01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 971 logements dont 4 700 résidences principales, 82 résidences secondaires et 188 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 700 | 94,5 % |
| Résidences secondaires | 82 | 1,6 % |
| Logements vacants | 188 | 3,8 % |
Sur les 4 971 logements recensés, 95 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 4 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 359 | 7,7 % |
| 1919-1945 | 134 | 2,9 % |
| 1946-1970 | 359 | 7,7 % |
| 1971-1990 | 1 514 | 32,6 % |
| 1991-2005 | 1 285 | 27,7 % |
| 2006-2020 | 993 | 21,4 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (33 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 8 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 34 | 0,7 % |
| 2 pièces | 409 | 8,7 % |
| 3 pièces | 610 | 13,0 % |
| 4 pièces | 943 | 20,1 % |
| 5 pièces ou plus | 2 703 | 57,5 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 58 % du parc, contre 9 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,9 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 223 | 4 567 | 4 971 |
| Rés. principales | 3 996 | 4 239 | 4 700 |
| Rés. secondaires | 72 | 102 | 82 |
| Vacants | 155 | 227 | 188 |
À Amboise, commune similaire à 30 km, la part de propriétaires est de 49,9 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 276 | 69,7 % |
| Locataires (privé) | 710 | 15,1 % |
| Locataires HLM | 666 | 14,2 % |
| Logés gratuitement | 48 | 1,0 % |
Occupation des résidences principales — 69,7 % appartiennent à leurs occupants, 29,3 % sont louées, avec 14 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 855 | 39,5 % |
| Fioul | 316 | 6,7 % |
| Électricité | 1 879 | 40,0 % |
| Gaz bouteille | 70 | 1,5 % |
| Autre (bois…) | 581 | 12,4 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (40 %), 39 % pour gaz de ville et 12 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 366 |
| 2 à 4 ans | 804 |
| 5 à 9 ans | 890 |
| 10 ans ou plus | 2 640 |
| Total ménages | 4 700 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 677 |
| Sous-occupation modérée | 886 |
| Sous-occupation accentuée | 965 |
| Sous-occupation très accentuée | 2 112 |
| Suroccupation modérée | 70 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 320 | 6,8 % |
| 1 voiture | 1 953 | 41,6 % |
| 2 voitures ou plus | 2 427 | 51,6 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 7 % sans voiture, 42 % à une voiture et 52 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 84,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 251 | 1 064 | 123 | 64 |
| 1975 | 1 684 | 1 475 | 112 | 97 |
| 1982 | 2 182 | 1 945 | 122 | 115 |
| 1990 | 2 637 | 2 424 | 98 | 115 |
| 1999 | 3 324 | 3 128 | 82 | 114 |
| 2007 | 3 942 | 3 748 | 82 | 112 |
| 2012 | 4 223 | 3 996 | 72 | 155 |
| 2017 | 4 567 | 4 239 | 102 | 227 |
| 2023 | 4 971 | 4 700 | 82 | 188 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 1 251 à 4 971, soit +297 %.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 252 | 297 | 284 | 435 | 327 | 188 | 240 |
| Dont vacants > 2 ans | 49 | 62 | 66 | 62 | 82 | 105 | 68 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 40 | 2,2 % |
| Classe B | 107 | 5,8 % |
| Classe C | 920 | 49,9 % |
| Classe D | 551 | 29,9 % |
| Classe E | 144 | 7,8 % |
| Classe F | 57 | 3,1 % |
| Classe G | 26 | 1,4 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 50 % des logements et 58 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 407 | 22,1 % |
| Classe B | 399 | 21,6 % |
| Classe C | 560 | 30,4 % |
| Classe D | 355 | 19,2 % |
| Classe E | 76 | 4,1 % |
| Classe F | 39 | 2,1 % |
| Classe G | 9 | 0,5 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (30 %), 74 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 223 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 234 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 197 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 163 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 148 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 91 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 91 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 234 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 36 | 4 |
| Classe B | 69 | 38 |
| Classe C | 397 | 523 |
| Classe D | 359 | 192 |
| Classe E | 116 | 28 |
| Classe F | 50 | 7 |
| Classe G | 23 | 3 |
Les maisons affichent une classe dominante C (181 kWh/m²/an), les appartements C (149) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 23 |
| T2 | 174 |
| T3 | 239 |
| T4 | 138 |
| T5+ | 26 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Fondettes (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
4 971 logements sont décomptés dans le parc de Fondettes au millésime 2023, essentiellement destinés à l'habitat principal. La typologie majoritaire est la maison individuelle (81,6 %), complétée par 18,4 % d'appartements. Ce contexte résidentiel — Fondettes est dans la tradition ligérienne du Centre — cadre la lecture du parc local.
