01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 169 logements dont 4 849 résidences principales, 63 résidences secondaires et 257 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 849 | 93,8 % |
| Résidences secondaires | 63 | 1,2 % |
| Logements vacants | 257 | 5,0 % |
Le graphique détaille la structure des 5 169 logements: 94 % sont habités en permanence, 1 % épisodiquement et 5 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 307 | 6,5 % |
| 1919-1945 | 137 | 2,9 % |
| 1946-1970 | 569 | 12,0 % |
| 1971-1990 | 1 895 | 40,0 % |
| 1991-2005 | 1 022 | 21,6 % |
| 2006-2019 | 812 | 17,1 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (40 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 6 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 65 | 1,3 % |
| 2 pièces | 316 | 6,5 % |
| 3 pièces | 861 | 17,8 % |
| 4 pièces | 1 292 | 26,6 % |
| 5 pièces ou plus | 2 315 | 47,7 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,5 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (48 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 453 | 4 765 | 5 169 |
| Rés. principales | 4 172 | 4 404 | 4 849 |
| Rés. secondaires | 88 | 54 | 63 |
| Vacants | 192 | 307 | 257 |
À 15 km, La Riche (10 487 hab.) enregistre 33,7 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 331 | 68,7 % |
| Locataires (privé) | 741 | 15,3 % |
| Locataires HLM | 737 | 15,2 % |
| Logés gratuitement | 40 | 0,8 % |
Occupation des résidences principales — 68,7 % appartiennent à leurs occupants, 30,5 % sont louées, avec 15 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 158 | 44,5 % |
| Fioul | 320 | 6,6 % |
| Électricité | 1 692 | 34,9 % |
| Gaz bouteille | 116 | 2,4 % |
| Autre (bois…) | 562 | 11,6 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (45 %), 35 % pour électricité et 12 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 503 |
| 2 à 4 ans | 914 |
| 5 à 9 ans | 873 |
| 10 ans ou plus | 2 559 |
| Total ménages | 4 849 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 611 |
| Sous-occupation modérée | 1 211 |
| Sous-occupation accentuée | 1 150 |
| Suroccupation modérée | 122 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 330 | 6,8 % |
| 1 voiture | 2 151 | 44,4 % |
| 2 voitures ou plus | 2 367 | 48,8 % |
Équipement automobile des ménages: 7 % sans voiture, 44 % avec une voiture et 49 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 79,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 504 | 1 223 | 150 | 131 |
| 1975 | 1 896 | 1 683 | 130 | 83 |
| 1982 | 2 595 | 2 245 | 161 | 189 |
| 1990 | 3 092 | 2 822 | 141 | 129 |
| 1999 | 3 694 | 3 448 | 125 | 121 |
| 2006 | 4 230 | 3 964 | 81 | 185 |
| 2011 | 4 453 | 4 172 | 88 | 192 |
| 2016 | 4 765 | 4 404 | 54 | 307 |
| 2022 | 5 169 | 4 849 | 63 | 257 |
Trajectoire de long terme: 1 504 logements en 1968, 5 169 en 2022 (+244 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 307 | 320 | 292 | 281 | 342 | 179 |
| Dont vacants > 2 ans | 64 | 85 | 65 | 81 | 78 | 95 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 29 | 1,2 % |
| Classe B | 48 | 2,1 % |
| Classe C | 995 | 42,7 % |
| Classe D | 899 | 38,6 % |
| Classe E | 257 | 11,0 % |
| Classe F | 73 | 3,1 % |
| Classe G | 31 | 1,3 % |
Distribution DPE sur 2 332 diagnostics: la majorité se situe en classe C (43 %), avec 46 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 216 | 9,3 % |
| Classe B | 609 | 26,1 % |
| Classe C | 839 | 36,0 % |
| Classe D | 512 | 22,0 % |
| Classe E | 101 | 4,3 % |
| Classe F | 41 | 1,8 % |
| Classe G | 14 | 0,6 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (36 %), et 71 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 233 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 223 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 195 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 180 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 138 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 96 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 233 kWh/m²/an, contre 96 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 137 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 29 | 0 |
| Classe B | 38 | 10 |
| Classe C | 395 | 600 |
| Classe D | 520 | 379 |
| Classe E | 200 | 57 |
| Classe F | 71 | 2 |
| Classe G | 26 | 5 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 200 kWh/m²/an côté maisons, C à 154 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 23 |
| T2 | 207 |
| T3 | 391 |
| T4 | 249 |
| T5+ | 82 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Montlouis-sur-Loire (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Montlouis-sur-Loire rassemble 5 169 logements au recensement de 2022, dont l'essentiel sert de résidence principale (4 849 unités). Profil pavillonnaire affirmé: 79,6 % de maisons individuelles pour 20,4 % d'appartements. Ce contexte résidentiel — Montlouis-sur-Loire est une commune du Val de Loire, en contexte de plaine (altitude moyenne: 108 m) — cadre la lecture du parc local.
