis que la connectivité numérique est excellente (fibre à 97,9 %). Le profil démographique est jeune (âge médian de 36,3 ans), ce qui anime le tissu commercial et associatif.
Le territoire n'est pas exempt de contraintes. Il est soumis à plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPR), notamment inondation pour les rivières Blaise et Avre, ce qui peut impacter l'assurabilité de certains biens. Par ailleurs, le taux de logements sociaux (39 %) et la fragilité économique (taux d'emploi à 54,3 %) influent sur la mixité sociale et le paysage urbain, avec des contrastes marqués entre les quartiers.
Carte du marché immobilier à Dreux
Dreux et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Dreux
Avec une température moyenne de 11,3 °C et 589 mm de pluie annuelle, Dreux connaît un climat océanique atténué. Les hivers sont frais sans excès (gel modéré) et les étés doux. Ce profil convient aux habitants recherchant des saisons marquées sans extrêmes, proche du bassin parisien. L'altitude de 119 m limite les brouillards persistants. C'est un cadre adapté aux familles et aux actifs supportant mal la chaleur estivale intense, avec un ensoleillement comparable à celui de la région.
À qui s'adresse Dreux ?
La ville s'adresse en priorité aux primo-accédants et aux jeunes actifs (âge médian 36,3 ans) attirés par des prix très inférieurs à l'Île-de-France voisine. Les familles y trouvent une offre scolaire dense (42 établissements) et une majorité de maisons individuelles (41,4 % du parc). Les investisseurs y ciblent la location à rendement. Les retraités (22 % de 60 ans et +) apprécient le centre historique animé et les services de santé.
Avantages et limites à Dreux
✓ Points forts
- Prix immobilier très accessible (1 917 €/m² médian)
- Desserte ferroviaire pratique (gare en centre-ville)
- Services et commerces nombreux (1 304 équipements)
- Dynamisme démographique (+2,9% sur 5 ans)
- Fibre optique très développée (97,9% de couverture)
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (20,7%, rang 2/2 du département)
- Présence de risques d'inondation (PPRI actifs)
- Part importante de logements sociaux (39%)
Composition du parc immobilier à Dreux
14 248 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 41,4 % de maisons, 58,6 % d'appartements sur un total de 14 248 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est équilibré entre maisons (41,4 %) et appartements, signe d'une ville offrant divers types d'habitat. Le taux de propriétaires, de 41,4 %, est légèrement inférieur à la moyenne nationale, indiquant un marché locatif actif porté par les 39 % de logements sociaux. Un taux de vacance de 10,3 % indique une rotation ou des biens moins attractifs. La faible part de résidences secondaires (1,7 %) confirme une fonction essentiellement résidentielle et de travail, typique d'une ville moyenne de l'Eure-et-Loir.
Ancienneté du parc à Dreux
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 12 403 logements).
- Avant 1919 6,9 % 858 logts
- 1919-1945 8,8 % 1 086 logts
- 1946-1970 32,0 % 3 964 logts
- 1971-1990 30,5 % 3 780 logts
- 1991-2005 8,0 % 996 logts
- 2006-2019 13,9 % 1 719 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Dreux
1 304 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Dreux
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Dreux est soumise à plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPR) : inondation pour les rivières Blaise et Avre, et un PPR Eure. La sismicité est très faible et le radon négligeable. Consultez absolument le zonage PPR en mairie avant d'acheter, surtout près des cours d'eau : il peut imposer des constructions surélevées ou interdire certains aménagements. Sept arrêtés de catastrophe naturelle historiques, majoritairement pour inondations, confirment cette exposition. C'est un facteur à intégrer dans le prix et l'assurance.
Erreurs à éviter quand on achète à Dreux
- Ne pas consulter les zonages PPR Inondation avant l'offre.
- Sous-estimer le coût des travaux sur un bien classé D ou pire.
- Oublier que 39 % de logements sociaux peuvent influencer l'environnement.
- Négliger la proximité des 42 écoles pour une revente future.
Points clés à retenir à Dreux
- Prix médian à 1 917 €/m², en baisse de 8,5 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 8,2 % pour les appartements.
- Climat tempéré : 11,3 °C de moyenne et 589 mm de pluie.
- Maisons à 2 053 €/m², appartements à 1 652 €/m².
- Rendement net estimé à 4,6 % après charges et taxe foncière.
- Parc équilibré : 41,4 % de maisons, 39 % de logements sociaux.
- La fibre est déployée à 97,9 % des logements.