69,7 % des ménages de Fondettes possèdent leur résidence principale, selon les données INSEE. Le parc social représente 14,2 % des résidences principales. Fondettes est en deçà des obligations SRU — 14,1 % de logements sociaux contre 20,0 % requis.
Près d'21,4 % du parc de Fondettes a moins de vingt ans, signe d'une dynamique récente de construction. Les diagnostics énergétiques (DPE) pointent une classe C dominante et 167 kWh/m²/an en moyenne, sous la moyenne nationale (203). 40,0 % des résidences principales sont chauffées au électricité.
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2017–2023 (+8,8 %). 51,6 % des ménages de Fondettes disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune dans la tradition ligérienne du Centre.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2023, pour les 4 700 résidences principales de Fondettes et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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- Prix au m² dans le top 1 % du Indre-et-Loire
Analyse du marché immobilier à Fondettes
Acheter demande un effort important : 7,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Fondettes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Fondettes s'établit à 2 927 €, sur la base de 121 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Fondettes se positionne dans le top 1 % des communes les plus chères du Indre-et-Loire.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 42,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Fondettes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Fondettes
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 916 €/m² à 2 927 €/m² (+0,4 %), pour 121 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 59 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
88,4 % de maisons et 11,6 % d'appartements parmi les 121 transactions enregistrées.
88,4 % maisons, 11,6 % appartements sur 121 ventes: le collectif pèse 11,6 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 121 | 107 | 14 |
| Prix médian/m² | 2 927 € | 2 927 € | 2 865 € |
| Prix moyen/m² | 3 026 € | ||
| Surface médiane | – | 104 m² | 59 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 134 | 2 916 € |
| 2022 | 127 | 3 000 € |
| 2023 | 99 | 3 051 € |
| 2024 | 96 | 2 885 € |
| 2025 | 121 | 2 927 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 1 888 autorisations et 1 798 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 95 %.
Vacance longue durée à Fondettes
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Fondettes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Fondettes: 299 logements autorisés sur 5 ans, 59 pour la dernière année (-24 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Fondettes
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Fondettes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,96 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Fondettes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 845 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Fondettes: majorité classée C, part de passoires thermiques à 4,5 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Fondettes
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Fondettes : cadre de vie et logement
Avec 10 954 habitants concentrés sur 31,83 km² (344 hab/km²), Fondettes affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 5 monuments historiques protégés, 22 appellations d'origine rattachées au terroir local et 373 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Fondettes
Fondettes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Fondettes
Composition du parc immobilier à Fondettes
4 971 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Fondettes: 81,9 % de maisons, 18,1 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Fondettes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 644 logements).
- Avant 1919 7,7 % 359 logts
- 1919-1945 2,9 % 134 logts
- 1946-1970 7,7 % 359 logts
- 1971-1990 32,6 % 1 514 logts
- 1991-2005 27,7 % 1 285 logts
- 2006-2020 21,4 % 993 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Fondettes
373 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Fondettes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI - Val de Tours - Val de Luynes (révision) PPRN Approuvé approuvé le 18/07/2016
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Fondettes
Pour une maison de 104 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
304 408 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Fondettes
Quel est le prix de l'immobilier à Fondettes ?
Le prix médian au m² à Fondettes est de 2 927 € (données DVF, 121 transactions). Pour une maison de 104 m² (surface médiane locale), compter environ 304 000 €.
Comment Fondettes se situe-t-elle dans le Indre-et-Loire ?
Fondettes se classe au 4ᵉ rang sur 272 communes du Indre-et-Loire — dans le top 1 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Fondettes ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Fondettes est de 4,8 % (loyer de 11,8 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Fondettes.
Communes limitrophes de Fondettes
Fondettes est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Fondettes se situe dans la moyenne — prix médian 2 927 €/m², dans la ligne de la médiane de l'Indre-et-Loire. Au classement départemental, Fondettes se place dans les 1 % de communes les plus chères de l'Indre-et-Loire.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Fondettes varie peu (+0,4 %). Au total, 577 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
La maison individuelle domine les ventes de Fondettes (88,4 % des transactions), à un prix médian de 2 927 €/m². Le bien médian (104 m² à 304 408 €) équivaut à 9,6 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 12,3 €/m² pour un appartement et 11,8 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,2 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Les résidences secondaires représentent 1,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Rythme de construction régulier: 60 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 57 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Fondettes est dans la tradition ligérienne du Centre.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).