01 Le parc de logements
Le parc comprend 582 logements dont 489 résidences principales, 37 résidences secondaires et 56 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 489 | 84,0 % |
| Résidences secondaires | 37 | 6,4 % |
| Logements vacants | 56 | 9,6 % |
Le graphique détaille la structure des 582 logements: 84 % sont habités en permanence, 6 % épisodiquement et 10 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 208 | 42,6 % |
| 1919-1945 | 47 | 9,6 % |
| 1946-1970 | 40 | 8,2 % |
| 1971-1990 | 75 | 15,4 % |
| 1991-2005 | 55 | 11,3 % |
| 2006-2019 | 63 | 12,9 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 43 % des logements relèvent de la période avant 1919, le segment d'avant 1919 restant à 43 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 5 | 1,0 % |
| 2 pièces | 29 | 5,9 % |
| 3 pièces | 72 | 14,7 % |
| 4 pièces | 104 | 21,2 % |
| 5 pièces ou plus | 280 | 57,1 % |
Le parc compte 5,1 pièces en moyenne par logement, avec 57 % de logements de cinq pièces ou plus et 7 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 541 | 539 | 582 |
| Rés. principales | 458 | 464 | 489 |
| Rés. secondaires | 21 | 16 | 37 |
| Vacants | 61 | 59 | 56 |
Les Billaux (1 174 hab., à 5 km) présente 54,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 310 | 63,4 % |
| Locataires (privé) | 143 | 29,2 % |
| Locataires HLM | 14 | 2,9 % |
| Logés gratuitement | 22 | 4,5 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 63,4 % de propriétaires face à 32,1 % de locataires (dont 3 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 149 | 30,5 % |
| Fioul | 74 | 15,2 % |
| Électricité | 191 | 39,1 % |
| Gaz bouteille | 7 | 1,4 % |
| Autre (bois…) | 67 | 13,7 % |
Le électricité équipe 39 % des résidences principales, devant gaz de ville (31 %) et fioul (15 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 58 |
| 2 à 4 ans | 73 |
| 5 à 9 ans | 93 |
| 10 ans ou plus | 265 |
| Total ménages | 489 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 45 |
| Sous-occupation modérée | 118 |
| Sous-occupation accentuée | 121 |
| Suroccupation modérée | 19 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 37 | 7,6 % |
| 1 voiture | 233 | 47,6 % |
| 2 voitures ou plus | 219 | 44,8 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 8 % sans voiture, 48 % à une voiture et 45 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 77,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 421 | 374 | 20 | 27 |
| 1975 | 428 | 360 | 31 | 37 |
| 1982 | 455 | 402 | 22 | 31 |
| 1990 | 480 | 385 | 37 | 58 |
| 1999 | 484 | 405 | 28 | 51 |
| 2006 | 473 | 423 | 24 | 27 |
| 2011 | 541 | 458 | 21 | 61 |
| 2016 | 539 | 464 | 16 | 59 |
| 2022 | 582 | 489 | 37 | 56 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 421 à 582 logements, soit +38 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 91 | 95 | 87 | 95 | 97 | 65 |
| Dont vacants > 2 ans | 40 | 44 | 52 | 53 | 38 | 50 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 2,2 % |
| Classe B | 23 | 12,5 % |
| Classe C | 78 | 42,4 % |
| Classe D | 45 | 24,5 % |
| Classe E | 18 | 9,8 % |
| Classe F | 12 | 6,5 % |
| Classe G | 4 | 2,2 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (42 %), 57 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 46 | 25,0 % |
| Classe B | 41 | 22,3 % |
| Classe C | 57 | 31,0 % |
| Classe D | 22 | 12,0 % |
| Classe E | 11 | 6,0 % |
| Classe F | 6 | 3,3 % |
| Classe G | 1 | 0,5 % |
Répartition climat du parc: C concentre 31 % des diagnostics et 78 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 192 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 217 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 210 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 156 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 140 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 258 kWh/m²/an |
Les logements construits après 2012 consomment en moyenne 258 kWh/m²/an, contre 140 pour ceux bâtis 2001-2012 — un écart de 118 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 2 |
| Classe B | 12 | 11 |
| Classe C | 40 | 38 |
| Classe D | 32 | 13 |
| Classe E | 17 | 1 |
| Classe F | 12 | 0 |
| Classe G | 3 | 1 |
Les maisons affichent une classe dominante C (194 kWh/m²/an), les appartements C (153) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 2 |
| T3 | 8 |
| T4 | 6 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Fronsac (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Au recensement 2022, Fronsac compte 582 logements répartis entre les trois statuts (principal 84,0 %, secondaire 6,4 %, vacant 9,6 %). Une typologie quasi monomorphe — 85,4 % de maisons, le collectif y est très marginal. Fronsac est entre océan et marais, sur la côte atlantique, dans un relief de plaine, à 38 m d'altitude en moyenne.
