01 Le parc de logements
Le parc comprend 924 logements dont 627 résidences principales, 178 résidences secondaires et 119 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 627 | 67,9 % |
| Résidences secondaires | 178 | 19,3 % |
| Logements vacants | 119 | 12,9 % |
Parmi les 924 logements du parc, 68 % assurent la fonction de résidence principale, contre 19 % de secondaires et 13 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 175 | 28,1 % |
| 1919-1945 | 99 | 15,9 % |
| 1946-1970 | 156 | 25,0 % |
| 1971-1990 | 125 | 20,1 % |
| 1991-2005 | 40 | 6,4 % |
| 2006-2019 | 28 | 4,5 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche avant 1919 domine (28 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 28 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 4 | 0,6 % |
| 2 pièces | 53 | 8,5 % |
| 3 pièces | 152 | 24,2 % |
| 4 pièces | 175 | 27,9 % |
| 5 pièces ou plus | 243 | 38,8 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,2 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (39 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 921 | 924 | 924 |
| Rés. principales | 687 | 690 | 627 |
| Rés. secondaires | 154 | 146 | 178 |
| Vacants | 80 | 88 | 119 |
La part de propriétaires atteint 54,1 % à Poulaines, commune de 816 hab. à 16 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 453 | 72,2 % |
| Locataires (privé) | 69 | 11,0 % |
| Locataires HLM | 90 | 14,4 % |
| Logés gratuitement | 15 | 2,4 % |
Visualisation des quatre statuts — 72,2 % de propriétaires occupants, 25,4 % de locataires et 14 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 211 | 33,7 % |
| Fioul | 73 | 11,6 % |
| Électricité | 223 | 35,6 % |
| Gaz bouteille | 7 | 1,1 % |
| Autre (bois…) | 113 | 18,0 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 36 %. gaz de ville pèse 34 %, autres sources (bois notamment) 18 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 66 |
| 2 à 4 ans | 110 |
| 5 à 9 ans | 81 |
| 10 ans ou plus | 370 |
| Total ménages | 627 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 90 |
| Sous-occupation modérée | 211 |
| Sous-occupation accentuée | 161 |
| Suroccupation modérée | 15 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 92 | 14,7 % |
| 1 voiture | 315 | 50,2 % |
| 2 voitures ou plus | 220 | 35,1 % |
Équipement automobile des ménages: 15 % sans voiture, 50 % avec une voiture et 35 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 62,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 790 | 667 | 37 | 86 |
| 1975 | 847 | 683 | 92 | 72 |
| 1982 | 863 | 670 | 112 | 81 |
| 1990 | 870 | 632 | 85 | 153 |
| 1999 | 907 | 685 | 166 | 56 |
| 2006 | 931 | 693 | 164 | 74 |
| 2011 | 921 | 687 | 154 | 80 |
| 2016 | 924 | 690 | 146 | 88 |
| 2022 | 924 | 627 | 178 | 119 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 790 à 924, soit +17 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 157 | 167 | 159 | 161 | 147 | 138 |
| Dont vacants > 2 ans | 95 | 100 | 41 | 25 | 75 | 98 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 2 | 0,6 % |
| Classe C | 72 | 22,5 % |
| Classe D | 82 | 25,6 % |
| Classe E | 96 | 30,0 % |
| Classe F | 42 | 13,1 % |
| Classe G | 26 | 8,1 % |
La classe E domine avec 30 % des diagnostics, et 23 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 23 | 7,2 % |
| Classe B | 71 | 22,2 % |
| Classe C | 73 | 22,8 % |
| Classe D | 54 | 16,9 % |
| Classe E | 65 | 20,3 % |
| Classe F | 24 | 7,5 % |
| Classe G | 10 | 3,1 % |
Émissions CO₂: 23 % des logements relèvent de la classe C, 52 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 287 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 251 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 246 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 184 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 131 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 199 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 131 kWh/m²/an pour les logements 2001-2012, près de 287 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 2 | 0 |
| Classe C | 37 | 35 |
| Classe D | 60 | 22 |
| Classe E | 82 | 14 |
| Classe F | 36 | 6 |
| Classe G | 20 | 6 |
Côté maisons, la dominante est E (267 kWh/m²/an); côté appartements, C (222).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 9 |
| T3 | 44 |
| T4 | 43 |
| T5+ | 3 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Graçay (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Les données INSEE 2022 pointent 12,9 % de logements vacants à Graçay (119 unités). Le tissu résidentiel est presque uniquement composé de maisons (93,5 %). Côté cadre local, Graçay est dans la vallée de la Loire ou ses affluents, en plaine, à 108 m d'altitude.