68,7 % des ménages de Montlouis-sur-Loire possèdent leur résidence principale, selon les données INSEE. Le parc social représente 15,2 % des résidences principales. La commune satisfait la loi SRU — 23,0 % de logements sociaux dépasse le cible de 20,0 %.
Le parc neuf pèse lourd: 17,1 % des logements construits depuis 2006. Le parc de Montlouis-sur-Loire se classe bien côté DPE: C en tête et 180 kWh/m²/an, en retrait par rapport au repère national (203). gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 44,5 % des résidences principales.
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+8,5 %). La multi-motorisation est la norme à Montlouis-sur-Loire: 48,8 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Montlouis-sur-Loire est une commune du Val de Loire. Sur le plan physique, la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 108 m), un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Montlouis-sur-Loire en 2026 ?
Située à quelques minutes de Tours, Montlouis-sur-Loire bénéficie d'une dynamique économique et démographique positive (+4,7 % en 5 ans) et d'une excellente desserte ferroviaire. Son marché immobilier, après un pic en 2023, affiche une correction notable. Analyse des opportunités pour 2026.
Une correction de -8 % en 2024 offre un point d'entrée rafraîchi dans une commune classée dans le top quart pour son attractivité territoriale.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le rendement locatif à moyen terme, en acceptant un effort d'épargne important pour décrocher un bien.
Points clés
- ✓ Correction récente de -8,0 %
- ✓ Rendement locatif correct à 5,9 %
- ✓ Pression immobilière élevée (6,8/10)
- ⚠ Accessibilité très faible (2,7/10)
- ⚠ Solvabilité locale limitée
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
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Positionnement sur le marché
- Prix médian supérieur à 65 % des communes françaises.
- Plus abordable que les communes voisines de Tours Métropole (-15 % à -22 %).
- Rendement brut supérieur aux grandes métropoles, proche de 6 %.
Analyse du marché immobilier à Montlouis-sur-Loire
Acheter demande un effort important : 7,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Montlouis-sur-Loire : opportunités et risques
Investir à Montlouis-sur-Loire aujourd'hui relève d'une stratégie de rendement locatif à moyen terme, plus que de spéculation sur la plus-value. Le rendement brut des appartements (5,9 %) et des maisons (5,3 %) se situe dans la moyenne haute du département, selon la carte des loyers du Ministère du Logement. Toutefois, la taxe foncière élevée (46,07 %) et les charges de gestion rognent significativement ce rendement, le ramenant autour de 3,4 % net.
La pression locative est réelle, alimentée par la proximité de l'emploi à Tours et la présence d'une gare à moins d'un kilomètre, un atout pour les actifs. Cependant, le faible taux de logements sociaux (5 %) et la prédominance des propriétaires (68,7 %) limitent le turnover locatif et peuvent allonger les délais de relouage en cas de vacance.
La récente correction des prix offre une fenêtre d'opportunité pour entrer sur le marché. Il convient de cibler les biens nécessitant peu de travaux, éloignés des zones à risque inondation (PPRI actif), pour maîtriser les coûts et sécuriser la rentabilité. La dynamique de construction neuve ralentie (tendance à -21 %) ne crée pas de risque de sur-offre à court terme.