- Coût d'un bien type : 173 k€ pour une maison, 103 k€ pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Dreux ?
À Dreux, trois facteurs créent l'écart de prix. D'abord, la localisation : la proximité de la gare (0,5 km) ou du centre-ville historique avec ses 11 monuments peut ajouter jusqu'à 10 % au m². Ensuite, l'état et le DPE : un bien rénové en classe C vaut significativement plus qu'une passoire. Enfin, la typologie : une maison avec jardin attire plus qu'un appartement sans ascenseur dans un immeuble ancien. Pour maximiser votre prix, mettez en avant la fibre (97,9 % de couverture) et la proximité des 42 établissements scolaires si vous ciblez des familles.
Estimation indicative d'une maison à Dreux
Pour une maison de 82 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
152 438 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme utilise une moyenne à 1 917 €/m², mais ne voit pas votre bien. Un professionnel local sait qu'un appartement rénové près du cinéma et du stade (114 équipements sportifs/loisirs) se vend plus cher qu'un équivalent près de la zone industrielle. Il évalue l'impact réel d'une cuisine refaite ou d'une chambre sous les toits. Surtout, il connaît la demande réelle : avec 42,1 % de moins de 30 ans, les biens bien isolés et fonctionnels partent vite. Son estimation est une arme de négociation face aux acheteurs informés.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très agrégé.
- Surestimer l'impact d'une rénovation cosmétique sur le DPE.
- Oublier de valoriser un jardin ou une place de parking.
- Ne pas tenir compte de la dynamique de construction neuve.
Investir à Dreux : passer à l'action
Les données chiffrent l'opportunité, mais sa concrétisation repose sur une expertise fine des quartiers et du parc. Une fenêtre existe avec la correction des prix, à condition de sélectionner le bon bien et de négocier fermement.
Un rendement élevé ne garantit pas un investissement réussi. Tout dépend du bien, du quartier et de la négociation.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Dreux grâce aux dernières transactions DVF et à notre analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 353 ventes réelles de 2024
- Évolution des prix et diagnostic de rendement local
- Mise en relation avec un professionnel du secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Dreux
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Dreux
Quel est le prix moyen d'un appartement à Dreux ?
Le prix médian des appartements à Dreux est de 1 652 €/m², pour une surface médiane de 56 m². Le coût total d'un appartement type avoisine ainsi 103 000 €, selon les transactions DVF de 2024.
Dreux est-elle une ville chère pour acheter ?
Non, Dreux est l'une des communes les plus accessibles du secteur. Son prix médian global (1 917 €/m²) est inférieur de 32 % à celui de Chartres et de 98 % à celui de Rambouillet, selon les données 2024.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Dreux ?
Le rendement locatif brut est attractif, surtout pour les appartements où il atteint 8,2 %. Pour un bien de 56 m², cela génère un loyer médian d'environ 705 € par mois, d'après la carte des loyers.
Est-ce le bon moment pour investir à Dreux en 2026 ?
La correction des prix de -8,5 % en 2024 peut créer une opportunité d'entrée, surtout pour un investissement locatif en appartement. Toutefois, le marché local est fragile, demandant une sélection rigoureuse du bien et du quartier.
Quels sont les risques à investir à Dreux ?
Les principaux risques sont la faible solvabilité locale (chômage à 20,7 %), la part non négligeable de passoires thermiques (13,1 %) et une taxe foncière élevée (49,97 %), qui impactent le rendement net et la liquidité à la revente.
Marché immobilier des communes voisines
Dreux affiche un écart de valorisation saisissant avec des voisines comme Chartres (-32 %) ou Rambouillet (-98 %), tout en présentant un rendement locatif bien supérieur, ce qui crée un effet de levier significatif pour l'investisseur axé sur le cash-flow.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Dreux.
Communes limitrophes de Dreux
Dreux est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Dreux se situe dans la moyenne — prix médian 1 859 €/m², dans la ligne de la médiane de l'Eure-et-Loir.
Le prix médian de Dreux gagne +8,6 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 1 828 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +3,2 % sur le prix médian.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 2 053 €/m² (surface médiane 82 m²) et celui des appartements à 1 652 €/m² (56 m²). Le bien médian (82 m² à 168 346 €) équivaut à 9,2 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 12,6 €/m² pour un appartement et 11,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 9,1 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Dreux (1,7 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est soutenue à Dreux: 1 323 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 265 par an.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Dreux est dans la vallée de la Loire ou ses affluents. Le cadre géographique (à basse altitude (150 m), dans un relief de plaine) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.