72,2 % des ménages de Graçay possèdent leur résidence principale, selon les données INSEE. 14,4 % des logements occupés à titre principal sont des HLM.
28,1 % des logements de Graçay datent d'avant 1919 — une signature de bourg ancien au patrimoine architectural constitué de longue date. Le parc de Graçay présente des performances DPE contrastées: classe dominante E et 255 kWh/m²/an, soit davantage que la moyenne nationale. Les passoires thermiques (F+G) atteignent 21,2 % du parc diagnostiqué. Mode de chauffage dominant: électricité (35,6 %).
Le parc de Graçay est stable sur la période 2016-2022 (0,0 %). La motorisation des ménages est classique: 14,7 % sans voiture et 35,1 % avec deux voitures ou plus.
Ancrée régionalement, la commune est dans la vallée de la Loire ou ses affluents: les attentes résidentielles s'y calquent. Le contexte naturel (en plaine, à 108 m d'altitude) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Le marché immobilier de Graçay a bondi de +24,8 % en un an, signal rare sur une commune de 1 234 habitants.
Verdict
➤ Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 2,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 12,0 %
- ✓ Prix accessibles au regard des revenus locaux
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Cher
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Fragilité économique locale marquée — vigilance sur la demande de long terme
- Prix en forte hausse : +24,8 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Graçay
Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 2,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Le rendement locatif brut estimé atteint 12,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Graçay
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Graçay s'établit à 825 €, sur la base de 23 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 48,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 12,0 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Graçay Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Graçay
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 852 €/m² → 825 €/m² (-3,2 %), volume annuel actuel 23 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 25 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
95,7 % de maisons et 4,3 % d'appartements parmi les 23 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (95,7 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 812 €/m² pour les maisons et 1 400 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 23 | 22 | 1 |
| Prix médian/m² | 825 € | 812 € | 1 400 € |
| Prix moyen/m² | 989 € | ||
| Surface médiane | – | 80 m² | 25 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 46 | 852 € |
| 2022 | 34 | 1 047 € |
| 2023 | 24 | 898 € |
| 2024 | 26 | 661 € |
| 2025 | 23 | 825 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 30 logements ont été autorisés et 12 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 40 %.
Vacance longue durée à Graçay
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Graçay (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Graçay: 5 logements autorisés sur 5 ans, 4 pour la dernière année (+25 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Graçay
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Graçay
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,18 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Graçay
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 320 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Graçay: majorité classée E, part de passoires thermiques à 21,2 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Graçay
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Graçay : cadre de vie et logement
Graçay compte 1 234 habitants, à 131 m d'altitude. Le climat local affiche 12,1 °C de moyenne annuelle et 741 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 4 monuments historiques protégés, 18 appellations d'origine rattachées au terroir local et 59 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Graçay
Graçay et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Graçay
Composition du parc immobilier à Graçay
924 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Graçay: 93,9 % de maisons, 6,1 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Graçay
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 623 logements).
- Avant 1919 28,1 % 175 logts
- 1919-1945 15,9 % 99 logts
- 1946-1970 25,0 % 156 logts
- 1971-1990 20,1 % 125 logts
- 1991-2005 6,4 % 40 logts
- 2006-2019 4,5 % 28 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Graçay
59 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Graçay
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Graçay
Pour une maison de 80 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
66 000 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Graçay
Quel est le prix de l'immobilier à Graçay ?
Le prix médian au m² à Graçay est de 825 € (données DVF, 23 transactions). Pour une maison de 80 m² (surface médiane locale), compter environ 65 000 €.
Comment Graçay se situe-t-elle dans le Cher ?
Graçay se situe dans la moyenne départementale du Cher.
Quel rendement locatif espérer à Graçay ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Graçay est de 12,0 % (loyer de 8,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Graçay est-il énergétiquement dégradé ?
21,2 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante E). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Graçay.
Communes limitrophes de Graçay
Graçay est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché d'accès abordable à Graçay: 825 €/m² sur 23 ventes récentes, un ticket d'entrée inférieur à la médiane départementale.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Graçay a enregistré une baisse de -3,2 % du prix médian. Au total, 153 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +24,8 %.
Typologie largement pavillonnaire à Graçay: 95,7 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 812 €/m². Rapporté au revenu médian de Graçay, un logement de 80 m² (64 960 €) représente 3,2 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 8,4 €/m² pour un appartement et 8,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 7,2 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Avec 19,3 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
Très peu de permis délivrés sur 2021-2025 — le parc évolue principalement par mutation de l'ancien. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Graçay est dans la vallée de la Loire ou ses affluents. Contexte physique: en plaine, à 108 m d'altitude.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).