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Données du marché immobilier à Montlouis-sur-Loire
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Montlouis-sur-Loire, établi à 2 508 €/m² par la DGFiP pour 2024, marque un repli significatif. Cette baisse de 8 % en un an suit trois années de croissance ininterrompue et rapproche la commune des niveaux de 2022. Elle s'explique par le durcissement des conditions de crédit, affectant un territoire où l'accessibilité était déjà faible.
La comparaison avec les communes voisines est éclairante. Alors que Montlouis se négocie 2 508 €/m², les prix dépassent 2 880 €/m² à Fondettes ou La Riche, pourtant similaires en termes d'équipements et de proximité avec Tours. Cet écart de valorisation, de l'ordre de 15 %, offre un effet de levier intéressant pour acquérir des atouts territoriaux équivalents à un coût moindre.
Le contexte démographique et économique local, avec un taux de chômage contenu (8 %) et un solde migratoire positif, constitue un socle solide. Néanmoins, le parc de logements, composé à 81 % de maisons et vieillissant (9,4 % d'avant 1945), pose la question des travaux de rénovation énergétique, même si la part de passoires (4,3 %) reste inférieure à la moyenne nationale.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Montlouis-sur-Loire Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'analyse des données DVF sur cinq ans révèle une trajectoire en deux temps. Entre 2020 et 2023, le prix médian a connu une hausse soutenue de +15 %, passant de 2 305 à 2 657 €/m², porté par la dynamique métropolitaine tourangelle et la crise des taux bas. L'année 2024 marque un net retournement avec une baisse de -8 %, plus prononcée que dans certaines communes voisines, ramenant le prix au niveau de 2022. Cette correction, couplée à une légère augmentation des transactions, indique un marché qui s'ajuste, offrant des conditions d'entrée plus favorables qu'il y a un an. Pour un acheteur en 2026, cela suggère une phase de stabilisation, avec potentiellement moins de surenchère.
Évolution du marché immobilier de Montlouis-sur-Loire
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 388 €/m² → 2 508 €/m² (+5,0 %), volume annuel actuel 136 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Selon les données de loyers et de prix, acquérir une maison médiane (96 m² à 233 856 €) avec un apport standard nécessiterait un emprunt d'environ 210 k€. Avec un taux estimé à 4 %, la mensualité dépasserait 1 100 €. Le loyer médian de 10,8 €/m²/mois génèrerait une recette de 1 036 €, ne couvrant pas la totalité de la charge. L'effort net mensuel serait donc d'environ 70 €, pour un rendement brut de 5,3 %. Ce scénario illustre la nécessité d'un apport substantiel ou d'une recherche de bien sous la médiane pour atteindre l'équilibre, confirmant le score d'accessibilité faible (IAI 2,7/10).
Acheter vs Louer — appartement 65 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, le marché de Montlouis-sur-Loire a enregistré 136 transactions, un volume stable par rapport à 2023 (144) malgre la hausse des taux. La répartition est très majoritairement tournée vers l'habitat individuel, avec 116 ventes de maisons (92 % du volume) pour seulement 11 appartements. Les maisons vendues affichent une surface médiane de 96 m², typique d'un parc familial et équilibré. Cette structure confirme le caractère résidentiel et périurbain de la commune. Le marché semble rester liquide, mais le faible nombre d'appartements échangés peut compliquer la lecture des prix dans ce segment et indique une offre limitée, souvent liée à l'ancien.
