01 Le parc de logements
Le parc comprend 322 logements dont 278 résidences principales, 18 résidences secondaires et 27 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 278 | 86,3 % |
| Résidences secondaires | 18 | 5,6 % |
| Logements vacants | 27 | 8,4 % |
Visualisation des trois usages du parc: 86 % d'habitat permanent, 6 % de résidences secondaires et 8 % de logements inoccupés sur un total de 322.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 67 | 26,0 % |
| 1919-1945 | 14 | 5,4 % |
| 1946-1970 | 11 | 4,3 % |
| 1971-1990 | 59 | 22,9 % |
| 1991-2005 | 29 | 11,2 % |
| 2006-2019 | 78 | 30,2 % |
Structure du bâti par époque: 26 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 2006-2019 (30 %), 30 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,4 % |
| 2 pièces | 3 | 1,1 % |
| 3 pièces | 19 | 6,8 % |
| 4 pièces | 95 | 34,2 % |
| 5 pièces ou plus | 160 | 57,6 % |
Distribution par taille: 1 % de petits logements (T1-T2), 58 % de grands (5p+), moyenne à 5,0 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 263 | 308 | 322 |
| Rés. principales | 248 | 273 | 278 |
| Rés. secondaires | 4 | 14 | 18 |
| Vacants | 11 | 20 | 27 |
À Gimeux, commune similaire à 9 km, la part de propriétaires est de 80,2 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 229 | 82,4 % |
| Locataires (privé) | 42 | 15,1 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 7 | 2,5 % |
La répartition du parc occupé: 82,3 % de propriétaires, 15,1 % de locataires, dont 0 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 0,4 % |
| Fioul | 33 | 11,9 % |
| Électricité | 146 | 52,5 % |
| Gaz bouteille | 9 | 3,2 % |
| Autre (bois…) | 89 | 32,0 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (53 %), suivi par autres sources (bois notamment) (32 %) et fioul (12 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 27 |
| 2 à 4 ans | 38 |
| 5 à 9 ans | 54 |
| 10 ans ou plus | 159 |
| Total ménages | 278 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 15 |
| Sous-occupation modérée | 53 |
| Sous-occupation accentuée | 115 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 12 | 4,3 % |
| 1 voiture | 89 | 32,0 % |
| 2 voitures ou plus | 177 | 63,7 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 4 % sans, 32 % à une voiture, 64 % multi-motorisés. Par ailleurs, 81,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 148 | 95 | 11 | 42 |
| 1975 | 136 | 96 | 12 | 28 |
| 1982 | 149 | 116 | 12 | 21 |
| 1990 | 190 | 171 | 12 | 7 |
| 1999 | 204 | 183 | 5 | 16 |
| 2006 | 234 | 224 | 6 | 4 |
| 2011 | 263 | 248 | 4 | 11 |
| 2016 | 308 | 273 | 14 | 20 |
| 2022 | 322 | 278 | 18 | 27 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 148 à 322, soit +118 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 36 | 34 | 31 | 28 | 24 | 23 |
| Dont vacants > 2 ans | 17 | 15 | 12 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 7,7 % |
| Classe B | 4 | 7,7 % |
| Classe C | 14 | 26,9 % |
| Classe D | 19 | 36,5 % |
| Classe E | 9 | 17,3 % |
| Classe F | 2 | 3,8 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 37 % des logements et 42 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 16 | 30,8 % |
| Classe B | 21 | 40,4 % |
| Classe C | 5 | 9,6 % |
| Classe D | 7 | 13,5 % |
| Classe E | 1 | 1,9 % |
| Classe F | 2 | 3,8 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe B dominante (40 %), 81 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 201 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 261 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 219 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 165 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 185 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 71 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 261 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 71 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 1 |
| Classe B | 4 | 0 |
| Classe C | 14 | 0 |
| Classe D | 18 | 1 |
| Classe E | 6 | 3 |
| Classe F | 2 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (180 kWh/m²/an) et appartements en classe E (234).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Germignac (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
322 logements sont décomptés dans le parc de Germignac au millésime 2022, essentiellement destinés à l'habitat principal. Le parc se résume presque exclusivement à des maisons individuelles (97,8 %). Ce contexte résidentiel — Germignac est une commune de la façade atlantique française, à basse altitude (62 m), dans un relief de plaine — cadre la lecture du parc local.
