01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 033 logements dont 1 889 résidences principales, 33 résidences secondaires et 111 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 889 | 92,9 % |
| Résidences secondaires | 33 | 1,6 % |
| Logements vacants | 111 | 5,5 % |
Visualisation des trois usages du parc: 93 % d'habitat permanent, 2 % de résidences secondaires et 5 % de logements inoccupés sur un total de 2 033.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 265 | 15,5 % |
| 1919-1945 | 96 | 5,6 % |
| 1946-1970 | 155 | 9,1 % |
| 1971-1990 | 342 | 20,0 % |
| 1991-2005 | 324 | 19,0 % |
| 2006-2020 | 526 | 30,8 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 31 % des logements relèvent de la période 2006-2020, le segment d'avant 1919 restant à 16 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 31 | 1,6 % |
| 2 pièces | 137 | 7,3 % |
| 3 pièces | 313 | 16,6 % |
| 4 pièces | 616 | 32,6 % |
| 5 pièces ou plus | 792 | 41,9 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,4 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (42 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 520 | 1 754 | 2 033 |
| Rés. principales | 1 361 | 1 587 | 1 889 |
| Rés. secondaires | 18 | 22 | 33 |
| Vacants | 141 | 144 | 111 |
Pompignac, commune de taille similaire à 10 km, affiche 78,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 236 | 65,4 % |
| Locataires (privé) | 410 | 21,7 % |
| Locataires HLM | 218 | 11,5 % |
| Logés gratuitement | 26 | 1,4 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 65,4 % de propriétaires face à 33,2 % de locataires (dont 12 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 567 | 30,0 % |
| Fioul | 41 | 2,2 % |
| Électricité | 992 | 52,5 % |
| Gaz bouteille | 30 | 1,6 % |
| Autre (bois…) | 259 | 13,7 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 53 %. gaz de ville pèse 30 %, autres sources (bois notamment) 14 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 151 |
| 2 à 4 ans | 477 |
| 5 à 9 ans | 412 |
| 10 ans ou plus | 849 |
| Total ménages | 1 889 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 403 |
| Sous-occupation modérée | 479 |
| Sous-occupation accentuée | 460 |
| Sous-occupation très accentuée | 495 |
| Suroccupation modérée | 53 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 90 | 4,8 % |
| 1 voiture | 827 | 43,8 % |
| 2 voitures ou plus | 972 | 51,5 % |
Motorisation des ménages: 5 % n'ont aucune voiture, 44 % en ont une et 51 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 84,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 689 | 565 | 44 | 80 |
| 1975 | 819 | 702 | 20 | 97 |
| 1982 | 869 | 786 | 21 | 62 |
| 1990 | 963 | 868 | 29 | 66 |
| 1999 | 1 088 | 985 | 19 | 84 |
| 2007 | 1 357 | 1 236 | 17 | 104 |
| 2012 | 1 520 | 1 361 | 18 | 141 |
| 2017 | 1 754 | 1 587 | 22 | 144 |
| 2023 | 2 033 | 1 889 | 33 | 111 |
Entre 1968 et 2023, le parc est passé de 689 à 2 033 logements, soit +195 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 137 | 165 | 165 | 149 | 155 | 92 | 138 |
| Dont vacants > 2 ans | 33 | 37 | 36 | 35 | 41 | 51 | 36 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 53 | 8,8 % |
| Classe B | 45 | 7,5 % |
| Classe C | 287 | 47,9 % |
| Classe D | 132 | 22,0 % |
| Classe E | 58 | 9,7 % |
| Classe F | 17 | 2,8 % |
| Classe G | 7 | 1,2 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (48 %), 64 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 204 | 34,1 % |
| Classe B | 115 | 19,2 % |
| Classe C | 164 | 27,4 % |
| Classe D | 67 | 11,2 % |
| Classe E | 41 | 6,8 % |
| Classe F | 7 | 1,2 % |
| Classe G | 1 | 0,2 % |
Répartition climat du parc: A concentre 34 % des diagnostics et 81 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 198 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 208 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 177 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 150 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 136 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 79 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 208 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 79 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 50 | 3 |
| Classe B | 41 | 4 |
| Classe C | 208 | 79 |
| Classe D | 106 | 26 |
| Classe E | 50 | 8 |
| Classe F | 13 | 4 |
| Classe G | 6 | 1 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (159 kWh/m²/an) et appartements en classe C (151).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 2 |
| T2 | 77 |
| T3 | 98 |
| T4 | 86 |
| T5+ | 2 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Vayres (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Vayres rassemble 2 033 logements au recensement de 2023, dont l'essentiel sert de résidence principale (1 889 unités). La typologie majoritaire est la maison individuelle (84,6 %), complétée par 15,4 % d'appartements. Ancrage local: la commune est entre océan et marais, sur la côte atlantique.