Répartition des ventes
85,3 % de maisons et 14,7 % d'appartements parmi les 136 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 85,3 % des mutations, pour un prix médian de 2 500 €/m² (maisons) contre 2 618 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 136 | 116 | 20 |
| Prix médian/m² | 2 508 € | 2 500 € | 2 618 € |
| Prix moyen/m² | 2 453 € | ||
| Surface médiane | – | 98 m² | 65 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 161 | 2 388 € |
| 2022 | 158 | 2 571 € |
| 2023 | 116 | 2 586 € |
| 2024 | 113 | 2 445 € |
| 2025 | 136 | 2 508 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Montlouis-sur-Loire, bien que présente, montre un net ralentissement. Sur les cinq dernières années, 470 logements ont été autorisés, mais la tendance est à la baisse de -21 % par rapport à la période quinquennale précédente. Seulement 61 logements ont été autorisés en 2024. Ce tassement de l'offre neuve, face à une démographie croissante (+4,7 % en 5 ans), contribue à maintenir une pression à la hausse sur le parc ancien et limite les opportunités d'acquisition en VEFA. Pour l'investisseur, cela signifie un marché où l'offre est structurellement tendue, soutenant les prix à moyen terme, mais où les opportunités de plus-value sur le neuf sont réduites.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 2 312 logements ont été autorisés et 1 898 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 82 %.
Vacance longue durée à Montlouis-sur-Loire
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Montlouis-sur-Loire (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Montlouis-sur-Loire: 374 logements autorisés sur 5 ans, 21 pour la dernière année (-35 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Montlouis-sur-Loire
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Montlouis-sur-Loire
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,07 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Passer du rendement brut au net implique de soustraire des charges récurrentes. La taxe foncière sur le bâti à Montlouis-sur-Loire s'élève à 46,07 %. Ajoutez environ 15 % du loyer pour la gestion, les petites réparations et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 5,0 %). En copropriété, prévoyez 20 €/m²/an en moyenne. Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut affiché (5,9 % pour les appartements) et le net réel (environ 3,4 %).
Performance énergétique du parc à Montlouis-sur-Loire
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 332 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Montlouis-sur-Loire: majorité classée C, part de passoires thermiques à 4,5 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier local affiche une performance énergétique moyenne de 180 kWh/m²/an, classée C. Seulement 4,3 % des logements sont des passoires thermiques (classes F et G), un chiffre inférieur à la moyenne nationale. Ce bon résultat réduit le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues pour 2025 et 2028. Pour un acquéreur, cela signifie un parc globalement économe, avec des travaux de rénovation souvent limités à un gain de confort plutôt qu'à une obligation légale.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, plus chers à l'achat (2 618 €/m²), offrent un meilleur rendement brut (5,9 %) et un loyer au m² plus élevé (13,2 €). Ciblez les T2 et T3, adaptés aux petites familles et aux couples. Les maisons, majoritaires, trouvent preneurs auprès de familles plus larges, mais avec un loyer/m² plus faible (10,8 €). Attention au parc ancien : seuls 9,4 % des logements sont antérieurs à 1945, mais 4,3 % sont des passoires thermiques (DPE F/G), un risque réglementaire et financier à anticiper.
Quelles zones cibler à Montlouis-sur-Loire ?
La demande se concentre sur le centre-bourg, à proximité des commerces (54 équipements) et de la gare, pour les actifs mobiles. La périphérie, plus résidentielle, attire les familles recherchant un jardin. Aucune zone en forte expansion n'est signalée, la construction neuve étant en net ralentissement (-21 % d'autorisations sur 5 ans). La proximité immédiate de la Loire, bien qu'atout cadre de vie, peut impliquer des contraintes PPRI (inondation) à vérifier scrupuleusement, impactant l'assurance et l'attractivité.
Calculateur de rendement à Montlouis-sur-Loire
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Montlouis-sur-Loire
Le principal risque est la vacance, estimée à 8 % dans notre calcul, dans un marché où 5 % du parc est déjà vacant. La dépendance à l'économie tourangelle expose aux fluctuations de l'emploi local. La taxe foncière est élevée (46,07 %), grévant le rendement net. Enfin, la loi Climat et Résilience impose la rénovation des passoires thermiques (4,3 % du parc) d'ici 2028, un coût potentiel pour les acquéreurs de logements anciens mal isolés. Une analyse fine du DPE est indispensable.
