Acheter à Hendaye, c'est opter pour une ville frontalière dynamique, baignée d'un climat océanique doux (15,1 °C de moyenne) et dotée de 7 monuments historiques. Avec 18 102 habitants et une densité de 1 646 hab./km², elle offre l'animation d'un pôle urbain sans la saturation des grandes métropoles. Le marché immobilier, bien qu'élevé, présente des opportunités pour divers profils, des retraités aux actifs travaillant jusqu'en Espagne.
Carte du marché immobilier à Hendaye
Hendaye et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Hendaye
14 610 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Un parc immobilier singulier, dominé à 56,4 % par des propriétaires occupants mais avec une part de résidences secondaires (35,9 %) très au-dessus de la moyenne nationale. Ce double visage—résidentiel permanent et tourisme/épisodique—structure le marché. La faible vacance (4,6 %) et le faible taux de logements sociaux (16 %) indiquent une pression locative potentielle, tandis que la part des maisons (22,5 %) reflète un tissu urbain plutôt dense pour une ville de cette taille.
Évolution démographique à Hendaye
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Hendaye
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Hendaye
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 25,1 %
- Employés 18,5 %
- Autres sans activité professionnelle 17,8 %
- Professions intermédiaires 15,0 %
- Ouvriers 12,2 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 7,1 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 4,1 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Hendaye
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Hendaye
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 8 598 logements).
- Avant 1919 4,9 % 421 logts
- 1919-1945 6,7 % 580 logts
- 1946-1970 19,7 % 1 694 logts
- 1971-1990 25,4 % 2 182 logts
- 1991-2005 24,1 % 2 071 logts
- 2006-2019 19,2 % 1 650 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Hendaye
858 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Hendaye
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Hendaye
Une maison familiale de 105 m² coûte environ 509 250 €. Avec un revenu médian local de 22 090 €, cet achat représente 23 années de revenus. Pour un primo-accédant avec 10 % d'apport (50 925 €), empruntant 458 325 € sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 2 650 €, nécessitant un revenu conséquent ou un apport plus substantiel.
Erreurs à éviter quand on achète à Hendaye
- Ne pas consulter le PPR submersion marine avant l'offre.
- Ignorer le DPE et le coût des travaux de mise aux normes.
- Surévaluer son budget sans intéguer les frais de notaire (8-9 %).
- Négliger l'exposition et la vue, critères valorisants majeurs.
Le saviez-vous ?
- Hendaye a 7 monuments historiques protégés, dont le château d'Abbadie.
- 92,6 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La commune a autorisé 675 logements neufs sur les 5 dernières années.
Performance énergétique du parc à Hendaye
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 291 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc est relativement bonne, avec une classe dominante C (182 kWh/m²/an) et seulement 5,1 % de passoires thermiques (F/G). Pour l'acheteur, cela signifie un risque réglementaire limité à court terme (interdiction de location des passoires en 2025 et 2028). Cependant, près d'un tiers du parc a été construit avant 1975 et pourrait nécessiter des travaux de mise aux normes à l'horizon 2034 (classe E minimum).
Risques naturels et géorisques à Hendaye
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR Littoraux Submersion Marine PPRN Approuvé approuvé le 19/10/2017
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Le risque naturel principal à Hendaye est la submersion marine, avec un PPR Littoraux actif. La commune a connu 16 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est modérée et le radon faible. Pour tout achat, la consultation du plan de prévention des risques (PPR) et l'assurabilité du bien sont des étapes incontournables. Ces contraintes peuvent impacter les possibilités d'extension ou de construction.
Cadre de vie à Hendaye
Hendaye bénéficie d'une situation géographique exceptionnelle, entre océan, montagne et frontière espagnole. La commune dispose de 858 équipements, dont 16 établissements scolaires et 54 infrastructures sportives. La gare TGV à 9,6 km et l'aéroport de Biarritz à 23,3 km assurent une excellente connectivité. Le revers de la médaille : des précipitations abondantes (1 521 mm/an) et une exposition à certains risques naturels (submersion marine, sismicité modérée). La vitalité économique repose sur 1 609 entreprises et un taux d'emploi de 64,9 %.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 46 m², il faut prévoir environ 215 000 € (4 667 €/m²). Une maison de 105 m² coûte en médiane 509 000 €. Ces prix placent Hendaye bien au-dessus des communes voisines comme Dax (2 496 €/m²). Le délai de vente n'est pas excessivement long pour un bien correctement estimé, dans un marché où 56,4 % des habitants sont propriétaires. La faible part de logements sociaux (16 %) contribue à maintenir les prix à un niveau soutenu.
À qui s'adresse Hendaye ?
La commune attire principalement trois types d'acheteurs. Les retraités (28,9 % de plus de 60 ans) y recherchent un cadre de vie agréable et soigné. Les actifs frontaliers ou travaillant dans le bassin bayonnais apprécient la proximité des transports. Enfin, les acquéreurs de résidences secondaires (35,9 % du parc) sont attirés par la combinaison plage et montagne. Les familles avec enfants y trouvent des services complets, malgré un revenu médian local relativement modeste (22 090 €).
Avantages et limites
✓ Points forts
- Climat doux toute l'année (15,1 °C en moyenne)
- Position frontalière et excellente desserte transports (TGV, aéroport)
- Équipements et services nombreux (858 au total)
- Cadre de vie entre plage, montagne et patrimoine historique
- Dynamisme démographique (+7,7 % en 5 ans)
− À prendre en compte
- Prix au m² très élevé (4 674 € médian)
- Précipitations importantes (1 521 mm/an)
- Exposition à certains risques naturels (submersion marine)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Hendaye est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Hendaye
- Climat doux mais très arrosé : 1521 mm de pluie par an.
- 56,4 % de propriétaires occupants, signe de stabilité.
- Parc énergétique correct, 5,1 % de passoires seulement.
- Gare SNCF/TGV à moins de 1 km du centre.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Hendaye
Quel budget prévoir pour acheter à Hendaye ?
Le budget médian pour un appartement est d'environ 215 000 € (46 m²) et de 509 000 € pour une maison (105 m²). La fourchette typique se situe entre 3 684 et 5 687 €/m².
Hendaye est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 16 établissements scolaires, 54 équipements sportifs et un taux de propriétaires de 56,4 %, Hendaye présente un cadre familial, malgré un coût de la vie élevé.
Quels sont les avantages et inconvénients de vivre à Hendaye ?
Avantages : cadre de vie, équipements, transports. Inconvénients : prix de l'immobilier élevés, fortes pluies et certains risques naturels à prendre en compte.
Vous envisagez d'acheter à Hendaye ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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