La propriété occupante domine très nettement le parc — 82,3 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire.
Le caractère patrimonial du bâti est marqué — 25,9 % du parc remonte à avant 1919. Le parc de Germignac se classe bien côté DPE: D en tête et 185 kWh/m²/an, en retrait par rapport au repère national (203). Au plan énergétique résidentiel, 52,5 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Croissance modérée du parc de Germignac entre 2016 et 2022 (+4,5 %). Profil fortement motorisé: 63,7 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Germignac est une commune de la façade atlantique française. Germignac est à basse altitude (62 m), dans un relief de plaine, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Germignac en 2026 ?
Le marché immobilier de Germignac a bondi de +22,4 % en un an, signal rare sur une commune de 653 habitants.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 6,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,7 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Charente-Maritime
- Prix en forte hausse : +22,4 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Germignac
Acheter demande un effort important : 6,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Germignac : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Germignac
Estimation sur un maison type de 141 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Germignac.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Germignac ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Germignac
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Germignac s'établit à 2 003 €, sur la base de 3 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 51,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Germignac Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Germignac
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Germignac évolue de +35,4 %, passant de 1 479 à 2 003 €/m²; 3 ventes ont été enregistrées en 2025.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 141 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 3 | 3 |
| Prix médian/m² | 2 003 € | 2 003 € |
| Prix moyen/m² | 1 946 € | |
| Surface médiane | – | 141 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 11 | 1 479 € |
| 2022 | 6 | 1 985 € |
| 2023 | 7 | 1 667 € |
| 2024 | 4 | 1 637 € |
| 2025 | 3 | 2 003 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
94 logements autorisés cumulés, 90 commencés: la dynamique récente affiche 2 autorisations sur 2025.
Construction neuve à Germignac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Germignac: 20 logements autorisés sur 5 ans, 1 pour la dernière année (+11 %).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Germignac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Germignac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (51,03 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Germignac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 52 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Germignac: majorité classée D, part de passoires thermiques à 3,8 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Germignac
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Germignac : cadre de vie et logement
Germignac, commune de 653 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : à seulement 43 m d'altitude.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 16 appellations d'origine rattachées au terroir local et 25 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Germignac
Germignac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Germignac
Composition du parc immobilier à Germignac
322 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Germignac: 98,1 % de maisons, 1,9 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Germignac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 259 logements).
- Avant 1919 25,9 % 67 logts
- 1919-1945 5,4 % 14 logts
- 1946-1970 4,2 % 11 logts
- 1971-1990 22,8 % 59 logts
- 1991-2005 11,2 % 29 logts
- 2006-2019 30,1 % 78 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Germignac
25 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Germignac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Germignac
Pour une maison de 141 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
282 423 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Investir à Germignac : passer à l'action
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Germignac grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Germignac
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Germignac
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Germignac
Quel est le prix de l'immobilier à Germignac ?
Le prix médian au m² à Germignac est de 2 003 € (données DVF, 3 transactions). Pour une maison de 141 m² (surface médiane locale), compter environ 282 000 €.
Comment Germignac se situe-t-elle dans le Charente-Maritime ?
Germignac se situe dans la moyenne départementale du Charente-Maritime.
Quel rendement locatif espérer à Germignac ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Germignac est de 5,7 % (loyer de 9,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Germignac.
Communes limitrophes de Germignac
Germignac est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Germignac s'établit à 2 003 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de la Charente-Maritime.
Forte valorisation observée: le m² médian de Germignac gagne +35,4 % sur la période 2021-2025. Au total, 31 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +22,4 %.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 2 003 €/m² pour 141 m². Un bien type de 141 m² revient à environ 282 423 €, soit 12,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 9,7 €/m² pour un appartement et 9,5 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 5,7 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Germignac (5,6 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 20 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 4 par an en moyenne. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (90 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Germignac est une commune de la façade atlantique française. Le cadre géographique (à basse altitude (62 m), dans un relief de plaine) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).