Cas pratique : un investissement type à Montlouis-sur-Loire
Pour un appartement de 58 m² (surface médiane déduite du prix total type), comptez environ 157 412 € à l'achat. Le loyer médian s'établit à 766 € par mois (13,2 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité serait d'environ 910 €. Le loyer ne couvrant pas intégralement l'emprunt, un effort mensuel net d'environ 144 € est à prévoir avant déduction fiscale.
Erreurs à éviter quand on investit à Montlouis-sur-Loire
- Négliger la taxe foncière, élevée à 46,07 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative.
- Surévaluer les loyers par rapport au marché local (13,2 €/m² en appartement).
- Ignorer les règles du PPRI en zone inondable.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local suit le rythme scolaire, avec une nette accélération de mars à juin. Vendre en avril-mai maximise la visibilité auprès des familles. L'automne est aussi actif, avant la date butoir de la taxe foncière (mi-octobre pour la perception) qui peut refroidir les acheteurs en septembre. L'affluence touristique estivale, modérée (3 hébergements), a peu d'impact. L'hiver reste une période de négociation plus favorable pour l'acheteur.
Le saviez-vous ?
- Montlouis-sur-Loire compte 4 monuments historiques protégés sur 25 km².
- La commune dispose de 370 équipements de proximité, dont 78 pour la santé.
- L'aéroport de Tours-Val-de-Loire n'est qu'à 9,3 km, un atout méconnu.
S'installer à Montlouis-sur-Loire : cadre de vie et logement
S'installer à Montlouis-sur-Loire, c'est opter pour un cadre de vie paisible en bord de Loire, à moins de 10 minutes en voiture de l'hypercentre de Tours. La commune dispose d'une autonomie remarquable avec 370 équipements, dont 54 commerces et 78 services de santé, réduisant la dépendance à la métropole. La fibre est déployée à 92,6 %, facilitant le télétravail.
Le profil démographique, avec un âge médian de 46,5 ans et un indice de vieillissement élevé (172,9), traduit une population âgée significative, mais équilibrée par une part de moins de 30 ans (30,9 %). Cette mixité se reflète dans une offre de services diversifiée. La présence de quatre monuments historiques et d'un parc immobilier majoritairement constitué de maisons individuelles renforce le caractère patrimonial et familial de la commune.
Carte du marché immobilier à Montlouis-sur-Loire
Montlouis-sur-Loire et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Montlouis-sur-Loire
Une température moyenne annuelle de 12,2 °C et 678 mm de précipitations dessinent un climat doux et océanique dégradé. Les hivers sont peu rigoureux, les étés agréables sans canicule excessive. Ce profil climatique, couplé à une altitude moyenne de 67 m, convient particulièrement aux familles et aux retraités recherchant une douceur de vivre toute l'année, sans les excès de chaleur du sud ou la rigueur continentale. La présence de 4 monuments historiques protégés ajoute au cadre.
À qui s'adresse Montlouis-sur-Loire ?
La commune s'adresse principalement aux familles recherchant une maison avec jardin dans un environnement calme mais bien connecté. Les jeunes actifs travaillant à Tours ou utilisant le TGV y trouvent un compromis prix/accessibilité. Les retraités (30,6 % des habitants) apprécient le cadre et les services de santé (78 équipements). En revanche, la vie nocturne et estudiantine y est quasi-inexistante, et l'offre en appartements neufs très limitée, éloignant les profils chercheurs d'appartements modernes en centre animé.
Avantages et limites à Montlouis-sur-Loire
✓ Points forts
- Proximité immédiate de Tours et accès TGV vers Paris (7,8 km).
- Cadre de vie agréable en bord de Loire avec patrimoine historique.
- Panorama de services et commerces complet pour une ville de cette taille.
- Parc immobilier majoritairement constitué de maisons individuelles.
- Très bon déploiement de la fibre optique (92,6 %).
− À prendre en compte
- Prix d'entrée élevé au regard des revenus médians locaux.