Les propriétaires occupants sont majoritaires (65,4 %), devant les locataires (33,2 %). Côté logement social, 11,5 % des résidences principales relèvent du parc HLM. Bilan SRU: déficit chiffré (15,5 % contre une obligation de 25,0 %).
La structure par époque du parc est contrastée — 15,5 % avant 1919 et 30,8 % depuis 2006. Les diagnostics énergétiques (DPE) pointent une classe C dominante et 158 kWh/m²/an en moyenne, sous la moyenne nationale (203). Le électricité équipe 52,5 % des logements occupés à titre principal.
Le nombre de logements de Vayres a bondi de +15,9 % entre les recensements 2017 et 2023. Profil fortement motorisé: 51,5 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune entre océan et marais, sur la côte atlantique.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2023 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Gironde (142ᵉ rang sur 530 communes)
Analyse du marché immobilier à Vayres
Acheter demande un effort important : 7,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Vayres
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Vayres s'établit à 2 438 €, sur la base de 65 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 49,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 7,1 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Vayres Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Vayres
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian de Vayres évolue de -7,1 %, passant de 2 623 à 2 438 €/m²; 65 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 46 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
93,8 % de maisons et 6,2 % d'appartements parmi les 65 transactions enregistrées.
93,8 % maisons, 6,2 % appartements sur 65 ventes: le collectif pèse 6,2 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 65 | 61 | 4 |
| Prix médian/m² | 2 438 € | 2 447 € | 2 199 € |
| Prix moyen/m² | 2 331 € | ||
| Surface médiane | – | 101 m² | 46 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 56 | 2 623 € |
| 2022 | 72 | 2 631 € |
| 2023 | 45 | 2 418 € |
| 2024 | 38 | 2 406 € |
| 2025 | 65 | 2 438 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 1 320 logements ont été autorisés et 944 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 72 %.
Vacance longue durée à Vayres
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Vayres (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Vayres: 207 logements autorisés sur 5 ans, 30 pour la dernière année (-35 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Vayres
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Vayres
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,94 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Vayres
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 599 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Vayres: majorité classée C, part de passoires thermiques à 4,0 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Vayres
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S'installer à Vayres : cadre de vie et logement
Avec 4 615 habitants concentrés sur 14,46 km² (319 hab/km²), Vayres affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 12 appellations d'origine rattachées au terroir local et 170 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Vayres
Vayres et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Vayres
Composition du parc immobilier à Vayres
2 033 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Vayres: 85,8 % de maisons, 14,2 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Vayres
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 708 logements).
- Avant 1919 15,5 % 265 logts
- 1919-1945 5,6 % 96 logts
- 1946-1970 9,1 % 155 logts
- 1971-1990 20,0 % 342 logts
- 1991-2005 19,0 % 324 logts
- 2006-2020 30,8 % 526 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Vayres
170 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Vayres
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR - Vayres PPRN Approuvé approuvé le 16/06/2003
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Vayres
Pour une maison de 101 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
246 238 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Vayres
Quel est le prix de l'immobilier à Vayres ?
Le prix médian au m² à Vayres est de 2 438 € (données DVF, 65 transactions). Pour une maison de 101 m² (surface médiane locale), compter environ 247 000 €.
Comment Vayres se situe-t-elle dans le Gironde ?
Vayres se situe au 142ᵉ rang du Gironde sur 530 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Vayres ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Vayres est de 5,2 % (loyer de 10,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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Résumé
Le marché immobilier de Vayres se situe dans la moyenne — prix médian 2 438 €/m², dans la ligne de la médiane de la Gironde.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Vayres a enregistré une baisse de 7,1 % du prix médian. Au total, 276 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le marché penche nettement côté maisons (93,8 %), vendues autour de 2 447 €/m² pour des surfaces médianes de 101 m². Le bien médian (101 m² à 247 147 €) équivaut à 9,4 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 13,1 €/m² pour un appartement et 10,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,1 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 1,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Construction neuve active à Vayres: l'équivalent de 41 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 55 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Vayres est entre océan et marais, sur la côte atlantique.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.