Profil d'occupation typique d'une commune résidentielle: 63,4 % de propriétaires occupants. Au plan locatif social, 2,9 % des résidences principales sont en HLM.
Le parc ancien occupe une place forte à Fronsac: 42,5 % des logements ont été bâtis avant 1919. Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (179 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 39,1 % des résidences principales.
Progression modérée du parc: +8,0 % entre 2016 et 2022. Profil fortement motorisé: 44,8 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Fronsac est entre océan et marais, sur la côte atlantique, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Le cadre géographique dans un relief de plaine, à 38 m d'altitude en moyenne nuance les caractéristiques du parc local.
Le détail du parc (489 résidences principales de Fronsac) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Correction marquée sur le marché à Fronsac : -25,1 % en un an, dans un contexte de seulement 10 transactions annuelles.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 7,2 %
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Gironde (375ᵉ rang sur 532 communes)
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Correction récente des prix : -25,1 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Fronsac
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Fronsac
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Fronsac s'établit à 1 633 €, sur la base de 10 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 35,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,2 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Fronsac Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Fronsac
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 588 €/m² → 1 633 €/m² (+2,8 %), volume annuel actuel 10 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 140 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 10 | 10 |
| Prix médian/m² | 1 633 € | 1 633 € |
| Prix moyen/m² | 1 676 € | |
| Surface médiane | – | 140 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 17 | 1 588 € |
| 2022 | 13 | 2 271 € |
| 2023 | 13 | 2 364 € |
| 2024 | 15 | 2 179 € |
| 2025 | 10 | 1 633 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
56 logements autorisés cumulés, 26 commencés: la dynamique récente affiche 0 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Fronsac
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Fronsac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Fronsac totalise 8 logements sur 5 ans, soit -33 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Fronsac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Fronsac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,38 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Fronsac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 184 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Fronsac est C, avec 8,7 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Fronsac
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Fronsac : cadre de vie et logement
Fronsac compte 1 130 habitants, à 15 m d'altitude. Le climat local affiche 13,9 °C de moyenne annuelle et 798 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 13 appellations d'origine rattachées au terroir local et 71 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Fronsac
Fronsac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Fronsac
Composition du parc immobilier à Fronsac
582 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Fronsac est composé très majoritairement de maisons (85,8 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Fronsac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 489 logements).
- Avant 1919 42,5 % 208 logts
- 1919-1945 9,6 % 47 logts
- 1946-1970 8,2 % 40 logts
- 1971-1990 15,3 % 75 logts
- 1991-2005 11,2 % 55 logts
- 2006-2019 12,9 % 63 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Fronsac
71 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Fronsac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Fronsac
Pour une maison de 140 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
228 620 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Fronsac
Quel est le prix de l'immobilier à Fronsac ?
Le prix médian au m² à Fronsac est de 1 633 € (données DVF, 10 transactions). Pour une maison de 140 m² (surface médiane locale), compter environ 229 000 €.
Comment Fronsac se situe-t-elle dans le Gironde ?
Fronsac se situe au 375ᵉ rang du Gironde sur 532 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Fronsac ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Fronsac est de 7,2 % (loyer de 9,8 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Fronsac.
Communes limitrophes de Fronsac
Fronsac est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 1 633 €/m² à Fronsac contre 3 460 €/m² pour la Gironde.
Le prix médian au m² à Fronsac est stable entre 2021 et 2025 (+2,8 %). 68 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -25,1 % du prix médian.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Fronsac à un niveau significatif — 1 633 €/m² en médiane. Le bien médian (140 m² à 228 620 €) équivaut à 9,8 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Fronsac avoisinent 11,3 €/m² pour les appartements et 9,8 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 7,2 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (6,4 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Peu de permis de construire délivrés sur 2021-2025: 8 logements autorisés au total, soit 2 par an. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (75 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Fronsac est entre océan et marais, sur la côte atlantique. Le cadre géographique (dans un relief de plaine, à 38 m d'altitude en moyenne) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.