- Taxe foncière sur le bâti parmi les plus fortes du secteur (46,07 %).
- Risque inondation (PPRI) à vérifier pour certains secteurs.
Composition du parc immobilier à Montlouis-sur-Loire
5 169 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Montlouis-sur-Loire: 80,8 % de maisons, 19,2 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Avec plus de 80 % de maisons individuelles et près de 69 % de propriétaires occupants, le marché montlouisien est structurellement stable et familial. Le très faible taux de résidences secondaires (1,2 %) indique une vocation résidentielle principale. Un taux de vacance de 5,0 % et 18 % de logements sociaux indiquent une certaine tension sur le parc privé libre. L'acheteur type est donc un ménage cherchant à s'ancrer durablement, souvent en provenance de Tours proche.
Ancienneté du parc à Montlouis-sur-Loire
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 740 logements).
- Avant 1919 6,5 % 307 logts
- 1919-1945 2,9 % 137 logts
- 1946-1970 12,0 % 569 logts
- 1971-1990 40,0 % 1 895 logts
- 1991-2005 21,6 % 1 022 logts
- 2006-2019 17,1 % 812 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Montlouis-sur-Loire
370 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Montlouis-sur-Loire
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est exposé à un risque d'inondation, formalisé par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) en révision pour les vals de Tours et Luynes. 16 arrêtés de catastrophe naturelle ont été recensés historiquement. En revanche, l'exposition au radon et à la sismicité est classée faible. Tout achat doit impérativement s'accompagner d'une consultation du zonage du PPRI, qui peut imposer des contraintes constructives ou interdire certaines rénovations en zone rouge.
Cas pratique : un achat type à Montlouis-sur-Loire
Une maison de 96 m² (surface médiane) coûte environ 233 856 €. Cela représente 9,5 années du revenu médian local (24 710 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à 1 135 €. Cette charge représente environ 55 % d'un revenu médian mensuel, un effort important pour un primo-accédant seul.
Erreurs à éviter quand on achète à Montlouis-sur-Loire
- Omettre de vérifier le classement du bien en zone PPRI.
- Ne pas anticiper les travaux sur un bien ancien (9,4 % d'avant 1945).
- Sous-estimer l'impact d'un DPE F ou G sur la future revente.
- Oublier que 18 % de logements sociaux peuvent influencer l'environnement.
Points clés à retenir à Montlouis-sur-Loire
- Prix médian à 2 508 €/m², en baisse de 8 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 5,9 % pour les appartements.
- Climat doux avec une température moyenne de 12,2 °C.
- Le prix des appartements (2 618 €/m²) dépasse celui des maisons.
- Une maison type représente un investissement de 233 856 €.
- Rendement net estimé à 3,4 % après charges et impôts.
- 4 monuments historiques protégés enrichissent le cadre de vie.
- Le parc est jeune : 17,1 % construit après 2006.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Montlouis-sur-Loire ?
À Montlouis-sur-Loire, la valeur d'un bien est fortement corrélée à sa localisation interne. La proximité de la gare (0,8 km du centre) et des 7 établissements scolaires prime. Pour une maison, la taille du terrain et l'état général (seulement 9,4 % du parc est antérieur à 1945) pèsent lourd. Un DPE dégradé (F/G) peut justifier une décote de 10 à 15 % face à un bien classé B ou C. L'exposition sud et la vue dégagée, rares à cause du bâti majoritairement individuel, sont des atouts valorisants.
Estimation indicative d'une maison à Montlouis-sur-Loire
Pour une maison de 98 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
245 784 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise, basée sur les comparables de vente récents et les spécificités de votre bien (surface, état, exposition), est cruciale. Elle fixe un prix de vente crédible qui attire les acheteurs sans brader votre patrimoine. Surévaluer peut bloquer la vente pendant des mois, sous-évaluer vous fait perdre des milliers d'euros. Avec un parc composé à 80,8 % de maisons souvent similaires en apparence, les nuances (travaux, vue, jardin) font toute la différence. Notre outil croise les données du marché (prix au m² par typologie, évolution) avec vos informations pour vous donner une fourchette de valeur fiable.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils automatiques utilisent une moyenne au m² (2 445 €), mais ignorent les micro-marchés. Un professionnel local sait qu'un appartement rénové près des commerces se vendra au prix des maisons (2 714 €/m²), tandis qu'une maison nécessitant des travaux en limite de PPRI sera en dessous. Il ajuste l'estimation selon l'état réel, l'exposition, la copropriété et la demande du moment. Son réseau lui permet aussi de présenter le bien à des acquéreurs sérieux, garantissant une négociation au juste prix.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², très agrégé.
- Négliger la décote pour un bien nécessitant une rénovation énergétique.
- Oublier de valoriser la proximité de la gare (0,8 km).
- Surévaluer un bien en ignorant la baisse récente des prix (-8 %).
Investir à Montlouis-sur-Loire : passer à l'action
Une analyse de marché ne suffit pas. Acquérir au bon prix et identifier le bon bien nécessitent une connaissance fine des micro-secteurs et des opportunités souvent discrètes. Un professionnel local fait la différence entre un bon dossier et un investissement raté.
Ces données dessinent un potentiel, mais le succès dépend du bien, du secteur et de la négociation.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Montlouis-sur-Loire grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Montlouis-sur-Loire
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Montlouis-sur-Loire
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montlouis-sur-Loire
Quel est le prix moyen d'une maison à Montlouis-sur-Loire ?
En 2024, le prix médian d'une maison était de 2 500 €/m², soit environ 233 856 € pour une surface médiane de 96 m². Les prix dans la fourchette centrale (50 % des transactions) évoluaient entre 2 063 et 2 836 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter à Montlouis-sur-Loire ?
Le marché a corrigé de -8 % en 2024, offrant des prix plus accessibles qu'en 2023. Pour un investisseur locatif visant le moyen terme, c'est une opportunité. Pour un primo-accédant local, l'effort d'épargne reste important.
Montlouis-sur-Loire est-elle plus chère qu'Amboise ?
Non, les deux communes affichent des prix très proches. Le prix médian à Montlouis-sur-Loire (2 508 €/m²) est légèrement inférieur à celui d'Amboise (2 463 €/m²), soit un écart de seulement -1 %.
Quel rendement locatif puis-je espérer ?
Le rendement brut moyen est de 5,9 % pour un appartement et 5,3 % pour une maison. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 3,4 % pour les appartements.
Quels sont les risques à connaître ?
Le principal risque naturel est l'inondation, avec un Plan de Prévention des Risques (PPRI) actif sur le val de Loire. Il est crucial de vérifier la situation du bien. Le risque sismique et radon sont faibles.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au métre carré inférieur de 15 % à 22 % à ses voisines les plus proches de Tours comme La Riche ou Fondettes, Montlouis-sur-Loire présente un effet de levier intéressant pour acquérir des indicateurs territoriaux similaires à un coût moindre.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Montlouis-sur-Loire.
Communes limitrophes de Montlouis-sur-Loire
Montlouis-sur-Loire est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Montlouis-sur-Loire s'établit à 2 508 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de l'Indre-et-Loire. Au classement départemental, Montlouis-sur-Loire se place dans les 8 % de communes les plus chères de l'Indre-et-Loire.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Montlouis-sur-Loire a augmenté de +5,0 %. Au total, 684 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le marché de Montlouis-sur-Loire est dominé par les maisons individuelles — 85,3 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 2 500 €/m² pour 98 m² en surface médiane. Rapporté au revenu médian de Montlouis-sur-Loire, un logement de 98 m² (245 000 €) représente 9,9 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 13,2 €/m² pour un appartement et 10,8 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,1 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (1,2 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Flux de construction neuve intermédiaire: 374 logements autorisés sur 2021-2025, dont 393 commencés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Montlouis-sur-Loire est une commune du Val de Loire. Le cadre géographique (en contexte de plaine (altitude moyenne: 108 m)) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).